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Elevar la altura del jardín para ponerlo a la misma altura que la vivienda

#1
Hola, estoy pendiente de construir una vivienda, mi intención es hacer un sótano con lo que me veo obligado a elevar la planta baja aproximadamente 1,2 metros. Así que quiero elevar la zona lateral y trasera para tener el jardín y la vivienda a la misma cota, y así evitar los cambios de altura entre la vivienda y el exterior.
¿Hay alguna normativa que me prohíba elevar la cota del jardín de mi casa?
Muchas gracias de antemano.
 
#2
Eso supone modificar la rasante del terreno en 1,20 m. ¿Tiene permiso para ello? ¿Afecta a alguna parcela colindante, linde muro o pared medianera? Esa actuación afectará a la altura de la vivienda, la altura se mide desde la rasante de la acera... que no va a cambiar, ¿le permiten esa altura?

Como ve, hay diversos aspectos que están regulados al respecto, la normativa local puede ser más concreta, sin conocerla no le podemos indicar. Su arquitecto le sabrá asesorar.
 
#3
Hola @Trasgo.
Según mi arquitecto, en la primera toma de contacto que tuvo con el arquitecto del ayuntamiento le negó esta opción, pero sin basarse en ninguna normativa local. Supongo que para negárseme, se tienen que basar en algún punto que debe estar recogido en la normativa urbanística local.
Gracias.
 
#4
Sería una alteración de rasante. Más allá de que suele estar regulada en todas las normativas municipales, es habitual que haya normas de aplicación directa -tipo "Adaptación al ambiente"- que permitan al técnico municipal considerar que la solución es inadecuada, sin más.
Por cierto, dile a tu arquitecto que te calcule cuánto cuesta el muro de contención que necesitarás en todo el perímetro de la casa. Igual se te quitan las ganas...
 
#5
Es que se está tergiversando el hecho.

Una cosa es "quiero salir al porche y no tener escalones" y se hace una rampa solada o ajardinada que puede tener unos muretes a los lados.

Y otra es "quiero tener 3 plantas, la norma permite una altura máxima edificada de 7 m, si la más baja es semisótano para que sea habitable y sus ventanas hacen que la casa sea más alta no me lo permiten y por tanto si apilo tierra y digo que la cota 0,00 está casi al nivel de la planta intermedia la casa es legal".

El nivel de la casa se mide desde la acera que hay en la entrada frontal. Lo que hagas en la parcela está obligado a esa referencia.

Me da que la única solución es hacer patios ingleses para las ventanas del sótano pero es tu arquitecto el que debe resolverlo y puede ser que no haya una solución que te satisfaga.
 
#6
Hola, estoy pendiente de construir una vivienda, mi intención es hacer un sótano con lo que me veo obligado a elevar la planta baja aproximadamente 1,2 metros
Lo que quieres hacer es un semisótano, y no te "obliga" a nada, elevas el forjado de planta baja porque te viene bien. Normalmente todas las normas que no sean un pegote tienen un apartado en el que limitan la altura a la que puedes elevar el forjado de planta baja para que el semisótano no te compute como planta. También suelen verse normas en el que éstos están prohibidos por cuestiones formales (sobre todo en cascos históricos).

El nivel de la casa se mide desde la acera que hay en la entrada frontal. Lo que hagas en la parcela está obligado a esa referencia
Efectivamente, la rasante oficial es la de la parcela en la acera, por mucho que varíes tus rasantes, rellenes o escaves, la rasante de referencia sigue siendo la existente en el límite frontal de la parcela. De vez en cuando hay excepciones a esto, sobre todo en el caso de unifamiliares aisladas con parcelas de gran fondo y cierta pendiente, pero debe ponerse expresamente que la rasante de referencia es otra.
 
#7
Si yo estuviera en los zapatos del técnico municipal, también buscaría como fuera alguna justificación para que eso no se hiciera. Y a falta de otra mejor, me parece muy buena y muy socorrida la que apunta @sparus.
Y no sería simplemente por joderte. Es que las licencias se conceden "sin perjuicio a terceros". Perjuicios cuyas causas, en tu caso, y si autoriza lo que propones, aparecerían ya reflejadas desde el principio en unos planos revisados por el técnico municipal y con su informe favorable. Lo cual le podría suponer problemas si esos perjuicios llegaran a producirse efectivamente.

Los posibles perjucios más inmediatos que yo veo, así a bote pronto, son:
  • O invades la intimidad del vecino, o levantas un muro que no te permita asomarte a su parcela. Y el vecino no tiene por qué tener un paretaco de casi 4 metros de altura por su lado para preservar su intimidad.
  • Recarga de terreno contra sus cerramientos, de parcela o de la vivienda. Recarga que además será jardín, con el evidente riesgo de humedades en sus muros, además del empuje horizontal.
 
#8
Y otra es "quiero tener 3 plantas, la norma permite una altura máxima edificada de 7 m, si la más baja es semisótano para que sea habitable y sus ventanas hacen que la casa sea más alta no me lo permiten y por tanto si apilo tierra y digo que la cota 0,00 está casi al nivel de la planta intermedia la casa es legal"
Hola, siempre he tomado como cota 0,00 la cota del acerado de la calle. La opción de elevar la planta de la vivienda tiene como fin ganar altura para que la rampa de carruaje tenga una pendiente adecuada, ya que dicho sótano que tendrá la finalidad de garaje y trastero.
La opción de poder hacer el sótano habitable nunca la barajé.
 
#9
El quid es que levantas la cota de terreno natural y es posible -de hecho no te dejan ahora mismo- que te denieguen esa posibilidad. Como aňadidura, puede que estés intentando hacer sótano "cuando deberíamos decir planta baja" y eso afecta a habitabilidad. Yo entiendo lo que quieres hacer, pero debes entender que el arquitecto municipal no creo que sea tonto y, ni parece trigo limpio el asunto, ni tiene buena pinta legal.
 
#11
Ten cuidado con los caballos que resbalan mucho :p:p:p (1)

Depende de las normativas de cada sitio, en mi zona lo normal es que este prohibido alterar la rasante natural del terreno en más de 1 m, nada de cota de calle, del terreno, de hecho hay que presentar un topográfico actual y modificado, además esta alteración no esta permitida en ninguna de las lindes, se tienen que mantener las distancias a linderos (se exceptúa la rampa del garaje si tienes permiso del vecino para adosarla al lindero).

En mi zona además es que no puedes elevar la cota de la planta baja más de 1m por encima de la cota, si lo haces computa el "sótano" como superficie construida y planta baja.

P. D.: (1) No lo he podido evitar.
 
#12
Sí, esos criterios son los habituales también por aquí en ordenanzas modernas. Medir la rasante en la vía puede dar resultados aberrantes como haya desniveles, y así tenemos en Raxó edificios que en la calle tienen B+2, y por detrás... B+6 :eek:
 
#13
En mi caso, la casa está sobre tierra firme (de pueblo, bastante antigua), todos los vecinos excavaron para allanar, y mi casa quedó levantada sobre el terreno adyacente casi un metro...

Pues la norma dice "7 metros al alero", que se miden desde "la rasante natural del terreno", el resultado es que mi casa tiene 1 metro de altura libre disponible menos que las de mis vecinos (que también son casas centenarias) y al cambiar el tejado no puedo subirlo... porque ahora "la rasante natural" está más abajo :(

¿Por qué te ves obligado a elevar la planta baja? Si tu intención es hacer un sótano, ¿por qué no puedes excavar esos 1,2 metros? Normalmente será más o menos caro... salvo que el suelo a partir de 1,5 sea de adamantium no entiendo por qué no puedes bajar de ahí.
 
#14
Pues la norma dice "7 metros al alero", que se miden desde "la rasante natural del terreno", el resultado es que mi casa tiene 1 metro de altura libre disponible menos que las de mis vecinos (que también son casas centenarias) y al cambiar el tejado no puedo subirlo... porque ahora "la rasante natural" está más abajo
No te creas, @matatunos, a cierto colega le estuvieron a punto de meter mano por "falsear" la rasante y a otro le dijeron que la "rasante modificada previamente" no es la rasante natural y le devolvieron el proyecto completo y lo tuvo que cambiar entero, puesto que se le fastidió bastante por la altura máxima de la edificación.
 
#15
Yo, por ahora, y según instrucciones de mi arquitecto, mido 7 metros desde donde aparco el coche hasta el alero, el acceso a la entrada principal de la casa, es tal que así, el suelo interior se ve que aún era de tierra (tiene un tiempo esta foto ya), la casa de la derecha empieza donde se ve hierba (que es donde aparco el coche), la casa de la izquierda empieza a la misma altura.



Pero la parte trasera de la casa, es así.

La parte de arriba del jardín está enrasada con la puerta de entrada de la fachada principal, la parte de abajo está enrasada con donde aparco el coche, y la casa blanca que se ve, que es una cuadra, está parcialmente enterrada, alguien hace muchos años allanó el terreno, de forma que la pared que linda con mi casa es tierra hasta más de un metro del suelo y a partir de ahí empieza el muro de cierre, y por el lateral derecho, pese a tener otra cuadra idéntica adosada, sigue existiendo un pequeño muro de tierra original que va decreciendo hasta llegar al frente, y encima de ese muro de tierra se levanta el de piedra que separa las cuadras.

El vecino que linda con la verja verde tiene toda su finca a la misma altura que la parte de arriba de mi jardín.



Entonces... ¿cuál es la rasante "natural" del terreno? Yo entiendo que la natural es la que marca la parte alta del jardín, el resto está excavado artificialmente, pero el ayuntamiento va a medir desde la parte más baja, donde aparco el coche, hasta el alero, así que pierdo un metro de edificabilidad en vertical respecto a todos mis vecinos... eso sí... los 4 centímetros que faltan en el piso de abajo, no se perdonan :(
 
#17
Más bien debería estar... que por experiencia propia no siempre lo está, y en esos casos quedamos en manos del iluminado de turno, que casualmente siempre elige la definición que más te puede jorobar.