¿Existe posibilidad de plantear este proyecto?

#1
Hola, necesito ayuda urgente para la planificacion de un proyecto. Nuestro arquitecto nos dice que no es posible realizar lo que queremos, pero a otro que consultamos no nos puso ningún problema, pero no lo cogimos porque era mas caro.

El problema es el siguiente, tenemos un terreno heredado pongamos de forma rectangular, en el que hemos dividido 5 parcelas. Dos de ellas en la parte superior (la de la derecha da a via publica por la derecha), una calle de 4 metros que queremos que sea privada, y otras 3 parcelas en la parte inferior que dan a via publica por abajo. El problema es que la parcela superior izquierda no da a via publica, pero si a la privada, par poder construir una vivienda nos dicen que esa calle privada tendriamos que cederla al ayuntamiento para que fuese publica y poder construir casa, ademas que la calle tendria que ser de 8 metros. ¿Seria posible catalogar esta parcela como mancomunada, para poder hacer una urbanizacion privada de 5 parcelas con una zona comun en medio que de acceso a estas 5 parcelas sin tener que hacer via publica?

Gracias
 
#3
Hoy nos ha dicho el arquitecto que va a plantear el proyecto dejando la calle comun de 8 metros de ancho como si fuese un patio interior. El problema es que si luego las otras parcelas quieres hacer la casa con la fachada alineada a la calle comun no va a ser posible. ¿Puede alguien ayudarme? por favor.
 
#5
A parte del arquitecto caro, ¿no me podeis dar alguna otra opcion? Lo sigo porque el arquitecto caro dijo que no habria problema igual que el arquitecto barato. Creo que en un principio ambos dicen lo mismo para llevar el proyecto, una vez que se acordo hacerlo con el "barato" fue cuando empezaron los problemas.
 
#6
Veo que no explique bien la situacion, por si alquien me puede ayudar les dejo una imagen de como seria la division de parcelas. Saludos.
 
#7
Tal vez lo mío sea meterme donde nadie me llama. pero se me ocurren varias cuestiones (voy a intentar ordenarlas):

En primer lugar y, según el C.C., todo predio debe tener acceso desde vía pública o constituir servidumbre de paso (en su caso). [lo puedes buscar, que a estas horas...]

En segundo lugar el CTE-DB-SI (seguridad en caso de incendio) obliga a que los vehículos de bomberos puedan entrar, girar y salir a una cierta distancia. [lo mismo...] Supongo que también se podría interpretar para el resto de vehículos de emergencia, mudanzas, pompas fúnebres, etc (que todo llega, maestro).

En tercer lugar, supongo que en tu localidad habrá unas Normas Urbanísticas (o como se llamen) que marquen cómo se obtiene la edificabilidad, la forma de redistribuirla, etc. Por lo que veo dispones de poca fachada y mucha superficie en relación a ella, así que depende de lo que determinen las Ordenanzas.

No sé si te he ayudado en algo o te he provocado más confusión.

Un saludo.

Apostillo: Entiendo que si la calle es privada, la responsabilidad de lo que ocurra compete al/los propietario/s pero si la cedes al Ayuntamiento, pasa a ser municipal. (Espero haberte resultado útil).
 
#8
sin saber las dimensiones poco se puede saber, pero menuda parcelacion, que superficie, frente y fondo tienen esas parcelas?
 
#10
A parte del arquitecto caro, ¿no me podeis dar alguna otra opcion? Lo sigo porque el arquitecto caro dijo que no habria problema igual que el arquitecto barato. Creo que en un principio ambos dicen lo mismo para llevar el proyecto, una vez que se acordo hacerlo con el "barato" fue cuando empezaron los problemas
en eso te doy toda la razón... respecto a lo demás, a mí me parece que no... ahora bien: es que no en galicia y cantabria... desconozco las distintas leyes del suelo de las demás comunidades autónomas...

efectivamente, sí se podría plantear una servidumbre de paso entre uns fincas y otras (que supongo que será lo que se termine dando) pero eso no garantiza que las parcelas resultante tengan la calificación de solares... que es de lo que se trata.

si das algún dato de la comunidad y el ayuntamiento en cuestión, quizás alguien te podría ayudar más... la ley cambia con cada parroquia (casi...) y aquí listillos sí... pero de la gama clásica y corriente... nada de adivinos ni nada de eso.
 
#11
¿Seria posible catalogar esta parcela como mancomunada, para poder hacer una urbanizacion privada de 5 parcelas con una zona comun en medio que de acceso a estas 5 parcelas sin tener que hacer via publica?
Hay municipios donde no se permiten las viviendas mancomunadas, es más, en ocasiones es imposibles registrarlas.
Consulta en tu ayuntamiento y en tu notaría.
 
#12
Espero que estas medidas aproximadas sean utiles. El proyecto sería en extremadura y el pueblo no tiene plan general municipal.
¿Donde podria mirar si es posible dejar la calle privada comun como paso de servidumbre? ¿Esto seria suficiente para contruir las viviendas alineadas a esta calle?
Seria muy interesante esa opcion para poder dejar la reparcelacion como una urbanizacion privada. La medida que he indicado son aproximadas, las parcelas 1 y 2 son de algo mas de 150 m2 y las parcelas 3,4 y 5 son de unos 170 m2, aunque he puesto unos 19 m de largo son mas, pero por lo menos con esto se hay una aproximacion a las dimensiones.

Gracias a todos por la ayuda.
 

sparus

Gran experto
#14
Con carácter general, la condición de solar la deben cumplir independientemente cada una de las fincas resultantes, incluyendo el frente a vía pública. Y la apertura de nuevos viales está sujeta a su inclusión en planeamiento, sin que se pueda argumentar al efecto que la calle es privada. Pero de todo he visto ya...
 
#16
A ver si me centro un poco.

Y con tu arquitecto cuando lo decidas.

El proyecto sería en extremadura y el pueblo no tiene plan general municipal.
¿Donde podria mirar si es posible dejar la calle privada comun como paso de servidumbre? ¿Esto seria suficiente para contruir las viviendas alineadas a esta calle?
Seria muy interesante esa opcion para poder dejar la reparcelacion como una urbanizacion privada. La medida que he indicado son aproximadas, las parcelas 1 y 2 son de algo mas de 150 m2 y las parcelas 3,4 y 5 son de unos 170 m2, aunque he puesto unos 19 m de largo son mas, pero por lo menos con esto se hay una aproximacion a las dimensiones
1º Una cosa es que el municipio no tenga plan general y otra muy distinta que no haya ningún tipo de planeamiento sobre tu parcela; puede ser una normativa supramunicipal, provincial, autonómica, etc. (Las Diputaciones Provinciales suelen tener un servicio de asesoramiento a municipios para los que carecen de técnico municipal).

2º Tu parcela tiene una edificabilidad, obtenida de alguno de los documentos que he mencionado.

3º Dicha edificabilidad puede estar determinada por superficie, por volumen, o de otras maneras.

4º Como norma general, no se puede aumentar la edificabilidad.

5º Dicha edificabilidad se puede ordenar mediante la figura de planeamiento correspondiente (en este caso lo lógico sería un Estudio de Detalle).

Hay municipios donde no se permiten las viviendas mancomunadas, es más, en ocasiones es imposibles registrarlas.
Consulta en tu ayuntamiento y en tu notaría
6º Por aquí circula una figura que se llama "División horizontal tumbada" (y funciona).

Por último; la organización que propones es horrible:
- ¿No piensas que las parcelas puedan incluir cochera?: Ahí no gira un coche (5,5-6 m. de radio de giro mínimo) y en caso de entrar, debería salir marcha atrás unos cuantos metros (no siempre anda uno fino) y pueden aparecer un gato, un perro, un niño,... que no se ven.
- En el caso de ser posible la realización de la urbanización, ¿no sería mejor hacer sólo 4 parcelas, con una calle de maniobras en condiciones? Incluso una zona común de cocheras, etc.

P.D.: He enumerado las respuestas para no perderme y seguro que a alguien se le ocurren más y mejores cuestiones.

Un saludo.
 
#17
5º Dicha edificabilidad se puede ordenar mediante la figura de planeamiento correspondiente (en este caso lo lógico sería un Estudio de Detalle).

6º Por aquí circula una figura que se llama "División horizontal tumbada" (y funciona)
Lo de los Estudios de Detalle es un tema que se presta a discrepancias porque con un ED no se pueden abrir calles aunque sean privadas. Unicamente se pueden modificar alineaciones, que no es el caso. Antes de hacerlo lo mejor es consultar el criterio del técnico municipal porque cada vez está colando menos ese tema.

Lo de la división horizontal tumbada no tiene nada que ver con el dibujo que ha hecho porque aquí ha dibujado parcelas diferenciadas e incluso un vial. Además eso dependería de la tipología que permita desarrollar la ordenanza de turno. Y probablemente sí que sea la figura que le resolvería el tema, pero no es el planteamiento que está haciendo.
 
#19
Bueno con respecto a la distribucion, se ha hecho lo que se ha podido, el terreno es una herencia y son 5 hermanos a repartir.

El ancho de la calle comun de 4 metros se ha hecho como acceso a viviendas sin cochera, no hay demasiada fachada para hacer cochera.

El tema es que ahora lo que vamos a pedir que un escrito al ayuntamiento en el que nos concedan que el alineamiento de la fachada de la vivienda a ese patio interior comun y no a via publica para poder presentar el proyecto con ese permiso y poder construir la casa.

Esperemos que con eso el proyecto siga adelante.
 
#20
Por preguntar que no quede, pero sin conocer los datos urbanísticos de la parcela es inviable decir si eso se sostiene.

¿Has pedido cédula urbanística?

Necesitas los datos que aporta la cédula para empezar a plantearte cualquier cosa y no dar palos de ciego.
 
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