¿Hipoteca fija o variable?

Pues mientras espero que me den los permisos de obras en le ayuntamiento, estoy ojeando entidades para pedir la hipoteca, y claro, sale el tema de hacerla a interes fijo, variable o mixto.

El fijo sale a 5,80%, el variable a 3.80 + 0.50%, y el mixto seria con el mismo interes variable pero con la parte fija a 5.55%, y la proporción entre fijo-variable a elegir.

Claro, con el fijo se paga más al mes, en mi caso unos 200€, y tiene más comisiones, pero sabes que tendrás esta cuota para toda la vida (nunca mejor dicho...).

En cambio, el variable es más "barato", pero quien sabe lo que puede pasar en los próximos 20, 30 o 40 años...

¿que opinais?
 

Legu...

Diamante
Te la has de jugar.

Mírate bien que no haya comisiones de cancelación parcial ni total. En tal caso, siempre podrás optar ahora por la de tipo variable, más barata, y si las cosas se pusieran chungas ya te pasarás a tipo fijo (que entonces será más caro, pero el variable también lo será)

En el foro hay más de uno que está metido en temas de banca, de forma que ya te irán dando más opiniones.
 

Pablo8000

Esmeralda
Yo creo que al 5% no llegarán (ya le queda poco por subir dicen los expertos) por lo que yo hoy la haría variable. quizás los que la hicieron fija hace 2 años al 3,5% se esten frotando las manos pero de todas formas creo que casi nunca te saldrá mejor un interés fijo. ahora eso sí, tampoco te metas en un variable y ahogado, por que si no en cuanto suban un poquitín te estarás ahorcando...

A ver si descubrimos a algún economista por estas lineas....
 
hola,creo que la prevision es que el euribor este alrededor de un 4% o 5% y despues se estabilize asi que creo es mejor una hipoteca variable con comision de cancelacion total o parcial "0".
saludos



 
El fijo sale a 5,80%, el variable a 3.80 + 0.50%,...
Mira en OficinaDirecta.com (Banco Pastor) pues creo que ellos te ofrecen Euribor+0,4 y aceptan hipotecas para autopromotores/autoconstructores, cosa que no hacen otros con agunas centésimas menos en el diferencial (e-bankinter y otros por Internet).

Suerte.
 

RUFI

Novel
hola,¿en que banco has mirado?el banco pastor,no te lo aconsejo,es barato pero te piden avales y mucho papeleo,.Yo lo estoy mirando en el banco valencia y me piden el euribor+75,gastos de apertura 0,5 gastos de cancelacion parcial 0 y total 1,¿que os parece? saludos
 
¿A cuantos años vas a firmar? ten en cuenta que la mayor parte de los intereses los pagas al principio con lo que con una variable te beneficias a corto plazo. A largo plazo es muy dificil predecir, pero en caso de "apreturas" siempre puedes variar el plazo. Yo te aconsejaria variable con el maximo plazo posible, de este modo siempre puedes acordar con el banco un plazo menor (La hipoteca la firmas a 30-35 años pero con el banco acuerdas pagar en 20-25) de este modo si las cosas se ponen feas siempre puedes pasar las cuotas a 35 años sin que te suponga un coste adicional.
 
De momento sólo he mirado en La Caixa y en Caixa Tarragona, aún me faltan muchos sitios por mirar...

Gracias por las opiniones.
 

Pablo8000

Esmeralda
hola,¿en que banco has mirado?el banco pastor,no te lo aconsejo,es barato pero te piden avales y mucho papeleo,.Yo lo estoy mirando en el banco valencia y me piden el euribor+75,gastos de apertura 0,5 gastos de cancelacion parcial 0 y total 1,¿que os parece? saludos
A mí me parece mucho. ¿Has preguntado en la caja de arquitectos o en la de ingenieros? Cero por cierto de todas las comisiones, cero en gastos de cuentas, etc etc Vamos cero en todo. Pero ahora no me acuerdo que daban en las hipotecas.

Salu2
 

pemalo

Esmeralda
Hola, si me permitis os intentare dar mi opinion.

Respecto a condiciones economicas de prestamos hipotecarios, os dire que por esta zona estan a Euribor + 0,50 (aprox.), comision de apertura varia de 0% a 0,25% y comision de cancelacion 0% y de amortizacion anticipada 1%.
Estoy hablando de banca convencional, todo lo que sea banca electronica puede variar, normalmente a la baja.
Yo prefiero negociar con una persona, y no por telefono, aparte el asesoramiento.
Ahora bien, aparte de las condiciones economicas a las que nos referimos todo el mundo, hay unos cuantos detalles que normalmente no se contemplan o se nos escapan.

POr ejemplo:
  • ¿Que condiciones-compensaciones (seguros, p.pensiones, tarjetas, etc,tec,) para concederme esas condiciones economicas?
Quiero decir con esto que muchas veces nos fijamos en las condiciones economicas sin tener en cuenta el resto, y quizas aunque en un principio nos pueda parecer mas barato, al final resulta que es mas caro.


Una comparacion:
¿Es mas caro un proyecto para construccion de vivienda de 12.000 € o es mas caro el de 10.000 €?

Quizas sea mas caro el de 10.000, si el arquitecto que me ha hecho el de 12.000, se ha preocupado que consiga un ahorro energetico, que los materiales aun siendo de una calidad semejante sean mas baratos, etc,etc,

En el tema de prestamos hipotecarios, puede ocurrir lo mismo.

Un dato, para tener en cuenta:
En un prestamo de 100.000 € a 25 años la diferencia, de 0,05% en el tipo de interes, supone unos 2-3 euros al mes (tampoco es tanto).
 

pemalo

Esmeralda
Respecto a la pregunta inicial de elegir tipo fijo o tipo variable, mi opinion es tipo variable.
Normalmente el tipo fijo es mas alto y el tiempo al que te conceden el prestamo suele ser inferior, generalmente 15 años, por lo tanto las cuotas mensuales que tienes que pagar son muy altas.
Normalmente suelen llevar comisiones de amortizacion, por lo tanto tienes que mantenerlo todo el tiempo.
Y por otro lado (y esto lo digo como opinion muy personal) el Euribor no creo que suba mas del 4%.
Siendo a tipo variable siempre pagaras el tipo de interes a como esté el mercado.
 
Sin duda, el tipo variable debe ser la elección ahora mismo. Además con la nueva ley hipotecaria se va a facilitar el cambio de hipotecas (sea tipo o entidad) por lo que si la cosa se pone muy fea, ya tendrás tiempo de cambiar, sin un coste excesivo.
 

pikal

Plata
Para poder decirte algo más se necesitaría saber el plazo previsto para la hipoteca. Pero, aún sin saberlo puedo decirte que es bueno que tengas en cuenta:

1. Es imposible conocer de antemano cuánto subirá el Euribor, mucho más a largo plazo. Las previsiones dicen que llegará al 4 ó 4.50

2. Los primeros años prácticamente sólo se pagan intereses con lo que si en los primeros 5 años el Euribor se mantiene en tasas actuales o, aún subiendo hasta el 5%, seguiría siendo más rentable el variable con diferencial de 0.50%

3. Si optas por variable, asegúrate que la modificación del tipo sea anual porque el Euribor está subiendo cada mes (aunque ahora lleva un tiempo estabilizado hay previsiones de subida). Al Euribor actual más 0.50 estaríamos hablando de un tipo del 4.30, que podrías mantener durante un año aunque suba el Euribor. Es muy probable que el banco te aconseje que contrates la modificación cada 6 meses... ni caso, teniendo en cuenta las previsiones exije modificación anual

4. De todas formas, si el banco te insiste en que cojas el fijo porque está subiendo... coje el variable (te lo dice un profesional de la banca, no un cliente;))

5. La posibilidad de cambiar a fijo si sube el euribor por encima de lo que te es rentable no merece la pena contemplarla porque el fijo también será más caro.

6. La opción de tipo mixto depende de las condiciones del contrato (plazo, años que tienes a fijo y años a variable, qué modalidad se va a aplicar en los primeros años)... Elegir es una lotería, el mixto es arriesgar a medias y jugar a medias.

7. La exigencia de seguro de la casa (como mínimo de incendios) es obligatorio por ley, no es obligatorio contratarlo con la entidad que te da la hipoteca pero de no hacerlo las condiciones de la hipoteca variarán al alza. La exigencia de contratar un seguro de vida a la vez que una hipoteca no es exigible por ley pero es práctica habitual ofrecerlo al cliente, si lo rechaza cambian las condiciones de la hipoteca (al alza, se entiende). Es algo lógico pues a los bancos no les interesa quedarse con las propiedades les interesa recuperar el dinero y sus intereses. Por otra parte, es una buena opción puesto que puedes dejar en herencia un quebradero de cabeza. En mi caso aseguramos los dos en proporción a los ingresos de cada uno, de forma que si uno falta el otro puede hacer frente a la hipoteca sin perjuicio económico para la familia

8. Consulta en otras entidades, pide que te hagan una oferta y negocia, aquello de "en el banco tal me dan el x y me lo estoy pensando" pero siempre después de tener su oferta sobre la mesa. No mientas, los profesionales siempre conocen las condiciones de su competencia.

9. Siempre es más fácil negociar con personas a las que ves la cara, yo no me decantaría por la banca en internet ni banca telefónica, pero esto es una apreciación personal.

Espero que elijas la mejor opción ;)
 

pemalo

Esmeralda
Muy buenos y certeros consejos, PIKAL, totalmente de acuerdo.
Un dato........................La deuda a 1 año esta sobre el 3,90 % y a 10 años ha bajado al 3,80 % parece que el mercado esta anticipando que no existiran grandes variaciones en un futuro, por lo tanto parece acertado pensar que el euribor no superara el 4%.

Y todo esto sin "bola de cristal" jejejjejejej

Saludos
 

APA

Oro
HOLA: Me podeis contestar a esta pregunta, ¿Quienes son los que más saben de tipos de interes?

La respuesta es mas que sencilla, LOS BANCOS

Por tanto si un Banco nos propone un tipo fijo, ¿Creeis que van a perder dinero?

En consecuencia lo mas recomendable es la hipoteca a tipo Variable, porque siempre pagareis el precio del mercado. Si los tipos están bajos, pagareis poco y si los tipos estan altos, pagareis más.

El tipo fijo es más seguro, pero esa seguridad hay que pagarla.

Los que quieran hilar fino, pueden hacer una comprobación, tomar el tipo fijo ofertado hace algún año y comprobar la evolución de los tipos variables y vereis como mi consejo ahorra dinero.

En los mercados financieros los productos seguros obviamente serán caros, tanto para activos como para pasivos.
 

jano

VIP
HOLA: Me podeis contestar a esta pregunta, ¿Quienes son los que más saben de tipos de interes?

La respuesta es mas que sencilla, LOS BANCOS

Por tanto si un Banco nos propone un tipo fijo, ¿Creeis que van a perder dinero?
se puede decir más alto, pero no más claro. Siento no aportar nada al tema, pero es que lo que dice APA es de cajón, y parece que aún mucha gente como que "no lo ve".

salu2. jano.
 

pikal

Plata
Evidentemente los bancos no están para perder dinero y los profesionales de la banca no están para hacer perder dinero a su empresa... PERO siempre encontrarás buenos profesionales (hablo de los bancarios, no de los banqueros) que te aconsejarán bien porque si pierdes la confianza del cliente pierdes al cliente y porque muchos tienen unos mínimos éticos que les impide engañar a sus clientes. Igual que en el resto de las profesiones no se puede generalizar
 

pemalo

Esmeralda
Comparto plenamente tus criterios, no solo los comparto sino que los trato de poner en practica.
Cliente que pierde la confianza, no se marcha solo, generalmente arrastra a otros muchos, lo mismo ocurre en caso contrario, cliente al que has demostrado que te puede tener confianza es un cliente totalmente vinculado, que te va a reportar mas clientes.
Ocurre en los bancos, y en cualquier tipo de negocio.
 

Robjuan

Bronce
Como buen profesional también de la Banca, comparto los criterios de mis colegas laborales.

De todas todas, me decanto por el interés variable. Si bien yo no sería tan optimista respecto a que el Euribor no supere el 4%, puesto que no me extrañaría que llegue al 4'5%. Hay que recordar que el jueves se ha puesto tipo de interés legal del dinero al 3'5% creo, y se prevén nuevas subidas en Enero y quizá Marzo. Al ritmo de 0,25% por subida, nos arroja un total en primavera del 4%. Y sabiendo que el indicador Euribor suele descontar por adelantado tales subidas y que, llegado el momento de su previsible estancamiento, siempre oscilará en torno a 0,15-0,30 superior, eso nos pone en un referencial en torno al 4,25-4,40%. Si a eso le añadimos el diferencial correspondiente, estaremos rondando el 5% en tipo de interés final. Debemos recordar que en 2001, en plena vorágine económica, el Euribor superaba holgadamente el 5%. Desde mi punto de vista, ese debe ser nuestro objetivo "tope" a la hora de echar cuentas.

Dicho ésto, me decanto por el tipo variable, ya que los tipos fijos siempre tienen un diferencial de entre 2 y 3 puntos más que el Euribor, justamente para que a las entidades no les "pille" una eventual e imprevista nueva subida de tipos de interés en el medio plazo. Por eso dichas hipotecas son también a menor plazo. Si, además, tomamos como referencia un tipo rondando el 5%, siempre será inferior al 5'80% que te plantean, con lo que la elección está clara.

La única ventaja, hoy por hoy, de las hipotecas a tipo fijo es su plazo siempre y cuando quieras quitártela cuanto antes, ya que las hipotecas a tipo variable siempre han penalizado históricamente las amortizaciones adelantadas y las cancelaciones anticipadas.

Sin embargo, la práctica actual financiera ha eliminado ese inconveniente de las variable, justamente por los tipos bajos y la elevada competencia: con tipos bajos, los márgenes son pequeños y las diferencias entre ofertas no pueden ser muy grandes. Por eso, las entidades han intentado ganar al cliente con condiciones que no dependen de los tipos, ésto es, con las comisiones. De ahí que desde hace algún tiempo se hayan eliminado casi todas las comisiones de los préstmaos hipotecarios (si acaso, manteniendo la de cancelación anticipada en el 1%).

Dicho ésto, mi consejo es el siguiente:
- Hipoteca a tipo variable (OJO, si es autopromotor, puede que el diferencial que te ofrezcan sea algo mayor al que ofertan para una hipoteca normal de un piso).
- A ser posible, sin comisión de apertura.
- Regatear lo necesario hasta conseguir 0% en amortización parcial, sin límite anual de la misma, y 0% de cancelación anticipada (ya no será tan fácil)
- Ponerla a un plazo largo: al poder amortizar sin costes cuando quieras, te será más llevadera la cuota al principio).
- Vigilar los límites de fluctuación, sobre todo el mínimo (ya que al máximo, que deberías estar en torno al 11-12%, no se debería llegar en varios años), ya que, ante una nueva eventual bajada de tipos podrías no llear a beneficiarte de ella.
- Revisión anual de tipos, sobre todo, mientras se imponga, com hasta ahora, la tendencia alcista. de los mismos.
- Vigilar las compensaciones que te pida. Pero, OJO, si es hipoteca de autopromotor, no suelen bonificar el diferencial del tipo a aplicar, así que escoge la que menos te vincule (a no ser que te interese tener todo tu negocio junto). Recomendable seguro de vida y de hogar: las entidades suelen tener acuerdos con buenas aseguradoras y podrán ofertarte un seguro a un precio similar al de cualquier corredor o agente (salvo que tengas amiguetes en el sector).
- En todo caso, y sobre todo, en casos de autopromoción, optar por la banca tradicional: te ofrecerá más garantías y mejor seguimiento de la operación, con lo que todo te será más fácil para tí.

Creo que las líneas maestras a seguir, siguiendo las de mis colegas de andanzas PIKAL y PEMALO son éstas. El lunes me informaré un poco más, por si hay algo más que añadir, y en lo que no hayamos caído. Llevo 3 meses fuera de sucursales y me he "perdido" un poco, jeje :D.

Saludos y suerte...
 

APA

Oro
Como buen profesional también de la Banca, comparto los criterios de mis colegas laborales...........

Dicho ésto, me decanto por el tipo variable, ya que los tipos fijos siempre tienen un diferencial de entre 2 y 3 puntos más que el Euribor, justamente para que a las entidades no les "pille" una eventual e imprevista nueva subida de tipos de interés en el medio plazo. Por eso dichas hipotecas son también a menor plazo. Si, además, tomamos como referencia un tipo rondando el 5%, siempre será inferior al 5'80% que te plantean, con lo que la elección está clara.
En que quedamos, estás de acuerdo con los dos últimos mensajes o con mi respuesta?
 
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