Estimación de costes totales

#1
Para los que estamos recien llegados a este mundillo hay varios conceptos que se nos escapan, al menos a mi. Asi que estoy intentando tener al menos un minimo de orientacion en el tema de costes totales de una obra. Ya se que la mayoria de capitulos que voy a poner no tienen un precio fijo y evidentemente depende de varios factores, pero para los que ya han pasado por aqui estaria bien que dijesen a groso modo los valores de cada uno de ellos. Estoy tratando de hacerme una tabla de excel para poder tener una referencia lo mas exacta posible. Hasta ahora los puntos que he tenido en cuenta son:

01. Presupuesto de Ejecución Material
02. 19% PEM (6 %Gastos Generales + 13% Beneficio Industrial)
03. IVA
04. Seguridad y Salud (3% PEM)
05. Honorarios Arquitecto
06. Visado Arquitecto
07. Seguro Arquitecto
08. Honorarios Arquitecto Técnico
09. Visado arquitecto Técnico
10. Seguro arquitecto Técnico
11. Honorarios Coordinador de Seguridad y Salud
12. Visado Coordinador de Seguridad y Salud
13. Seguro Coordinador de Seguridad y Salud
14. Honorarios Ingeniero (ICT)
15. Visado Ingeniero (ICT)
16. Seguro Ingeniero (ICT)
17. Estudio Geotécnico
18. Licencias
19. OCT

Si considereais oportuno incluir alguno mas se puede aumentar, la cuestion es hacerla lo mas completa posible.Los que estan en rojo son mas o menos los que tengo controlados, de los otros necesito una pequeña ayuda. Para hacernos una idea podiamos dar los valores de cada uno de estos puntos para:

vivienda unifamiliar 150-200 m2
bloque plurifamiliar 10 viviendas

Gracias de antemano a todos
 
#2
Me parece bastante correcto lo que planteas, tan solo puntualizar que yo considero la Seguridad y Salud como un capítulo más del PEM, no lo considero aparte.

Si quieres tener un esquema o guión de TODOS los gastos, creo que debes empezar por el principio:

Adquisición del terreno.
Fiscalidad de la adquisición del terreno: IVA o ITP+AJD
Notario por escritura de compraventa del terreno
Registro de la propiedad de la escritura de compraventa del terreno.
Gastos Financieros de la adquisición del terreno (si procede): constitución de prestamo hipotecario (comisiones de estudio, apertura,...), gastos de tasación, comisiones de amortizacion parcial, de cancelación..., intereses financieros.

Redaccion de proyectos: modificaciones y/o desarrollo de planeamiento, estudios de detalle, urbanizacion, proyectos de arquitectura, ICT, electricidad, calefaccion / clima, actividades, legalizaciones,...

Control: OCT, laboratorios, estudio geotécnico...

Seguros: decenal de daños, todo-riesgo construcción...

Gastos Financieros para la materialización de la obra: constitución de prestamo hipotecario (comisiones de estudio, apertura,...), gastos de tasación, comisiones de amortizacion parcial, de cancelación..., intereses financieros.

Gastos de comercialización: publicidad, oficina de ventas a pie de obra...

Gastos de pre-entrega: repasos y acabados de última hora, imprevistos (vicios ocultos...)

Altas en los distintos servicios: tasas de enganche a alcantarillado, red electrica, abastecimiento de agua, tasa por vado...

Licencia de actividad / primera ocupación...

Constitución de la comunidad de propietarios: estatutos...

Documentación para entregar a los clinetes (libro del edificio)

Gastos de tramitacion de escrituras de compra venta finales (notarios, registros)

Y el mas importante CENORRA DE FIN DE OBRA PA CELEBRARLO :)

Seguro que me he dejado algo, pero ahora no caigo.

saludos.
 
#5
ya se que yo no soy quien había preguntado, pero de todas maneras: muchas gracias!
soy novatilla en este mundo y estas cosas me van genial, gracias por compartir vuestros conocimientos con todos nosotros, de verdad, thanks!!!!! Espero que algun día también pueda ayudar en cositas como estas a los demás!
Un saludito!
 
#6
Incisos

Incisos:

Normalmente, además del precio de la partida que incluye los costes directos ( de 1-3 % del precio de la partida, un 2% por lo general), habrá que contar con los costes indirectos (generalmente 3 - 4- 5- %) del PEM.

El cápítulo de Seguridad y Salud suele estar entre un 1,5 - 3 % del PEM, normalmente un 2% es un buen valor, aunque en ciertas obras complejas se puede superar. Estos valores son convencionales y de guía, si es verdaderamente necesario y se justifica, se puede y se debe hacer, hay que gastar lo que haga falta.

ej:

Todos los capítulos de obra incluido Seguridad y Salud (con su 2% de costes directos)

= PEM sin indirectos.

+ 5 % de costes indirectos

= Te da el PEM total.

+ 19 % (G.G. + B.I.)

- X % Baja (en caso por ejemplo que se licite para la Administración).

+ 16 % de IVA

= Presupuesto de Ejecución de Contrata.
 
#7
Bueno, por fin me puedo conectar y veo que algo se ha comentado aqui. Como siempre muchas gracias Vorpal porque aprendo con cada post que pones, deberiamos estudiarnoslo como manual de cabecera. A lo que ibamos...ya he leido en otros post el tan traido tema del IVA, y ahora llega el amigo arcckko7 y me pone un 16%. Todo lo qe creia que tenia claro empiezo a dudarlo, alguna explicacion que aclare mis dudas?
 
#8
El IVA para el promotor es del 16% porque es el IVA de tipo normal
El IVA reducido del 7% se aplica al comprador final de la viveinda..

Saludos.
 
#9
vorpal ha dicho:
El IVA para el promotor es del 16% porque es el IVA de tipo normal
El IVA reducido del 7% se aplica al comprador final de la viveinda..

Saludos.
Yo como constructor cuando facturo a un promotor he de hacerlo al 7 % impepinablemente
 
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