Grado de apalancamiento

En la valoracion de bienes inmuebles conforme a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras hay que tener en cuenta los que se dice en su DISPOSICION ADICIONAL SEXTA:
"Cuando se tenga en cuenta la financiación ajena, los márgenes de beneficio sin financiación señalados deberán ser modificados en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario."

Alguien sabe como se calcula el incremento o minoración del margen de beneficio en función de la financiación ajena?
Sé que las sociedades de tasación incorporan el grado de apalancamiento al porcentaje b de la fórmula F = VM x b - costes.

saludos,
 

antoni0

Platino
La fórmula es
F = VM * (1- b) - suma Ci

Si se considera que no hay financiación, b es el beneficio del promotor.
Si se considera financiación ajena, se puede pagar más por el solar, es decir <b> es más pequeño en la proporción del apalancamiento de la operación, pero a cambio el beneficio debería ser mayor ya que la operación así planteada tiene más riesgo.
me parece un error conceptual emplear el apalancamiento con el método residual estático, pero hay gustos para todo.
 
gracias por tu respuesta

Me asaltan un par de dudas supongo no estoy muy alla en temas financieros y apalancamientos.

Ciertamente la formula es: F = VM * (1- b) - suma C

- Si se considera financiación ajena se puede pagar más por el solar: bueno aqui deberíamos comparar los gastos de financiación con la rentabilidad del capital privado (utilizar la financiación ajena teniendo capital propio obedecería a criterios de rentabilidad pero no sé como se calcula ésto)
- Es decir el b es más pequeño: parece que a veces el b se incrementa por lo dicho anteriormente (creo que las sociedades de tasación utilizan un b mayor que el mínimo señalado en la Orden ECO por lo que el valor del solar resulta menor). ¿?
- El riesgo tiene que ver con la financiación ¿?
 

danilovic

Bronce
Considero que la tabla de la Orden ECO marca el valor mínimo para b (ejemplo 18% para primera residencia). A partir de ahí yo puedo tomar un beneficio mayor justificadamente teniendo en cuenta la financiación externa o el riesgo de la operación.

Si hay financiación externa (como ocurre en el 90% de los casos) en la operación está claro que el % de beneficio sobre mis recursos será mayor (el montante total de dinero será menor). ¿cuánto? un 1-2%. (nos situaríamos en un b= 19 - 20%)

En cuanto al riesgo de la operación: entiendo que en el año 2003 el riesgo en hacer una promoción que duraba 18 meses y venderla podía ser cero pq se había vendido incluso antes de comenzar la obra. El punto es q en la actualidad para ese mismo negocio, te la juegas únicamente si ves que va a ser un beneficio mayor del que se esperaba hace 4 años (cuando más sube el riesgo más debe subir el beneficio esperado y a la inversa). ¿cuánto? un 2-3% dependiendo del tipo de operación (b= 21-23%)
 

antoni0

Platino
El riesgo tiene que ver con el beneficio de la operación a más riesgo, más beneficio.
Si hay financiación el riesgo es mayor por lo que el beneficio debe ser mayor. pero si se emplea finaciación ajena la operación hay que estudiarla completa, es decir con el método residual dinámico, que es el real (aunque el que tiene más incógnitas a prever, tasas cantidades y tiempos de cada fase).

El método residual estático es un método para andar por casa, y realizar tasaciones de tipo administrativo y poco más. La Orden ECO lo reserva

3. El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.
 

jucama198

Plata
Ahora que veo el post (estaba buscando algo sobre el tema), veo que estáis equivocados.
La corrección por grado de apalancamiento sólo se tiene en cuenta a la hora de valorar la prima de riesgo en el método residual DINÁMICO, no en el estático. Véase art 38.4 de la orden.
No obstante la orden no explica cómo influye este grado de apalancamiento en el cálculo de dicha prima, que era lo que yo estaba buscando.
 

danilovic

Bronce
Particularmente, por suerte o por desgracia, nunca me he visto obligado a utilizar a rajatabla la orden ECO (sólo lo utilizo para conciliación o comprobación del valor )

Fuera del procedimiento q marque la ECO, no me cabe duda q
- cuanto mayor es el riesgo , mayor tiene q ser el beneficio esperado
- cuanto mayor es el grado de apalancamiento, mayor es el beneficio respecto a los recursos propios
 

jucama198

Plata
Bueno, enfín danigsj, no me aclaras mucho, pero gracias de todos modos.
 
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