El constructor exige la devolución de las llaves en vivienda a punto de ser terminada

speleon

Novel
Hola a todos, a ver si alguien nos puede asesorar:

Hace algo más de 2 años que vimos una promoción de construcción de 2 bifamiliares en una parcela cercana a nuestra residencia; la promoción se gestiona con un contrato llave en mano. Siguiendo los procesos establecidos, compramos el terreno entre 4 particulares y se hizo la división horizontal y demás tramites dirigidos por el gestor de la promoción.

El gestor, el director de obra y responsable de la empresa constructora e incluso el encargado de la obra, es la misma persona.

Las viviendas están a punto de ser terminadas, en las primeras etapas había buen ambiente, por la obra íbamos muy a menudo y cuando empezaron los interiores más para ver la evolución. Para ello no dio la llave de la puerta.

Actualmente hemos entrado en una fase de que el trato ha empeorado mucho, hasta el punto de exigirnos la devolución de la llave e impedirnos el paso a las casas sin su supervisión.

La causa de esta degeneración no es otra que echarle en cara que se ha pasado de la fecha firmada de fin de obra, de momento 1 mes, y pedir un cambio de presidente de la comunidad, que actualmente es él. La comunidad tiene una cuenta bancaria donde está en depósito un dinero que todos pusimos, como garantía que se realicen los elementos comunes por si algún propietario tuviese problemas económicos.

Pasarse un mes puede parecer poco (aún no ha terminado), pero el problema que aunque firmamos por 18 meses, siempre alimento la esperanza de 12, cuando se cumplió esta fecha y no antes, aludió a que habíamos hecho algunas modificaciones que retrasaran la entrega.

Puedo extenderme mucho con esto. pero de momento quisiera hacer una pregunta por si alguien nos puede asesorar:

Como he dicho el terreno ya es de mi propiedad, tengo escriturada la casa en construcción y figuro como autopromotor y hemos pagado todas y cada una de las facturas por certificación (80%), ¿puede exigirme que le devuelva la llave y prohibirme entrar en mi casa?

Gracias.
 
Sí. (1)

Pero ante el defecto de pedir esta la virtud de no dar, e irte a un abogado.

(1) Mientras esté construyendo no es tu casa, es su obra.
 

JacoboCGB

Platino
Formalmente la obra no está terminada y recepcionada, por lo que el promotor-propietario no debería de poseer la llave. Está autorizado y es recomendable su inspección personal aunque la relevancia jerárquica es nula. Y si la relación es mala hay que limitarse a la toma de datos y fotografías sin más. Hay que enfriar el ambiente recalentado.

El promotor puede interponer un técnico de apoyo que certifique la correcta ejecución (OCT o independiente) aunque parece que no hay sospechas que lo justifiquen. Pero la confluencia de intereses al ser una misma persona director de obra y constructor sí podría argumentar para que se tome esta medida. Piensa que dos figuras diferentes (la DF y el constructor) deben convenir que efectivamente las mediciones, partidas y costes se han ejecutado conforme al proyecto. Al ser la misma persona podrías estar vendido ante una bajada de calidades.

1 mes es un retraso ridículo, no justifica la toma de medidas coercitivas salvo que así se dispusiera en el contrato (penalizaciones) y normalmente hay un margen antes de que empiecen a ser efectivas, 1 mes no es suficiente. En general las obras son 18 meses, misterios de la vida, es así.

Imagino que en cada certificación se le habrá retenido un % que asegure la correcta terminación, normalmente el 5%. De ese modo se le tiene incentivado para terminar todo. Si no es así sugiero que el último 15% se le pague en una única certificación final o te verás sin arreglar los típicos desperfectos finales.
 

speleon

Novel
Gracias por vuestras respuestas.

Sí es verdad que 1 mes puede parecer poco retraso, pero alimentó tanto que la obra estaría terminada en 12, fecha que ratificaba en muchas ocasiones, que las familias hemos ido preparando los cambios para esas fechas y el mazazo ha sido fuerte.

Ahora lleva 19 meses de obra y aun creemos que le falta 1 mes o 2 más, el contrato tiene una penalización de 1.000 € por semana de atraso. El problema principal es el escaso personal en obra, solo 3 albañiles para realizar los suelos, accesos, parcelación, etc. de las 4 viviendas; esto le ha permitido dirigir a él solo todo y además dedicarse a muchos otros proyectos por que la marcha de la obra, en temas de albaliñería, ha sido muy agónica en los últimos meses. Gremios de electricidad y fontanería aparte.

Abogado, el presupuesto que nos ha pasado un gabinete solo para llevar los contactos hasta fin de obra, no entran posibles demandas, es de 1.900 € por vivienda, así que no lo consideramos viable dado que lo que sacaríamos seria para pagarles a ellos.

No, no teníamos firmado en el contrato lo de dejar un 5% de las certificaciones como depósito para las cosas pendientes. Ahora tenemos que pagar una certificación, que solo presenta la factura como certificación, y pretendemos valorar un poco las cosas no terminadas pero si pagadas y pagar dejando un porcentaje pendiente. Todavía no se lo hemos propuesto, no sé cómo se lo tomará...

Tengo tantas dudas con los cambios que ha realizado que yo solo petaría el foro pidiendo consejo...
 

JacoboCGB

Platino
Pues estás bastante vendido.

Tienes que enseñar los dientes, seguro que algún abogado puede, sin entrar en representación de todos, hacer unas comunicaciones fehacientes por poco precio.

Debes conseguir de él una fecha de final de obra, sin ninguna otra modificación de la misma. No la discutas, que la dé por escrito y aguantas hasta ahí. A partir de entonces no podrá esgrimir los cambios de proyecto para pedir más tiempo.

Un técnico que revise las certificaciones te vendría bien pero meterlo a estas alturas... es mejor que consigas que meta prisa y cierres la obra, incluso si se tuerce mucho se podría firmar una recepción parcial y que se marche aunque falten remates por acabar. Créeme, el peor escenario ahora mismo no es entrar en una casa sin terminar sino tenerla sin terminar y no poder entrar al tiempo que se pagan cuotas del préstamo.

La cláusula de finalización él podría argumentar que han existido modificaciones pero si en ningún momento ha presentado una prórroga de plazo de obra lo firmado va a misa. En las comunicaciones hay que advertir que la buena fe puede transformarse en una exigencia puntual del texto firmado.

Traduzco su escenario actual: apenas tiene pasta, no tiene más personal que el fijo, quiere terminar tu obra con sus costes fijos de material y gente pero aunque sabe que incumplirá los plazos no le importa. Si le dejas finalmente lo hará pero al ritmo que le salga de... seguramente te pida más pasta que debería ser para adelantar el final pero es probable que la utilice para adelantar pagos de otras obras abiertas que tenga y mantendrá su estrategia de tres curritos y dos carretillas.

Lo malo es que si dejas de pagar él tiene la excusa para parar la obra, quitarte el arma de la penalización económica y además podría ganarte en un juicio. Retenerle ahora un % es malamente aceptable por su parte. Debes decirle que la próxima certificación será la final de obra y que de él depende si será en 1, 2, 3 meses y le abres la puerta de salida con una recepción parcial. Podrá decir que son mensuales pero si se ha pasado de plazo su argumento tiene menos poder.

Mucho ojo con los temas como los boletines de instalaciones, etc. que te puedes ver en una casa sin suministros, cerrar obras con prisas tiene esos olvidos y faltas que luego son más marrones.
 
Abogado, el presupuesto que nos ha pasado un gabinete solo para llevar los contactos hasta fin de obra, no entran posibles demandas, es de 1.900 € por vivienda, así que no lo consideramos viable
Pues poco más se te puede aconsejar, porque la cuestión es legal y, todo lo que leas en un foro de poco te va a servir.
 
Siempre he pensado que es mejor escuchar a las dos partes antes de juzgar la actuación de nadie.
Espero que las cosas se arreglen de la mejor manera posible para todos.

Otra reflexión:
Pienso que en una sociedad donde todo se intenta solucionar con abogados algo falla.
 
Al abogado hay que ir cuando no hay más remedio y/o cuando se necesita saber la posición en la que uno se encuentra, si el que pregunta no sabe si tiene obligación de dar la llave solo tiene dos opciones, o lo sabe a ciencia cierta o consulta a quien sabe, y esto último no está garantizado en el foro, aunque pueda darle una pista, ante eso que decida y asuma sus decisiones y responsabilidades.
 
Es posible que muchos abogados tampoco lo sepan, para eso están los informes, dictámenes... de peritos.
En este caso concreto en el tema de las llaves tenemos los temas de seguridad y salud, ¿qué pasaría si hubiese un accidente?
 

fayser

Esmeralda
Hombre, yo creo que por un mes de retraso, enturbiar así la relación... que aunque nos fastidie el retraso, una obra no es una ciencia exacta.
 

dardhal

Esmeralda
Yo como aquí soy parte interesada (interesada en que a muy breve plazo no me suceda lo mismo) voy a ser discordante en relación a uno de los asuntos mencionados, y que es posiblemente derivado del cual ha devenido todo el problema.

A @speleon el constructor le prometía lo típico: "en contrato ponemos 18 meses, pero es lo que se pone siempre, pero tú no te preocupes que lo tienes en 12 meses". Aquí podríamos entrar en la pelea de lo legal y lo moral, y desde luego, es amoral prometer una cosa y no cumplirla (cuando además el motivo del incumplimiento es la desidia o mala fe de la parte que no cumple).

Pero supongamos que vale, que aceptamos el plazo de contrato de 18 meses. Y sin haber sucedido imponderables, situaciones meteorológicas de tamaña gravedad o duración como para retrasar la obra, ni cambios en el proyecto debidos al cliente (que no sé si ha habido pero de haberlos estarían , o deberían, en el libro de órdenes), están 19 meses después del inicio con dos cuates en la obra para que no se pueda largar al constructor por abandono, y con la Ley amparando el secuestro de las obras por parte del mismo.

Porque además, no sé cómo pretende salir el constructor de ese lío a razón de 1.000 € de indemnización por semana de retraso, cuando ya llevan cuatro (4.000 € del dolor) y contando, y además lo medios humanos y materiales no es que parezcan los apropiados para una entrega en breve plazo de las viviendas terminadas.

Para mi malísimo olfato con los pufos, me huele a mi que el constructor está en una situación de la que no sabe salir, y ha tirado por la calle de en medio: secuestro "de facto" de las obras a la espera de que tengáis más prisa vosotros que él, cometáis un fallo, y él se agarre a la solución judicial que incluso podría darle la razón, a vosotros dejaros meses o años sin casa, y además sin derecho a indemnización alguna (que por otra parte, creo que no veréis ni en pintura).

En cuanto a la retención del 5% de las certificaciones, lo diga o no el contrato, la LOE lo afirma (artículo 6) [1], así que si el constructor no ha practicado la retención en las certificaciones hasta la fecha, entonces es en mi opinión un ilícito legal y por lo tanto denunciable.

Dices que "el gestor, el director de obra y responsable de la empresa constructora e incluso el encargado de la obra", entonces, ¿el mismo fulano es tanto el constructor como el capataz como el arquitecto técnico? Lo que no puede ser, creo, es el que conocemos como "arquitecto". Que uno habrá, digo yo, que habrá hecho y firmado el proyecto de arquitectura y será, teóricamente, el que la LOE define como DO (director de obra). ¿Qué opina el arquitecto de todo esto, o qué sugiere, si hay un arquitecto en todo esto?

P. D.: No comentas el error de estar cogido por las pelotas por un constructor y vayas a que te cojan de las pelotas unos abogados. Al constructor aún le pillas en algún renuncio legal y le puedes "ganar la partida"; a un abogado no, pues juegas en su terreno y te la puede liar gorda. Aflojar 8.000 € para "llevar los contactos hasta el final de obra", eso es lo que yo llamo "aprovechar la desesperación de la gente para llenarse los bolsillos".

[1] 6. Por lo que se refiere a las garantías la Ley establece, para los edificios de vivienda, la suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5 por 100 del coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente ejecución.
 
En cuanto a la retención del 5% de las certificaciones, lo diga o no el contrato, la LOE lo afirma (artículo 6) [1], así que si el constructor no ha practicado la retención en las certificaciones hasta la fecha, entonces es en mi opinión un ilícito legal y por lo tanto denunciable
Esto ya lo hemos discutido antes y lo tengo más que confirmado, independientemente de que, por supuesto, se puede acudir a un juicio en caso de no estar muy conforme, juicios tengas y los ganes.

Si bien en la exposición de motivos de la Ley que tu copias se dice que:

"6. Por lo que se refiere a las garantías la Ley establece, para los edificios de vivienda, la suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5 por 100 del coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente ejecución."

Luego en el articulado de la Ley dice en su artículo 19:

"Artículo 19 Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción

1. El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garantías:
  • a) Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra."

Y la disposición adicional segunda dice:

"Dos. Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir las garantías previstas en los apartados 1.a) y 1.b) del citado artículo 19, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Asimismo, mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir cualquiera de las garantías previstas en el artículo 19, para edificios destinados a cualquier uso distinto del de vivienda."

Desgraciadamente, no existe ese Real Decreto, no está redactado, por lo que existe discrepancia entre la exposición de motivos y la redacción del articulado, así que ya la tenemos liada. En todo caso, si te fijas bien, lo que se pide es un seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera (que podrá ser sustituido por...) este seguro, cuando sea exigible, se debe contratar cuando la obra esté terminada (no se puede hacer antes, porque es como una garantía, antes todo esta amparado por otro tipo de seguros). Sé que ya copiaste una sentencia (o alguien) pero como siempre las sentencias corresponden a un juicio, con un juez y con unas condiciones, que pueden variar de otras.

En todo caso a ti no te va a afectar, @dardhal, porque tendrás a bien especificar claramente en contrato la retención en cada certificación del 5% del importe de la misma y así no puede haber problemática acerca de ese punto que se especifica en contrato y no es contrario a la Ley, porque seguro que no te vas a arriesgar a tener que ir a un juicio para defender dicha "obligatoriedad".

En algunas obras, hemos retenido ese 5% por contrato y ha sido precisamente al revés lo que se ha hecho, una vez practicadas las retenciones, el constructor ha solicitado que se le devuelva el importe de la garantía, a cambio de entregar un seguro de caución a nombre del promotor y por el plazo de un año, y se ha aceptado por la propiedad.

El tema del secuestro de la obra, pues es lo que tiene el tener al zorro cuidando de las gallinas.
 

Xanito

Platino
Hombre, yo creo que por un mes de retraso, enturbiar así la relación... que aunque nos fastidie el retraso, una obra no es una ciencia exacta
Tengo una comunidad de uñas.

Un comercial les dio cuatro semanas de plazo para quitar un ascensor viejo, y poner uno nuevo eliminando las escaleras del portal, además con diciembre por el medio. Empezaron la obra la última semana de noviembre y seguramente mañana lo tengan funcionando.

Hoy he dicho 3 veces: "El Escorial no tenía ascensores, señora".
 

dardhal

Esmeralda
En todo caso a ti no te va a afectar, @dardhal, porque tendrás a bien especificar claramente en contrato la retención en cada certificación del 5% del importe de la misma y así no puede haber problemática acerca de ese punto que se especifica en contrato y no es contrario a la Ley, porque seguro que no te vas a arriesgar a tener que ir a un juicio para defender dicha "obligatoriedad"
Da gusto cuando un forero dedica el tiempo y esfuerzo en aclarar algo que, para el no iniciado, parecía más claro de lo que era.

Parece ser el caso enemil donde se redacta una ley, se dice que mediante no se qué RD se desarrollará X o Y, y pasado el tiempo, el RD no está ni se le espera. Pasa, por ejemplo, con el famoso RD de autoconsumo que tiene a la gente paralizada porque no sabe qué hay que hacer, a cuánto le van a pagar la energía vertida a red, etc. Y como eso habrá, eso, miles.

En cuanto a mi caso particular, me sorprendió gratamente que tras presentarle al constructor un documento de 10 páginas redactado por mí recogiendo de aquí y de allí condicionados de contratos constructor-promotor, y pidiendo cosas como la retención de la que hablamos aquí, y no menos de 8 documentos que muestren la solvencia financiera y estar al corriente de pagos con SS y AEAT, seguros, etc. a lo único que le puso pegas fue al plazo de ejecución, que le pareció escaso.
 

Xanito

Platino
¿puede exigirme que le devuelva la llave y prohibirme entrar en mi casa?
Prueba con "Santa Rita, Rita, lo que se da, no se quita".

Si son cuatro viviendas, y cada uno tenéis llaves de vuestra casa exclusivamente, me extraña que no haya permutado las cerraduras para impediros el paso.
 
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