Gastos y fechas de una promoción

#1
En primer lugar saludos a todos , soy nuevo en esto y estoy intentando estudiar o analizar un estudio economico de una promocion no en dinero , sino pasos a seguir y aportaciones de dinero en momentos puntuales y quien lo hace . Ideas , cosas que faltan etc , es lo que estoy buscando. Donde pondrias , las cosas que faltan por ejemplo Tasacion del terreno para la hipoteca de la construccion , ¿10.5 Tasacion , 10.6 Certificaciones para hipoteca ,etc?


1.- Adquisición Solar
1.1- Precio Adquisición
1.2- Impuestos Estatales
1.3- Impuestos Locales
1.4- Notaria y Registro
1.5- IBI
1.6-Comisiones y otros

2.- Proyectos Iniciales
2.1- Estudio Topografico
2.2- Estudio Geotécnico
2.3- Proyecto Básico
2.4- Estudio seg. y Salud
2.5- Telecomunicaciones
2.6- Empresa Control
2.7- Seguro Decenal

3.- Proyecto de Ejecución
3.1- Edificación
3.2- Plan de Seg. y Salud

4.- Licencias y permisos
4.1-Licencia Tasas de obra
4.2-Tasas Calif. Provisional
4.3- Visados Colegios

5.- Construcción
5.1- Viviendas
5.2- Garajes
5.3- Trasteros
5.4- Locales
5.5- Urbanizacion
5.6- Medidas Seg y Salud
5.7- Ensayos control de Calidad
5.8- Acometidas Servicios

6.- Gastos de Titulación
6.1- Declaración Obra Nueva
6.2- División Horizontal
6.3- Constitución Prest. Hip.

7.- Gastos de Entrega
7.1- Licencia 1º ocupacion
7.2- Cedula Habitabilidad

8.- Gastos Imputables
8.1- Gastos Administrativos
8.2- Gastos Gerenciales

9.- Gastos Comerciales
9.1- Promocion y Publicidad
9.2- Ventas

10.- Gastos Financieros
10.1- Intereses Prestamos
10.2- Gastos Avales Ley 57
10.3- Gastos Dto.Efectos
10.4- Otros Gastos Finan.
 
#2
Proyectos Inciales

2.1 Proyecto Topografico .

Se encargan a un topografo o a una empresa especializada en estudios topograficos.

A veces es necesario , otras no.

Se encargaria cuando tenemos el terreno o cuando lo vamos a adquirir.


2.2 Estudio Geotecnico .

Es obligatorio si se quiere sacar el seguro decenal . Y para el desarrollo del Proyecto de ejecucion muy importante . Se encarga a una empresas autorizada y que tenga laboratorios homologados por la comunidad autonoma .

Se encarga antes de empezar Proyecto de ejecucion.

2.3 Proyecto Basico y 3.1 Proyecto Ejecucion Edificacion.

Se encarga al Arquitecto . Primero te da el basico pagando sobre un 40% del proyecto .
Con este ya se puede pedir licencias en ayuntamientos , presupuestos , hipotecas , seguro decenal, etc .
El de ejecucion 30%, y direccion de obra creo que es sobre el 25% y al finalizar 5%.

2.4- Estudio Seguridad y Salud

Lo hace el Aparejador . No tengo clara la fecha pero despues de dar el proyecto basico y antes de que empiezen las obras .


2.5- Telecomunicaciones
Firmado por tecnico titulado en competencias de telecomunicaciones .
Coordinado con el arquitecto y visado en el colegio oportuno .
Supongo que se tendra que ir haciendo cuando se este realizando el de ejecucion.
 
#3
Hola ferby:

Bonito trabajo y nada fácil. Yo he hecho una tesina de un master con este mismo tema y me ha llevado más de un año.

1.- Solar
- Localización de suelo o suelos compatibles con el objetivo de la promoción.
- Análisis comparativo de suelos (horizonte de desarrollo, costes, situacion jurídica, mercado potencial,...NUMEROS GORDOS DE VIABILIDAD)

1.1- Precio Adquisición FORMA DE PAGO (al inicio, aplazado, en especie, permuta pura, permuta mixta,...)
1.2- Impuestos Estatales
1.3- Impuestos Locales
1.4- Notaria y Registro
1.5- IBI
1.6-Comisiones y otros
Desarrollo del suelo: proyectos y obras de urbanizacion complementaria, planeamiento, gestión,...
Estudio Topografico
Estudio Geotécnico



PLANIFICACIÓN DE LA OPERACION.


Objetivos de la operacion. Target o cliente potencial.
Predimensionado de producto.
Previsión de ingresos
Previsión de Gastos
Planning de flujos de caja. Tesorería.
Puntas de caja negativa -> necesidades de financiacion externa.
Análisis de rendimiento y rentabilidad de la operacion. Simulaciones, escenarios, horizontes.


2.- Proyectos

¿que proyectos necesitaré? Arquitectura, Electricidad, Calefaccion, Telecomunicaciones, Derribos, Instalaciones especiales, legalizaciones, actividad, sguridad y salud...

¿quién me hara esos proyectos? -> criterios de selección y contratación de equipos técnicos: Concursillo, con un minipliego de condiciones.

¿quien coordinará todos esos proyectos? PROJECT MANAGEMENT.


2.3- Proyecto Básico

Anteproyecto.
Comprobacion de la viabilidad urbanísitica con los Sevicios Técnicos Municipales
Proyecto básico
SOLICITUD DE LICENCIA URBANÍSTICA.



SELECCIÓN DE ENTIDAD FINANCIERA DE CRÉDITO.


Tipos de interés y revisiones del mismo. Implantación en la zona de comercializacion, facilidades para el comprador final (comisiones de subrogacion, amortizacion anticipada, cancelación,...)
Cantidad para la primera disposición.
necesidad de tasaciones adicionales para sucesivas disposiciones.



3.- Proyecto de Ejecución
3.1- Edificación
2.4- Estudio seg. y Salud
2.5- Telecomunicaciones, electricidad, calefaccion, gas,...

2.7- Seguro Decenal
2.6- Empresa Control (homologada o aceptada por la compañía de seguros)



4.- Licencias y permisos
4.1-Licencia Tasas de obra
4.2-Tasas Calif. Provisional
4.3- Visados Colegios

5.- Construcción
Análisis de la forma de contratacion / segmentacion de la obra mas adecuado (llaves en mano, por lotes, ...)
Criterios de seleccion y contratacion de contratistas e industriales (minipliego de contratacion)

3.2- Plan de Seg. y Salud del contratista principal y subcontratistas

Implantacion de la obra: accesos, acondicionamiento incial del solar, instalaciones provisionales de obra (casetas, servicios), apertura de centro de trabajo.
Pautas y criterios de modificaciones de compradores. Valoracion de modificaciones.
Régimen de visitas de obra

5.1- Viviendas
5.2- Garajes
5.3- Trasteros
5.4- Locales
5.5- Urbanizacion
5.6- Medidas Seg y Salud
5.7- Ensayos control de Calidad

Seguimiento económico de la obra: CERTIFICACIONES, retenciones a contratistas
Fin de obra: CERTIFICADOS DE DF. Boletines de instaladores


6.- Gastos de Titulación
6.1- Declaración Obra Nueva
6.2- División Horizontal
6.3- Constitución Prest. Hip.
Mejor las tres en un único acto.

7.- Gastos de Entrega
7.1- Licencia 1º ocupacion
7.2- Cedula Habitabilidad
Contratacion y alta de servicios comunes
tasas de conexion a servicios municiapeles (alcantarillado, vado,...)
Garantías de industriales y equipos.
Libro del edificio
Alta en catastro
Lista de repasos finales pre-entrega.
Repasos pos-entrega.


8.- Gastos Imputables
8.1- Gastos Administrativos
8.2- Gastos Gerenciales

9.- Gastos Comerciales
9.1- Promocion y Publicidad
9.2- Ventas

10.- Gastos Financieros
10.1- Intereses Prestamos
10.2- Gastos Avales Ley 57
10.3- Gastos Dto.Efectos
10.4- Otros Gastos Finan.

Y TE FALTA LO MÁS IMPORTANTE: cenorra de final de obra pa celebrarlo. :) :) :) :) :) ...y para planificar la siguiente.

Saludos.
 
#6
Bauta ha dicho:
Vorpal, supongo que será imposible conseguir copia de esa tesina, no?
Es que es un trabajo de grupo, no solo mio. Lo hicimos entre tres y tal vez algun día lo publiquemos.

De momento no hay copias liberadas que yo sepa. :(

Sorry.
 
#8
Seguimos Proyectos Iniciales

2.6- Empresa Control

Empresa homologada por la empresa aseguradora . Antes de nada preguntar a la aseguradora que empresas tienen ellos homologadas .
Daran una relacion de ellas .

2.7- Seguro Decenal

Seguro de daños a la estructura del edificio . Obligatorio para poder vender , si te haces una casa para ti no es obligatorio , pero si un dia decides venderla creo que deberias sacar uno.

La aseguradora te solicitara proyecto basico , geotecnico y empresa de control .

Creo que pagas un 25% cuando lo solicitas y el 75% al finalizar la obra.
 
#9
Re: Seguimos Proyectos Iniciales

ferby ha dicho:
La aseguradora te solicitara proyecto basico , geotecnico y empresa de control .
la aseguradora te pedirá que una OCT (empresa de control supervise el proyecto). Nada mas. Los de los seguros no tienen NPI de construcción, por eso te piden una OCT.

La OCT es la que te pedirá el geotécnico, y el proyecto de EJECUCIÓN, para supervisar cimentaciones, estructuras, cerramientos... con el básico no hacen nada.

Saludos.
 
#10
Re: Seguimos Proyectos Iniciales

ferby ha dicho:
2.7- Seguro Decenal
Seguro de daños a la estructura del edificio . Obligatorio para poder vender , si te haces una casa para ti no es obligatorio , pero si un dia decides venderla creo que deberias sacar uno.
El seguro decenal de daños te lo pedirán al inscribir una escritura en el registro de la propiedad antes de pasados 10 años desde la finalización de la construccion del edificio.

Pasados esos 10 años puedes registrar la escritura sin problemas.

Saludos.
 
#11
gracias vorpal

por las puntualizaciones y correcciones , asi iremos aprendiendo mas . Hasta el lunes no podre ir poniendo más , un saludo y buen fin de semana .
 
#12
vorpal ha dicho:
Bauta ha dicho:
Vorpal, supongo que será imposible conseguir copia de esa tesina, no?
Es que es un trabajo de grupo, no solo mio. Lo hicimos entre tres y tal vez algun día lo publiquemos.

De momento no hay copias liberadas que yo sepa. :(

Sorry.
Al hilo de lo que comentais, conozco una monografía muy interesante que os puede resultar de gran ayuda (NO tengo comisión, ojito): "Manual del Promotor Inmobiliario, de viviendas libres y de protección oficial. Formularios", de Alfonso Miranda Cabrera, Edit. Comares/Urbanismo. Va por la 5ª edición y eso siempre es una garantía.

Ando dándole vueltas al coco (a los números más bien) para hacer algo en una parcela propia (un adosado para habitar uno y vender el otro como elemento para la financiación es mi última idea), y este libro es el que he venido consultando. No obstante, desde que os he descubierto os tengo que decir que estoy aprendiendo mucho de todos vosotros/as, así que os doy sinceras gracias y en algún momento abusaré de vuestra confianza, ofreciendo al tiempo mis conocimientos al foro.

Está muy bien este txoko :D
 
Arriba