Garaje común en parcelas segregadas

#1
Ha llegado a mis manos el estudio de una parcela para un posible proyecto.
Se trata de una parcela de 406 m² con una vivienda unifamiliar que sería demolida.

Consultando en la Gerencia de Urbanismo, me comentan que mi parcela es únicamente de uso residencial unifamiliar, compatible con uso de oficinas, pero es segregable en parcelas con superficie mínima 100 m², que no estén en régimen de propiedad horizontal.
De esta manera, me saldrían un máximo de cuatro parcelas con cuatro viviendas unifamiliares de unos 140 m² (según la edificabilidad de 1,4 m²/m²) cada una.

El problema es que por la configuración de la parcela es complicado meter el garaje en planta sótano en dos de dichas parcelas, con lo que seguramente habría que meterlo en planta baja consumiendo edificabilidad.

La pregunta es si hay alguna forma de hacer un garaje común para las cuatro parcelas, aunque después las cuatro viviendas sean independientes, a pesar de la prohibición del régimen de propiedad horizontal.
De esta forma conseguiría además más plazas de garaje (ya casi nadie tiene un solo coche).

Me han comentado que existe la posibilidad de al hacer la reparcelación registrar las parcelas con una zona de sótano común a las cuatro viviendas, creando una servidumbre de acceso al garaje en una de las parcelas. Lógicamente, las parcelas tendría una carga por las zonas comunes y servidumbres, y habría que venderlas con esa carga.

La idea de hacer un garaje común (si es posible) ha partido del mismo promotor que quiere ante todo el mayor número de plazas de garaje posibles.

Opiniones al respecto.
Fórmulas alternativas...

Muchas gracias.
 

eloscar

Gran experto
#2
Yo he tenido un caso parecido, y al final he tenido que hacer división horizontal del conjunto (en mi caso lo permitía la normativa).
:(:( Ha sido en un pueblo de Toledo, no se a ti te permitirán otra cosa...
 
#3
Yo tuve un caso similar, eran tres viviendas adosadas cada una con su respectiva finca pero con un sótano de acceso común y zona de circulación común para las tres viviendas.
Se escrituró sin problemas declarando las zonas comunes.
 
#6
@tete55 estás contradiciéndote en tu misma pregunta, ¿cómo puedes hacer una garaje común y poner encima de él cuatro viviendas independientes?
Claramente estas buscando la manera de "regatear" la normativa urbanística, cosa que no siempre se consigue, algunos solo hemos nacido para defensas y de los de patadón, no se si existirá un "Robinho urbanístico", pero existen que se saben "entresijos" normalmente no muy legales que en combinación con algún registrador, notario "vivillo" hace que cosas como esa se escrituren finalmente.

En el momento que hagas la estructura común de los garajes y coloques encima las viviendas, estas estarán acogidas al régimen de propiedad horizontal y por tanto en tu caso no es factible.

Ahora, hacer cuatro garajes totalmente independientes en todo (estructura) saneamiento, etc. y que exista una servidumbre de paso, claro que se puede hacer, pero GARAJES TOTALMENTE INDEPENDIENTES (si cimentas por losa, incluso las losas independientes), en un bloque que hicimos hace años aprovechamos la rampa de otra edificación colindante para dar acceso a nuestro edificio, previo pago a la comunidad que ya existía y registro de la servidumbre.
 
#7
Muy bien, burlada la prohibición de división horizontal, que por otro lado veo que el espíritu de esa ordenanza no es prohibir lo que pretendes hacer, sino la prohibición de un portal común, o viviendas una encima de otra.
 
#8
Nada más lejos de mi intención el ponerme a "regatear" la normativa urbanística.
De hecho, fueron los mismos técnicos de la Gerencia los que me sugirieron investigar lo del garaje común. Como es un tema más legal que técnico no supieron decirme si era posible o no.

Yo también lo veo "raro" y enrevesado, @EL_INUTIL_©, pero no quiero desecharlo sin más ya que si, de alguna manera fuera posible, solucionaría algunos de los problemas que tiene el solar, e incluso podría suponer, de cara al promotor, la viabilidad o no del proyecto.

Supongo que tendré que preguntar a algún abogado especializado en estos temas o a algún registrador.
 

Delineo

Gran experto
#9
Justamente estamos haciendo ahora un proyecto de viviendas unifamiliares adosadas con garaje común, estructura común, supongo que será el mismo caso que comenta @EL_INUTIL_©, de modo que sí, es posible, es más, ya hay alguna manzana hecha.
 
#10
La servidumbre es una solución perfectamente válida. En casco y con solares pequeños o en entornos peatonales, está a la orden del día.

Yo ahora mismo tengo en construcción dos edificios en los que por sus dimensiones resulta inviable el desarrollo de una rampa de acceso a sótano de garajes. Ambos tienen una servidumbre de paso desde el garaje de un edifico colindante.

Solo un pero. Cuando se hace esto, cada garaje se trata de forma totalmente independiente en estructura, saneamiento, ventilación... y lo más importante, sectorización. Si para llegar a la última cochera vas a tener que atravesar la puerta de entrada más otras tres de paso, pues como que no sé yo...

Un saludo.
Scaner.
 
#12
Bueno, @EL_INUTIL_©, "mi" parcela está bajo la ordenanza que rige las viviendas unifamiliares adosadas, aunque está en una zona que se parece más a unifamiliar aislada. Es un ejemplo de mala adaptación de la normativa a la situación real de la manzana.
La ordenanza está pensada para viviendas adosadas (dicho por el técnico de la Gerencia) y no para el caso que me encuentro.
De todas formas, es cierto que la ordenanza impide el régimen de propiedad horizontal. Lo cual, por un lado se parece al caso que expone @Delineo, ya que sería viviendas adosadas con garaje común.
 
#13
La verdad me estoy mareando con este post :mad:

Tengo como decimos en mi tierra la pisha hecha un lío a ver si me aclaro, porque la verdad ya no sé si estábamos hablando de diez mil viviendas o de qué... recopilo:

"mi" parcela está bajo la ordenanza que rige las viviendas unifamiliares adosada
me comentan que mi parcela es únicamente de uso residencial unifamiliar, compatible con uso de oficinas, pero es segregable en parcelas con superficie mínima 100 m², que no estén en régimen de propiedad horizontal
Pues con dos frases ya estoy liado... :rolleyes:
 
#14
Según el arquitecto de la Gerencia de Urbanismo, la ordenanza que rige mi parcela está pensada para una manzana de viviendas unifamiliares adosadas. Para que en el caso de que en un momento dado desaparezca una vivienda, sea sustituida por otra de similares características sin mayor problema. En ella se prohíbe la división horizontal.
Ahora bien, la parcela que nos ocupa tiene casi más de viviendas aisladas que de adosadas, por lo que la ordenanza que la rige no funciona correctamente en este caso. Eso es a lo que me refería.
El lunes espero poder daros más datos.
 
#15
¡Ná, esto esta chupao! :D ¡Al menos eso me parece un viernes por la tarde optimista!

Viviendas unifamiliares adosadas con servidumbre de paso recíproca de todas.

Cada uno es dueño de su vivienda tanto sobre rasante como bajo rasante, solo que se hace una especie de "calle" común de acceso bajo rasante y la rampa que se constituye como servidumbre de paso de cada propietario a favor del resto. Más o menos lo que te decía el notario.

Respecto a lo de la CPI, tampoco veo problema: todo el sótano podría ser un sector de incendio independiente, y simplemente el acceso desde cada vivienda hacerlo con puerta RF. Si tienes 5 plazas o menos es un LRE y no precisa ser sector de incendio independiente, con puertas RF60 te valdría. Si hay más de 5 coches entonces lo hace como un sector y las escaleras de acceso a la vivienda con vestíbulo previo y puertas RF y a correr.

Saludos.
 
#16
Di que sí, @vorpal eso es "optimismo". Vamos a ver, tengo claro que con servidumbres se puede solucionar, otra cosa es que entre en una parcela de cuatrocientos y pico de metros, no tengo claro que en esa superficie pueda diseñarse algo con servidumbre que funcione.
 
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