Hipotecas autoconstrucción 2019

El concepto de presupuesto de obra dentro del PEM (proyecto de ejecución de material) no es un valor que aparezca o quede reflejado en el ICIO, es el valor que aparece como coste de la vivienda según proyecto. Hay ayuntamientos que usan el valor que aparece en el PEM, otros que lo hacen según sus tablas, etc.

Dicho esto, yo he puesto el importe que el ayuntamiento asignó a mi vivienda según sus tablas como valor en la escritura de obra nueva (que el banco te obligará a hacer encargándola él mismo a su gestora de confianza, pagando tú, claro). Haciéndolo así, te evitas de problemas con Hacienda más adelante, ya que el importe no es manipulable y, en principio, se ajusta a criterio de un organismo "imparcial".
 

jmunoz

Novel
Yo tengo pensado utilizar el valor del PEM tanto para ICIO como para declaración de obra nueva.

La duda que me surge es a la hora de escriturar la casa terminada, imaginemos PEM de 100k y obra terminada y para escriturar por valor de 250k, ¿es aquí cuando habrá que liquidar un % sobre los 150k de AJD que no se liquidaron en la declaración de obra nueva?
 

foxcub

Novel
El problema, por lo que he leído, o al menos uno de ellos, es que si llegas a vender la vivienda en un futuro por 250k vas a pagar un 20% sobre los 150k que no declarase de la vivienda. Diferente si lo escrituras a un precio real.
 

jmunoz

Novel
Entiendo que te refieres al 20% de plusvalía, ¿verdad? Es decir, no pagar el IAJD ahora, que supondría el 1% de los 150k €, podría suponernos, con la venta de la vivienda, el tener que pasar por caja y ya no con un 1%, sino con un 20% de plusvalía... me refiero a los 150k € de diferencia entre el valor de la vivienda terminada (250k €) y el valor declarado en obra nueva (100k €).

Por eso comentaba que para curarnos en salud lo lógico sería liquidar esa diferencia de 150k € ahora, porque lo haríamos al porcentaje al que graven los AJDs en tu comunidad, en mi caso un 1%, lo que desconozco es el momento en el que se liquidará esa diferencia.
 

foxcub

Novel
En lo referente a IAJD no sabría decirte, algún/a otro igual te puede decir mejor. Pero ten en cuenta que Hacienda no hace más que revisar el Catastro año tras año y una diferencia de 100 a 250 igual resulta un poco extraña a ojos de Hacienda.
 
En mi caso también he puesto el valor que ha dado el ayuntamiento a la construcción sobre planos, como ha apuntado @Pauralota. Para la declaración de obra nueva: valor de la construcción y a tributar lo que toque. Valor del suelo va aparte, y supongo que ya habréis pagado los impuestos correspondientes en su momento. Para vender y calcular plusvalías, se suma construcción y solar. Por cierto, haced la declaración de obra nueva por vuestra cuenta, en mi caso era cosa de una mañana y os ahorráis varios cientos de euros que cobra la gestoría del banco por encargarse del trámite. Para hacerlo vosotros mismos, es importante hacerlo con antelación, puesto que al banco no le va a ser suficiente con la declaración de obra ante el notario, van a querer que esté registrada, y en el Registro de la Propiedad pueden ir colapsados y tardar varias semanas en acabar el trámite.
 
Yo tengo pensado utilizar el valor del PEM tanto para ICIO como para declaración de obra nueva
Dependerá del ayuntamiento, el valor base del ICIO no lo escoges tú (a diferencia del valor declarado en obra nueva), te lo impone el ayuntamiento, bien cogiendo el que aparece en proyecto (si es así, si que puedes mediar vía arquitecto...) o con sus propias tablas, en este caso queda reflejado lo que diga el ayuntamiento.
 

jmunoz

Novel
Gracias @Pauralota, y siendo así, una vez que declares un valor para la escritura de obra nueva en construcción (por ejemplo, PEM=100.000 € y pagas el correspondiente 1% de AJD), ¿sabrías decirnos si en la posterior declaración de obra nueva terminada podríamos ya escriturarlo al valor que consideremos oportuno (por ejemplo 200.000 €, pagando el 1% de otros 100.000 € adicionales) o ya sería demasiado tarde?
 

Bruceee

Novel
Entiendo que te refieres al 20% de plusvalía, ¿verdad? Es decir, no pagar el IAJD ahora, que supondría el 1% de los 150k €, podría suponernos, con la venta de la vivienda, el tener que pasar por caja y ya no con un 1%, sino con un 20% de plusvalía... me refiero a los 150k € de diferencia entre el valor de la vivienda terminada (250k €) y el valor declarado en obra nueva (100k €).

Por eso comentaba que para curarnos en salud lo lógico sería liquidar esa diferencia de 150k € ahora, porque lo haríamos al porcentaje al que graven los AJDs en tu comunidad, en mi caso un 1%, lo que desconozco es el momento en el que se liquidará esa diferencia
Ese es el único pero en declarar un valor inferior, la única duda que tengo es si al liquidar la plusvalía podemos justificar con las facturas el valor real pagado y no el declarado...
 
¿sabrías decirnos si en la posterior declaración de obra nueva terminada podríamos ya escriturarlo al valor que consideremos oportuno (por ejemplo 200.000 €, pagando el 1% de otros 100.000 € adicionales) o ya sería demasiado tarde?
El valor de vivienda se incluye en la declaración de obra nueva, a más valor declarado, pagas más IAJD, más notario, etc.

No entiendo el porqué queréis modificar el valor más tarde. ¿Tanto va a variar la vivienda en el transcurso de la obra?, piensa que depende que modificaciones hagas, la licencia no será válida...

La escritura de finalización de obra no paga IAJD, y es bastante más barata a efectos de notario y Registro (solo certifica la finalización de la obra). En esta escritura (creo) que no puedes modificar el valor declarado anteriormente.

Ojo con poner un valor muy bajo en la escritura de obra nueva, ya que Hacienda puede intervenir si el valor declarado está por debajo del valor real. En mi caso, yo he puesto el valor que estableció el ayuntamiento en el ICIO.
 

MBP

Novel
Yo, con Ibercaja, en un pueblo de Zaragoza cercano he conseguido variable a 25 años 0,90, sin comisión de apertura y sin comisiones por amortización o cancelación, seguro de vida y hogar solo el primer año con ellos, se hacen cargo de los AJD y no me acuerdo si de algo más, posibilidad de meter el terreno en hipoteca y otros costes como materiales que uno aporte para mejorar la casa (todo iría metido en hipoteca), proyecto arquitecto y dirección de obra y tasas también me dan la opción de meterlo. Yo el terreno lo he comprado con fondos propios, así no tener que engordar la hipoteca innecesariamente. ¿Cómo lo veis?
¿Y cuánto te cobran por cada certificación? ¿A qué bancos les vale con las certificaciones del arquitecto sin necesidad de tasador?
 

jmunoz

Novel
El valor de vivienda se incluye en la declaración de obra nueva, a más valor declarado, pagas más IAJD, más notario, etc.

No entiendo el porqué queréis modificar el valor más tarde. ¿Tanto va a variar la vivienda en el transcurso de la obra?, piensa que depende que modificaciones hagas, la licencia no será válida...

La escritura de finalización de obra no paga IAJD, y es bastante más barata a efectos de notario y Registro (solo certifica la finalización de la obra). En esta escritura (creo) que no puedes modificar el valor declarado anteriormente.

Ojo con poner un valor muy bajo en la escritura de obra nueva, ya que Hacienda puede intervenir si el valor declarado está por debajo del valor real. En mi caso, yo he puesto el valor que estableció el ayuntamiento en el ICIO
Queda claro, a la hora de ponerle un valor a la casa (y pagar los AJD correspondientes) es mejor hacerlo en la declaración de obra nueva en construcción que en la de fin de obra, o al menos parece lo menos engorroso...

La duda que yo tengo es si, por ejemplo, la vivienda terminada creemos que tiene un valor de mercado de 250.000 €, tendremos que escriturarla en 250k y pagar AJD por esos 250k.

Cosa que veo ilógica desde el punto de vista de que dentro de esos 250k € están los 70k € que costó el terreno, por los que en su día ya pagué su ITP correspondiente...
 
La duda que yo tengo es si, por ejemplo, la vivienda terminada creemos que tiene un valor de mercado de 250.000 €, tendremos que escriturarla en 250k y pagar AJD por esos 250k
No, ya que el valor de mercado incluye la parcela, la urbanización de la misma, etc. Has de poner el valor real del bien escriturado, es decir, lo que te cuesta a ti construirla. Como pagas IAJD, Hacienda se cuida que no la infravalores, pero por encima, lo que quieras, o sea, que contra más alto, más IAJD ahora, pero menos plusvalía si la vendes más cara en un futuro.

Este tema me lo miré bastante, y al final encontré que hay jurisprudencia vinculante en la cual el valor que marca el ayuntamiento en el ICIO se considera válido. Es lo que puse yo, aunque es bastante más bajo que lo que me costará acabarla...
 

juncos

Plata
Tras mi segunda ronda por los diferentes bancos, a día de hoy tengo:

Caja Rural: 20 meses al 1,50%, resto E +0,99%. Nómina de 2.000. Seguros obligatorios solo el primer año. No comisión de apertura ni cancelación. Certificaciones por arquitecto.

Sabadell: primer año al 1,1%, resto a E +1,1%. Nómina de 3.000. Comisión de apertura 1.000 €. Tengo que preguntar tema de seguros y certificaciones.

Cajamar: primer año 1,50%, resto E +2,25 (1,25% con vinculaciones). Para rebajar el interés al E +1,25 es necesario nómina. Seguro de vida, seguro de hogar, tarjeta y plan de pensiones. Comisión de apertura 1%.

Creo que no voy a mirar nada más y voy a intentar pelear con estos 3, a ver si se puede rascar algo.
 

Retamero

Novel
Las condiciones que te da Caja Rural parecen buenas. ¿En qué oficina? Nosotros estamos esperando una primera valoración en una oficina de Sevilla.

Esta mañana he estado en Triodos, luego os pongo las condiciones que nos han expuesto.
 
Las condiciones de Caja Rural me parecen justo lo que yo quiero encontrar, me sumo a la pregunta de qué Caja Rural es... a ver si está en Zaragoza.
 
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