Elementos fuera de ordenación

Pepel

Novel
Hola, estoy por comprar una vivienda en asentamiento rural. La casa en anterior al PGOU. Al pedir el certificado del ayuntamiento como que estaba todo legal, pone lo siguiente:
"En dicha parcela se encuentra construida una vivienda que en general cumple con las ordenanzas propias del Asentamiento Rural, en lo que se refiere a superficie máxima construida, número de plantas y uso, aunque no en la alineación ni en la cubierta inclinada".
Afirma además, que no hay expediente incoado a la vivienda.
Para estar fuera de ordenación, según el reglamento de este ayuntamiento, la edificación debe estar disconforme con el planeamiento:
"Los edificios que incumplan la legislación vigente o lo que les señalase el planeamiento en especial en sus documentos normativos.
Aquellos edificios que el planeamiento declare expresamente por falta de adecuación a sus finalidades y determinaciones."

¿Estaría fuera de ordenación por la alineación y la cubierta inclinada? Pone que el uso es correcto, pero no sé.

Por otro lado, el reglamento dice que "La consideración de fuera de ordenación transitoria o definitiva de un uso, impide la autorización de obras de consolidación, aumento de volumen, ampliación, modificación o incremento del valor de expropiación de la instalación, pero si pequeñas reparaciones que exigiese la higiene, ornato y conservación." Vamos que no podría hacer prácticamente nada.

Modificar la cubierta no habría mucho problema, ya que se cambia la inclinación y punto (o un elemento que sobresale que seguro que es el problema).
La alineación lo veo más complicado: "La alineación deberá coincidir con el retranqueo obligatorio de la edificación con respecto a la vía de 12 metros medidos perpendicularmente desde la línea blanca del margen de la vía". La casa está a esos 12 metros, pero no está construida en paralelo a la vía con la que tiene que tener esa separación (más bien está como un "rombo", adjunto foto R3 arriba). Si fuera esto, tendría que tirar la casa abajo. Por otro lado, lo que sí está pegando con la carretera es un muro. ¿Será a esto a lo que se refiere? Como queremos poner al día la electricidad y los contadores de la luz, tendríamos que ponerlos fuera, en ese muro. ¿Se puede negar el ayuntamiento a esto?

Bueno, perdón por el tostón. Espero haberme explicado. Muchas gracias por cualquier ayuda que me puedan dar.
Saludos
 

ALYRODRI

Esmeralda
Los régimenes de "fuera de ordenación" sí suelen permitir obras de consolidadción si no está prevista la expropiación de la casa.
 

Pepel

Novel
Hola Alyrodri, gracias por tu contestación. En el reglamento dice específicamente que si es un uso fuera de ordenación no se podrá hacer consolidación, aumento de volumen, ampliación, modificación o incremento del valor de expropiación de la instalación, pero si pequeñas reparaciones que exigiese la higiene, ornato y conservación.
La pregunta es, viendo el certificado que dice que está bien en superficie construida, número de plantas y uso pero no en alineación y cubierta, ¿se considera fuera de uso?
 

menok

Bronce
En mi caso en concreto si lo consideraron fuera de ordenación, por el hecho de no respetar distancias a lindes.
 
- Después de dar muchas vueltas al tema, entiendo que la consideración de "fuera de ordenación" está motivada por la falta de adecuación de las fachadas a las alineaciones. Por lo que me surgen varias dudas: ¿Podrías ampliar la edificación hasta las alineaciones? ya que según me ha parecido, el uso es correcto, pero desconozco la edificabilidad que te asignan.

- Mi consejo es que lo consultes con un técnico de la zona.

- Un saludo.
 
- Lo siento, me ha pillado descolocado:

- Entiendo que tu caso es exactamente el contrario: no respetabas las distancias mínimas, mientras que en el caso de @Pepel existe mayor distancia que la permitida (es lo que tiene el planeamiento).

- Un saludo.
 

menok

Bronce
Yo entiendo que básicamente es el mismo caso, no cumple las distancias de retranqueo, por exceso o por defecto.
 
- Pues sí, en eso tienes razón, pero la solución es completamente distinta: en tu caso recortar y en el suyo ampliar (si ello fuera posible).
 

Pepel

Novel
No sé si puede ser lo mismo, ocupar un terreno en el que no puedes construir (exceso), que no ocupar uno que sí puedes (defecto).
Si podríamos ampliar, pero quedaría fatal la casa. Sería como ponerle una cuña en cada esquina. Realmente, siendo una casa unipersonal tipo chalet, y anterior al PGOU, no entiendo cómo pueden dejarla fuera de ordenamiento así (si lo está, que es lo que no sé) ¿El certificado dice que está fuera de ordenamiento o no? ¿Se puede saber con éste certificado?
 

Pepel

Novel
Se me olvidaba y puede ser importante. En las "Condiciones de aprovechamiento" para R3, en la edificabilidad pone: "No se establece". En superficie edificada total: "Máximo 240 m2" y no los sobrepasa ni de lejos y no aparecen mínimos por ninguna parte. Lo curioso es que en el reglamento aparececen unas "Condiciones de posición de la edificación". Dentro de estas condiciones, "La línea de edificación" establece "la definida por el retranqueo a la vía constituida por una línea paralela al eje de la vía distante 12 m de la línea blanca del borde exterior de la calzada". Sin embargo, en el certificado habla de alineación, que es otro apartado diferente y no dice nada de la línea de edificación...
 

menok

Bronce
Yo lo que haría sería hablar con el técnico municipal para salir de dudas y tenerlo todo claro antes de comprar. Por lo que veo has pedido la cédula urbanística de la parcela, verdad? Si en esta no te quedan claras las cosas habla con el técnico.
 

Pepel

Novel
Sí, será lo mejor. Aunque espero que me atienda, ya que el certificado lo tuvo que pedir el dueño porque a mi no me lo querían dar. ¿Tiene la obligación de atenderme o es al dueño al único al que le tiene que explicar los pormenores de la finca?
Saludos y gracias.
 

menok

Bronce
La cédula urbanística la puedes pedir tú, rellenas la petición y pagas las tasas, unos 70 € Y el técnico debería atenderte sin problemas. Otra cosa es que quieras saber los impagos que tiene y no te los digan. Por otro lado también te aconsejo, si sigues adelante, que pidas una nota simple informativa al registro de la propiedad para ver las posibles cargas que tenga. Son unos 9 euros.
 
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