Escritura obra nueva para hipoteca autopromotor

Buenas noches.
El Banco Sabadell me exige para firmar la hipoteca autopromotor que realice ante notario una escritura de obra nueva.
¿Es normal?
¿Cuánto me supone económicamente? ¿Si aún no hay nada construido cómo voy a hacer una escritura de obra nueva?
Muchas gracias.
 

emios

Bronce
Necesitas declarar la obra que vas a construir para que ellos hipotequen la futura casa (si no, solo tendrían como garantía el solar según la ley). Para eso necesitas presentar en la notaría la licencia del ayuntamiento, así como una memoria descriptiva de tu proyecto y un certificado de tu arquitecto visado por el colegio donde se haga constar el estado constructivo así como que se ajusta a la licencia. Se declarará "en construcción" y cuando se termine, junto con el fin de obra, volverás a la notaría a firmar un acta. Hay que pagar un impuesto sobre el valor de la obra que oscila, según comunidades entre el 0,75 y el 2.
 

dardhal

Esmeralda
Es otra de esas crujidas/mordidas que nuestro tenderete legal/registral tiene montado (y de la que posiblemente nadie te informa o asesora antes de encontrártela de frente). Ojo, que yo valoro positivamente el servicio de notaría, fe pública y registro que hay en España y no en otros países, lo que discuto y vehementemente es que esos actos notariales estén sujetos a valoraciones por cuantía, y que además, como documento público, tributen por Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo cual es un doble robo.

Tampoco te lamentes, porque cualquiera que se hace una casa tiene que pasar por el aro, tanto con hipoteca de por medio como sin ella. La diferencia es que, sin hipoteca, la "declaración de obra nueva" la haces, si quieres, al acabar, así que la mordida la pagas al final de la obra (que quizás se peor porque es cuando más pelado de dinero vas), pero que la haces y la pagas, como cualquiera, y si no la tienes pasan cosas como que no te dan la licencia de primera ocupación, no te dan de alta los suministros, no puedes vender la casa, etc.

Así que normal, es normal, porque como te han dicho, hasta que no consta en documento público (escritura) que se va a edificar una vivienda, a efectos "legales" no hay más que un solar, y al banco con eso no le vale. El ínclito contubernio notarial informa de en qué consiste la rueda de molino aquí:
http://www.notariado.org/liferay/web/notariado/obra-nueva

Así que prepárate para dos hachazos:

- El primero, los aranceles notariales. Una escritura de obra nueva es "documento de cuantía", es decir, se paga en función de cuánto cueste "la obra nueva". Hasta donde yo entiendo el coste de la obra nueva no incluye ni IVA ni beneficio industrial, pero échale aproximadamente 500 € IVA incluido para un coste de construcción de 200.000 €. Mi queja es porqué esto es un "documento de cuantía": en mi concepto del Estado y sus tasas uno debería pagar el coste real y efectivo del servicio prestado, que no depende desde luego de si la obra son 50.000 € o 500.000 €, pues los papeles de la escritura (copia/pega) son los mismos.

- Dicha escritura, como es un documento público, devenga en la comunidad autónoma de residencia el IAJD, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma y a ella se le ingresa normalmente en régimen de autoliquidación. A un tipo "típico" del 0,75% (al menos ese es en Madrid), son 1.500 € del dolor a mayor gloria del cacique regional para gastárselo en muy diversos y no siempre adecuados fines, en el enlace siguiente hay información sobre cuál es la cuantía que se usa como imponible en el impuesto:
(...)

En resumen, si no contabas con ello, te acaban de dar una agradable sorpresa de 2.000 € porque ellos lo valen. Por supuesto, también se llevaron su buen puñado si compraste un terreno, y te metieron el pincho de manera similar, solo que aquí el pincho es más bien descabello, pues además se paga el ITP, que salvo regímenes "forrales" y deducciones algunas, suele ir del 6% en adelante.

En un país normal donde no se expolia al currante que pone sus ingresos de 40 años al servicio de una vivienda, lo lógico es que si no se da libertad al sujeto para dejar constancia oficial de algo (que podría haber gente que prefiera no hacerlo) , que al menos la cuantía del acto se corresponda vagamente con el coste para la Administración o el colegio de notarios para prestar dicho servicio. Y por supuesto, que las AA. PP. no aprovechen cualquier transacción de dinero para cobrarte el diezmo. Para otros impuestos quizás menos, pero el espíritu del IAJD es el siguiente: sabemos que tienes dinero , así que jó**te y danos nuestra parte.

En lenguaje llano: 2.000 € por dejar constancia en un legajo de que sobre un solar se hará una vivienda, y anotar cuando la vivienda está terminada. Luego también está el registro de la propiedad y el catastro, para que no quede dudas de nada. Y el ayuntamiento, claro, que también quiere su parte y que si estás en un municipio como el mío querrá su 4% del coste de la obra. Más el Estado, con su 10% de vellón por la obra y 21% de los servicios profesionales, acometidas, etc. Entre todas las mordidas, cuando uno se hace una casa puede acabar pagando en impuestos y tasas más que mucha gente a lo largo de toda su vida. Qué alegría con perpetuar a la bestia.

Editado por el administrador:
El enlace no funciona.
 

alanda

Oro
Un apunte, yo no creo que el impuesto debiera grabarse en base al coste real. Yo creo que debería de ir más en base a los metros construidos, porque entonces suceden cosas en las promociones que hacen las empresas y que dicen, ¿por qué voy a poner un azulejo bueno si luego pago más impuestos por ello?, por ejemplo. Cuando se liquida el ICIO, cosa que nos ha pasado, y decidimos hacer promociones con calidades resulta que el ayuntamiento y la notaria lo "penalizan" con más impuesto... :confused: O, por ejemplo, si uno compra un azulejo marca "X" a 10 € y otro compra ese mismo azulejo marca "X" a 12 €, además de haber pagado más coste de material paga más impuesto, siendo la misma cosa :confused:
 
Buenos días, yo también firmé hipoteca con Sabadell, y como bien te han comentado, el importe está en torno a los 2.000 €. Una vez tengas la licencia de ocupación, tendrás que ir de nuevo al notario y por el acta final son unos 300 €.

Un consejo que te doy es que busques notarios y no te conformes con el que te ofrece el banco, yo lo cambié y lo hice con el notario al que acude mi familia de toda la vida y me ahorré 1.000 € entre la escritura de obra nueva, de hipoteca y cancelar en el Registro la hipoteca de cuando compré la casa, que a pesar de haber finalizado el prestamo hace 10 años, aún figuraba en la nota simple del Registro.

Saludos.
 

alanda

Oro
La hipoteca en el Registro, si no inscribes la cancelación, constará siempre. No es necesaria escritura de cancelación, bastaría con un certificado del banco que se deposita en el Registro directamente.
 
Para una tasación de 470.000 € incluyendo el terreno (por lo que lo que es obra nueva real está en torno a los 300.000 €) me han calculado unos 8.000 €... ¡Vaya hachazo del bueno! Os cuento en cuanto me digan la provisión de fondos...
Gracias por las respuestas.
 
¿Eso para empezar a hablar?

Es decir, ¿es necesario eso para que te den el préstamo hipotecario?

J****... ¿Bankinter también lo pide?
 

ciudalcampo

Esmeralda
Solo por dar mi opinión, no me parece que el acto jurídico de declarar una obra nueva deba tener vinculado su coste al coste de la obra en cuestión, debería ser una tasa fija ya que el trabajo que se realiza en la Notaría es idéntico para una casa de 100 metros y un coste estimado de 150.000, que para una casa de 800 metros y un coste de 1.000.000.
 
¿Puede ser debido al principio de equidad? El que más tiene, o tendrá, más paga...
 

emios

Bronce
Solo por dar mi opinión, no me parece que el acto jurídico de declarar una obra nueva deba tener vinculado su coste al coste de la obra en cuestión, debería ser una tasa fija ya que el trabajo que se realiza en la Notaría es idéntico para una casa de 100 metros y un coste estimado de 150.000, que para una casa de 800 metros y un coste de 1.000.000
El arancel notarial en los documentos con cuantía es progresivo. A mayor valor, mayor arancel, hasta que llega a un valor que ya no sube. El arancel, que conste, lo determina el Gobierno por ley y es el mismo para todos los notarios.
No es cierto que el trabajo de la notaría sea el mismo. La documentación que hay que presentar sí y con matices, pues no es lo mismo declarar la obra con licencia que por antigüedad. Tampoco lleva el mismo tiempo una escritura que otra, ni los tiempos de consulta con una persona u otra. Por otro lado, la responsabilidad del notario no es la misma con una obra de 20.000 € que con una de 300.000 €. Además, hay que abonar un "seguro" por cada acto con cuantía.
En cuanto al impuesto, en un estado democrático y social, como es el nuestro, se paga por todo. Es nuestro sistema. Si queremos servicios y protección social, es lo que debemos soportar. Aquí prima la proporcionalidad. Quien más tiene, más paga.
 

ciudalcampo

Esmeralda
EEl arancel notarial en los documentos con cuantía es progresivo
Lo que yo defendía es que se pagase lo mismo por el MISMO acto jurídico y tú me has puesto un ejemplo de dos cosas distintas.

La responsabilidad del notario se ciñe a la FORMA de las cosas y no al fondo del asunto existiendo multitud de formularios e impresos de estructura homologada cuya revisión es idéntica en unos casos y en otros, insisto, dentro del MISMO acto jurídico, es decir, no tiene más páginas una obra de 100 mil euros que una de 1 millón, al igual que la compra venta, por aclarar, me refiero al número de hojas que debe revisar el notario, no al proyecto en sí.

Los tiempos de consulta son otra cosa que tampoco tienen nada que ver con lo que estoy diciendo, si hay que tarificar por horas o por minutos, que se haga, pero cobrar a todos cuando yo por ejemplo no necesito el asesoramiento de un notario, me parece injusto, además si nos ponemos así, creo que tarda más la notaria en aclarar a un anciano que vende un piso de 50.000 euros que a un empresario o funcionario con una o varias carreras universitarias.

Por último, eso de que quien más tiene paga más se aplica ¿a qué? ¿a todo? ¿solo a lo que nos conviene? ¡Me parece profundamente injusto que ante la MISMA protección jurídica que da un notario a un pobre y a un rico, el rico pague más cuando el servicio que reciben es el mismo! Una cosa es el IRPF, el IBI, y otros impuesto ligados directamente a la renta, a los bienes inmuebles o a cuales quiera otras tenencias o rentas, ¿pero un servicio? Injusto se mire por donde se mire.
 

emios

Bronce
Te parezca justo o no es el sistema que tenemos. El sistema de arancel es criticable y podría estar un rato largo aburriéndoos aquí.
El principio de proporcionalidad está en la Constitución. Quien más tiene, más paga. Ocurre con los impuestos y ocurre con los aranceles.
Te equivocas pensando en una serie de cosas. Lo de las páginas de las escrituras de obras nuevas me hace un poco de gracia. Parece como si los notarios se limitaran a rellenar un papel y marchando.
Otra cosa que me encanta es lo de tarífeme por horas o por minutos, que como todo lo entiendo o creo entenderlo es suficiente. Usted puede entenderlo todo, pero la mayor parte de la gente necesita de una explicación. Me remito a este foro. Hay muchas preguntas que se formulan aquí sobre el tema.
Los notarios respondemos de la forma y del fondo. Nuestra responsabilidad empieza antes de que firmes y continúa mucho después. Y si autorizo algo que no debo y hay cualquier afectado... Me caerá todo el peso de la ley y responderé económicamente. Eso ha llevado a suscribir seguros de responsabilidad civil. Y ese seguro se usa, créeme.
Los notarios no entiendo por qué no somos muy queridos como colectivo. De ahí que no se valore nuestro trabajo ni lo que hemos tenido que estudiar para ejercer la profesión.
Puede que no requieras hoy de un asesoramiento de un notario y es cierto que en las obras nuevas poco te vamos a explicar cuando firmes, pues ya sabes a qué vas a firmar y lo haces porque viene la hipoteca temida y es un gasto más. De todas formas, el notario comprobará que todo esté bien para que registres sin problemas.
Algún día necesitarás que te asesore algún notario. Y el notario lo hará (por lo menos yo lo hago y mi puerta está abierta para todo el mundo). Y lo hará gratis.
Es muy español criticar cada aspecto de nuestro sistema y cada profesión que podemos desconocer en su fondo. En la mía te puedo asegurar que somos mejores y más baratos que en cualquier parte de Europa.
Ya sé que no es consuelo para ti.
Yo trato igual a todo el que entra a mi despacho, sea pobre o rico. Venga a firmarme el "número" que me hará salvar el mes o venga por quinta vez a preguntarme por lo mismo y a traerme otros "papeles".
Lo que sí me gustaría decir es que en este foro hay una defensa a ultranza de la profesión de arquitecto. Pues hagan lo mismo con las otras profesiones.
Lo que te vas a gastar en notarios es una mínima parte de tu promoción.
Mis consejos, ya que he hablado de mi profesión: elijan al notario con quien más confianza tengan y que mejor les explique todo; no corran a firmar su hipoteca, pues tienen tres días para examinarla en su notaría antes de la firma; no se queden con ninguna duda sea de la escritura o de otros aspectos que se le pasen por la cabeza; infórmense de la fiscalidad y de sus obligaciones futuras; déjenle explicar la escritura al notario y exijan esa explicación...
 

ciudalcampo

Esmeralda
Como no es el debate de este hilo voy a ser breve y claro:

1º No he puesto en duda el esfuerzo que hay que hacer para ser notario, lo valoro y creo que es una figura importante y que otorga seguridad jurídica al sistema.

2º La proporcionalidad que nombras no se aplica a todos los aspectos del Derecho, ante las mismas consecuencias jurídicas no entiendo por qué pagar de forma diferente si el pobre y el rico tienen la misma garantía y fuerza legal con una escritura legalizada y con la firma y el sello de un notario. Un ejemplo, si un rico tiene entre su flota de coches un Renault Clio, y un pobre tiene otro Renault Clio, ambos pagarán el mismo IVA en su adquisición, y el mismo sello del ayuntamiento, ¿dónde está la proporcionalidad? En general pasa con todos los impuestos indirectos, incluso con los directos en muchos casos.

3º El trato que tengas con tus clientes es algo que no voy a valorar, lo desconozco y si dices que es bueno pues así será.

4º Del fondo no se responde en la mayoría de los casos, tan es así que podéis liquidar un testamento que esté correcto en su forma y, sin embargo, el legatario redactó sin cumplir con las estipulaciones del Código Civil en cuanto a reparto, o podéis firmar una hipoteca sobre una vivienda que no cumple la normativa, incluso habéis firmado hipotecas con cláusula suelo y no os ha pasado nada, porque cuando se firmaron no era ilegal el "suelo". Con esto no digo que el trabajo que hacéis no tenga valor, tiene y mucho, pero sirve para lo que sirve no para otras cosas.

5º El sistema de aranceles, como bien dices, es el que tenemos, eso no quita que me parezca injusto y decimonónico.

6º Lo de las páginas de las escrituras lo sabes tan bien como yo, dudo que haya en el foro alguien que vaya más a notario a lo largo de un año, aparte de ti que eres notario, me paso el día con pignoraciones, hipotecas, compraventas, herencias,donaciones, reconocimientos de deuda, etc., y sé que os movéis con formatos fijos preestablecidos, vamos que me han mandado más de una vez y desde distintas notarías estructuras de contratos y escrituras con datos de otras personas... en fin.

Último, no digas que se odia al gremio de los notarios porque de víctimas está llena España, el día que hagan una asociación de víctimas no va a quedar nadie en el bando de los verdugos. Valoro todas las profesiones y más a aquellas a las que se accede después de mucho sufrimiento y tiempo, solo he querido enfrentar mis ideas a las tuyas, no es nada personal ni en contra de tu gremio.
 

emios

Bronce
Intenteré ser breve, pues como dices @ciudalcampo, este no es el tema del post. He intentado poner parte de mi corazoncito en el anterior comentario, para explicar lo mejor posible mi profesión. Me encanta recibir todo tipo de comentarios, pues me ayudan a mejorar. Tomo nota y seguro que estaré más preparada cuando alguien me exponga lo mismo que tú.
Solo aclarar una cosa. Es cierto que tenemos un programa informático que nos ayuda a desarrollar las escrituras. Los notarios también nos hemos adaptado al progreso. Eso no quita que sea un gran error no salir de los parámetros que marca un modelo. Un buen jurista es quién sabe adaptar cada escritura a cada caso y así lo intento yo y seguro que muchos compañeros.
Tema cláusulas suelo y minutas bancarias o temas hereditarios que comentas, estoy dispuesta a contestar en cualquier otro hilo que se abra.
Y ya me voy a dormir, que en cuanto mi bebé se despierte con hambre a las 5 de la mañana me voy a acordar de este hilo...
 

dardhal

Esmeralda
Para una tasación de 470.000 € incluyendo el terreno (por lo que lo que es obra nueva real está en torno a los 300.000 €) me han calculado unos 8.000 €... ¡Vaya hachazo del bueno! Os cuento en cuanto me digan la provisión de fondos
En mis pesquisas por Internet, parece que como casi todo lo relacionado con tributos en España, está más que recurrido por la total indefinición de la ley, porque se empieza por no aclarar cuál es el "valor" sobre el cual hay que hacer la escritura y pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Sin intención de confundir y solo comunicando lo que entiendo de lo leído, parece que el "valor" no es la suma de las facturas pagadas, sino algo más parecido al PEM que al coste real, podría ser similar al valor que se informa a los ayuntamientos a efectos de ICIO, aunque aquí también hay variaciones importantes por ayuntamientos.

Así que, si eres tan "afortunado" de vivir en una comunidad con el IAJD al 1,5%, y el "valor" de la vivienda es de 300.000 €, la escritura ante notario a lo mejor son 800 € (no me he puesto a calcular según el tarifario oficial, ni a presuponer las decenas de folios de clavo que muchos deshonestos notarios meten), pero el impuesto que pagas a la comunidad serán 4.500 €. Eso, claro está, si declaras la "obra nueva" en 300.000 €, si por tema de financiación bancaria hay que declarar los 470.000 € entonces estás adicionalmente jo**do, pues aparte de una escritura algo más cara, pagarás el 1.5% de 470.000 €, es decir, 7.050 €.

Así que sumando lo uno y lo otro se pone en la cantidad que te han pedido de provisión de fondos. Mi más sincero pésame.

¿es necesario eso para que te den el préstamo hipotecario?
Todos los bancos te van a pedir la inscripción de una declaración de obra nueva en Registro para darte el crédito. Aunque según entiendo si tú constas como propietario del terreno, todo lo que haya en o debajo de por extensión es tuyo, el banco se quiere cubrir las espaldas, y como a ellos les sale gratis en lugar de recurrir a fórmulas posiblemente más eficaces y baratas (algún tipo de seguro) van por el camino fácil, que es la declaración de obra nueva al valor de tasación, lo que supone, según el cálculo para el compañero de arriba, un desembolso extra, inesperado y que aporta CERO valor o beneficio al propietario como el descrito.

Porque podemos entrar a valorar la idoneidad de que una inscripción notarial sea tanto más cara cuanto más cara es la vivienda, pero lo que es como para prender fuego a todas las instituciones es que el hecho de inscribir una escritura devengue en el cortijo regional la obligación de pagar no sé cuántos miles de euros.

Añadiré aquí, pues la gente acaba llegando a mensajes vagamente relacionados cuando busca información en Internet, que la declaración de obra nueva no es un trámite legalmente obligatorio, hasta donde yo sé, si bien para el caso más habitual (financiación bancaria) suele venir impuesto por el banco.

Así, y desde mi desconocimiento legal, la inscripción no es más que uno más de esos trámites "recomendables" y mediante el cual se pone en concordancia la realidad registral (lo que está depositado en el Registro de la Propiedad) con la realidad factual. Es decir, si no "declaras obra nueva" a efectos legales no hay constancia documental irrefutable de que estás o has edificado una vivienda en un terreno. Ojo, que una cosa es esto y otra cosa es no informar de la vivienda en el Catastro, a efectos de impuesto (IBI). Esto segundo sí que es obligatorio, no estoy tan seguro de que lo primero (declaración de obra nueva / obra finalizada) lo sea.

De hecho, hay gente que explica el porqué no es realmente necesaria una inscripción de obra nueva:
https://fundamentarq.es/inscripcion-declaracion-obra-nueva-coordenadas-georreferenciadas-certificado-descriptivo-georreferenciacion-madrid/

Luego hay gente que menciona que sin la declaración de obra nueva no te dan la licencia de primera ocupación/cédula de habitabilidad, o te deniegan los suministros, etc. No sé hasta qué punto te pueden denegar un suministro con LPO, o una LPO mientras que presentas todo lo que piden, entre lo cual no está (al menos en mi pueblo) la escritura de obra nueva. Detalles que leo en otras fuentes me reafirman en mi convicción de que, sin crédito hipotecario que obligue, no hay necesidad de declarar obra nueva y pagar la mordida de turno:
http://www.catastro.meh.es/documentos/902N.pdf

En resumen, es discutible que, salvo por imposición del banco, la declaración de obra nueva y su enorme coste sin beneficio alguno para el promotor sea obligatoria. Espero que esto sea así, para ahorrarme yo mismo unos buenos miles de euros en mi propio caso.
 

emios

Bronce
La nueva ley ha hecho mucho daño... Y depende del registrador que te toque exigirte ahora las coordenadas georreferenciadas. No hay pronunciamiento de la DGRN, pero yo creo que no son necesarias hasta el fin de obra. Aquí no se exigen. Yo la mía todavía no la he hecho (y la tengo inscrita). No sé qué otro defecto te habrán puesto, pero estoy segura de que lo solucionarán en la notaría.
 
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