¿Fuera de ordenación?

Soy Aparejador y en urbanismo estoy pez, lo digo por si pongo burradas que no me acribilleis.

Un familiar tiene una casa en galicia, en rural con:
Proyecto :no se corresponde con lo construido
Licencia año 1992: idem
Sin fin de obra

Hablando con un compañero arquitecto me dijo que podia legalizar la casa con un expediente de legalización, siempre que la vivienda cumpla la normativa.

1ºDuda, que normativa, la actual o la anterior.
2º Duda, la actual es la LOUGA pero la del año 92 cual es
.

Me dijo que en caso de que la vivienda no cumpla normativa, puedo legalizarla pero fuera de ordenación.

3º Duda: es mejor legalizarla fuera de ordenación que dejarla como está? Tiene algun problema o inconveniente?

Edito:

Estas fotos las saqué de las normas subsidiarias, de la pagina del COAG.
Por lo que me explicaron la vivienda está en Suelo no Urbanizable de Núcleo rural, lo que hoy sería Suelo Rústico Común.
Gracias.
 
En el 92, la ley vigente era la LASGA, previa a la LOUGA.
Si la licencia es del 92, es anterior a las NNSS de tu municipio, que dudo que tuviese planeamiento propio entonces.
La licencia estará caducada, aunque no será la primera vez que se vea un fin de obra de casas iniciadas en esa época.

Por lo que muestras en la imagen, está fuera de la zona definida con la R, que es el núcleo rural.
 
si está fuera del núcle rural por lo que entiendo que es suelo no urbanizable. La vivienda hoy en día para legalizarla que tiene que cumplir, la LOUGA o la LASGA, tengo entendido que la LOUGA.

Si alguien me puede contestar a lo que puse como dudas se lo agradezco.

edito:

Al pie de las fotos(aqui no se ve), pone N.S.P. 12/02/93 entiendo que es la norma subsidiaria y la fecha???
 

Isasi

Platino
Disposición Transitoria Primera de la LOUG: punto f, régimen de aplicación de la ley a los ayuntamientos con planeamiento no adaptado, a los NO-URBANIZABLES se les aplica el de RÚSTICO. En rústico, el uso residencial está prohibido a no ser que la categoría te la permita vinculada a una explotación agrícola, ganadera, etc..., que no es el caso, parece ser. Sin embargo, tras la modificación de marzo de 2010, ya prescribe la infracción incluso en rústico, a los 6 años de la terminación de las obras, y le corresponde al infractor demostrar la total terminación de las mismas, ojo, no cuela el recibo de la luz, ni un "certificado" tuyo para el caso. Ahí está el problema, si la tuviese escriturada de hace tiempo, sería una suerte, con su declaración de obra nueva y todo eso. entonces quedaría fuera de ordenación, con sus límitaciones pero con sus papeliños. es el concello el que la declara en esa situación y se pasa al Registro una nota.

Si no, para legalizarla a día de hoy hay que cumplir la normativa urbanística a día de hoy, el concello tiene obligación de comprobar el cumplimiento de la adecuación a la norma urbanística vigente, accesibilidad y habitabilidad, y que un técnico competente se responsabilice del resto. Pero te recuerdo que está en rústico.

Esto es como debe de ser, tb es posible que en el concello pasen de todo, hay quien firma casi cosas en blanco, gracias a Dios cada vez menos.
 

Isasi

Platino
Otra opción es esperar a que se apruebe el PGOM y velar para que la incluyan en el núcleo rural cercano si cumple los parámetros. Hay que explicar a los paisanos que hacer lo que uno le dá la gana tiene consecuencias. Te aseguro que si estuviese afectada la finca por Costas no se le ocurriría hacer nada sin licencia o sin ajustarse a ella.
 
Muchas gracias Isasi.

Para demostrar la total terminación de la obras valdría al alta en el catastro de hace más de 6 años ????

en cuanto a esto:
Si no, para legalizarla a día de hoy hay que cumplir la normativa urbanística a día de hoy, el concello tiene obligación de comprobar el cumplimiento de la adecuación a la norma urbanística vigente, accesibilidad y habitabilidad, y que un técnico competente se responsabilice del resto. Pero te recuerdo que está en rústico.

Entiendo que por lo que dices al estar en rústico, no cumple nada de nada, ya que no puedo ni edificar, por lo que lo de legalizarla a día de hoy es imposible???


aunque la vivienda cumpliese las características de nucleo rural, no me vale porque estoy en rustico???

- Lo que no entiendo es como estando en suelo rústico les dieron licencia para vivienda de bajo + bajo cubierta.

-Si hago lo de fuera de ordenación y luego sale en el PGOM lo que tú dices no tendría probelma por haber hecho lo de f. de ord.?

- para porder hacer lo de fuera de ordenación tiene que cumplir algunas características (alturas, plantas...) o vale cualquier tipología.

- Por último, que ventajas tiene legalizarla fuera de ordenación?

Gracias,siento ser preguntón pero es que de estos temas estoy pez, también iré al ayuntamiento a ver que me cuentan.
 

Isasi

Platino
Hola, vamos por partes.
En primer lugar, tienes que pensar que en urbanismo, como en cualquier materia que signifique manejar normativa, puede haber, y de hecho, hay distintos criterios, yo, lógicamente, te expongo el mío.
1.- Tiene licencia porque es de 1992 anterior a la entrada en vigor de la LOUG, cuando estaba permitido hacer viviendas en rústico (no urbanizable), siempre y cuando se cumpliesen unos requisitos. De todos modos te aconsejo leerla, porque te pondrá los plazos, condcionados, etc....
2.- Los parámetros que hay que cumplir son los del suelo en el que está ahora, y está en rústico, deberías averiguar si de protección ordinaria o especialmente protegido, y si es así en que categoría, costas, aguas, .... El problema es el uso, que no está permitido en rústico salvo excepciones, artículos 33 y siguientes LOUG.
3.- Parece que cuando te hablaron de "legalizarla fuera de ordenación" se referían a lo que recoge la Disposición transitoria tercera de la modificación aprobada por la ley 2/2010 de 25 de marzo, pero ojo, que se refiere a edificaciones sin licencia, y no es tu caso, porque sí la tienes.
4.- No, el catastro no demuestra nada, tan sólo que pagas tus contribuciones.

Resumiendo, una vivenda, ejecutada bajo licencia, que ya está terminada, y que ahora, por un cambio normativo queda disconforme con el planeamiento, ya está fuera de ordenación, tienes que pensar si te interesa que el ayuntamiento te haga la declaración expresa, que se recoja en el registro, porque estar fuera de ordenación te limita, para ejecutar obras de mejora, valor hipotecario, etc... Mírate el artículo 103 de la LOUG. Aunque me imagino que el parecido de la realidad con la licencia es mínimo, antes de hacer nada, asegurate que te conviene, consulta con el técnico municipal, que será su criterio el que te valga.
 

Isasi

Platino
Me olvidaba comentarte que el fuera de ordenación es un tema delicado que levanta muchas controversias porque limita los derechos de la propiedad e incide en el valor del bien, puedes consultar en las hemerotecas el revuelo que se montó en A Coruña hace poco cunado se presentó el nuevo PXOM.
 
Vale, me has ayudado mucho ya que no tengo ni ieda de estos temas.
Me han dicho hoy, que le dieron licencia, pero el aparejador del ayuntamiento le dijo que tenía que poner que la vivienda esté destinada a uso residencial vinculado a la explotación agrícola o ganadera ... y que así si que podia edificar.

Esto lo pone la LOUGA, si me volviese a decir eso, que caracteristicas tiene que cumplir la vivienda en ese caso, las de núcleo rural??

Hablaré con el aparejador a ver que pasa.

Muchas gracias por la ayuda.
 

Isasi

Platino
No, el uso residencial por si mismo a día de hoy está prohibido en suelo rústico. Las condiciones de suelo de núcleo rural son para aquellos terrenos que SON NÚCLEO RURAL.
 
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