Escritura obra nueva para hipoteca autopromotor

emios

Bronce
Por cierto, no es obligatorio inscribir nada en el Registro de la Propiedad, pero es más seguro tenerlo todo bien registrado.
En cuanto a declarar la obra en la notaría, es obligatorio porque te lo va a exigir el banco o el ayuntamiento para darte la cédula o Catastro (es un requisito para presentar el 902). Es un requisito de legalidad que demuestra que has cumplido con todos los parámetros necesarios frente a las instituciones y para informar a terceros.
En donde yo trabajo, la mayoría de las obras se declaran por antigüedad y lo hacen sus dueños cuando quieren (normalmente para vender o porque les van a dar alguna ayuda).
Ahora algo que no os va a gustar nada: la mayor parte de esa gente que declara por antigüedad se gastará mucho menos que nosotros. Prescinde por lo general de arquitecto, suelen ser casas construidas sin ningún tipo de rigor técnico, no solicitan licencia (no pagan ICIO), no pagan impuestos y esperan a que venga Catastro para meterlas en él (hasta entonces no abonarán IBI). El riesgo: multas bien saladas, pero que casi nunca llegan, sobre todo en los ayuntamientos pequeños (ay, esos votos).
 
La escritura de obra nueva no es un requisito para inscribir una construcción en el Catastro. Con el proyecto y final de obra del arquitecto es suficiente.

Con la regularización del Catastro de los últimos años se están dando de alta multitud de construcciones que, no es que no tengan escritura de obra nueva, sino que son claramente ilegales.
 

emios

Bronce
Si te sirve de algo... Lo de las coordenadas GML todavía está por pulir en el Registro. Es necesario un programa específico que todavía no tienen o está en periodo de prueba. Sobre el papel, todo es muy bonito. Asegurar que registras tu casa en la finca registral que corresponde, para lo cual necesitan unas coordenadas fijas. Es otro esfuerzo de coordinar Catastro y Registro. En donde yo trabajo es un auténtico desastre... Ni Registro ni Catastro están bien.
 

dardhal

Esmeralda
Por cierto, no es obligatorio inscribir nada en el Registro de la Propiedad, pero es más seguro tenerlo todo bien registrado.
En cuanto a declarar la obra en la notaría, es obligatorio porque te lo va a exigir el banco o el ayuntamiento para darte la cédula o Catastro (es un requisito para presentar el 902). Es un requisito de legalidad que demuestra que has cumplido con todos los parámetros necesarios frente a las instituciones y para informar a terceros
Hay algo que no me cuadra, por un lado dices que no es obligatorio inscribir nada en el Registro de la Propiedad, para a continuación decir que es obligatorio declarar una obra nueva en la notaría (lo que resultaría de manera automática en la obligación de liquidar IAJD sobre el "valor" de la vivienda). A efectos legales y puramente económicos:

- ¿Hay obligación legal de redactar escritura de obra nueva al inicio o finalización de una obra de nueva planta, sin financiación ajena, y por ende de dicha declaración gestionarla/procesarla en el Registro de la Propiedad? Hasta donde yo sé, la respuesta es NO.

- Caso de que no sea obligatoria la declaración de obra nueva, y siendo uno el propietario legal y con escrituras en orden en el Registro de la Propiedad del terreno en el que se levanta la vivienda, ¿existe algún riesgo real de "indefensión jurídica", pérdida de la posesión del bien vivienda, si la vivienda no está dada de alta en el Registro de la Propiedad? Hasta donde yo entiendo la ley, la respuesta es NO.

- ¿Existe alguna manera legal en nuestro sistema registral/tributario actual de redactar escritura de obra nueva, registrarla, y no estar sujeto al IAJD de la comunidad autónoma donde se ubique el bien? La respuesta es, hasta donde yo entiendo, NO. Los aranceles notariales pueden ser una crujida, pero el 0,5% - 1,5% del "valor" de la vivienda (en muchos casos la tasación bancaria) es una cuchillada atroz al autopromotor.

- ¿Existe la obligación real y según ley en vigor de tener presentada en el Registro de la Propiedad declaración de obra nueva para el alta de la misma en el Catastro inmobiliario? Como he citado en mi último mensaje, y a falta de razonamiento en contra, la respuesta es NO. El mismo modelo 902N dice, entre los documentos que presentar en todo caso, "Original y fotocopia, o copia cotejada, de la escritura de obra nueva, en caso de que se haya otorgado este documento".

- ¿Tiene potestad legal el ayuntamiento de turno, entre sus funciones delegadas/atribuidas, para denegarte una licencia de primera ocupación en caso de que no se presente una declaración de obra nueva? Hasta donde yo entiendo, y al menos en lo que veo en mi pueblo, dicha declaración no es exigible, pero sí lo es el modelo 902N de Catastro, aparte de otras varias cosas, pero NO una declaración de obra nueva.

Que sé perfectamente que el 99% de la gente se hace la casa con financiación bancaria, y ahí ya estás al albur de lo que quiera el banco, pero para aquellos que no piden dinero a terceros y son propietarios legales del terreno, hasta donde yo sé, entiendo y deduzco del espíritu de la ley y de la redacción de los formularios existentes, la declaración de obra nueva NO ES NECESARIA NI OBLIGATORIA.

No es un asunto baladí, pues según comunidad autónoma, la diferencia es pagar o no una mordida adicional que raramente baje de los 2.000 €, y que como vemos en este mismo hilo, sin irse a viviendas "de ricos", se puede poner tranquilamente en los 8.000 €.

En próximos episodios, de cómo los ayuntamientos de España soslayan la ley para no informar a los receptores de liquidaciones definitivas del IIVTNU (plusvalía) que cabe prueba en contrario para demostrar que sus terrenos urbanos transmitidos no necesariamente les han supuesto plusvalía (y por lo tanto no se realiza el hecho imponible del impuesto). Y de cómo pese a estar recurrida al Constitucional, todo el articulado de la LHL relacionado con el impuesto se sigue aplicando de manera "arbitraria", a mayor gloria de las arcas municipales, y contrarios a tan sonoros como vacuos principios legales como los de justicia, proporcionalidad, equidad y ausencia de carácter confiscatorio.
 

emios

Bronce
Lo cierto es que no es obligatorio ni otorgar escritura ni llevarla al Registro, pero tarde o temprano acabarás haciéndolo para que la realidad física y la realidad jurídica coincidan. He leído los requisitos del 902 y pone que es necesaria la escritura si se otorga ese documento. Así que, en eso tienes razón. Cuando lo hagas, pagarás el impuesto correspondiente. Nadie puede asegurarte que cuando quieras hacerlo tendrás el mismo impuesto y te serán exigibles los mismos requisitos. Siempre son más, lo se por experiencia.
Tendría que leer cada normativa autonómica para comprobar los casos en que no es exigible la escritura de obra nueva para que te den la cédula de habitabilidad. No necesito leer mucho para adelantar una cosa. El criterio de todas las administraciones es que hay que contribuir a las arcas públicas y me parece raro que los propios ayuntamientos/comunidades soslayen el hecho de que es un acto que devenga un impuesto.
El gasto importante no es la notaría en sí, son los impuestos por actos jurídicos y el que "no se ve": el IVA al 21% que grava la escritura y forma parte de la factura (ese dinero se recauda para el Estado, no se lo queda el notario).
 

alanda

Oro
Lo que pasa es que tanto procedimiento administrativo en este país tiene como finalidad principal el cobrar y no el garantizar, que es como debería ser.
No es obligatoria escritura, pero el banco tiene que demostrar que tiene un bien futuro que garantiza su inversión, de ahí que nos obliguen. Una vez hecha la escritura, la ley sí obliga a la inscripción de bienes hipotecados. Cuando no hay hipoteca nada es obligatorio.
Ahora bien, si uno quiere declarar ante notario y registrar la vivienda, que según la LPO finalizó en el año 2012, y lo declara en el 2016, va a pagar el IBI atrasado y todo juntito, garantizado. Por lo demás, no le veo problema alguno al hecho de no registrar. La única cuestión es si en un futuro se necesita un préstamo o hipoteca sobre la vivienda, pero vamos, que yo pudiendo en el tema papeleo notario y Registro tendría poca prisa. Como bien se dice por aquí, cuanto más legal quiere ser uno más le dan por saco.
 

Roi. B.

Novel
¿Y cuál es la base imponible? ¿El valor real cuál es? ¿El PEM, la tasación, las tablas de las CC. AA.?
 

dardhal

Esmeralda
Si se trata de una escritura de obra nueva motivada por préstamo hipotecario a favor de una entidad de crédito, es decir, un banco, y sin tenerlo claro yo mismo, me inclino a pensar que sea alguna cantidad entre el valor real del bien (de mercado), el coste total de la construcción, y la totalidad de la garantía hipotecaria. Cantidades todas ellas que pueden ser muy superiores al PEM, por ejemplo, la responsabilidad hipotecaria ya se ha comentado por aquí que hay casos donde se establece en valores cercanos al doble de lo que te prestan.

Y contestando a @alanda año y medio tarde, todos somos conscientes de que el pincho de verdad es el IAJD, no la notaría, que también es un pico. Es el abuso de que inscribir un documento en el registro devengue una cuantía económica según el valor declarado, tanto para los honorarios del notario, como sobre todo, para el maldito impuesto.

Hasta el 1,5% de una cantidad igual al doble de lo que te prestan es el 3% de lo que te prestan, y a pagar en 30 días y a tocateja en recaudación de la taifa local tras otorgar la escritura.
 

SandraT

Novel
Hola, buenos días. Es la primera vez que escribo, pero vengo leyendo hace tiempo este foro. Quería comentaros que a mí también me han comentado lo de declarar la obra nueva para la concesión del préstamo y que me vino de lujo haberlo leído aquí para que no me pillara de nuevas.

Lo que sí quiero comentar, que dudo que mucha gente lo sepa, es que el IADJ de la declaración de obra nueva, si es vivienda habitual, en el caso de Valencia se reduce de pagar un 1,5% a un 0,1%, lo cual es un ahorro muy considerable según los números que se estén manejando.

Si tenéis que hacerlo, preguntadlo, que a mí me lo confirmaron el otro día en la notaría.
 

dardhal

Esmeralda
Aunque en la comunidad de Madrid el tipo general del impuesto es la mitad (0,75%), la declaración de obra nueva no es un supuesto en el cual se aplique reducción alguna de la cuota, según lo entiendo:
http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1142341750078&language=es&pagename=Contribuyente/Page/CONT_listado

"¿Qué impuesto hay que pagar por una escritura de declaración de obra nueva?
La declaración de obra nueva quedará sujeta a la modalidad sobre Actos Jurídicos Documentados. La base imponible estará constituida por el valor de la construcción.

¿Cuál es el tipo de gravamen en la modalidad sobre actos jurídicos documentados, documentos notariales, cuota gradual?
El tipo de gravamen general es el 0,75% a partir del 1 de enero de 2014."

Con el agravante de que se mencione la palabra "valor". Porque como todo el mundo sabe, "es de necio confundir valor con precio", pero parece indicar que a diferencia de cosas como el ICIO, aquí la base imponible es el coste total de construcción, impuestos incluidos, aunque seguro hay alguna ley u orden por ahí que lo aclara. Son "sólo" 1.500 € por cada 100.000 € de valor de la vivienda (coste total de construcción). A mí los tendrán que quitar "from my cold dead hands".
 
Buenas.
Refloto este tema a raíz de una duda que, aunque he leído bastante al respecto, no me queda clara.
¿Qué valor poner en la escritura de obra nueva? El banco me dice que lo consulte con el notario, en mi caso no hay problema con el %, ya que la vivienda está tasada bastante por encima de lo que me presta el banco. Mi duda es si poner el PEM, lo que consta en la licencia, el presupuesto del constructor sin ser este definitivo, o lo que sale en la tasación.
¿Habría algún problema en poner la base del ICIO que ha establecido por tablas el ayuntamiento de cara a Hacienda?
 

Bemol2

Novel
Si piensas en el futuro más inmediato, te conviene escriturar por el PEM o no. Pagarás menos impuestos (AJD), pero cuidado con Hacienda, porque si el precio no le convence te pegarán un buen palo.
Si piensas en una futura venta, te conviene acercarte al precio real de la casa, ya que pagarás de IRPF en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró (valor que escrituraste). Si se vende por 350.000 € y escrituraste por 300.000, pagarías el % correspondiente de 50.000 €, pero si vendes por 350.000 € y escrituraste por 150.000 €, el beneficio obtenido sería de 200.000 y pagarías una pasta.
 
Pagaría, siempre y cuando no lo destine a vivienda habitual...

El tema es cómo saber el valor mínimo con el que escriturar para que Hacienda no te gire una complementaria. Creo que antes había unas tablas.
Está claro que el PEM está muy por debajo del valor real de construcción, casi seguro cogeré el valor que sale en el ICIO, a medio camino entre el PEM y el PEC.
 

Bemol2

Novel
Prueba a poner el Google: "calculo valor real bienes inmuebles+tu comunidad". En Valencia existe una página que te permite calcularlo y en la mayoría de comunidades creo que también.
 
OK, muchas gracias, he encontrado un PDF con los criterios de valoración, en teoría de ahí se saca el valor mínimo a poner en la escritura para que no te la clave Hacienda. A ver cuánto sale.
 
Hola.

Una pregunta, ¿la escritura obra nueva solo procede cuando se solicita una hipoteca de autopromotor o es siempre necesaria con una construcción nueva?

Gracias.
 

Fidias

Novel
Según creo, es necesaria para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, se puede hacer al final de la obra. Pero si pides hipoteca, lo normal es que el banco te obligue a hacer la escritura antes de concedértela.
En mi caso hemos hecho una escritura de declaración de obra nueva en construcción para que el Sabadell nos diera el préstamo y cuando la acabemos tenemos que volver al notario para firmar el final de obra.
 
Hola.

Entonces ¿has tenido que escriturar 2 veces? ¿o pagar 2 veces el notario?

Me dice el banco que son 4.900 € escriturarla.

Muchas gracias.
 

Fidias

Novel
Según nos explicó el notario, la 2ª vez cuando la obra esté acabada se paga muy poquito (no hay que hacer escritura, sólo una especie de acta de fin de obra). En Hacienda no se paga nada la 2ª vez.
Te recomiendo que consultes cuánto te cuesta hacer el trámite sin que medie el banco, ya que a nosotros nos cobraban una burrada por la gestión.
 
Arriba