Grietas en forjado y techos

A427406

Novel
Buenas noches.

Enhorabuena a todos por el foro y la comunidad que formais.

Tras leer varios días, estaba pensando en registrarme para hacer unas consultas sobre una reforma, aunque comienzo con otro tema que me preocupa mas.

Hace un mes compramos una adosado de 24 años de antigüedad. Antes de comprarlo, lo visitó un amigo aparejador. Advertimos unas grietas en un par de techos, pero no le dimos importancia. Mi amigo comentó que eran grietas de asentamiento y que pensaba que no eran preocupantes.
En el informe de tasación para el préstamo no se indicaba nada absolutamente al respecto de esto.

La casa tiene una buhardilla a la que se puede acceder con una escalera de mano, ya que las escaleras no se terminaron en su día. Subí hace una semana por primera vez y una vez arriba vi que había como una reparación donde se encuentra la grieta en uno de los techos pero en la parte superior. Está como cubierto con mortero y despues pintado en color rojo, como aislante.
El caso es que hoy he vuelto a subir con luz y he visto que dicho arreglo se había vuelto a abrir. Ha vuelto a agrietarse la capa superior, y había partes que saltaban facilmente ya que no estaba muy bien ejecutado (había como arena suelta entre el mortero original y el parche), dejando ver la grieta original.
La grieta va paralela a las viguetas y a la fachada. En el techo del primer piso hay una similar pero separada un metro hacia la fachada. En el suelo de la planta superior no se ve nada, claro que hay gres.
En los bloques de la pared de la buhardilla que están a vista no se ve nada (o sea que la grieta no sube hacia arriba desde el suelo cuando llega a la pared), y en la cubierta tampoco.

La verdad que me ha preocupado un poco, y me gustaría que un profesional lo viera ¿A quien debo llamar, un arquitecto, un perito?

Si fuera grave, ¿le puedo reclamar algo al vendedor?

Creo que la ley de consumo dice que en viviendas de segunda transmisión, el vendedor esta obligado a dar seis meses de garantía en vicios ocultos. ¿Sería este el caso?

Disculpad el tocho. No quería dejarme cosas...
Muchas gracias por adelantado.

S.
 

bicilindro

Titanio
Un perito es un sinónimo de "experto" por lo que un arquitecto es un perito y un aparejador también, y un ingeniero, si saben de los que tratan.
Unas fotos por aquí serían un detallazo.
 

A427406

Novel
Gracias bicilindro. Me refería exactamente a si hay alguna especialización dentro de vuestro ramo.
Os pongo unas fotos.

Este es el parche que comentaba. Va de pared a pared. Ambas paredes son medianeras con los vecinos. El roto lo hice yo puesto que estaba medio hueco.

Detalle de la grieta nuevamente abierta. Va a lo largo de todo el parche, de pared a pared.

Esta es la parte que levanté. Se ve, debajo del parche que está la arena totalmente suelta, y debajo la grieta original.

Detalle de la grieta original limpia de arena.

Este es el techo de dicho forjado. Estas fotos nunca se ven muy bien. Se ve que también se reparó y se ha vuelto a abrir.

Como comenté, en las paredes no se ve nada, ni en esas de bloque ni en las de las plantas inferiores. La casa esta construida con bloque.

Gracias de nuevo a todos.
 

anazpe

Oro
Hola,

Varias preguntas:
- ¿La fisura es recta o irregular?
- ¿A qué distancia del hueco de subida a la buhardilla se encuentra?
- ¿Es paralela a este hueco?
- ¿Llega a las paredes o se detiene antes?
- ¿Se repite la fisura por la cara inferior del forjado?
- Si es así, ¿Tiene la misma longitud?
- ¿Las superficies a ambos lados de la grieta están en el mismo plano?
- ¿La fisura que se ve en las fotos es la misma que visteis con tu amigo aparejador antes de comprar la casa?
- ¿Habeis hecho alguna reforma al mudaros a la nueva casa (cambios de pavimento o de carpintería, modificación de tabiques, ...)?
- ¿Tienes algún plano de la vivienda al que le puedas hacer una foto, dibujando en este la grieta?
y por curiosidad, ¿Dónde está la casa? Pensaba que solo en Canarias haciamos viviendas con bloques...

Respecto a los vicios ocultos, no creo que se pueda considerar un vicio oculto si lo visteis en su momento y se os advirtió de ello, y por otro lado, aparentemente se reparó, pero si no visteis la parte superior o no se os informó de la reparación a lo mejor se podría considerar vicio oculto, pero entramos en el terreno de las interpretaciones y las apreciaciones. Si tu amigo aparejador tiene experiencia y se presta a ello, consúltale sobre la importancia de la fisura pues a menos que no tenga demasiada experiencia te podrá dar mejores indicaciones para valorar si la fisura es grave. No lo parece, pero no tenemos toda la información necesaria.

Hay otra cosa que debes de tener en cuenta: según el código civil el vendedor "no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.", por lo que la visita antes de la compra con tu amigo el aparejador se puede convertir en un arma de doble filo.

Sería perfecto si pudieras dibujarnos la fisura en un plano.

Saludos.
 

A427406

Novel
Muchas gracias por interesarte en el tema.

¿La fisura es recta o irregular?
Es recta.

¿A qué distancia del hueco de subida a la buhardilla se encuentra?
A unos 3 metros.

¿Es paralela a este hueco?
Si.

¿Llega a las paredes o se detiene antes?
Llega a las paredes, pero no continua por estas.

¿Se repite la fisura por la cara inferior del forjado?
Si.

Si es así, ¿Tiene la misma longitud?
Si,

¿Las superficies a ambos lados de la grieta están en el mismo plano?
Si.

¿La fisura que se ve en las fotos es la misma que visteis con tu amigo aparejador antes de comprar la casa?
Si, pero solo la de la parte inferior, puesto que no pudimos acceder a la buhardilla.

¿Habeis hecho alguna reforma al mudaros a la nueva casa (cambios de pavimento o de carpintería, modificación de tabiques, ...)?
No. Lo tenemos en proyecto pero no hemos comenzado, un poco pendientes de ésto.

¿Tienes algún plano de la vivienda al que le puedas hacer una foto, dibujando en este la grieta?
Si, lo adjunto.

y por curiosidad, ¿Dónde está la casa? Pensaba que solo en Canarias haciamos viviendas con bloques
En Valencia.

Si tu amigo aparejador tiene experiencia y se presta a ello, consúltale sobre la importancia de la fisura pues a menos que no tenga demasiada experiencia te podrá dar mejores indicaciones para valorar si la fisura es grave
Estamos en ello. Me va a hacer un valoración y tengo plena confianza en él, pero como bien dices el tema de si se trata de un vicio oculto en este caso puede ser muy relativo y en eso no me puede ayudar, de ahí mi pregunta en el foro, donde posiblemente hayan técnicos con mucha mas experiencia en peritaciones. Imagino que la respuesta solo la tiene el juez, si esto llegara a juicio, claro.

Sería perfecto si pudieras dibujarnos la fisura en un plano
Comentaros que ayer le pregunté al vecino y me dice que tiene el mismo tipo de grietas. Dice que ha mirado por el cajón de la persiana y que coinciden con la junta entre una de las vigetas y la bovedilla, pero que no le da importancia y no lo ha visto un técnico todavía.
No he podido ver si coinciden porque su casa esta retrasada un par de metros hacia atrás respecto a la mia (esta en chaflán).

Gracias.
 

A427406

Novel
Buenas noches.

Hoy han hecho unas catas en dos puntos alrededor de la grieta.
Parece ser que no hay mallazo en la capa de compresión, ni en la planta de la buhardilla ni en las otras dos inferiores.
La grieta ha salido porque toda una fila de bovedillas se ha partido por la mitad.

Os agradecería que me comentarais lo que pensais de que no haya mallazo en la capa de compresión. La casa no es tan vieja, del año 1987, y se construyeron ocho viviendas. por lo que me comenta el vecino de sus grietas, intuyo que en ninguna se debe haber metido mallazo.

Mi aparejador me dice que meter mallazo y hormigón, sobrecargaría las plantas por el peso. De momento vamos a poner unos testigos en varios puntos.

gracias de nuevo.
 

NBG

Novel
Varias cosas:

- Sí hay arquitectos especialistas en Patología y Peritaciones.
- Sería interesante saber cuando apareció la grieta por primer vez, igual el vecino lo sabe.
- Es importante poner los testigos para estudiar si hay movimiento.

Por lo que has contado las grietas son achacables a la falta de armadura de reparto en la capa de compresión del forjado.
 

anazpe

Oro
Hola,

Perdón por la tardanza en contestar pero estoy de vacaciones y no me paso casi por aquí.

Con todas las reservas que supone emitir una opinión al respecto sin ver las grietas in situ, allá voy... En el croquis que has subido (gracias) aparecen dos grietas transversales, simétricas con respecto al eje menor de la vivienda y que pueden ser debidas a esfuerzos debidos a dilataciones térmicas de la cubierta, agravados por esa falta de mallazo en el forjado. ¿La cubierta es a dos aguas y desagua por los lados menores de la vivienda (fachadas)? Da la sensación de que se han producido empujes simétricos y opuestos con respecto al eje central de la vivienda. Una sobrecarga excesiva en la cubierta podría tener un efecto parecido...

Saludos.
 

A427406

Novel
Gracias a los dos por responder.

@anazpe, la cubierta es exactamente como tú comentas/preguntas. A dos aguas, desaguando hacia las fachadas.

Lo que ahora me preocupa mas es el saber que la casa se ha construido sin mallazo en todas las plantas.
La verdad es que estoy un poco indignado. Me dicen que en el 87 ya era obligatorio las armaduras de reparto en la capa de compresión.Si es así ¿Podría haber una razón para que no se pusieran? No quiero pensar que el arquitecto y aparejador pasaran esto por alto sin mas.

¿Cómo de segura puede ser una casa así?
Ahora mismo no se si seguir con los planes de reforma que teníamos o olvidarnos.

Un saludo y gracias de nuevo.
 
El constructor puede que quisiera ahorrar, y los técnicos que no supervisaran correctamente... :cool:
De todas maneras el m2 de mallazo vale cuatro perras... hoy en día ni se plantea eso... :p

Tranquilo que no creo que se te caiga encima... ;)
 

ADAM

Diamante
Yo creo que esas grietas son por flexión excesiva del forjado.

Y creo que la ausencia de mallazo es la causa de que el forjado haya abierto de esa forma, pero que no es la única causa de que haya deformado en exceso.
Creo que ( de alguna manera y al estar más próxima al muro portante de fachada ) la primera vigueta de cada lado ha hecho más cuerpo con los muros y no ha flectado igual que el resto. Y, al no haber mallazo, se ha roto el forjado entre la 1ª y la 2ª vigueta que ya puede flechar más libremente.

Obviamente, con mallazo hubiera resultado un forjado más resistente, pero no creo que sea la única causa de la rotura. Bajo mi punto de vista, el forjado está mal calculado y/o ejecutado.
Y la ausencia de mallazo es algo malo por las patologías que (ya puedes ver) puede ocasionar y es malo por lo que tiene de sintomático de como se pueden haber hecho las cosas. Si han racaneado en un mallazo del 4 (que era lo que se solía poner en esa época)... ¿qué más habrán hecho?

- ¿Habrá barras de negativos en la viguetas? Me apostaría algo bueno a que no. En la primera fotografía se aprecia que también hay pintura de esa roja a lo largo de la pared medianera (en el poco tramo que se ve en la foto). ¿Está “pintado” todo el encuentro del forjado con ese muro medianero?. Porque, si es así, es que ahí también han tapado una grieta que podría ser por esa causa, por ausencia de negativos. ¿Dónde hiciste las catas para ver que no tiene mallazo?, ¿en el centro del vano?. Si tienes que volver a hacer catas, hazlas cerca de la pared, sobre una vigueta, y comprueba si hay negativos.
- ¿Que canto tiene el forjado? ¿26 cm? ¿o aún se arriesgaron con uno de 22 cm?
Yo creo que es un forjado hecho “a estilo cascarla” y no tiene canto, ni armado, ni ná.

En cuanto al tema de las responsabilidades. Esa planta entrecubierta, ¿estaba incluida como tal en el proyecto original? o, más fácil, ¿en las escrituras de la vivienda viene reflejada la existencia de esa planta?.
A mi me da por pensar que esa cubierta podía estar resuelta en proyecto con tabiquillos y “...ya que estamos...” “...levantando dos hiladas más de bloque y haciendo un forjado inclinado...”. Lo pienso así porque es algo que ocurre frecuentemente cuando el promotor ve “desperdiciadas” alturas de 1,5 m. con tabiquillos.
De todas formas, después de 24 años, no sé como te vas a ver para pillar a alguien (contratista, arquitecto, DF) por vicios ocultos.

Que ese forjado esté mal hecho tampoco quiere decir que el resto lo estén. Por eso he comentado lo de los tabiquillos y tal. Porque puede ser que ese forjado se hiciera así en una decisión de última hora, como un “extra”, y por eso se hizo un poco “de cualquier manera”. Aunque no se justifica que lo hicieran mal, por supuesto.
Pero, si dices que en el resto de plantas también hay fisuras de ese tipo... Creo que tendrás que hacer catas y estudiar un poco como están hechos todos los forjados.

Reformas. Yo, en esa planta, casi me olvidaría. A no ser que la refuerzes. Y en el resto de plantas procedería con cautela; estudio de los forjados y obras que no supongan excesivo aumento de cargas sobre los mismos.

Pero todo esto son opiniones mías. Igual que te han dado otras.
La única que te servirá, como ya habrás leído en algún otro hilo del foro, es la que te pueda dar en el sitio, viendo toda la edificación, un técnico puesto en el tema. Y, sinceramente, creo que tu amigo aparejador no lo es. Apriétale un poco para líe a algún colega más preparado y vaya a echarle un vistazo. Seguro que a él le es más fácil conocer alguien experto en patologías o poder obtener referencias de alguno al que puedas recurrir.

Suerte.
 

A427406

Novel
Y, al no haber mallazo, se ha roto el forjado entre la 1ª y la 2ª vigueta que ya puede flechar más libremente
Es una explicación similar a la que llegó el aparejador. La cuestión es ¿por que ha llegado a flectar tanto si no ha habido tal carga en esa planta? Al menos después de acabada la obra, ya que esta planta no era accesible. Se comentó el que pudieran tener ahí una pluma durante la obra y que dejaran el material en ese punto... todo son suposiciones.

¿qué más habrán hecho?
]Gracias por ser tan claro, aunque no es lo que me hubiera gustado leer :(

¿Dónde hiciste las catas para ver que no tiene mallazo?
Sí, en el centro del vano.

Esa planta entrecubierta, ¿estaba incluida como tal en el proyecto original?
Como tú dices, dicha planta no está en escritura. Estas viviendas se construyeron como VPO de promoción privada, por tanto no podían pasarse de los metros legales. En 6 de ellas se dejó el hueco habilitado para finalizar la escalera de acceso a dicha planta, y en las 2 restantes se dejó incluso la escalera finalizada (no se como pudieron pasar la inspección, pero me lo imagino), ya que parece ser que era por donde accedían a dicha planta en obra y después pasaban al resto de viviendas (lo suponemos porque se ven los huecos en las medianeras finalizados posteriormente). En dicha planta se dejaron tomas de agua/desagüe e instalación eléctrica, e incluso dinteles para abrir ventanas. Todos los vecinos tienen esta planta habilitada, algunos tienen baño, tabiques, etc, etc, (no sé si con posterior proyecto y licencia o sin él).

De todas formas, después de 24 años, no sé como te vas a ver para pillar a alguien (contratista, arquitecto, DF) por vicios ocultos
Pues el constructor (ya jubilado) sigue viviendo en el pueblo. Aunque es un poco violento, quizás podría preguntarle que pasó y que otras cosas hicieron de este modo, de hecho creo que sería lo mejor.

Porque puede ser que ese forjado se hiciera así en una decisión de última hora
Por lo que te he comentado anteriormente, no creo que fuera una decisión de ultima hora, y ya no me extrañaría que hubieran mas cosas. Los acabados no son muy buenos, pero no pensabamos que a nivel estructural las cosas se hubieran hecho también así de mal.

A no ser que la refuerzes
¿No aumentaría el refuerzo la carga?
En el resto de plantas se trataría de renovar las zonas humedas.

Pero todo esto son opiniones mías
Tendré en cuenta todo lo que comentas.

Gracias @ADAM.
 
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