Exceso de cabida en parcela

Hola amigos

¿Alguien me puede explicar qué es un exceso de cabida,por favor? :confused:

Muchas gracias.
 
exceso de cabida

La consulta viene porque tengo una parcela que ha sido objeto de una reparcelación, y en el proyecto de la misma en relación a mi parcela se dice: "La finca aportada tiene una superficie de 1900 m2 según medición topográfica efectuada del terreno, por lo que hay un exceso de cabida de 700 m2 respecto de la finca, que tiene una superficie de 1200m2 según el Registro de la Propiedad, por lo que se solicita expresamente a este organismo la inscripción de este exceso de cabida".

Mis dudas son:
-¿Tengo yo como propietario que hacer algún tramite para llevar a cabo la inscripción de este exceso de cabida o no es necesario puesto que ya lo solicita el arquitecto en el proyecto de reparcelación al Registro de la Propiedad?

-¿Me va a suponer algún coste la susodicha inscripción de este exceso de cabida?

Os agradezco de antemano toda la información que me podáis aportar. El promotor es el Ayuntamiento,tal vez algún arquitecto municipal sepa como funciona esto.

Muchas gracias.

Saludos.
 

adiaz

Plata
Al estar metido en una reparcelacion promovida por el ayto., será este quien la remita al registro de la propiedad el proyecto de parcelacion y si en esa documentacion ya existen mediciones incorporadas (del tecnico correspondiente) creo que no has de hacer nada.

Si fueras tu como particular, tendrias que hacer escritura publica de ese exceso, con planito de tecnico y que el registro cotejase con catastro y diesen el visto bueno. (¿Por cierto, los datos de catastro coinciden con la realidad o con el registro?)

De todos modos, vete a dar la lata al ayto por que con tantas administraciones y organismos mejor estar bien enterao....


un saludo
 
Buenos días, no se si te podre ayudar, porque soy un poco novato en estos temas. Pero te pongo lo que he encontrado:
Si el exceso de cabida solicitado no excede de la vigésima parte de la superficie ya inscrita, se solicitará al registrador que, al mismo tiempo que inscribe la compraventa inscriba también, de oficio, como modificación de superficie, el exceso de cabida registrado por la medición real ultimamente efectuada.
Si el exceso de cabida solicitado no excede de la quinta parte de la superficie ya inscrita, se solicitará del registrador que inscriba también de oficio, el excedo de cabida registrado por la medición real ultimamente efectuada, acompañando certificado de Técnico competente, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título translativo.
Si el exceso de cabida excede de la quinta parte se solicitará del registrador, que al mismo tiempo que inscribe la compraventa inscriba también el exceso de cabida registrado por la medición real ultimamente efectuada, acompañando la certificación catastral correspondiente.
También podrá solicitarse la inscripción del exceso de cabida a través de la incoación de un expediente de dominio.

No se si te será de mucha ayuda, pero bueno ahí lo dejo. Un saludo
 

APA

Oro
La consulta viene porque tengo una parcela que ha sido objeto de una reparcelacion y en el proyecto de la misma en relacion a mi parcela se dice: " La finca aportada tiene una supereficie de 1900 m2 segun medicion topografica efectuada del terreno,por lo que hay un exceso de cabida de 700 m2 respecto de la finca,que tiene una superficie de 1200m2 segun el Registro de la Propiedad,por lo que se solicita expresamente a este organismo la inscripcion de este exceso de cabida".
Hola: Perdonarme compañeros pero estais equivocados. Me explico, yo llevo muchos años diciendo que los Proyectos de Reparcelación SON LAVADORAS, porque lavan muchas fincas.

Me explico mejor, en cuanto a la superficie el redactor del Proyecto, lo ha expresado correctamente y el Registrador tiene que inscribir el exceso de cabida sin más. Fundamentalmente por dos razones:

1) El Reglamento de gestión del Estado, que tiene algunos articulos en vigor, dice que prevalecerá la medición real de la finca sobre cualquier otra. Cuando decimos otra tambien podemos considerar la registral y así se están inscribiendo desde hace muchos años, muchas fincas, por cierto en excesos y en defectos.

2) Fijaros que ocurre con una reparcelación, se produce una medición topografica realizada por un tecnico cualificado, se da audiencia a todos los colindantes, se somete a información publica y se comprueba por la Administración, que tras todo el proceso aprueba como acto administrativo con todas las garantias.

Solamente me he encontrado un Registrador un poco especial, este señor entiende que cuando el exceso sobrepasa una determinada cantidad, considera que se debe hacer la inscripción del exceso como una finca nueva, que no dispone de titulo. Pero os recuerdo como la Reparcelación es un lavadora, esa finca si título y sin inscripción se pone como una más en el Proyecto, como sufre todo el proceso administrativo y de información publica, la inscribe como nueva. Pero recordar este es un criterio muy personal de un Registrador.

-¿Tengo yo como propietario que hacer algun tramite para llevar a cabo la inscripcion de este exceso de cabida o no es necesario puesto que ya lo solicita el arquitecto en el proyecto de reparcelacion al Registro de la Propiedad?
No tienes que hacer nada, solo esperar que se apruebe la Reparcelación y se inscriba.

-¿Me va a suponer algun coste la susodicha inscripcion de este exceso de cabida?
No te debe suponer ningun gasto adicional, solo tendrás que participar con las cuotas y los deberes que correspondan a la total superficie de tu finca.
 
Gracias a todos por vuestras aportaciones,especialmente a APA por ser tan claro y contundente.

Saludos
 

chispi

Novel
Si se puede añadir algo a lo dicho por APA -difícil- basta recordar que la posibilidad de inscribir directamente ese exceso de cabida al aprobarse e inscribirse la Reparcelación es un efecto legal previsto en los artículos 8.1 y 18.1 del Real Decreto 1.093/97, de 4 de julio, norma jurídica fundamental en materia urbanísticas que desconocen muchos profesionales (no sólo Arquitectos, sino Abogados, lo que es menos comprensible). Por lo tanto, no debes hacer nada, salvo esperar.
 

davidn

Diamante
La inscripción del exceso de cabida, sin más, es muy peligrosa, siempre acompañará a las escrituras una anotación al respecto y, 700 m2 para esta finca, parece un porcentaje muy alto.

Lo normal es que no pongan problemas en una primera inscripción con diferencias inferiores al 10%. Si se superan, es mucho más que posible que el registrador te solicite una sentencia judicial al respecto (lease expediente de dominio).

Otra forma relativamente sencilla de que "cuelen" esas correcciones es en una transmisión de propiedad..... y no doy más pistas.
 
Hola amigos.
Pero es que no se trata de que "cuelen", sino de averiguar a quien pertenecen esos metros;yo entiendo que despues de permanecer el proyecto de reparcelacion (aprobado por el Ayuntamiento)expuesto al publico por un plazo de 30 dias en el mismo (y publicado en el B.O.E.) para que puedan hacer las alegaciones pertinentes, si nadie reclama esos metros se supone que pertenecen a mi parcela,o al menos asi lo entiendo yo;de hecho la urbanizacion de esos metros tengo que pagarla yo porque se me han adjudicado a mi.
No entiendo que quieres decir con "peligrosa";¿acaso debo temer alguna consecuencia? Te agradeceria que me pusieses al corriente de ese "peligro".
Por cierto el registrador no se ha puesto en contacto conmigo ni me han pedido nada;tanto es asi que lo unico que he recibido ha sido una carta del Ayuntamiento con la factura correspondiente;tengo el proyecto de reparcelacion porque se lo he pedido yo al arquitecto personalmente,ya que resido lejos de donde esta ubicada la parcela.
Ademas yo entiendo que una vez esta aprobado el proyecto de reparcelacion con los metros adjudicados a cada uno e inscritos en el Registro de la Propiedad ademas de aprobado por el Ayuntamiento y publicado en el B.O.E. queda todo legalizado y a mi nombre, ¿o no es asi?
¿Puede alguien reclamar esos metros despues de urbanizado,inscrito y pagado?
Gracias a todos por vuestras aportaciones.
Saludos
 

davidn

Diamante
Estamos hablando de un exceso de babida de un 60% de la parcela original lo que, insisto, parece excesivo para una equidistribución de una reparcelación. ¿en el resto de fincas aparece la misma proporción?. Parece mas normal que se hayan olvidado de algún colindante o que hayan medido mal. Te sorprendería ver la cantidad de reparcelaciones mal redactadas.

Este exceso de cabida solo puede producirse en tres casos, que el poligono completo tenga un exceso de cabida del 60%, que sea una unidad discontinua, siendo tu finca la se se encuentra separada del resto del polígono y se de esta circunstancia o que el valor de las fincas aportadas sea diferente a a cada propietario y por razones de compensación te correspondan más metros en la valoración. O que efectivamente tu finca, en una medición real, tenga ese exceso de cabida y por tanto la "reparcelación" sería un instrumento adecuado para legalizarla.

Disculpa si te parezco demasiado sincero, pero tal y como espones tu caso, lo que parece que has descubierto lo que piensas es error que te favorece en un proyecto de reparcelación y estás esperando a ver que haces... Pues lo que estas haciendo, esperar a ver que pasa. Partiendo de esa base, si alguien se diese cuenta de que efectivamente es un error, en todo caso las cantidades entregadas de más te serían compensadas.

Por supuesto, una vez inscrita se anulan los antiguos títulos para registrarse los nuevos y solo sería retrotraible mediante sentencia judicial.

Y de acuerdo con APA, los proyectos de reparcelación y compensación en general son "coladeros" donde se regularizan muchas parcelas a veces de forma poco clara. A mi entender, tienen excesivas atribuciones pero, en fin, así está la ley.... y que dure.
 

APA

Oro
HOLA: DAVIDN, yo no he dicho nunca que los Proyectos de Reparcelación sean coladeros, mi expresión ha sido siempre LAVADORA, que son cosas muy distintas.

Aunque puedas pensar según expresas, no funciona así el mecanismo previsto en la legislación vigente. El proceso ya sabes se apoya en la legislación estatal y tiene su origen en que numerosas fincas tienen su origen en inscripciones registrales antiquisimas, con medios de medición más que discutibles, con unas indeterminaciones de linderos obsoletas y con estos linderos sometidos a presiones de todo tipo de sus propietarios, desde personas que permutaron una parte de la finca por un burro y no fueron al Notario (Este caso me lo he encontrado y estaba documentado en un folio firmado en el año 1926. Con estos antecedentes en la mayoria de los suelos, lo raro es que la superficie registral coincida con la medición topografica, figaros que la medida más normal de medición de fincas era mediante p.e. fanegas, que como muchos sabeis es una medida de volumen, en particular era la superficie que se podia sembrar con el grano que entraba en esa medida de volumen y obviamente según la zona, la fanega tiene una dimensión superficial distinta.

Para resolver todas estas cuestiones, se produce un proceso publico, donde todo posible perjudicado puede hacer las reclamaciones que considere oportunas y tras todo ello, quedará inscrito.

Ahora bien, por poner un ejemplo mi el padre de mi abuela, tenía un huerta muy cerca de un pueblo, ´al cual yo he ido dos veces en toda mi vida y no he estado más de 2 horas en total, ninguno de los biznietos sabemos donde esta la huerta, con esfuerzos puede que alguno de los nietos pudiera encontrar la zona (tienen todos más de 65 años) además no tenemos escrituras de la finca, ni nunca hemos tenido conocimiento de quien era el titular catastral, suponemos que la contribución la pagaba un hermano de mi bisabuelo. Si este suelo está dentro de una actuación urbanizadora, está claro que se inscribirá a cualquiera de los colindantes o de quien sea titular catastral. Esto es injusto, pero está claro que si tres generaciones, no nos hemos preocupado de la finca, obviamente la hemos perdido. Pero la perdida viene de no tener titulo mi bisabuelo. (La finca suponemos tenía unos 5.000 m2, somos unos 30 descendientes, algunos de dificil localización al residir fuera de España) Nuestra desidia se ve fundamentada porque la regularización de titulos, podría suponer mucho más que el valor urbanistico de la finca, dado el municipio en que se encuentra, es decir vale más el ajo que el pollo.

Pablos, estás en lo cierto lo que te hemos contestado chispi y yo mismo, es lo correcto y parece por tu último mensaje has comprendido perfectamente.
 

chispi

Novel
Sólo una puntualziación de rigor técnico: el ainscribirse la Reparcelación no se inscribe un exceso de cabida del 50% ó del 60%, sino que se inscriben las fincas de resultado que son directamente proprocionales a tus derechos según las fincas de origen, medidas topográficamente. El único peligro, por utilizar una expresión poco acertada, sería que se impugnara la Reparcelación judicialmente,... pero sólo si existe error en la medición de tu finca de origen. Si no es así, no te preocupes de nada.
Por supuesto, la casuística sobre las causas de esos defectos tan enormes de superficie registral/catastral y superficie real es interminable, pero el resultado es que prima la realidad física.
 

davidn

Diamante
Vale APA, no te enfades, donde dije "coladero" sea "LAVADORA".

En la gestión urbanística, hemos de considerar una cuestión fundamental como es el interes público inherente al propio desarrollo del Planeamiento Municipal.

Esto nos ha dado un mecanismo, como son los sectores ya sea en forma de polígono, áreas de reparto, unidades de actuación, etc... que mediante el proyecto de compesación subsanan todas las deficiencias de propiedadad a que haces referencia en tu anterior escrito y todo ello tras un tedioso trabajo de arqueología registral. No olvidemos, además, que muchos registros fueron destruidos en la guerra civil y nos tenemos que remitir en ocasiones a extraños documentos a los que incluso hay que realizar la prueba del C14 para verificar su autenticidad.

Lo que quería expresar es que, en ocasiones, me parecen excesivas sus atribuciones (o las que se toma la junta) porque ¿por que has de perder así la finca de tu bisabuelo? Cierto es que desarrollo del planeamiento no se puede paralizar, pero en esos casos existe otra figura, que es la de "fincas de propiedad indeterminada" las cuales se encarga de gestionar el Ayuntamiento, y no los componentes del resto del sector a fin de preservar los derechos de herencias yacentes. En cualquier caso, pasado un periodo, las fincas resultantes de esa aportación pasan a tituralidad pública, y no a la del colindante mas espabilado.

En cuanto a Pablos, me parece que el tema lo tenía ya muy claro antes de plantear la cuestión en el foro (es solo una opinión).

Un saludo.
 
Hola amigos.

Es evidente que hay un error(el exceso de cabida lo es ) y no lo tengo tan claro como sugieres davidn y te explico el origen de mi confusión más adelante.

Pero de quien es el error es la cuestión:
¿De mi abuelo cuando registró la finca,del registrador,del notario,del abogado que asesoró a mi abuelo, de las medidas de la época(la escritura data del año 1968).......?Porque en la escritura dice que hay de cabida 12 areas,ó 3 celemines y un cuartillo (segun wikipedia equivalen a 1600 m2 )y aqui coinciden las aclaraciones de APA sobre las medidas antiguas.
Un año antes de la redacción del proyecto de reparcelacion yo encargué una medición topográfica sobre el terreno de mi finca quedando registrada en el colegio oficial de topógrafos con el resultado de 2.122 m2(si bien las lindes se las marcó un familiar mío al topógrafo).

El arquitecto que redactó el proyecto de reparcelación hizo un levantamiento topográfico y segun el proyecto también hizo una segregación de las fincas dando como resultado la medición de mi parcela 1.890 m2 .

En dicho proyecto aparece una modificación con respecto a mi finca en la cual cita el resultado de" su medición" (1.890 m2),después cita la medición que figura en el Registro de la Propiedad(12 áreas ó 3 celemines y un cuartillo) y da por sentado que son 1.200 m2 (cuando yo no lo tengo tan claro por tratarse de medidas antiguas);por último dice que existe un "exceso de cabida" de 690 m2;y finaliza con la petición al Registro de la Propiedad de la inscripción de este "exceso de cabida".

Por si todos estos datos fuesen pocos para generar confusión debo añadir que seis meses antes de encargar "mi medicion" (2.122 m2 )topográfica le pedí a un amigo que me calculase los m2 de la finca pero sobre un plano que conseguí del Ayuntamiento (se supone que a escala pero no es seguro ya que es bastante antiguo) dando como resultado 1.600 m2.

Claro,conociendo estos datos se puede decir que Chispi ha dado en el clavo ya que según parece la confusión radica en la medición topográfica de la finca;ahora bien,cuál es la verdadera?

¿Vosotros que opinais?

Saludos y gracias por compartir vuestras opiniones.
 

chispi

Novel
La verdadera superficie (según medición topográfica) delimitada por linderos no discutidos.

En cuanto a la mención o petición del Proyecto de Reparcelación de que se inscriba el exceso de cabida, es un formulismo que tiene su explicación en el RD 1.093 citado: se pide la inscripción del exceso de cabida para su anotación en la finca de origen... donde se anota justo un minuto antes de cancelar para siempre esa historia registral y trasladarla a la nueva finca registral que se apertura (finca de resultado), lo que es una ficción legal para evitar la "contradicción" entre la superficie registral antes inscrita y la que resulta de la reparcelación. Es un formalismo para "dar continuidad" al tracto, pero no se pide la inscripción como algo susceptible de ser denegado por el Registrador.
 

davidn

Diamante
Efecticvamente, las parcelas "son lo que son", es decir, si existen contradicciones entre medidas, es que alguna está mal (o todas).

El celemín, como la fanega o el carro en otras zonas son medidas de superficie equivalentes a la capacidad agraria de un terreno, es decir, en función de la productividad. Para dar un celemín de grano eran necesarios x m2 en una zona, más en otra menos productiva o menos m2 en tierras más ricas. Es por eso que las equivalencias varían.

¿cual de las mediciones es la buena? no se, pero ante las dudas originadas, la más imparcial es siempre la realizada por un perito independiente, en este caso el técnico que redactó el proyecto de reparcelación, y será la que siempre prevalezca salvo que alguien aporte mejor título o demuestre un error.

Como ya te indiqué, una vez registrado el proyecto de compensación el apartado de equidistribución solo es recurrible vía judicial, y únicamente a efectos indemnizatorios, salvo que se demuestre mala fé que entiendo no es el caso, máxime cuando es la administración quien ha iniciado el proceso.

En cuanto al formulismo de "inscripción de exceso de cabida" usado por el redactor del PR, es uno de los muchos que hay. Yo utilizo habitualmente otro, que es hacer mención a la superficie real de la parcela, que es donde se obtienen los coeficientes de participación y realizar despues una agrupación instrumental para luego repartir ... pero en fín, tambien es válido el usado en tu caso.

Retiro mi afirmación de que ya los tenías claro ... es que no lo contabas todo.
 

APA

Oro
HOLA: De acuerdo con las dos últimas respuestas, simplemente ratificar que la medición que hay tomar, es la que resulte de la medición topografica de la realidad física que presenta la finca, sin oposición de los colindantes.
 
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