Hipotecas autoconstrucción 2018

#1
Buenas.

Me han surgido una 4 dudas, perdonad si digo alguna "tontá".

1.- Me estoy enterando que ahora para que te concedan la hipoteca están solicitando pasar por el notario y elaborar una acta notarial de obra nueva (sin haber empezado la obra). ¿Correcto o hay bancos que este requisito aún no lo piden? Hasta hace un tiempo esto los bancos no lo pedían, valía con un certificado por parte del arquitecto. El acta notarial de obra nueva se hacía una vez acabada la casa, como es lógico (cada día peor...).

2.- Elaborar ese acta notarial de obra nueva, ¿implica actos jurídicos documentados y pasarlo por el Registro?

3.- ¿Qué base impositiva para pagar los impuestos se toma, pues la casa aún no esta terminada?

4.- Una vez terminada, ¿hay que volver a pasar por el notario para elaborar otra acta notarial de obra nueva? ¿y volver a pagar AJD y pasarlo por el Registro?

Perdonad el "cacao" que tengo.

Gracias por las respuestas.
 
#2
Hola @ulivatur, no te preocupes, ninguna duda es tonta.

Me estoy enterando que ahora para que te concedan la hipoteca están solicitando pasar por el notario y elaborar una acta notarial de obra nueva (sin haber empezado la obra). ¿Correcto o hay bancos que este requisito aún no lo piden? Hasta hace un tiempo esto los bancos no lo pedían, valía con un certificado por parte del arquitecto. El acta notarial de obra nueva se hacía una vez acabada la casa, como es lógico (cada día peor...)
Yo, en breve, comienzo búsqueda de hipoteca al igual que tú; el acta notarial de obra nueva que mencionas pienso que no es más que la escritura de obra nueva y es el documento que asegura al banco que lo que te va prestar tiene un valor X, unos metros, has pagado impuestos (IAJD sobre el valor que pongas la misma) y de todo ello ha dado fe un notario (paga) y se ha inscrito en el Registro (paga de nuevo).
Acabada la casa vuelves a ver al notario y vuelves a escriturar, esta vez el fin de obra, y pagas, registras esa escritura, pero no vuelves a pagar IAJD ya que lo has pagado antes. Esta última sirve para certificar que la obra está acabada y entre otras cosas para que te den la licencia de primera ocupación.

Elaborar ese acta notarial de obra nueva, ¿implica actos jurídicos documentados y pasarlo por el Registro?
Sí, pagas notaría, Registro e IAJD (y gestor si no lo haces tú mismo).

¿Qué base impositiva para pagar los impuestos se toma, pues la casa aún no esta terminada?
Supongo que te refieres a qué valor de la vivienda ponemos, pues aquí hay libertad, a más valor, menos impuesto de patrimonio pagarás si la vendes en un futuro (menos diferencia) pero más IAJD (este depende de tu C. A., Cataluña 1,5%...). Siempre teniendo en cuenta de que no puedes poner menos de X, ya que si no te llegará una complementaria de Hacienda. Este X mínimo viene establecido por unas tablas según zona, tipo de vivienda, metros, etc. Ponencia de valores creo que se llama.

Una vez terminada, ¿hay que volver a pasar por el notario para elaborar otra acta notarial de obra nueva? ¿y volver a pagar AJD y pasarlo por el Registro?
Sí, pero sin IAJD, es la escritura de fin de obra.

Suerte.
 
#3
No salgo de mi asombro.
Hasta hace unos años eso de la escritura de obra nueva antes de empezar la obra nadie lo pedía para conceder una hipoteca. Para mí es un robo sin sentido. Lo veo lógico escriturar la casa una vez hecha pero ¿antes de empezar? Y luego otra vez acabada, tela marinera, para mí es pagar dos veces por lo mismo y no precisamente poco.
 
#4
Hay muchos robos más, desde la mordida de la licencia de obras hasta tener que pagar la urbanización exterior de la parcela...
El consuelo es QUE en la escritura de fin de obra no tienes que volver a pagar IAJD.
 
#5
Te hago un resumen de gastos sobre este tema: hipoteca de 180.000 euros, gastos de escriturar hipoteca y obra nueva, unos 8.000 euros.
 

Kin

Experto
#7
@ulivatur, nosotros pedimos hipoteca por el 2013, y ya nos pedían esa escritura y AJD. Y la justificación yo entendí que era la misma que cuando compras un piso, para dar garantía al banco. Tienes una escritura de obra nueva en construcción, con hipoteca, y por tanto no puedes vender ese terreno + proyecto + licencia (o simplemente el terreno) como si no tuviera hipoteca. El comprador puede constatar si está libre de cargas, etc. Ni puedes pedir varias hipotecas en varios bancos para lo mismo (la construcción de la vivienda), etc.

Por otra parte, al finalizar la vivienda, hay que realizar una acta notarial y anotación en registro conforme finalizada, pero no pago de nuevo de impuestos. Ahora no tengo los datos, pero creo que recordar que al final de obra, además de no tener que abonar AJD, el importe de notario y de registro era bastante menor que al realizar la escritura de obra nueva.

Saludos.
 
#8
¿Entonces solo se paga una vez AJD? Creía que se pagaba al principio de escriturar la hipoteca (0,5 en Cataluña para menores de 32 años, etc.) y luego al finalizar la obra... Pero ahí no había bonificación, y en Cataluña el AJD es de 1,5.

¿Es así o no?
 

Kin

Experto
#9
Creo que debes tributar AJD dos veces, por dos conceptos:
- Por obra nueva, sin bonificación, sobre un valor impositivo del valor de la construcción (sin solar). Esto va asociado a la escritura de la vivienda.
- Y además, si pides hipoteca, con valor impositivo el importe que solicites la hipoteca más garantía, con bonificación menores 32 años. Esto va asociado a la escritura de la hipoteca.

Si pides hipoteca te pedirán primero realizar la declaración de obra nueva en construcción. Por tanto, en el momento de tener la hipoteca (por ejemplo, antes de empezar la construcción), tendrás que abonar ambos impuestos.

Saludos.
 
#11
Yo sí tuve que escriturar la obra nueva, lo hice en el mismo acto que se constituyó la hipoteca. Y fue hace ya siete años.
 
#12
Hola, @ulivatur.

Yo realicé mi primera autopromoción hace 18 años y ya tuve que hacer escritura de declaración de obra nueva y acta de fin de obra una vez concluida. Por lo que no creo que sea algo nuevo. Que abusivo y demás, en eso ya no entro, pero en que lleva mucho tiempo siendo así ya te digo yo que sí.
 
#14
Buenas.
Yo y mi pareja vamos a comprar una casa y hacer una reforma integral de la casa. También vamos a pedir una hipoteca autoconstrucción, porque no tenemos tanto ahorrado.
¿También tendré que pagar los mismos impuestos?
Lo digo por ser reforma y no obra nueva.

Muchas gracias.
 
#15
Hola.

Los mismos, ya que pides hipoteca. Tendrás ICIO, notarios, registradores... Escritura has de hacer al realizar la compra, no de obra nueva, pero sí de compraventa, mismos impuestos, en tu caso por el valor de compra, IAJD de escritura e hipoteca.
 
#16
¿Sabéis qué bancos están dando ahora mismo este tipo de producto y en qué condiciones?
Santander nos lo ofrece con financiación del 100% de la obra siempre que el terreno sea nuestro. El problema es que aún estamos pagando el suelo, lo tenemos hipotecado. ¿Sabéis si alguna entidad contempla esta posibilidad? Ofrecer préstamo autoconstrucción sin tener la propiedad del terreno. Gracias.
 
#19
Buenas a todos.

Continuando con la búsqueda de la hipoteca, el BBVA tras ofrecerme las condiciones de MUFACE, me hicieron inicialmente una tabla con los hitos que me irían dando y sus cantidades. El problema que estoy teniendo ahora, es que inicialmente me presentaron un esquema (que se las daba el sistema y estaba dividido en 6 partes incluyendo la retención final), luego eso pasó al analista y el mismo concluyó que tendría que aumentar el PEM al valor del PEC ya que era irreal.

Tras aumentar el PEM, el banco dice que por el tiempo que había pasado (trámites de licencia de reformado, etc.) tendría que volver a mandar al analista todo. Resulta que me dan la segunda "sanción" y me dicen que la disposición inicial tendrían que bajármela al 50% del valor de la parcela (de compra o tasación la más baja), por lo que ahora inicialmente me darían 25.000 € y los otros 25k se distribuirían entre el resto de hitos. Les dije que bien pero que quería el esquema de hitos para saber cómo distribuirían esos 25k.

Pues bien, ahora resulta que me mandan otro esquema donde lo que han hecho es, en vez de aumentar el resto de hitos, los siguientes (2º, 3º y 4º) me los han bajado para darme más en el penúltimo (5º ya que el 6º es una vez tenga la cédula, etc).

¿Eso lo veis normal?, ¿qué traman?

Estoy por ir al banco y decirles que se pueden meter la hipoteca en el cul*, ya que si no me la quieren dar pues que me lo digan.

Adjunto una imagen donde se muestran las diferencias.



@LuiS-, a ver si me puedes explicar tu caso, ya que tenías un esquema de hitos similar.

Edito: Añadir que está pagado el terreno, la licencia, el proyecto y la parte del arquitecto (menos dirección de obra).

Gracias.
 

lufegut

Gran maestro
#20
Yo mandé a tomar viento a BBVA y su hipoteca MUFACE, después de que me torearon pero bien. Y eso que las condiciones parecía insuperables, pero ya se encargaron ellos de retorcerlo todo hasta más allá del límite.
 
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