Exención en IRPF, cumplir plazo de 2 años para reinvertir beneficio de venta de vivienda habitual

Jgus

Novel
Hola a todos.
Este es mi primer post en el foro, os sigo desde hace meses y no he parado de aprender desde entonces.
Soy autopromotor en Madrid y uno de los obstáculos que me parece más sangrante es lo difícil que es cumplir el plazo de 2 años para reinvertir el beneficio de la venta de la vivienda habitual. En mi caso, si no consigo acogerme a esa exención tendré que pagar unos 20.000 €.
Después de muchas horas investigando, creo haber dado con un posible modo de proceder para poder acogerme a esta exención.
Decir que no soy ningún experto en esto y, por lo tanto, desde la humildad, simplemente he recopilado información que quiero compartir. Ya he pasado por un asesor fiscal que me dijo que podía pedir a Hacienda una ampliación del plazo de dos años. Investigando me ha quedado clarísimo que esto efectivamente se puede solicitar, pero que jamás lo conceden.

He vendido mi vivienda habitual en junio de 2019 y pretendo acogerme a la exención de la plusvalía del IRPF reinvirtiendo en otra vivienda habitual, en un plazo máximo de 2 años. Declararé dicha venta y el plazo estimado de la reinversión en la declaración de la Renta 2019, solicitando la exención.
En breve comenzaremos la construcción de la nueva vivienda habitual. En junio de 2021 finalizará el plazo para acreditar la ADQUISICIÓN de dicha vivienda habitual.

La clave está en qué medio de prueba es válido para demostrar la ADQUISICIÓN de esa vivienda en la que estamos reinvertiendo.

Según Resolución Vinculante D.G.T., V1127-19 de 22 de mayo de 2019, el CERTIFICADO FINAL DE OBRA VISADO es un medio de prueba válido en derecho.

Después de adquirir jurídicamente la vivienda, dispondré de un plazo de 12 meses más para acreditar su habitabilidad, según Apartado 2 del artículo 41 bis del RIRPF.

Por lo tanto, el resumen sería este:

1- Venta de vivienda habitual. Declarando la venta y solicitando la exención por reinversión en la declaración de la renta de ese año.
2- Antes de 2 años realizar la adquisición de vivienda nueva (con el certificado de final de obra visado).
3- Desde ese certificado final de obra visado, tendríamos un plazo de 12 meses más para acreditar su habitabilidad.

He realizado ya una consulta a la Dirección General de Tributos para intentar corroborar esto y obtener una respuesta vinculante. He visto que el plazo de respuesta puede ser de más de un año.

NORMATIVA
Ley 35/2006 Art. 38.1.
RD 439/2007 Art. 41 bis.

Concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones.

Apartado 2 del artículo 41 bis del RIRPF
"Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras."

Medio de prueba de la adquisición: Artículo 106 de la Ley General Tributaria.

Conforme dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria, "En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (...)".

En particular, entre los citados medios de prueba se encontraría el certificado final de la dirección de obra consiste en un documento suscrito tanto por el arquitecto superior como por el arquitecto técnico o aparejador y visado por el colegio oficial de arquitectos, en el que se expresa que la edificación ha sido terminada y entregada a la propiedad en correctas condiciones para dedicarla a vivienda.
 

Tachunda

Plata
Hola, yo creo que tu interpretación no es correcta, ¡ya me gustaría!
Lo de de los 12 meses es la definición de residencia habitual en cualquier contexto legal, no que te den 12 meses para vivir en ella además de los dos años para construir, supongo que una vez que te den ese certificado de fin de obra, te empadronarás en esa vivienda y podrá ser tu residencia habitual desde ese momento, pero lo que le va a valer a la AEAT es la fecha de ese fin de obra desde la de de venta de tu anterior vivienda habitual.
Por otra parte, dado que el estado de alarma suspende plazos, espero que se tenga en cuenta a efectos de cómputo cuando corresponda.

Todo opinión, nada información, pero estaré pendiente, porque el tema me interesa.
 
Estoy de acuerdo con @Tachunda, ese plazo de doce meses es para demostrar que es tu vivienda habitual y no para el cómputo de dos años para la exención.

En el foro puedes buscar algún hilo en el que se comentaba el tema y quizás tengas algo más de información.
 

Tachunda

Plata
Sí, porque es justamente el medio de prueba que más nos favorece y la tengo en mis oraciones desde hace meses, pero lo de qué se considera vivienda habitual es una cita a normativa que la define y personalmente creo que no añade más plazo al que te da AEAT para la finalización en lo que a reinversión en vivienda habitual se refiere.
Me encantaría que fuese como planteas, pero no creo que sea así, ojalá me equivoque.
 

Jgus

Novel
Creo que me he explicado mal... Hacienda pide demostrar la adquisición en un plazo de 2 años. Y da otro año más para demostrar que esa vivienda adquirida es "habitual".

He leído que hay gente que intenta conseguir la cédula de habitabilidad para acogerse a la exención, y es evidente que esa cédula llega mucho después del certificado de fin de obra. Al tener un plazo tan justo para acogernos a esta exención, creo que la diferencia entre demostrar la adquisición con un documento u otro puede ser la clave.
 

Tachunda

Plata
Sí, para mí es como dices, el certificado de fin de obra es prueba válida, yo aseguraría, además, con padrón, domicilio fiscal y suministros de forma inmediata. Esa es la consulta vinculante que yo pienso que más nos beneficia a efectos de cómputo.
En mi caso comenzó el contador el 21/01/2020.
 

Jgus

Novel
@Nibelungo01, respecto al primer artículo que compartes, copio y pego su conclusión:
(...)
Coincido con este artículo, tenemos dos años para acabar las obras y adquirir la vivienda. Es lo mismo que decía yo en mi post.

El hilo que compartes me lo he leído entero, así como todos los que he visto por el foro tratando el tema.

Soy muy consciente de que el plazo para la reinversión es de dos años. Hacienda pide que se adquiera una vivienda en ese plazo, y el medio de prueba de la adquisición es el certificado final de obra visado.

Editado por el administrador:
No se puede copiar contenido sin permiso de su editor.
 

jrome

Novel
Hola.

En relación al tema del hilo, una consulta para aclararme las ideas:

Con la regulación de esta exención en el IRPF, ¿lo que hay que reinvertir es la ganancia patrimonial que hayas obtenido con la venta de tu vivienda habitual, no el importe neto de la venta?

Precio de venta (+ gastos) - Precio de compra (+ gastos) = Cantidad a reinvertir si se produce una ganancia patrimonial con la venta.

Por lo que deduzco que si de esa resta sale una cantidad negativa, porque he vendido mi vivienda habitual por menos dinero del que la compré, al no haber ganancia patrimonial (hay una pérdida patrimonial), el dinero que saque de la venta y quiera reinvertir en la autopromoción, ¿no estaré obligado por Hacienda a gastarlo en ningún plazo de tiempo establecido y podré construir más tranquilo?

¡Saludos y gracias!
 

Tachunda

Plata
Sí, yo creo que reinvertir hay que reinvertir todo, pero solo se paga un % sobre la ganancia patrimonial, que en tu caso no existe... como no es mi caso, no me atrevería a asegurártelo, pero pienso que es correcto.
 
Con la regulación de esta exención en el IRPF, ¿lo que hay que reinvertir es la ganancia patrimonial que hayas obtenido con la venta de tu vivienda habitual, no el importe neto de la venta?
Hay que reinvertir el total de la transmisión (se permite que, si te queda pendiente de hipoteca, esto lo detraigas del "total de transmisión") para no pagar por las ganancias patrimoniales.
 

jrome

Novel
OK. Pero si con la venta de la vivienda habitual has perdido dinero porque la has vendido más barata de lo que la compraste en su momento, al existir una pérdida patrimonial, ya no habría que reinvertir ninguna cantidad en concreto en ningún plazo establecido, ¿no?
 
Supongo que no, pero lo suyo es consultar con un asesor fiscal, lo que sí está claro es que si tienes pérdidas patrimoniales por la venta de la vivienda, lo que debes es declarar dichas pérdidas patrimoniales, ya que te interesa, puesto que compensa otras ganancias.

No conozco a nadie que haya vendido a pérdidas, seguro que habrá muchos, pero en mi círculo no he conocido a ninguno.
 

t124856

Novel
Creo que otra opción es vender el piso después de la compra de la casa, según vi en otro comentario era posible hacerte la casa y una vez hecha se disponían de dos años para venderla y poder desgravar en la declaración, que me corrijan si estoy equivocado.
 
Creo que otra opción es vender el piso después de la compra de la casa, según vi en otro comentario era posible hacerte la casa y una vez hecha se disponían de dos años para venderla y poder desgravar en la declaración, que me corrijan si estoy equivocado
Efectivamente, también puedes hacerlo así, pero no creo que esta sea una opción válida cuando en su primer post @Jgus comenta que vendió su vivienda en junio de 2019.
 

Jgus

Novel
Creo que otra opción es vender el piso después de la compra de la casa, según vi en otro comentario era posible hacerte la casa y una vez hecha se disponían de dos años para venderla y poder desgravar en la declaración, que me corrijan si estoy equivocado
Efectivamente, puedes reinvertir antes o después de la venta, siempre dentro del plazo de 2 años. Supongo que la mejor opción de todas es empezar a construir e intentar cuadrar tiempos con la venta de la vivienda habitual...
 
Yo esa opción la veo muy arriesgada, al menos en mi opinión, porque ¿cómo empiezas a construir? ¿sin hipoteca? En caso de pedirla, ¿cuánto pides? Si pides menos pensando que vas a vender y no vendes, ¿qué haces? Etc.
Para mí serían demasiadas incógnitas como para tomar ese riesgo. Salvo, claro está, que me sobrara la pasta y pudiera construir y pagarlo sin financiación.
 

t124856

Novel
En mi caso creo que lo mejor es vender después de hacer la casa, dispongo de 200 k y terreno en propiedad, supongo que con una hipoteca de 50 k más lo que ahorre ese año pueda hacer la casa y lo que tengo claro que el presupuesto es el que manda.
 
Arriba