Estoy construyendo sobre terrenos que no son míos

#1
Tengo un problema que me gustaría comentar, para ver si consigo una solución.

Me estoy construyendo una casa en un pueblo de Málaga que se llama Álora, tengo mi solar con mi escritura, tengo un proyecto de obra revisado y aceptado tanto por el Colegio de Arquitectos de Málaga, como por el arquitecto municipal del ayuntamiento de mi pueblo, al cual ya he abonado la cantidad que me ha pedido el ayuntamiento para obtener mi permiso de obra. Estoy ejecutando mi obra con todos los requisitos y papeles que ello conlleva y con todos los pagos al corriente (en mi caso 11.000 euros aproximadamente solo en papeles).

Mi problema llega cuando un día mi vecino, por la parte de atrás del solar, me llega diciendo que la estructura está metida dentro de su solar.

Yo aviso a mi arquitecto y, efectivamente, él me comenta que no ha tomado bien las medidas y que estoy metido en su parcela.

Estoy intentando llegar a un acuerdo con mi vecino para comprarle la parte que le estoy invadiendo, cosa a la que él se niega, y solo me dice que la parte de construcción que está metida en su solar hay que echarla abajo.

Pero lo peor de todo (y es lo que me tiene de los nervios) es que un día, arreglando el papeleo del solar para el tema del impuesto municipal del solar, veo que el solar donde estoy construyendo no es el mio, es de otro titular que está lindando con mi solar.

Me gustaría que me dijerais qué puedo hacer, pues estoy desde junio con este problema y mi arquitecto veo que no se preocupa por la situación, él solo me dice que tengo que esperar, y se me pasa por la cabeza el decirle que ya que el vecino tiene razón y encima que estoy construyendo en un solar que no es el mío, voy a derribar lo que tengo construido y luego exigirle todas las facturas que he pagado, pero no sé si eso se puede hacer, si tengo que denunciarlo, o qué pasos he de seguir.

Os pregunto esto en este foro porque espero que aquí me digáis qué es lo que debería hacer.
Sin más, solo daros las gracias por haber leído por lo menos mi problema.

Un malagueño.
 
#2
Hola @quinoshow, entiendo que la situación en la que te encuentras es delicada y ahí va mi opinión.

Por lo que cuentas, habéis tenido dos problemas bien distintos:

En el primer caso, construir por error sobre la parcela de un vecino.
En principio lo entiendo como un error de proyecto, ya que el proyectista ha tomado mal unas medidas en base a las cuales ha elaborado el proyecto al que se debe sujetar la obra, pero no estoy seguro al 100% del tema de la responsabilidad exigible en este tema.

En el segundo caso, construir sobre un solar de otro titular.
Es evidente que no ha habido intención ninguna de hacerlo a sabiendas, pero aún así me parece a mí que la responsabilidad es del promotor pues su figura (la tuya, en este caso) está sujeta a una serie de obligaciones que marca la Ley de Ordenación de la Edificación, concretamente en su artículo 9, punto 2: "Son obligaciones del promotor: a) ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él...".

Bueno, como habrá más matices que añadir, sigue el tema abierto a la espera de opiniones más expertas... porque a decirte lo que deberías hacer ya no llego, como persona más que como arquitecto te recomiendo que busques una solución de la forma más tranquila que te sea posible antes de llegar a los tribunales, que siempre será la última opción.

Un saludo.
 
#3
Hola @quinoshow.

Buen problema, sí señor, a ver cómo podemos ayudarte a resolverlo.

Vamos por partes, buscaremos soluciones y luego "culpables".

Parece claro que has construido fuera de tu propiedad por un error en el replanteo de la vivienda. No hay muchas soluciones aparte de las que ya se han comentado:
a) Demolición.
b) Regularización de las parcelas para que lo edificado quede en terreno de tu propiedad.

La opción b ya la has intentado y parece que no es viable, por lo que la única vía es la demolición.

Por esta vía, el único escollo importante son los costes que conlleva de demolición y de reedificación. Ahora vamos a buscar a los "culpables" para ver quien echarle el muerto y que apechugue con los gastos.

El error se ha podido producir en lo siguiente (entre otras cosas):
- Documentación errónea o incompleta del terreno.
- No se ha realizado la identificación sobre el terreno in situ.
- Replanteo erróneo de las obras.

Me imagino que tú sí que sabrías EXACTAMENTE cuál era tu terreno, y me imagino que acompañarías al arquitecto hasta el terreno para decirle "ESTE ES MI TERRENO" y le facilitarías toda la documentación (por ejemplo, la ficha catastral). Si esto es así el error no es tuyo, sino del técnico al que contratas para que te haga el proyecto y/o te dirija la obra.

Si el arquitecto proyectista conocía el terreno de forma precisa (es su obligación) habrá ubicado el edificio en el lugar adecuado. Compruébalo en el proyecto. Si el proyecto es correcto, el arquitecto no es el culpable, pero si el proyecto es incorrecto, él es culpable, pero también tú (en menor medida), por haber omitido la comprobación del proyecto.

Si el proyecto era correcto, NO ME ENTRA EN LA CABEZA QUE EL ARQUITECTO TE DIGA QUE HA TOMADO MAL LAS MEDIDAS Y SE QUEDE TAN ANCHO. NO ES ADMISIBLE. Entre las obligaciones establecidas por ley para el director de la obra (arquitecto) está la de verificar el replanteo y suscribir el acta de replanteo. Esto quiere decir que es responsable de los errores de replanteo porque VERIFICA el replanteo, lo da por bueno.

En todo caso, yo haría lo siguiente:
- Me aseguraría con absoluta precisión y sin ninguna duda, de que efectivamente estamos fuera de nuestra parcela. Ya sé que me imagino que lo habrás hecho, pero repítelo una vez más a conciencia. Hurga en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.
- Pon los hechos en conocimiento del colegio de arquitectos de tu zona.
- Pon los hechos en conocimiento del ayuntamiento. El ayuntamiento no tiene ninguna responsabilidad porque en las licencias se dan "a salvo del derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero".
- Si has solicitado un crédito hipotecario pon los hechos en conocimiento del banco o caja. En este caso, el tasador tiene también la obligación de comprobar de forma indubitada la propiedad. Que te den una copia del informe de la tasación, tal vez ahí el tasador muestre alguna duda en la identificación. Comprueba que la identificación del tasador coincide con la identificación del proyecto. Si puedes, ponte en contacto con el técnico tasador que visitó el solar/obra. NO CREO QUE HAYA TANTOS ERRORES DE TANTA GENTE, POR ESO TE DIGO QUE REVISES BIEN LA DOCUMENTACIÓN DEL TERRENO (REGISTRO/CATASTRO).

Ya nos contarás.

Saludos.
 
#4
Muchas gracias por intentar ayudarme en este problema que os planteo.

Os comento que cuando encargué el proyecto para mi obra, lo único que me pidió mi arquitecto fueron las escrituras del terreno, este solar era de mi padre con 422 metros cuadrados dentro de una urbanización, la cual mi padre repartió a partes iguales entre mi hermano y yo, haciendo nuestras respectivas escrituras, especificando linderos, situación del solar, etc. y con 211 metros cada solar.

Os sigo comentando que cuando encargué mi proyecto, este arquitecto mi pidió las escrituras del solar, le enseñé donde se encontraba mi solar, donde empezaba mi fachada, etc.

La cuestión es que el día que vinimos a medir y este arquitecto con las escrituras en la mano, me comenta que mi solar era el que estaba al lado del que queríamos medir, o sea, a ver si me entendéis, él me dice que "según las escrituras este es tu solar", señalando el que pertenecía a mi hermano.

Bueno, mi padre y yo ignorantes, todo hay que decirlo, dijimos: bueno pues se han equivocado los de la notaría, de todos modos no habrá problemas entre mi hermano y yo, pues los solares nos lo echamos a suerte, pues son iguales.

He de deciros que yo es la primera vivienda que me estoy haciendo, y escogí a este arquitecto porque:
- Era de mi pueblo, y él más que nadie estaba al corriente de todas las ordenanzas establecidas por el ayuntamiento y esta fue una de las grandes razones por las que lo contraté.
- El presupuesto que me dio no era de los más baratos ni tampoco de los más caros, pero, sobre todo, era recomendado por un amigo.
- Me habló claro desde un principio a la hora de pedir presupuesto, y a la hora de responder a todo lo que le pregunté (que eso fue lo que más valoré, pues no hay nada que me dé más coraje y rabia que me engañen).
- Se le entregó todo lo que me pidió para realizar el proyecto, y una vez que este arquitecto me dio mi proyecto, yo siempre he ejecutado la obra tal y como él me ha dicho.

Por esa cuestión, os digo que ignorantes somos tanto mi padre como yo, y siempre creímos en las decisiones de este "técnico", que por eso se le pagó (6.100 euros me costó el proyecto y cuando revisé el Colegio de Arquitectos de Málaga, el proyecto le aboné el 80% quedando el resto al finalizar la obra), que pienso que el arquitecto es quien te debe dirigir cómo se va a construir la casa y cómo se ha de hacer.

Os digo que no tuve ningún tipo de problemas, cuando lo llamaba se acercaba o bien por teléfono resolvia la duda, etc.

El problema viene cuando este vecino por la parte de atrás, viene diciendo que estoy metido en su solar, y ya os digo que mi arquitecto, después de comprobar el proyecto, se da cuenta de que no ha tomado en cuenta unas aceras y que es cierto que estoy metido en lo suyo, hemos tenidos dos reuniones y las soluciones que le hemos dado al vecino no le interesan y él solo dice que en su solar no quiere nada, que la estructura que está invadiendo su terreno tiene que ir al suelo.

Pues aquí es cuando mi arquitecto me está dejando como de lado, lo llamo y no contesta, cuando contesta lo coge una chica y me comenta que está en una reunión, y las veces que me lo he encontrado en el pueblo veo que me escucha y me mira pero sin llegar a poner mucho interés.

Os digo que soy paciente, y que he sido bastante paciente con la situación, pues esto colea desde febrero que paré la obra, y desde junio estoy esperando la solucion, y estoy más que cansado de eso que me dice "vamos a tener paciencia", pues todo el mundo me pregunta por mi casa y cuando comento la situación todos se echan las manos a la cabeza.

Bueno, por eso os digo que en la próxima reunion que yo "consiga tener con mi arquitecto" quiero ir seguro y con todos los puntos conocidos, pues creo que lo único que yo veo es lo de echar abajo la estructura que tengo hecha, pues según me han dicho, los arquitectos tienen un seguro para este tipo de casos.

Y con respecto a que estoy construyendo en el solar de mi hermano, solo me comentó que "no pasa nada, cuando escritures la casa haceis un cambio de solar y ya está". Pues he preguntado eso que me comenta "mi arquitecto" y el cambio de solar que él ve tan fácil, vale 2.400 euros, o sea, como me comentó el señor al que pregunté en notaria, lo llames cambio de solar o hacer escrituras nuevas pero esto vale este dinero.

Qué facíl es todo cuando se paga con el dinero de la gente y a ti no te tocan el bolsillo...
Deciros que todo lo que tengo construido hasta ahora está pagado con dinero de mi bolsillo, aún no he pedido un préstamo.

La obra la estoy haciendo yo, sin ningún tipo de contratista ni nada por el estilo, y todas las medidas y replanteos se han realizado conforme vienen en el proyecto, pues antes de hechar el hormigón eran examinadas las plantas por este arquitecto.

Y comentarte, @vorpal, esto que me comentas de ir al colegio de arquitectos, ¿qué es lo que debería presentar o decir?

También decirte que realmente está comprobado que estoy metido en el solar de mi vecino.

La verdad es que estoy bastante desesperado y preocupado por mi obra. Tengo 29 años y estoy ansioso por terminar mi casa y dejar de vivir con mis padres, y sobre todo pensando que todo lo que he hecho hasta ahora está pagado y no le debo dinero absolutamente a nadie, y siguiendo todos los pasos de papeleo para llevarlo todo en regla.

Igualmente, daros las gracias a todos por leer mi problema y darme algún tipo de soluciones.

Un malagueño.
 
#5
Para reclamar un resarcimiento por el dolo económico y moral, lamentablemente vas a tener que seguir gastando dinero, puesto que vas a tener que contratar un abogado y pagarle unos honorarios, seguramente te aconsejará que encargues a un perito (arquitecto o arquitecto técnico, más honorarios, etc.) que verifique y dictamine conforme lo ejecutado, lo proyectado y la documentación utilizada para que el abogado pueda argumentar la demanda de una manera fehaciente, incluso tal vez sea necesario un levantamiento topográfico (gastos de topógrafo).
 

eepa

Gran experto
#6
Yo no lo veo tan claro. Con todos los respetos, porque imagino que estás pasando un mal momento, pero aquí sólo conocemos una versión, y las cosas no son nunca tan claras. Hay cosas difíciles de creer y pienso que así lo vería un juez también.

Tú eres el que construye en una parcela que no es la tuya, veo difícil defender ante un juez que el propietario del terreno diga que el arquitecto le dijo que su terreno no era este que era aquel otro... entiendo que es el propietario quién debe conocer cual es su propiedad. ¿Tú aceptas un proyecto con la edificación situada sobre una parcela que no es la tuya? ¿culpa del arquitecto? Creo que no.

¿Tiene el arquitecto la responsabilidad de comprobar que la parcela en la cual se proyecta una edificación es propiedad del cliente que encarga el proyecto? Creo que no. Si estoy equivocado que alguien me corrija, por favor.

Olvidando el tema de la parcela equivocada, otra cuestión es el replanteo erróneo. Ahí sí que el proyecto debería respetar los límites de la parcela, pero con lo revuelto que está todo el tema no sé yo qué podrás sacar en limpio de esto, ten en cuenta que eres tú mismo el que replantea la vivienda con parte fuera de "tu" parcela. Y no esperes que el arquitecto reconozca que tomó mal las medidas.

Meterse en juicios es complicado, lo mejor es llegar a un acuerdo con las partes. Respecto a tu vecino, pues lo siento, hay gente muy cab**na por el mundo, el que podía echar una mano y solucionar mucho prefiere pasar... lamentable.

Te deseo suerte y que todo se arregle lo mejor posible.
 
#7
@quinoshow, bonito pueblo, sí señor, cerquita de Pizarra y Yunquera (el de mi madre), pero claro esto no te vale de consuelo.

Yo he tenido circunstancias "parecidas" en una obra en que el colindante tenía mal replanteada su obra y no respetaba las distancias a linderos, pero en aquel momento se arregló con concesiones muy blanditas por parte de mi propiedad... eso sí, yo tuve que cambiar el proyecto que teníamos redactado, que pagó el colindante los gastos.

Por desgracia, tu asunto tengo claro donde va a terminar, y yo empezaría ya a dar los pasos apropiados, porque tú terminas en el juzgado seguro, por lo que nada mejor que empezar a buscar un abogado y todo lo que te digamos difícilmente te servirá, puesto que será el juez el que determinara la solución de justicia.

Tal como veo yo la situación, tienes ERRORES QUE TE SON ATRIBUIBLES A TI, que serían todos los correspondientes a la parcela, identificación, dimensiones, lindes, etc. Más cuando es una finca segregada por tu padre y que debes conocer. Que el arquitecto dijo que esta es la finca, esto de palabra poco servirá en un juzgado.

Si la casa se sale de la parcela, habría que ver cuáles son los motivos, si es por error dimensional en proyecto, pues está claro quién es el responsable, el redactor del mismo, pero si las obras son coherentes con el proyecto presentado vuelve el error al punto de identificación de parcela.

Desde luego es un mal y lento asunto, puesto que salvo que consigas arreglarte con las propiedades afectadas, vas a tener que demoler y restituir a las condiciones iniciales, redactar nuevo proyecto y empezar de nuevo.

Tómatelo con calma y un poco de paciencia puesto que supongo estarás de los nervios, siéntate, respira un poco, piensa las posibilidades, aunque tendría muy claro que ya estaría con toda la documentación en un abogado y que él te comente cómo ve el "asunto" (como llaman ellos).
 
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