Equidistribución de las cargas y beneficios

#1
Hola,

soy propietario de un terreno en Barcelona que se encuentra incluido dentro de un PERI aprobado definitivamente en noviembre/2000. El mismo ha sido gestionado en regimen de cooperación.

En el PERI se establecen lo siguiente:
- Coeficiente de edificación: 30% de la superficie calificada como CJ (ciudad jardín)
- Condiciones de edificación: En fincas superiores a 1200m2 y 36m de fachada existe la posibilidad de implantar más de una vivienda hasta un máximo de 3 siempre y cuando se mantenga la unidad de la parcela y se garantice el acceso rodado d'acuerdo con la legislación contra incendios.
- Parcela mínima: 600m2 de superficie y 18m de fachada a calle pública

Mi finca tiene 6000m2 de los cuales el Plan califica 4208 como CJ y el resto como PB (protección bosque). Solo dispone de 6 m de fachada a calle pública (estos 6 metros corresponden al camino de acceso a mi finca que está justo detrás de otra con 80 metros de fachada a la calle). Dado que no cumple la condición de fachada mínima el Plan le concede una "excepción" para que únicamente se pueda edificar UNA SOLA VIVIENDA.

En el proyecto de reparcelación aprobado definitivamente en agosto/2003 se establece la distribución de costes por propietario y solo se utiliza como parámetro para su cálculo la superficie calificada como cJ.

De las condiciones de edificabilidad y de la distribución de costes se obtiene lo siguiente:
- En mi finca se puede edificar una única vivienda de 1200m2. Los costes según el proyecto de reparcelación son de 60.000 euros.
- Una finca de 2700m2 y 72m de fachada puede dividir en 2 parcelas y edificar 6 casas (3 casas en cada una). Los costes de urbanización, en cambio, son 45000 euros.

A mi parecer y desde mi desconocimiento esta distribución no es justa. Si las condiciones para establecer el número de viviendas eran fachada y superfície entonces estos 2 parámetros debían haber sido incluidos en la formula de repartición de costes. Además se aplica una condición de excepcionalidad (solo se puede construir una única vivienda) a los beneficios pero no se aplica tambien esta excepcionalidad a los costes.

En su momento presenté alegaciones que fueron siempre desestimadas. Me han comentado a posteriori que el principio de equidistribución de cargas y beneficios se ha vulnerado y que por tanto se podría presentar un contencioso administrativo contra el ayuntamiento. Yo no lo acabo de ver claro pq por un lado todos los vecinos tenemos el mismo coeficiente de edificación (sería equidistribuido) pero por otro todos sabemos que no es lo mismo poder construir 4 casas de 300m2 que una casa de 1200m2.

El proyecto de urbanización todavía no se ha llevado a cabo pq han habido muchos problemas con la inscripción del proyecto de reparcelación. Además el proyecto inicial se hizo pensando en que cada vecino tuviera una fosa séptica pero la Agencia Catalana del Agua lo ha rechazado y estan rehaciendo el proyecto para incorporar una red de alcantarillado. A esto le tenemos que sumar que se debe hacer una actualización de precios pq el proyecto fué aprobado el 2003 (según conversación reciente el incremento sería un mínimo del 30%). Hace unos días tuvimos una reunión con el Equipo Jurídico del Ayuntamiento y nos comentaron que están intentando buscar la fórmula jurídica que les permita hacer estos cambios/actualizaciones y que por tanto harían otra exposición pública.

- ¿Qué pensais? ¿Qué me aconsejais?
- ¿Creéis que ahora es el momento oportuno para impugnar la distribución de costes teniendo en cuenta que se abrirá otro período para las alegaciones? ¿Es posible alegar algo relacionado con la distribución ahora o la única salida que queda es el contencioso?
- ¿Creéis que podría tener salida ese contencioso o, en cambio, la distribución de costes que se ha planteado es justa?

Sé que es mucha información y posiblemente no me esté dirigiendo al foro adecuado pero os agradecería cualquier mínima aportación o indicación de donde podría dirigirme.

Gracias y un saludo,
Francesc
 
#2
Me he leido prácticamente todas las consultas de este foro y casi con toda saguridad los expertos que las contestan te podrían encaminar en las acciones más adecuadas en tu caso. Otra cosa es que se haga, pues no recuerdo ninguna contestación que indique claramente los pasos a seguir para actuar contra la administración, o en caso de haber dudas indicar las diferentes posibilidades.
Yo también tengo un caso expuesto y me interesa la respuesta a tu caso, por estar también por medio el tema de equidistribución.
Saludos y suerte
 
#3
Estoy de acuerdo contigo en que la distribución efectiva de beneficios y cargas no es justa. Si bien, si se hace bajo criterios de edificabilidad, sin atender a otros aspectos como el número de viviendas a edificar, parcela mínima, etc, sí que sería correcta, aunque sigue sin ser "justa".

Lo de recurrir mediante un contencioso contra el Ayuntamiento, puede tener su resultado(trabajo como técnico de gestíon de planeamiento y he visto recursos que han terminado en modificaciones de planeamiento.

Habría que plantearse, ya que estamos hablando de un plan especial, su posible modificación para dotar a tu parcela de los metros necesarios de fachada y poder hacer efectiva toda la edificabilidad de que dispones. En mi Ayuntamiento(zona de levante) esta modificación no sería estructural pues no afecta a la edificabilidad ni a sistemas generales(en todo caso los crea) ni a zonas verdes, sólo a las parcelas y al número de viviendas. De hecho hace poco vi un estudio de detalle que hacía algo parecido con unas parcelas para vivienda unifamiliar en suelo urbano.

Sería cuestión de estudiar todas las posibilidades y consultarlas con el técnico municipal, para lo cual es necesario ponerse en manos de un arquitecto urbanista que se entere de la película y sepa moverse por el Ayuntamiento. A lo mejor cediendo parte de esos 4 mil y pico metros es posible tener una parcela con más fachada a un vial público.
 
#4
Marc Sanchez, espero que alguien nos pueda dar una indicación a los 2. Ánimo!

Peon-albañil, te adjunto un plano de mi finca y su entorno para que veas por que no puedo aumentar los metros de fachada. Mi finca aparece identificada en el plano como B. C tiene los mismos m2 de CJ que yo y puede edificar 6 viviendas. Aún así paga lo mismo.

Como podéis observar el tratamiento de excepcionalidad en la edificación del número de viviendas viene dado por los 6 metros de fachada a calle pública.

Saludos,
 
#5
Creo que peon-albañil te ha respondido muy acertadamente.

Me parece que se ha realizado un reparto atendiendo sólo a criterios de aprovechamiento (edificabilidad).

Pero si el aprovechamiento (o la forma en qué se materializa) queda condicionado por otros parámetros como la longitud de fachada, entonces CREO QUE SERÍA PRECISO REPARTIR TAMBIEN CONFORME A ESOS PARÁMETROS QUE CONDICIONAN LA MATERIALIZACIÓN DEL APROVECHAMIENTO, como bien dices, no es lo mismo materializar 1200 m2 de techo en 4 casas de 300 m2 que en una casa de 1200 m2.

Habría que ver con detalle las ordenanzas de ese PERI, que parcela mínima establece (superficie, facahda mínima, fondo mínimo...)

Se me ocurre, como te ha dicho peon-albañil, plantear una apertura de vial privado (pero de uso público) mediante alguna figura válida (no sé si en tu comunidad autónoma se podría hacer con un estudio de detalle o similar), de forma que ganaras frente de fachada, pero hay una cosa clara: esa distribucion de parcelas está hecha con el pié, el que ha hecho ese proyecto de reparcelación se ha cubierto de gloria :D

Y no sé como habrás presentado las alegaciones a esa reparcelacion, pero en prinicpio, el que las haya rechazado tambien es un figura :D

Saludos.
 
#6
Sería cuestión de estudiar bien la situación y regulación del planeamiento(plan especial, plan general, ley del suelo) como dice vorpal. En mi CCAA por ejemplo, se podría perfectametne plantear una modificación de ese plan especial para abrir como dice vorpal un vial de acceso privado a la edificación cediendo parte de la superificie de la parcela, sin perder incluso edificabilidad. El aprovechamiento de la superficie del vial redundaría sobre la nueva parcela, por lo que no perderíamos m2 de techo.
 
#7
Una posible "solución" podría ser prolongar el vial al sur de la parcela creando un frente de fachada con la misma distancia que la del vecino.

Dicho vecino creo que no se opondrá ya que hasta se podría llegar a un acuerdo para que pueda usar la vía de acceso, además de crear una barrera de separación entre ambas parcelas.
 
#8
La "solución" a la que me refería sería en este sentido, que se ha dado en muchos casos. Un detalle que se le suele apuntar desde ciertas administraciones es que hay que dejar al final un fondo de saco para que los posibles vehículos puedan dar la vuelta.
 
#9
Os transcribo lo que aparece en el PERI:

"
...
3-Condiciones de la edificación
Parcela mínima: 600 m2 y una fachada mínima de 18m lineales a la via pública

Se admiten tambien como parcelas edificables las existentes en el momento de redacción del Plan y reconocidas en su documentación, pero con superfícies, o fachadas, inferiores a las indicadas como mínimas. En estas parcelas se podrá edificar, como máximo, una única vivienda. No se podrán efectuar nuevas parcelaciones que no alcancen los valores establecidos como mínimos de fachada y superficie.
...
"

En mi post anterior he olvidado comentar que en el cálculo de costes incluyeron 2 factores correctores supongo que intentando buscar la justicia en la distribución de costes pero, a mi parecer, bastante lejos de ésta:

a) Ubicación de la parcela: 1,05 para las que dan a LA calle principal y 0,9 para las que dan a calles secundarias (curiosamente esto no tiene nada que ver para determinar luego las condiciones de edificación). En mi caso aplican 0,9 y en algún caso me dijeron que podía estar contento de que no me contaran como principal pq en realidad los 6m de fachada son a calle principal (sacad vuestras propias conclusiones).

b) Momento de la incorporación: Factor que graba las fincas que no estaban previstas en el Plan General y que se incorporaron para dar más coherencia al Plan. 1,2 para las no previstas, 0,9691072 para las previstas en el Plan General. Mi finca ya estaba incluída.

Por tanto, para ser justos debo autocorregirme y debo decir que los costes de C son un 16,7% superiores a los de A (16,7 = 1.05/0.9). Aún así, teniendo en cuenta las condiciones de edificación, la distribución es injusta.


Por vuestros posts entiendo que lo mejor es intentar llegar a un acuerdo con el Ayuntamiento. El acuerdo pasa por ceder parte de mi terreno para hacer un vial pero a cambio ganaría el mismo aprovechamiento que mi vecino. En anteriores ocasiones he solicitado que se incluyera en el proyecto una calle pero comentaron que no era posible hacer una calle para dar acceso a una sola finca y que además no querían proyectar más calles en fondo de saco. Comenté incluso la posibilidad de hacer un vial público de mantenimiento privado y me comentaron que no era posible. Por lo que comentáis, supongo que si lo hubiese tratado bajo el asesoramiento de un Técnico de Urbanismo podría haber conseguido algo. No sé si aún estoy a tiempo de poderlo.

Respecto a las alegaciones presentadas las respuestas han sido siempre lamentables cuando existían. Ahora estoy revisando una entregada en marzo/2000 en la que alegaba diferentes temas como p.e.:
- Pedía declarar el camino de acceso como vial público. En la respuesta me dicen que coincide con lo que se dice en la alegación número 13 y luego no aparece respuesta en esta alegación.
- Distribución no-equitativa. Contestan que el terreno tiene una inclinación muy fuerte que dificulta la edificabilidad y que además no dispone de fachada mínima. No me parece adecuado el adjetivo "fuerte" para un desnivel del 10-15% en la zona calificada como CJ.

Suponiendo que no quieran llegar a un acuerdo, ¿véis factible el interponer un contencioso administrativo teniendo en cuenta que ya estamos fuera de plazos? ¿creéis que sería posible aprovechar la "operación jurídica complementaria" que están preparando para poder inscribir las servidumbres necesarias por la solución de alcantarillado?

Gracias a todos por vuestra ayuda!
 
#10
Pues la parcela B del proyecto de reparcelación NO CUMPLE con lo establecido en el PERI porque no tiene 18 m de fachada ni harta de vino.

Esa reparcelación es una CHAPUZA como la copa de un pino, y tan chapucero es el equipo redactor del PERI como el organismo que lo aprueba.

No sé como estará la cosa, pero yo haría lo siguiente:

- Impugnación del proyecto de reparcelación y volver a hacer un reparto como Dios manda.

- Si eso no funciona, que te hagan GRATIS (con cargo a la junta de compensacion o a quien sea), las modificaciones adecuadas para que tu parcela pueda ser edificable y sacar la fachada necesaria (la solución de peón-albañil no es mala), eso lo tendrán que hacer mediante una modificación puntual, un ED... y modificar el proyecto de urbanización.

La cosa no es sencilla, porque supondrá un retraso en los plazos y un aumento de cargas urbanísticas, y seguro que el resto de propietarios no se ponen a dar "saltos de alegría" :D

Saludos.
 
#11
Vorpal, la parcela B es la mía y tan solo tiene 6m de fachada. Es por esa razón que se le da el tratamiento excepcional para poder ser edificable. Aún así no podría edificar 3 viviendas pq no llega a los 36 (18m para ser edificable y 36m para poder hacer 3 viviendas).

Estoy contigo en que el Plan es una chapuza pero tambien es cierto que ahora está todo fuera de plazos. Se aprobó definitivamente el 2003. Existe alguna figura legal que me permita impugnar todo el Plan de Reparcelación ahora? Por mí no habría problema en que todo se parara.

Saludos,
 
#12
Francesc hay un apartado en tu escrito que me ha llamado la atención y es:
"creéis que sería posible aprovechar la "operación jurídica complementaria" que están preparando para poder inscribir las servidumbres necesarias por la solución de alcantarillado?"
El motivo es que nosotros tenemos multitud de parcelas que no podrán evacuar por gravedad y nos han dicho que el problema es nuestro y coloquemos bombas para evacuar. Como puedes ver hay de peores.
Te agradecería me enviaras, si lo tienes, copia de algún documento donde conste esa solucíón de alcantarillado mediante servidumbre.
Dado que yo también estoy en Barcelona creo que lo podría utilizar.
Saludos
 
#13
Marc,

En el proyecto inicial se proponían 2 fases para la solución de saneamiento pq debido a la distancia a la que se encuentra la urbanización no era posible conectarla a la Red Básica.
La 1a fase consistía en disponer fosas sépticas para cada vivienda y en un futuro se abordaría la solución de alcantarillado definitiva.

El proyecto de urbanización de redactó teniendo en cuenta ésto pero la ACA (Agencia Catalana del Agua) lo ha rechazado diciendo que no admite esta solución temporal pq se filtrarían aguas sucias al subsuelo y OBLIGA a dotar a la urbanización de una solución de alcantarillado con una minidepuradora al final de la misma.

El proyecto se está re-redactando y quieren hacer pasar las alcantarillas por suelo privado (la parte de PB-protección bosque) por lo que es necesario inscribir servidumbres.

De momento no tenemos ninguna documentación pq aún no se ha hecho exposición pública. Cuando tengamos algo ya te lo haría llegar.

Saludos,
 
#14
Hola a todos otra vez,

No he hecho ningún post estos días pq estaba a la espera de celebrar una entrevista con el Departamento Jurídico para plantear soluciones tal como me habíais recomendado. El viernes pasado hablé con ellos. Os resumo el contenido de la misma:

1. No se pueden modificar los coeficientes de participación en cargas dado que el Plan de Reparcelación es firme. Se aprobó definitivamente el 2003 y no presenté ningún contencioso administrativo por lo que ya es imposible cambiar nada.

2. Respecto al tema de modificar los beneficios (p.e. a partir de la posibilidad de ceder terreno para la construcción de un vial) a través de alguna figura del planeamiento NO ESTAN POR LA LABOR. Dicen que si el técnico de planeamiento no le dio otra solución en su momento no lo cambiará ahora dado que desde entonces no ha cambiado nada, tan solo ha pasado el tiempo.

Me instan a presentar una propuesta por escrito que les llegará a ellos y ellos lo haran llegar a Planeamiento pero que me vaya preparando para el NO por la razón que os expongo arriba. Pero que si yo me he de quedar más tranquilo haciéndolo pues que lo haga pq ellos no me lo pueden negar :mad:

Como podéis ver el tema está bastante difícil y no sé por donde seguir. Qué me recomendáis?

Gracias!
 
#15
francesc34 ha dicho:
El proyecto se está re-redactando y quieren hacer pasar las alcantarillas por suelo privado (la parte de PB-protección bosque) por lo que es necesario inscribir servidumbres.
más chapuzas :D :D :D

Saludos.
 
#16
Eso ni es una reparcelación, ni es nada, como dice vorpal es una chapuza.

Sería una reparcelación en el caso de que a partir del vial fuesen todas las fincas de calle hasta el fondo. Habría que ver que peso politico tiene la finca C al respecto.... maletines... bolsas de basura.. :) :)

Pienso que las fincas c y b, las debian de haber unido para despues partirlas en el otro sentido, tal como están las fincas adyacentes.

Aunque me imagino que no se ha realizado porque las fincas anteriores que daban al camino ya estaban con un uso y edificación.

Ahora no se que posibilidades tienes de quejarte o recurrir, en eso los especialistas son los abogados. Y tambien habria que ver cuando se paguen los impuestos posteriores si van en función de metros de fachada, superficie o número de viviendas.

Mucha suerte.
 
#17
Se ha hecho una reparcelación de tipo económico para no afectar a las edificaciones existentes.

He contactado con un abogado experto en Urbanismo y me comenta que no podemos hacer nada pq han transcurrido los plazos.

Podéis recomendarme algun despacho que me pudiera orientar para por lo menos contrastar opiniones? Supongo que realmente es firme pero no por eso deja de ser injusto. Además tienen que inscribir las servidumbres para la solución de alcantarillado y eso pertenece al proyecto de Reparcelación. No es esa razón suficiente para impugnarlo totalmente?

Respecto al tema de proponer algún cambio (sea a través de estudio de detalle o modificación puntual) supongo que debería hablar con un Arquitecto Urbanista. Podéis recomendarme alguien?

Muchas gracias,
 
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