Hipotecar un terreno (construir casa para vender) - autopromotor

#1
HOLA, SOY PROPIETARIO DE UN TERRENO EN CALDES D´ESTRAC ESTRAC, Y QUIERO HACER UNA CASA UNIFAMILIAR PARA VENDERLA, PERO NO TENGO MUCHA IDEA COMO FUNCIONA EL TEMA DE PRESTAMOS CON EL BANCO PARA REALIZAR LA OBRA.

HABER SI ME PODEIS CONTAR UN POCO.

GRACIAS Y FELIZ AÑO NUEVO
 
#2
Mi consejo es que te pases por las entidades bancarias (en sus paginas web también tienes toda la información). Cada banco o caja es un mundo. Hoy en dia tienes financiaciones muy interesantes. Lee la letra pequeña y hazte un comparativo.
Piensa que te financian un 80% (variable según bancos) sobre la tasación de la construcción que vayas a hacer (con un proyecto básico vale). Ese es el dinero que te dan. Durante dos años (variable segun bancos) pagas carencia, a partir de los cuales amortizas capital. Se entiende que la carencia lo pagas durante el proceso constructivo. Tu debes vender la casa antes o durante dicho proceso.

Saludos.
 
#3
Hola Ristas:

Para poder conseguir que un banco te financie una construcción necesitas lo siguiente:

- tener el terreno en pleno dominio y libre de cargas. Si el terreno está a nombre de otro o eres un copropietario, la cosa se complica, lo mismo si hay otras cargas (servidumbres, usufructos,...). ten en cuneta que el inmueble completo (suelo+vuelo) el banco lo quiere como garantía, y por eso ha de estar limpito limpito.

- tener un proyecto técnico visado, preferiblemente de ejecución, aunque con un básico podría bastar. Es necesario para que puedan tasar y valorar la operación.

- tener la preceptiva licencia de obras municipal. La licencia de obras es el documento con el que el Ayuntamiento autoriza la construcción, indicando que no hay infracción urbanística que imipida levantar ese edificio, o que no quedará en situación de fuera de ordenación.

Con esos requisitos te vas a UNOS CUANTOS BANCOS, para negociar las condiciones del préstamo, tal y como muy bien te ha dicho Mariano.

Ten cuidado en los siguientes aspectos:

- Tipo de interes nominal y TAE. Normalmente se mira el diferencial sobre el euribor. Ojo con los que utilizan distintos indicadores EURIBOR, IRPH,... que a veces comparar no es tan fácil.

- Plazo para revisión del tipo: semestral, anual,... Cuidado porque a veces te ponen como gancho que el primer año el tipo de interés es bajísimo, pero los siguientes sube una pasada, ojito con esto.

- Comisiones de estudio, apertura, amortización y cancelación, y gastos de tasación. Ojo porque a veces lo que no se va en llantos se va en suspiros, y es por aquí por donde los bancos te la meten doblada: algunos parece que tienen unos tipos ventajosos y luego resulta que las comisiones son la leche. Cuidado tambein con lo del "seguro de incendio": todo banco tiene su aseguradora, por lo que a veces (generalmente) intentan colocarte tambien su seguro, y es por aquí por donde te pueden meter la cuchara de nuevo.

- Disposiciones que pudes hacer: MUY IMPORTANTE. A veces los bancos sólo te dejan disponer del dinero del crédito hipotecario cuando se cumplen determinadas condiciones, por ejemplo es muy típico que te digan X al inicio de la obra, X al acabar la cubierta y X al final de la obra, o cosas parecidas. Cuidadín, porque ese ritmo tal vez no se adapte al ritmo de la construcción (que va a ser con el que el constructor te pase las facturas / certificaciones). Pide poder presentar las certificaciones con toda libertad, a tu ritmo.

- Gastos por disposición. Al loro con esto también, que a veces por cada disposición que haces te envían al tasador y te cuesta un huevo y la yema del otro. Lo mejor es que para justificar una disposición sea suficiente con una certificación del arquitecto director de obra.

Saludos y suerte.
 
#4
Re: HIPOTECAR UN TERRENO

RISTAS ha dicho:
QUIERO HACER UNA CASA UNIFAMILIAR PARA VENDERLA,
Otro "problema" añadido: No eres autorpomotor, sino que promueves para vender, o sea eres un promotor inmobiliario normal y corriente. Necesitarás además contratar una póliza de seguro decenal y un organismo de control técnico (OCT). Todo eso vale una cifra.

Lo que te decía de los seguros de incendio es válido para el "seguro decenal de daños": el banco te intentará meter su seguro. Comprueba que el precio de este seguro es competitivo.

El OCT deberías poderlo elegir también con libertad, dentro de los que la compañía de seguros tenga homologados. Cuidado, porque no todos los OCT están homologados por todas las compañías.

Otro comentario: ¿crees adecuado construir una sola casa unifamiliar para luego venderla?, te lo comento porque creo que es una operación con mucho riesgo, y eso te lo van a mirar los bancos con una lupa muy gorda, piensa en esto:

- Una vivienda unifamilair es un producto muy exclusivo, posicionado en un rango de precio medio-alto. El tipo de cliente para este producto normalmente quiere una construcción muy personalizada, y suele encargar él un proyecto a su gusto y medida.

- Promover una sola vivienda implica asumir que tu promocion no tiene un umbral de ventas o de rentabilidad: o vendes todo o no vendes nada. Es una cara o cruz. Ojito.

Saludos.
 
#5
Como siempre vorpal da en el clavo, la operacion que pretendes es de mucho riesgo porque te adentras en un mundo desconocido, si no eres capaz de evaluar todos los costos puedes equivocarte. La construccion no deja ni mucho menos tanto margen como crees y errores pueden hacer incluso que pierdas dinero del solar. Mi consejo vende la parcela, ya que en el suelO es donde esta hoy la mayor ganancia, meterte en hipotecas, OCT, etc para una vivienda sin conocer este mundo es problematico
 
#6
O al menos gastate un dinero en asesorarte para elegir la opción que más te pueda interesar, a la larga será tu dinero mejor invertido...
 
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