¿Es posible solicitar una modificación de un plan urbanístico en Cataluña para una vivienda plurifamiliar?

Hola.
En primer lugar disculpadme, porque tan solo soy el propietario de un terreno y mis conocimientos sobre arquitectura son mínimos. Por eso recurro al foro, donde estoy seguro encontraré respuestas a muchas de mis preguntas gracias a los grandes profesionales que lo hacéis posible.
Dicho esto, entro en materia y ruego de nuevo me disculpéis si en algún momento no me expreso correctamente en los términos técnicos apropiados.

La cuestión es la siguiente:

Tengo un terreno de 1271 m² dentro de la provincia de Barcelona.
Actualmente tiene una clave urbanística Subzona I clave 20a/6.
Entiendo, por tanto, que la ocupación máxima es de: 190,8 m² (15%).
La superficie máxima de vivienda construida es de: 318 m² (0,25).

Recientemente, mi ayuntamiento (...) (Barcelona), ha hecho una modificación del plan urbanístico promoviendo la nueva construcción de viviendas plurifamiliares para aprovechar los terrenos y poder gestionar el aumento de la población en la localidad y la escasez de viviendas de tipo plurifamiliar de obra nueva, ya que el actual plan urbanístico limita mucho este tipo de construcciones.

Después de leerme completamente la modificación del plan, el cual adjunto a continuación (lamentablemente está publicado solo en catalán), me doy cuenta de la incongruencia del plan y el sinsentido (...).

El ayuntamiento quiere flexibilizar las limitaciones de construcción en terrenos libres.
Pero según su plan, en mi terreno urbano rodeado de dos parcelas con dos edificios aislados de 1975 en parcelas de 1000 m² y con una superficie construida de aproximadamente unos 1400 m², a mí solo me dejan construir una casita ocupando 190 m².

Me parece una aberración tener un solar disponible que puede satisfacer las necesidades ocupacionales (tal como publica el ayuntamiento) construyendo un edificio plurifamiliar con 18 o 20 viviendas y que a pesar de estar rodeado de 2 grandes edificios (a más de 20 metros de distancia) no sea posible construir.

Por tanto, mi pregunta es:

¿Es posible solicitar una modificación puntual del plan urbanístico para dicha finalidad (poder construir una vivienda plurifamiliar para fines ocupacionales tal como quiere el ayuntamiento)?
- Entiendo que en caso afirmativo este proceso debe ser largo. ¿1 año, 2?
- ¿Cuál sería la hoja de ruta en caso de que pudiéramos solicitar esa modificación? ¿Cómo sería el proceso?
- ¿Es una misión imposible? ¿No merece perder el tiempo, ni dinero, ni esfuerzo?
- ¿Qué porcentaje de éxito habría en caso de que fuese posible presentar un proyecto y conseguir la modificación?

Soy consciente de que hay mil variables que no he expuesto o no he sabido explicarme y es difícil dar una respuesta rotunda.

Personalmente, y tal y como justifican la reciente modificación parcial del plan urbanístico actual, vería viable poder exponer mil y una causas para dar a entender que es un crimen tener un terreno de esas características y no sacarle el potencial que podría tener tanto para mí, como propietario, como para la ciudad.

Sin más, gracias a todos los lectores y aquellos que podáis arrojarme un poco de luz.

Germán.

P. D.: El día 4 de junio tengo cita en el ayuntamiento para ver cómo me afecta la modificación del plan, pero según he leído, no me afecta en nada o poco. Estaría bien saber si alguien tiene algún consejo de cómo empezar a plantear la posibilidad de construir un edificio plurifamiliar dadas las circunstancias.

Editado por el administrador:
Datos privados no.
 

JCM

Plata
Los PGOU se hacen y se modifican en base al interés general (o así debería ser). No es objeto del PGOU que cada propietario obtenga el mayor "potencial", o sea, el máximo rendimiento económico, aunque (de nuevo en teoría) los rendimientos por transformación del suelo (aprovechamientos) deben ser más o menos homogéneos en todo el ámbito del PGOU.
Por tanto, lo que habría que justificar en su caso es que es bueno para todo el municipio de Barcelona o al menos para el ámbito más inmediato a su parcela, que se lleve a cabo dicha modificación, pues repercute positivamente en el interés general, lo que habrá que justificar en el propio documento.
Si la justificación es únicamente obtener un mayor rendimiento económico la innovación no creo que prospere.
En cualquier caso, las tramitaciones sí que son largas y más o menos complejas en función de si requieren de informes sectoriales, etc., pero en cualquier caso no creo que menos de 2 o 3 años, si bien desconozco la casuística concreta de Cataluña y de Barcelona.
Lo mejor es consultar a los técnicos municipales y actuar en consecuencia.
Suerte.
 
@JCM, gracias por tu valoración.

Como bien dices, y hablo honestamente, se trataría de una modificación en beneficio de la población. Obviamente, hay un beneficio económico vinculado. Es innegable. Pero lo que es un "crimen", a mi entender, es que el ayuntamiento en cuestión haya modificado el plan en virtud de aumentar la densidad de población dado el crecimiento de la misma en los últimos años, ¡y tener un terreno de 1200 m² para una casa de 180 m²!
Agradezco la sinceridad en tú mensaje. Hay luces y sobras, pero lo valoro positivamente. Nada es fácil y el éxito cuesta.

Aquí dejo tres párrafos que van en la línea de lo que comentamos (el beneficio de la población). A ver qué os parecen:

"Esta situación provoca una discordancia con la edificación ya consolidada, la que se encuentra en situación de volumen disconforme en la mayoría de los casos. Asimismo, conlleva la imposibilidad de alcanzar un mayor grado de densidad, necesario para de conseguir un modelo de ciudad económica y socialmente más sostenible.
Por otra parte, contradice la intención del Plan General Metropolitano de consolidar estas zonas como tejidos residenciales plurifamiliares, diferenciados de las zonas que expresamente define como residenciales unifamiliares."

"Esto conlleva una serie de consecuencias negativas tanto para los intereses privados como por el interés general de los ciudadanos del municipio.
En cuanto al interés privado, el hecho de no poder materializar sus derechos urbanísticos y la consecuente falta de viabilidad de las operaciones urbanísticas.
En cuanto al interés general, el tejido residencial que se genera es un modelo de baja densidad con viviendas unifamiliares en parcelas de grandes dimensiones, que se encuentra muy lejos de favorecer un tejido compacto, que facilite la cohesión social y permita una diversidad de usos, necesario para la construcción de un modelo de ciudad sostenible."

"Con la aplicación de la normativa actual, en la mayor parte de parcelas sólo se podría generar edificación de tipo unifamiliar, a excepción de las parcelas con bloques plurifamiliares existentes, lo que consolida un modelo de muy baja densidad a gran parte del municipio.
Por otra parte, las edificaciones en bloque existentes, presentan una baja calidad constructiva y un deficiente estado de conservación, esto junto a que muchos de ellos se encuentran en situación de fuera de ordenación o volumen disconforme, hace que la posibilidad de renovación y regeneración de la edificación resulte inviable.
2. Vista de la tipología general de edificios plurifamiliares existentes en los Barrios del Cubo y zona playa. Se propone eliminar la limitación en cuanto a la posibilidad de hacer edificios de viviendas plurifamiliares, en las parcelas calificadas como tal, que no lleguen a la superficie mínima, únicamente aplicando las limitaciones propias del techo edificable máximo para vivienda establecidas para cada una de las calificaciones con las reducciones de techo correspondientes en función de la superficie de la parcela.
Así, se obtendría un porcentaje mayor de parcelas que podrían materializar la construcción de edificios plurifamiliares, tal como prevé la calificación de la zona, y sólo quedarían con edificaciones unifamiliares las fincas en las que el techo edificable no permita la edificación de más de una vivienda."
 

Arale

Esmeralda
Lo primero, decir que hubiese sido interesante haber hecho una alegación en su día, en el trámite de información pública, pero ya sabemos que eso es cosa de "capitán a posteriori".

¿Es posible solicitar una modificación puntual del plan urbanístico para dicha finalidad (poder construir una vivienda plurifamiliar para fines ocupacionales tal como quiere el ayuntamiento)?
Es posible, siempre y cuando estés dispuesto a gastar dinero, perder tiempo y seas capaz a justificar el interés general de la actuación.

Entiendo que en caso afirmativo este proceso debe ser largo. ¿1 año, 2?
Dependerá de muchos factores, la complejidad de la actuación propuesta, si precisa de muchos informes sectoriales, la diligencia de los órganos de los que dependa... pero suele ser lento. Desconozco el caso concreto de la comunidad catalana.

¿Cuál sería la hoja de ruta en caso de que pudiéramos solicitar esa modificación? ¿Cómo sería el proceso?
Que me corrijan si me equivoco, ya digo que desconozco la legislación catalana, pero normalmente la iniciativa puede ser privada. El proceso de modificación debe estar descrito en la legislación urbanística autonómica, así como sus modificaciones.
De llevarse adelante lo interesante es ponerse en manos de profesionales que se dediquen a planeamiento.

¿Es una misión imposible? ¿No merece perder el tiempo, ni dinero, ni esfuerzo?
Imposible no, difícil, lento y costoso sí.

¿Qué porcentaje de éxito habría en caso de que fuese posible presentar un proyecto y conseguir la modificación?
Todo dependerá de lo bien que se justifique. Yo he vivido dos modificaciones puntuales hechas expresamente para un caso concreto (uno de ellos maquillado bien) y el otro imposible de maquillar y han sido favorables, peeeero cada administración es un mundo.

Soy consciente de que hay mil variables que no he expuesto o no he sabido explicarme y es difícil dar una respuesta rotunda
Te has expresado perfectamente ;)
 
Gracias @Arale por responder con claridad y de forma concisa.
El tiempo no es un problema, el dinero ya es otra cosa 🙃
Desde el desconocimiento, entiendo que la complejidad es poca o nula. Quiero decir, que se trata de un terreno de fácil acceso, plano, zona urbanizada y acometidas listas.
Como comento, las dos parcelas colindantes en los correspondientes laterales, tienen construidos dos edificios de pisos en parcelas más pequeñas. De ahí la incongruencia que me ha llevado hasta aquí. De hecho, si construyese mi casita de 180 m² (suponiendo que no construyese porches, piscina, zona de barbacoa, etc.) me quedarían 1000 m² de jardín. Pero lo peor de todo es que tendría de espectadores a unas 40/50 familias...
Por eso entiendo que no sería ninguna locura el planteamiento sin considerar nada más. Simplemente la viabilidad de la solicitud.

Lo que me surge ahora son las dudas del procedimiento:

- Entiendo, o quiero entender, que el primer contacto/solicitud es un simple impreso notificando mis intenciones.
- En el supuesto que admitan la misma, ¿es cuando debo presentar un proyecto redactado por un arquitecto urbanista + abogado detallando los motivos?
- ¿Y el último paso sería un anteproyecto?

El caso sería tener presente el jardín en el que me metería en cuestión de costes... previos a una supuesta aceptación de la modificación. Básicamente sería si he de presentar un proyecto final de un edificio plurifamiliar de unas 20 viviendas, pagarlo y que exista el riesgo de que me lo tiren atrás. Algo de dinero estaría dispuesto a perderlo, ya que el riesgo es obvio. Y, sinceramente, hay más que ganar que perder (aunque no sé cuánto podría perder).
La pregunta clave es ¿cuánto podría llegar a perder? :eek: Si alguien es capaz de aventurarse y dar una referencia. Acepto márgenes de error de un 20% :ROFLMAO: porque entiendo que es imposible dar cifras sin tener una idea global y real...

Y ahí va la pregunta que quizás nadie se atreva a contestar y realizaré de la forma más elegante posible ;), ¿realmente sigue existiendo la posibilidad de compensar económicamente a algún individuo que tenga protestad para tirar adelante dicha propuesta? No sé si me he explicado bien, jajajaja.

P. D. Gracias de nuevo a todos por el tiempo dedicado. ¡Estoy sorprendido de la recepción por parte de los participantes y sus increíbles y útiles aportaciones! 🙏
 

Arale

Esmeralda
Cuando me refiero a complejidad no es a eso. Me refiero más bien el motivo que conlleva esa modificación. Hay temas, por ejemplo, por temas de accesibilidad, por mejora urbana, por demanda social... que pueden ser motivación más que suficiente y otras veces... se aprecia un interés particular de mayor calado que el interés general.
Argumentar la continuidad de la tipología constructiva puede ser un motivo, habría que ver el caso concreto. No me puedo aventurar a decir más.

No obstante, el planeamiento es más complejo de lo que inicialmente parece, ya que no es tan simple como cambiar una finca/ parcela. Voy a intentar explicarlo sencillo para que lo razones.
El planeamiento fija una capacidad residencial, es decir, el número de viviendas que podría albergar durante un plazo de años para los cuales estaría concebido ese plan. Evidentemente, todo son suposiciones ya que esa "previsión" se puede cumplir o no, o cumplirse antes de lo previsto. Esta circunstancia puede motivar la modificación del plan o incluso la redacción de uno nuevo.
Con esa capacidad residencial hay una obligación de dotar a esa población de equipamientos y dotaciones (parques, plazas, centros escolares, centros sanitarios...). Vamos, que si tenemos una tarta, una porción de la tarta tiene que ser expresamente destinada sí o sí al bien común, sin poder hacer negocio con ella. Si la tarta es más grande, el trozo correspondiente será también más grande, en proporción al tamaño de la tarta.
Lo ideal sería que hubiese exceso para que, en el caso de que se aumentase la capacidad residencial las dotaciones y equipamientos siguiesen siendo suficientes.
Pero de lo ideal a lo que se hace... A los promotores e inversores el suelo destinado a equipamientos y dotaciones les supone un coste que no repercute directamente en ellos. Es terreno que dan sin recibir nada a cambio, por lo que normalmente esos "límites" suelen estar muy raspados.
Si es tu caso, la solución no es tan sencilla.

Haz un primer acercamiento al ayuntamiento y en función de eso decide si quieres embarcarte en esta locura.
Y desde luego un precio.... es muy difícil de fijar así a primeras, aparte de que este mercado no lo conozco.
 

paules

Diamante
A los promotores e inversores el suelo destinado a equipamientos y dotaciones les supone un coste que no repercute directamente en ellos. Es terreno que dan sin recibir nada a cambio
Permítame Ud. una pequeña observación ;)

A cambio de las cesiones derivadas de una recalificación, lo normal es que el promotor reciba e inscriba el derecho real a una mayor utilidad del suelo a efectos de su edificabilidad.
 

paules

Diamante
El día 4 de junio tengo cita en el ayuntamiento para ver cómo me afecta la modificación del plan, pero según he leído, no me afecta en nada o poco. Estaría bien saber si alguien tiene algún consejo de cómo empezar a plantear la posibilidad de construir un edificio plurifamiliar dadas las circunstancias
Hasta donde he conseguido entender, la ordenación con la que no estás conforme procede de una modificación de la normativa aprobada en noviembre de 2019, por lo que plantear una nueva innovación de una normativa modificada tan solo hace 5 meses, no sé cómo lo verán otros foreros, en mi opinión sería un despropósito.

Según la nueva normativa, y si he entendido bien, en toda la zona 20a/6 la edificación permitida es aislada unifamiliar y plurifamiliar, debiendo cumplir con los siguientes parámetros mínimos para autorizarse la plurifamiliar:

En la subzona I la fachada mínima son 30 metros y la superficie mínima 2000 metros.
En la subzona II la fachada mínima son 20 metros y la superficie mínima 1500 metros.
En la subzona III la fachada mínima son 16 metros y la superficie mínima 1000 metros.
En la subzona IVa la fachada mínima son 14 metros y la superficie mínima 400 metros.
En la subzona IVb la fachada mínima son 20 metros y la superficie mínima 1500 metros.
En la subzona I la fachada mínima son 30 metros y la superficie mínima 2000 metros.
En la subzona V la fachada mínima son 15 metros y la superficie mínima 800 metros.

En consecuencia, siendo tan reciente la nueva ordenación de la zona 20a/6 y consiguientes subzonas, me parece inverosímil que el ayuntamiento pueda entrar a estudiar una propuesta de alteración de las condiciones de una concreta parcela, sin abarcar al resto de parcelas con idéntica calificación.
 

Arale

Esmeralda
A cambio de las cesiones derivadas de una recalificación, lo normal es que el promotor reciba e inscriba el derecho real a una mayor utilidad del suelo a efectos de su edificabilidad
Justo así es como deberían verlo, pero siempre es mejor pedir todo y no dar nada :LOL:
 
Arriba