Expropiación porción de sector urbanizable sin aprovechamiento lucrativo

Caso:
Expropiación de una porción de terreno en sector urbanizable programado sin aprovechamiento lucrativo en Baleares. La valoración se refiere al año 2006. Es de aplicación la LS 6/98.

EL PGOU es del año 1991 y dicho planeamiento hace un cálculo de aprovechamiento medio según los artículo 30.b y 31 del Reglamento de Planeamiento del año 1978.

La Administración expropiante basa su valoración en el cálculo del aprovechamiento medio del plan general además de hacer referencia al artículo 51 del Reglamento de Gestión Urbanística del 78.

Estoy en las Islas Baleares. No hay ley del suelo por lo que siguen de aplicación dichos Reglamentos. Sin embargo, tanto los artículos 30.b y 31 del RPU como el 51 del RGU fueron derogados por el R.D. 304/1993.

Es decir, la valoración de la administración se basa en una normativa derogada. Empezamos bien. Tampoco el PGOU de 1991 se modificó para adaptarse al R.D. 304/1993. La Administración indica que lo que le corresponde a los propietarios del sector sin aprovechamiento lucrativo es el aprovechamiento medio calculado según el Reglamento de Planeamiento. Hace la media del aprovechamiento contando la superficie del sector sin aprovechamiento lucrativo. Es decir, dicho sector aporta superficie pero no aprovechamiento por lo que el aprovechamiento es muy bajo (0,01 m2/m2, más o menos). Sale tan bajo, además, por aplicar unos coeficientes de sector (Art. 30.b del RPU) un poco absurdos y unos coeficientes de zona también muy absurdos y que el Plan General no explica de dónde se los saca. Los coeficientes de homogeneización son para darles de comer aparte. Además el sector sin aprovechamiento lucrativo no tiene coeficiente de sector, por lo que el aprovechamiento medio no se puede hacer referir a dicho sector en concreto. Al no haber dicho coeficiente la valoración establece un coeficiente de 1 (supongo) que únicamente lo posee uno de los sectores. Es decir, sectores de al lado tienen coeficientes de 0,35, por ejemplo, y al sector sin aprovechamiento le aplican un coeficiente de 1.

Pues bien, entiendo que la valoración se ha de hacer según la Ley 6/98 y no según los reglamentos de planeamiento y gestión. Sin embargo me encuentro un problema. No es de aplicación ni el artículo 29 ya que aunque el suelo urbanizable no tiene aprovechamiento lucrativo sí está incluido en un ámbito de gestión (sector). Tampoco es de aplicación el art. 27.1 ya que no hay "aprovechamiento que le corresponda". Tampoco es de aplicación el art. 27.2 ya que el suelo sí está incluido en un ámbito de gestión. No es suelo urbanizable no programado.

Es decir, no se puede aplicar la LS 6/98. Se ve que la LS 6/98 no está pensada para la cutrez de hacer un sector urbanizable sin aprovechamiento lucrativo. Cosa totalmente lógica, por otro lado. Si se hace un sector, es para el justo reparto de beneficios y cargas. Es decir, DEBE HABER BENEFICIOS para poder haber cargas.

¿Qué hacemos?

Mi solución:
Calcular la media ponderada de los aprovechamientos referidos al uso predominante de todos los sectores urbanizables del término municipal excluyendo de la media el sector sin aprovechamiento lucrativo. En este caso sale un aprovechamiento mucho mayor que el establecido por la Administración.

¿Cómo lo veis? ¿Lo harías de otra forma?
 

vorpal

VIP
Pues lo veo chungo.

Para empezar, la delimitacion de un sector sin aprovechamiento lucrativo privado no la entiendo ¿es un sector 100% de equipamiento público? en ese caso entendería que sería un sistema general porque supongo que ese equipamiento no puede ser considerado sistema local del sector en el que está inscrito ya que no sirve a nigun aprovechamiento privado local, sino que se entiende que sirve a sectores vecinos.

Si es así, me parece una chapuza como se ha hecho, debería haberse adscrito ese sector de forma ponderada o repartida a los sectores a los que beneficia, y en ese aspecto tu planteamiento de que el aprovechamiento medio atribuible a este sector sea la media ponderada de los aprovechamientos de los sectores a los que sirve, me parecería correcta, y coherente con lo establecido en la Ley 6/98.

Saludos.
 
Es un sector de suelo urbanizable destinado a zonas verdes y a viario. 0% aprovechamiento lucrativo. Sistema de actuación: Expropiación. Según el PGOU, pagados mediante los excesos de edificabilidad de algunos sectores sobre la edificabilidad media de todo el suelo urbanizable.
 

vorpal

VIP
Pues me parece una ÑAPA tremenda,
No sé como será en Baleares, pero se que hay muchas legislaciones urbanísticas que prohiben la delimitacion de sectores con diferencias de aprovechamiento superiores al 15%.
No me entra en la cabeza y mira que la tengo grande que se pueda delimitar un sector sin aprovechamiento.
La idea de delimitar un sector es delimitar un ámbito de planeamiento y de gestión.

Saludos.
 

JCM

Plata
Eso debió haberse delimitado como sistema general adscrito a sectores con exceso de aprovechamiento y si no se hizo así, debería hacerse una expropiación basando la valoración en un criterio similar. Al final, ese propietario debería tener derecho al 90% del aprovechamiento medio del área de reparto donde esté su sector y si no hay área de reparto, de todo el municipio. Más o menos es lo mismo que dices de la media ponderada de aprovechamientos y desde luego está bastante en consonancia con la "tradición" legislativa al respecto.
Saludos.
 

antoni0

Platino
Estoy de acuerdo que el sector debería haberse incluido como sistema general, ya que sectores con grandes diferencias de aprovechamiento dan lugar a transferencias no deseadas.

En mi opinión la manera de valorarlo es parecido al sistema general, es decir el 90% ( o el que corresponda) del aprovechamiento medio o tipo del suelo urbanizable programado o delimitado o como se llame allí, deduciendo las cargas y gastos hasta obtener el suelo urbano. Estoy suponiendo que los terrenos no tienen urbanización.
 
¿Hay que contar la superficie del sector sin aprovechamiento para hacer la media? Cuando se valoran sistemas generales en suelo no urbanizable y se valoran como si se tratase de suelo urbanizable no se contabiliza su superficie para hallar la media del aprovechamiento de todos los sectores urbanizables del municipio.
 

JCM

Plata
En la LOUA andaluza, Artículo 60.a "En el suelo urbanizable sectorizado y ordenado, el aprovechamiento medio de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento objetivo total del sector o sectores que formen parte del área, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico y, en su caso, de la tipología, entre la superficie total de dicha área, incluida la de los sistemas generales adscritos."

Es lo lógico, conforme a la definición de aprovechamiento medio. Tendrías que mirar en la normativa que sea de aplicación en tu comunidad.
Si no hay área de reparto, de todo el municipio. En tu caso de "sector sin aprovechamiento" me parece perfectamente asimilable a sistema general.
Saludos.
 
En Baleares no hay ley del suelo. No hay definición de aprovechamiento medio ni de aprovechamiento tipo ni qué es un área de reparto ni nada.
 

vorpal

VIP
Supongo que entonces estará vigente lo no derogado del TRLS del 92 y en su defecto la LS76 estatal.

Saludos.
 
O sea nada.
El capítulo II del título III de la TRLS 92 estaba derogado en 2006.
Los artículos 30 (parte) y 31 del Reglamento de Planeamiento derogados.
Art. 51 del Reglamento de Gestión Urbanistica derogado.
Etc...
 
Sí, es de aplicación. Modifica la LS 6/98. Pero no establece qué es un área de reparto, ni establece cómo se calcular el aprovechamiento medio del suelo urbanizable,....
 

paules

Diamante
No he podido tener tener acceso a esta norma, pero creo en 2006 estaba vigente.

DECRETO 90/1994, de 13 de julio de 1994. Desarrolla el RDL 1/1992 en lo referente a criterios para delimitación de áreas de reparto, cálculo y aplicación del aprovechamiento tipo.

Publicado en el BOIB número 95 de fecha 04.08.1994 .
 
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