El ayuntamiento tiene dudas y yo también

paules

Gran experto
#1
Planteo la cuestión lo mas someramente posible.

PGOU que adscribe un vial de circunvalación como Sistema General a un ámbito de suelo urbanizable dividido físicamente por una carretera autonómica, cuya ejecución constituye una carga para el ámbito.

Los propietarios del sector comprendido en una de las áreas divididas por la carretera promueven su desarrollo asumiendo la parte correspondiente del Sistema General. El resto del ámbito se ignora cuando se va a desarrollar.

El ayuntamiento considera que no puede obligar al sector pendiente de desarrollar a ceder el suelo y costear su parte del Sistema General mientras no se proceda a su desarrollo. Sin embargo dicha circunvalación es un eje de comunicación esencial para un área mas amplia que el propio ámbito de suelo urbanizable.

Solución adecuada si ni fuese por los problemas de financiación puestos de manifiesto por el ayuntamiento. Expropiación y ejecución por el ayuntamiento sin determinar plazos.

Solución propuesta. Convenio con los propietarios del sector pendiente de desarrollo por el que ceden los terrenos correspondientes y el ayuntamiento ejecuta el vial, con previsión de constituir una carga para los propietarios cedentes del suelo cuando ese suelo se desarrolle. Inscripción del convenio en el registro de la propiedad con afección de los terrenos a dicha carga.

Se trataría de una reparcelación anticipada, cuya materialización se propone diferirla al momento en que se proceda a formular el proyecto de reparcelación del sector que ahora todavía no se sabe cuando se va ha desarrollar.

Las dudas que os planteo y que estoy convencido me vais a resolver son, :);) ¿ como lo veis desde el punto de vista legal ?, ¿ os habéis encontrado con alguna situación similar y en su caso, de que forma lo solucionasteis ? o, ¿ debo desechar la propuesta ?.

Un saludo.
 

davidn

Gran experto
#2
Mi experiencia es que al final esos convenios ayuntamiento-particular no sirven para nada y lo único que se va a conseguir es que alguien se quede, a la larga, sin tierras.

Si tan interesados están, que cambien al sistema de cooperación y te ofreces a desarrollar el Plan Parcial.
 

paules

Gran experto
#3
Mi experiencia es que al final esos convenios ayuntamiento-particular no sirven para nada y lo único que se va a conseguir es que alguien se quede, a la larga, sin tierras.

Si tan interesados están, que cambien al sistema de cooperación y te ofreces a desarrollar el Plan Parcial.
Luego debo entender que lo consideras inviable, pero no ilegal.

¿ Ofrecerme yo ? sabes que aunque quisiera no podría, no soy técnico, ni siquiera " leguleyo ".:)
 

sparus

Gran experto
#4
Yo no lo veo inviable, no deja de ser un convenio que tendrá que inscribirse en el registro, reservando al propietario su derecho al aprovechamiento. El único problema lo puedes encontrar si la superficie afectada por el SG tiene edificaciones, plantaciones u otros bienes que produzcan un rendimiento, pues no creo que entonces cediese su superficie sin pedir algo a cambio.

Lo de cambiar a cooperación no lo veo, pues no creo que interese a los propietarios sacar más suelo en este momento.

Claro que, si de la programación prevista en el PGOU resultase que ese sector tendría que estar en ejecución, habría una forma de que el ayuntamiento forzase a los propietarios a alcanzar un acuerdo.
 

antoni0

Gran maestro
#5
La figura legal creo que se llama ocupación anticipada. El Ayuntamiento lega a un acuerdo con los propietarios de los terrenos a ocupar, e inscribe a su favor los derecho de aprovechamiento que le correspondan.
Todo ello suponiendo qu estamos hablando de suelo urbanizable delimitado.
 

paules

Gran experto
#6
El ámbito es un SUND de uso industrial de 56 Has. del que está elaborándose el PP para 17 de ellas. Se trata de pequeñas parcelas que antiguamente se destinaban a huerta pero que sus dueños siguen cultivando y en donde la propiedad está muy atomizada, no me he pateado la zona por lo que ignoro las afecciones agrícolas, pero existe una vivienda que sí creo resultaría condenada a desaparecer.

Como ya he dicho es un SUND sin prioridad alguna en desarrollarlo y con el handicap añadido de que en estos momentos hay proyectos en marcha para otras 140 Has. de suelo industrial. Los agricultores no creo que tengan ningún interés en sacarlo adelante y un agente urbanizador pienso que tampoco muestre demasiado interés, por la abundante oferta de suelo que habrá en pocos años. Por cooperación ni pensarlo, hace unos años lo intentaron y cuando le vieron las orejas al lobo echaron a correr.

La verdad es que ese vial es fundamental para la asociación que represento. Veré de que manera fuerzo la voluntad política para su ejecución puesto que, al parecer, los impedimentos legales podrían no ser insalvables.

Muchas gracias y un saludo.
 

davidn

Gran experto
#7
Ilegal no es, y la "teoría" es la que te dice antonio.

Solo quiero decir que si yo fuese uno de los afectados por ese vial diría "¿me vas a quitar mis terrenos a cambio de un papel "futurible" y mi vecino se va de rositas por estar 20 m. más allá? Ni de coña. ¿y donde planto yo mientras mis lechugas?". Otra cosa es que no tuviera terrenos en el sector pero si fuera de el y me interesara el vial, por supuesto que intentaría lo que dices y más.

No obstante, en caso de que no sea posible ya que los propietarios no firman el convenio y en una unidad tan atomizada alguno habrá, hay otras posibilidades como delimitar áreas de reparto donde compensar a los afectados, permutas, expropiación....Lo que pasa es que los ayuntamientos van siempre a que les arreglen otros los problemas: "traeme un papel firmado por todos donde digan que están de acuerdo y adelante".

A modo de anécdota, conocí una unidad que se fue al garete por una silla. El último en firmar le preguntó a su hermano: -¿y la silla de la abuela? -Esa es mía -Pues no firmo.
 

paules

Gran experto
#8
Apreciado David, he interpretado correctamente desde la A a la Z lo que querías decir, si tú y yo, no te quepa ninguna duda, nos encontráramos en una situación así, sin comerlo ni beberlo, reaccionaríamos de la forma que dices e intentaríamos obtener un beneficio mediato. De eso se trata, compaginar el interés general con el de cualquier particular.

Comenzaba el hilo diciendo que el planteamiento iba a ser somero, aún sabiendo que las situaciones no llegan a entenderse si no se profundiza en el origen de los hechos, quería evitar ese relato por miedo a extasiarme. Lo siento, tengo la sensación de que nos achacas un interés desmesurado y me siento obligado a decirte que no es así, nosotros, aunque nada pueda deducirse de lo dicho hasta ahora, también resultamos negativamente afectados. Cuando digo nosotros, quiero decir a un grupo de comparecientes a título personal en un procedimiento – el PP del sector de 17 Has. - respaldados por una Asociación de Propietarios de un polígono industrial colindante que se adhirió a nuestras alegaciones y de la que todos los comparecientes somos miembros.

Como ya he dicho, el PGOU vigente establece los sistemas y elementos estructurales del territorio del que es deficitario, dichos sistemas son piezas básicas del ordenamiento espacial cuyo objeto fundamental es desviar el tránsito de vehículos de gran tonelaje y de mercancías peligrosas – en éste municipio hay bastante industria química – por el centro del casco urbano, asignándolos siempre que sea posible a SU-NC, sectores de SUD y SUND. Con ese loable criterio diseñó actuaciones y adscribió el Sistema General motivo de controversia, te preguntarás, ¿ y eso en que les afecta ?.

Una de las actuaciones que están terminándose de ejecutar, es desviar el tránsito de una carretera nacional – transcurre por el centro de la población – por la calle principal de “ nuestro polígono industrial “ con la finalidad de conectar, ejecutando el Sistema General en cuestión, con una autovía que circunvala el municipio. Sin duda alguna, ese aumento del tránsito por una calle del polígono que es el eje vertebrador de las comunicaciones con las calles accesorias del polígono, y por tanto con las empresas en ellas instaladas, nos afectará cuando se ponga en servicio a pesar de que desemboque a una carretera autonómica. De ahí la necesidad de ejecutar ese Sistema General, el transporte de mercancías peligrosas desde y hasta el polígono industrial, dispondrán de un acceso directo y seguro con la autovía que circunvala el municipio.

Con ésta explicación lo único que pretendo es razonar que a pesar de que no tengamos terrenos dentro del ámbito, los propietarios de “ nuestro “ polígono también somos afectados. Creo que es una cuestión a valorar adecuadamente desde una perspectiva del planeamiento general, que políticamente debería considerarse. En ello estoy, como primer firmante de las alegaciones a un PP que de momento se ha visto obligado a retroceder, en su tramitación, a un año atrás, aunque soy consciente de la ardua tarea que tengo encomendada.

Muchas gracias por tus consideraciones y un afectuoso saludo.

 

davidn

Gran experto
#9
No me malinterpretes, dije "interés" en el sentido de "interés legítimo", no de "interés desmesurado".

Y si, tienes un trabajo arduo por delante. Suerte.
 
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