Estatutos de "esta nuestra comunidad" de obra nueva

#1
Vereis, pido consejo de nuevo.

Tengo una parcela que he negociado con un promotor para construirla.
En ella se levantará un subterraneo de aparcamientos, una planta baja de locales comerciales y el resto de plantas de pisos.
Hemos acordado que a cambio de la cesion del suelo yo recibiré la planta de locales comerciales y el promotor se queda con el resto.

Tengo entendido que hay que hacer unos estatutos que regulen las obligaciones y derechos de todos los propietarios del inmueble. Y esto le corresponde al promotor.
Pero creo que tambien tengo la posibilidad de hacer dos comunidades (estatutos). Un corresponderian al conjunto de locales que recibiré y la otra comunidad seria la formada por los propietarios de los pisos y garajes.

La pregunta es ¿Que opcion es mas interesante para mi?

Gracias por vuestra atencion. Un saludo.
 
#2
¿La propiedad de la parcela quien es? ¿el acuerdo es una aportación? ¿cuantas plantas se pueden construir?
Entiendo que la propiedad es tuya y la aportas al constructor (si no es así corrigeme)
Antes de nada, aunque no te respondo exactamente a tu pregunta, planteate de que aportación ( o cesión o lo que sea...) estamos hablando. ¿has cuantificado el porcentaje que das o recibes a cambio? ¿solo te quedas con los locales?

Saludos.
 
#3
Amigo el Jabugo:

No pretendo enseñarte a hacer negocios a estas alturas pero ... ¿has cuantificado qué % del total de la promoción supone esa permuta que recibes?

¿cuantas plantas de viviendas salen ahí?

¿los locales comerciales tienen futuro, es una buena zona comercial?

Antiguamente era una tradición que el promotor se quedara con los locales comerciales, pero esta tradición se ha visto superada, al menos en las zonas de gran desarrollo urbanísitico y donde el suelo ha sufrido los mayores incrementos. Ahora en sitios como Barcelona, hay permutas que pasan de largo el 50%. Yo en zonas turísiticas de montaña (estaciones de esquí) trabajamos al 30-33% (siempre hablando de suelo urbano / solar directo claro está)

Informate de la repercusión del suelo por vivienda o por metro cuadrado construido de esa zona, y podrás ver o calcular de fora aproximada un valor por tu suelo ajustado al mercado.

La permuta me supongo que será avalada, está claro.

Saludos.
 
#4
Evidentemente lo mas logico es una sola comunidad puesto que es un solo edificio con sus correspondientes cuotas de participacion, derechos y obligaciones de cada propietario, pero claro eso lo redacta el promotor no tu.

Que significa las cuotas de participacion, pues muy sencillo de entender y no tanto de redactar o especificar de modo justo

ejemplo : el seguro de incendios obligatorio ira pagado por cada uno de los comuneros en funcion de su propiedad, pero por ejemplo el propietario del local comercial o de un piso sin garaje, no es logico que pague el mantenimiento de la puerta del garaje, la luz de este o cualquier otro gasto que se derive del uso.

Inconvenientes: En funcion de que estableces las cuotas? En principio son cuotas que tiene un parametro en principio mas o menos logico que es la superficie de cada elemento, pero en que condiciones, no es nada facil, el seguro de incendios pagara a tanto el m² de local, a tanto el de vivienda y a tanto el de garaje .... como se cuadra eso? Ardua tarea para que sea justa, en general no participo en esa mision, salvo que aporto en proyecto normalmente los porcentajes sobre el total, pero ..... de hay a que esa sea la manera de pagar las cuotas hay un mundo.

Por otro lado establece el valor de la permuta para que no salgas mal parado, danos los parametros y podremos darte una idea de por donde andan los tiros.
 
#5
respecto a lo de cuantas comunidades, hay un mundo de casos posibles.

Lo normal por mi zona es hacer varias comunidades, por ejemplo:

Una para viviendas, con sus zonas comunes de uso exclusivo. Los ascensores suelen ser de acceso exclusivo por el portal de las viviendas y requeiren un gasto de mantenimiento importante que no me parece justo que apechuguen los dueños de los locales o de una plaza de garaje (no lo van a disfrutar)

Una para garajes, especialmente cuando hay distinto número de viviendas y garajes, porque si hay más entonces hay gente de fuera, que no entran por el portal o el ascensor de las viviendas. Además el consumo eléctrico de garaje hay que tenerlo en cuenta con el asunto de los extractores, que gastan una cifra.

Los locales en general son entidades independientes, que no comparten zonas comunes con el edificio salvo lo estrictamente de la "envolvente" (cubiertas, cerramientos, seguro general del edificio,...)

Saludos.
 

jcidon

Moderador
Miembro del personal
#6
para que no salgas mal parado
hombre, mal parado no va a salir... yo me conformaría con cobrar al mes la mitad del dinero que este señor va a recibir de rentas de los comercios :)
 
#7
jcidon ha dicho:
para que no salgas mal parado
hombre, mal parado no va a salir... yo me conformaría con cobrar al mes la mitad del dinero que este señor va a recibir de rentas de los comercios :)
Ya, pero a lo mejor se puede sacar MUCHO MÁS !! :D :D :D

Y por eso preguntaba yo si los locales eran buenos,.... pero mas vale pájaro en mano...

saludos.
 
#8
El acuerdo ya hace tiempo que esta firmado, por lo que no puedo cambiar la contraprestacion. No obstante detallo las caracteristicas:

Es una parcela de 900 m. en una manzana que da a tres calles.
El edificio tiene un sotano de garajes 900m, planta baja de 900m de locales comerciales, una entreplanta de 400 de locales comerciales que da a una de las calle (hay desnivel). y dos plantas encima de pisos 900m +900m. 18 pisos en total. Los pisos se los ha vendido el promotor a una media de 26 millones incluida la plaza de garaje.

Yo cedo el suelo y recibo a cambio 1200 m de locales comerciales (400 de ellos acabados). 2 plazas de garaje y la construccion de una vivienda de 200 m. en otra parcela de mi propiedad.
En la cera de frente se han vendido locales a razón de 200.000 ptas el metro.
La contraprestacion esta avalada por 150 millones.

Lo que yo queria saber es que si hacemos una comunidad solamente, voy a estar en minoria con la cuota de participacion y quizas no me pueda defender en la toma de decisiones sobre el inmueble. Ya que en muchas ocasiones los intereses de los propietarios de los pisos pueden no coincidir con los mios como propietario de los locales.
Que me aconsejais? ¿Como lo hariais vosotros?

Gracias por vuestra atencion

Gracias
 
#9
400 de ellos acabados
Buen local para el estudio de arquitectura, jeje o mejor aun en el chalet de 200 jajajajaja, que sea con piscina (lo digo por si algun dia me tienes que contratar ;) )

No pienses en minoria, como decimos lo importante es que tu contribuyas a lo logico dentro de la comunidad y ademas por mucho que quieras no puedes ser una comunidad independiente, siempre tendras una parte dependiendo del resto, te recuerdo que compartes con ellos, estructura, cubiertas, instalaciones, etc....

¿Ademas en contra de tus intereses en que sentido?
 
#11
Tampoco es tan cierto jcidon, como todas las leyes tiene sus vacios, interpretaciones, etc...
 
#12
Hola El Jabugo:

Como básicamente lo que tienes son locales, y entiendo que su vinculacion con partes comunes del resto del edificio (léase escaleras, ascensores, ... ) son mínimas, intentaría que se hicieran tres grupos de propietarios: el de viviendas, el de garajes y el de locales, ya que los gastos generados por unos y otros no son equiparables.

Por ejemplo no me parecería justo que los locales, que seguramente tendrán acceso desde la calle y no desde el portal, tuvieran que costear el mantenimietno del portal, la limpieza de la escalera o el ascensor.

La permuta no tiene mala pinta.

Saludos.
 
#13
vorpal ha dicho:
Ahora en sitios como Barcelona, hay permutas que pasan de largo el 50%. Yo en zonas turísiticas de montaña (estaciones de esquí) trabajamos al 30-33% (siempre hablando de suelo urbano / solar directo claro está)
Estimado Vorpal, en Madrid mi experiencia ha estado casi siempre en aportaciones al 20- 25%. En casos excepcionales se ha llegado al 30%. Pero permutas al 50% entiendo que son casos concretisimos, casi excepcionales (te hablo desde el desconocimiento de Barcelona).

Saludos.
 
#14
MARIANO ha dicho:
vorpal ha dicho:
Ahora en sitios como Barcelona, hay permutas que pasan de largo el 50%. Yo en zonas turísiticas de montaña (estaciones de esquí) trabajamos al 30-33% (siempre hablando de suelo urbano / solar directo claro está)
Estimado Vorpal, en Madrid mi experiencia ha estado casi siempre en aportaciones al 20- 25%. En casos excepcionales se ha llegado al 30%. Pero permutas al 50% entiendo que son casos concretisimos, casi excepcionales (te hablo desde el desconocimiento de Barcelona).

Saludos.
Pues como todo, depende de las zonas, claro está, no es lo mismo un solar en Castellana o Diagonal que en las afueras por poner ejemplos. Lo malo es que al final se corre la voz y por una operacion COMPLETAMENTE FUERA DE MERCADO, se distorisionan los precios, porque todo el mundo se entera de que tal o cual operación se ha hecho al 60%, y entonces esa cifra PASA A SER NORMAL, no se ve como un disparate del mercado o una operacion puntual y anómala, todo el mundo pasa a pedir el 60 o casi el 60%.

Lo normal en lo que yo me muevo es una horquilla entre el 18 y el 35% dependiendo de la proximidad o lejanía a los "focos calientes" (estaciones de esquí, spa, parques nacionales o naturales, ....) pero empiezo a encontrarme con promotores venidos de fuera (Barcelona o Zaragoza por ejemplo) que llegan con el "chip cambiado" y pagan precios estratosféricos.

Un ejemplo: en el año 2000 se suspendieron licencias en Zaragoza capital por revisión del PGOU, y eso pilló fuera de juego a una de las promotoras mas importantes de la ciudad (imperdonable falta de previsión), que para mantener la maquinaria en marcha tuvo que salir de la plaza y buscar en el Pirineo, fuera de su terreno natural, y pude observar como hacian dos operaciones absolutamente fuera de tono que desvirtutaron a partir de ese momento las operaciones posteriores. Al final la jugada les salió bien (por lo menos en una de ellas), pero sólo gracias a que el mercado no ha parado de subir, porque los números iniciales de la operacion eran pobretones.

Saludos.
 
#15
Al hilo de lo que decia Vorpal en el ultimo comentario hago una pregunta aunque no tenga que ver mucho con el tema, es saber si siempre que haya una revision del plan general de una ciudad se suspende la concesion de licencias. En caso de ser asi ¿desde cuando se dejan de conceder?¿existe normativa al respecto o es algo que dicta el propio ayuntamiento?
 
#16
xoubino ha dicho:
Al hilo de lo que decia Vorpal en el ultimo comentario hago una pregunta aunque no tenga que ver mucho con el tema, es saber si siempre que haya una revision del plan general de una ciudad se suspende la concesion de licencias. En caso de ser asi ¿desde cuando se dejan de conceder?¿existe normativa al respecto o es algo que dicta el propio ayuntamiento?
Depende de la normativa autonómica. La suspensión de licencias suele ser obligada y automática en el momento de aprobacion inicial del planeamiento en aquellas áreas que se modifican.

Puedes obtener licencia siempre y cuando cumplas en el pryecto simultaneamente con el plan vigente y el aprobado inicialmente.

Saludos.
 
#17
Me preocupa que por ejemplo, tenga problemas a la hora de instalar luminosos en la fachada...
Y tener que pagar elementos que no voy a usar, como lo que comenta Vorpal: limpieza del portal, ascensor etc...
Buena opcion la de dividir en tres tipos de propietarios
Bueno, no me ha contestado nadie si realmente es posible crear dos comunidades. ¿Me conviene esta opcion?

No podemos montar el estudio aquí, esto es de la familia. No tiene nada que ver.

Lo de la piscina esta hecho, e invitado si vienes por aqui.

Un saludo.
 
#18
Si que puedes crear más de una comunidad ... te lo digo porque yo tengo la comunidad de viviendas, donde estamos todos los que tenemos piso y otra comunidad aparte, con su seguro aparte ... que es la de los garajes ...

De todas formas todo ésto vendrá en la Ley de Propiedad Horizontal que creo que la puedes encontrar aquí en la sección de documentos ....

Chao
 
#19
Entiendo, que por mucha comunidad que crees, como bien ha dicho El_Inutil, siempre vas a compartir elementos con el resto. Las comunidades serán participes de la mancomunidad, que será única y de todo el edificio.
Por mucho que quieras no vas a ser totalmente independiente del resto.

Saludos.
 
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