Hipotecas autoconstrucción 2019

juncos

Plata
hay que tener presente que subirá, cuánto y cuándo no se sabe
En eso creo que todos estamos de acuerdo.

Pero si en tu hipoteca de 30 años ves que no vas a poder amortizar (para reducir el capital o el plazo y con ello los interés) o lo vas a hacer casi al final, yo creo que interesa una hipoteca a tipo fijo (siempre y cuando el fijo sea muy cercano a 2 o menos)
Lo he dicho varias veces, de lo que se trata es de contratar el variable pero tener en mente que la cuota debería ser la del fijo, y no es ni más ni menos que AHORRAR la diferencia entre variable y fijo para poder amortizar. Si en la hipoteca a variable, ya ves que no vas a poder amortizar, mal vas a llegar a final de mes con una a tipo fijo cuando la cuota (a día de hoy) es más alta... De todas formas, esto debe ser una decisión personal y que cada uno debe valorar.
 

el_ri

Novel
Desde luego, todas estas últimas indicaciones en cuanto a la elección del tipo de hipoteca son interesantes para dar luz al tema.

La hipoteca de la vivienda actual, referenciada a euríbor más diferencial, a día de hoy, podría estar amortizada, pero debido simplemente a la deducción por vivienda y a que el coste del capital es ridículo, no lo está.
Teniendo en cuenta la compra a futuro y las condiciones de cada uno, lo habitual cuando uno no se endeuda excesivamente es que en diez años pueda amortizar completa o casi por completo la vivienda, en esos casos es más valorable elegir variable.

En mi caso particular, es probable que la hipoteca se mantenga más de diez años, ya que transcurridos esos habrá otros gastos con hijos que serán para entonces adolescentes, el importe total no es elevado, las amortizaciones anticipadas no tienen comisiones y sobre todo que en el momento en que el euríbor este al 0,5 se me igualaría con la propuesta de variable.
De este modo, sé que ahora pagaré más intereses, pero que también tengo un seguro de conocer mi cuota siempre, una cobertura al riesgo, que lógicamente se paga como todo.
Mi intuición, también es que probablemente en 10 años no se lleguen a igualar los tipos entre los fijos y el variable + euríbor y que esa es la baza que el banco juega, pero también he pagado intereses con el euríbor a su máximo esplendor y en ese momento sí que ves que esos intereses se comen lo que pretendías amortizar.

Por otro lado, y de vital importancia, hablo de una hipoteca a fijo con un tipo bastante inferior al 2, una cuota que no llega a 300 € y cero vinculaciones, simplemente nóminas, seguro de hogar y seguro de vida al formalizar el préstamo, que luego para nada hay que mantener ni quedan reflejadas en póliza.

Tan importante como valorar tipo fijo o variable, es ver las comisiones y ver las vinculaciones, que muchas veces son un gran coste y suponen un gran esfuerzo económico.
 

LEGNA84

Novel
La diferencia de lo que se ha pagado se saca cuando te has quitado la hipoteca, lo único que se puede hacer ahora es imaginar cuál te conviene dependiendo de tus características
¡Hola! ¿Y que características son las que habría que fijarse para decantarse por uno u otro? Por ejemplo, funcionario ingresos fijos sin previsión de grandes amortizaciones...
 
Si en la hipoteca a variable, ya ves que no vas a poder amortizar, mal vas a llegar a final de mes con una a tipo fijo cuando la cuota (a día de hoy) es más alta
Cuidado, que estás aplicando tu visión/experiencia personal a todos los hipotecados.

1.- ¿Cuánta gente conoces que va amortizando su hipoteca?
2.- ¿Cuánta gente conoces que no ha amortizado nunca en su hipoteca?

Yo conozco muchos más casos del 2 que del 1. Y llegan a fin de mes, hacen viajes, se compran coches, etc. Mucha gente se organiza sabiendo que su gasto hipotecario es XXX € y no ahorra para amortizar, da por hecho que pagará la hipoteca y que el dinero que ahorra lo gasta en lo que quiere o lo deja en el banco.

Ahora mismo la diferencia de la cuota entre un hipoteca a interés fijo y variable no te hace no llegar a final de mes. Ahora, más o menos, hay un punto de diferencia entre ambos de tipos (variable al 1% y fijo al 2%).

Yo lo que quiero decir, es que no hay un criterio que valga para todos y que cada uno tiene que ver los pros y los contras y decidir en base a lo que piensa él que será mejor.
 
¿Y que características son las que habría que fijarse para decantarse por uno u otro? Por ejemplo, funcionario ingresos fijos sin previsión de grandes amortizaciones
Esto es muy personal, vamos a poner ejemplos:
- Si eres funcionario con plaza, sabes cuánto vas a ganar siempre (te podrán quitar alguna paga extra, congelarte el salario o subírtelo, puedes ascender de categoría, etc.).
- ¿Qué edad tienes?, los gastos cuando eres joven y cuando eres anciano no son los mismos.
- ¿Piensas tener hijos? y si ya los tienes ¿qué edad tienen? En cada etapa de los hijos hay unos gastos, que pueden ir desde pagar la guardería y ropa hasta prestar dinero para que se independicen.
- ¿Te gusta viajar? ¿Cuántos viajes haces y cuánto te gastas?
- ¿Te gusta cambiar de coche y/o moto?
- ¿Qué hobbies tienes? Hay hobbies caros y baratos.
- ¿Tienes pareja? ¿Os hipotecáis los dos? ¿Qué situación laboral tiene?
- ¿Tienes personas mayores al cargo? ¿Tienes que ayudar a pagar una residencia de ancianos para ellos?

No hay unas condiciones estándar para tomar la decisión. Pero voy a daros un consejo:

Haced cuentas y tened en cuenta todo.

He tenido discusiones con gente que dice taxativamente que es buen negocio comprar un piso e hipotecarse para alquilarlo. Y cuando hemos hecho la cuenta de gastos (firma de hipoteca, intereses, seguros, IBI, cancelación de hipoteca, comunidad, derramas, gastos de agua, luz, electricidad, y alguno que me dejo) ya no lo ven tan ventajoso.

Por lo tanto, mi consejo es que lleves un control de los gastos e ingresos y veas el balance que supone en los últimos años y que puedas llevar en los siguientes teniendo en cuenta la previsión que puedas tener de tu vida y tu situación laboral (por supuesto, teniendo en cuanta que te vas a hipotecar y te vas a hacer una casa que tardarás, si lo consigues, en terminar con todos los detalles unos cuantos años).

Si ahorras (ahorro es lo que va al banco y va ampliando un colchón que evite sustos ante improvistos) anualmente una cantidad suficiente para que en los primeros años puedas ir amortizando al menos un 2% o un 3% anualmente (cuanto más mejor si es un 10% pues de lujo). Si es así yo creo que lo recomendable es una hipoteca de tipo variable.
Si no es así, no hay que irse a una hipoteca a tipo fijo de cabeza, sino que hay que meditar y tener en cuenta del riesgo que puede provocarte un aumento importante del euríbor o de la seguridad de una hipoteca fija (aun pagando más unos cuantos años).

No seré yo quien diga (que ya lo he leído unas cuantas veces en el hilo) que es mucho mejor una hipoteca variable que una hipoteca fija, cada uno debe ser consciente de lo bueno y lo malo a la hora de decidirse. No hay una fórmula mágica y es una decisión "inamovible" (aunque siempre se puede cambiar a otro banco, refinanciar, unificar, etc.).
 

Membri

Novel
Buenas. ¿Cómo puedo calcular exactamente cuánto me costaría en total la hipoteca para compararla con un préstamo personal para ver cuál me interesaría de los dos?
 
Hay comparadores de hipoteca en los que puedes meter el interés del préstamo. Luego sería calcular gastos y demás. A grandes rasgos, dudo que si el importe es superior a 60.000 sea rentable el préstamo. Y luego también está el tema de la devolución, que en préstamo suelen dar máximo 8 años.
 

Membri

Novel
El importe sería inferior a 60.000 y creo que podría devolverlo en ese tiempo. El tema está que con el tema de la hipoteca y las vinculaciones... no estoy seguro de que salga a cuenta y lo mismo sería interesante contemplar el préstamo personal.
 
En ese caso convendría que hicieras números. El tema de la hipoteca conlleva declaración de obra nueva, creo que declaración de obra terminada, tasaciones, etcétera, que hay que sopesar.
 

juncos

Plata
Si te sirve como ejemplo, ING está al 6%, para un préstamo de 60.000 a 7 años (no deja poner más), te saldría una cuota mensual de 875 € y se pagarían al final 73.500 euros, lo que supone 13.500 euros de intereses. A veces sacan promociones y te bajan el interés al 4% o incluso menos si eres buen cliente. Si lo comparas con su propia hipoteca con el mismo importe y a 9 años (no deja menos), pagarías un total 68.000, que suponen 8.000 euros de intereses. A eso hay que sumarle seguro de vida y de hogar y, como bien decía @DYM-R, necesitas declaración de obra nueva (la tasación en el caso de ING la pagan ellos). Suponiendo unos 600 euros de gastos de seguros anuales durante 9 años, son 5.400 euros.

Tienes préstamo personal por 13.500 euros, e hipoteca por 13.400, en este caso la diferencia es inexistente... yo me decantaría por el préstamo.

Si consigues un préstamo más barato, pues te interesaría más el préstamo...
 
Suponiendo unos 600 euros de gastos de seguros anuales durante 9 años, son 5.400 euros
Para ese importe y ese plazo estoy seguro que puedes ir a varios bancos y que te quiten las vinculaciones asociadas a la hipoteca.

El tipo de interés siempre va a ser bastante más alto el del préstamo que el de la hipoteca, lo malo de la hipoteca es los gastos asociados (constitución y registro, obra nueva...).

En ese caso convendría que hicieras números
Haz números con las condiciones que te digan en el banco, no las que veas por Internet. Presenta tu propuesta en la oficina y que te digan todos los gastos asociados y las condiciones.
 

rosagq

Plata
Yo he descartado los bancos que me dan el 80% del PEM, no me vale para nada eso.
Necesito que sea el 80% de la tasación de todo el proyecto
¿Y has encontrado alguno? Porque a mí creo que todos me dijeron (estoy esperando licencia de obras y cuando la tenga volveré a patear bancos) que el % se hacía sobre el PEM o sobre la tasación, EL QUE FUERA MÁS BAJO.

En el caso de BSCH me habló de "coste total del proyecto", lo que me hizo pensar en el PEC, pero no hubo manera de que me lo aclarara.
 

rosagq

Plata
Sobre las sabladas burocráticas, tengo algunas dudas. Por partes:

1- En mi caso es reforma superintegral (no hay nada dentro, es más bien retomar la construcción) de una casa antigua que ya tengo escriturada a mi nombre. Ya he pedido la licencia de obras y el arquitecto me comenta que quizás el banco me pida la declaración de obra nueva en construcción (que puesto que va a ser vivienda habitual, entiende que pagaría el 0,1% del... ¿PEM? ¿o de la tasación?

2- Una vez tuviera el fin de obra, tendría que pedir la LPO. ¿Sabéis cuántos € ronda? ¿O entre qué intervalos se mueve?

3- Entiendo que tendré que hacer la declaración de obra terminada (no estoy segura de si se llama así). Lo mismo, ¿de qué cantidades hablamos?

¿Hay más gastos? Esto es un pozo sin fondo...
 
¿Y has encontrado alguno? Porque a mí creo que todos me dijeron (estoy esperando licencia de obras y cuando la tenga volveré a patear bancos) que el % se hacía sobre el PEM o sobre la tasación, EL QUE FUERA MÁS BAJO.

En el caso de BSCH me habló de "coste total del proyecto", lo que me hizo pensar en el PEC, pero no hubo manera de que me lo aclarara
Lo mismo pregunto yo... Nosotros fuimos al Sabadell y el comercial de turno nos prometió por activa y por pasiva que nos daban el 80% de la tasación, que nos daba para cubrir toda la reforma y algo de margen. Cuando ya lo hemos tenido todo hecho y pagado (proyecto, permiso de obra, etc.) nos dice la apoderada del banco que el tipo se equivocó y que no era cierto. Ahora estamos superperdidos, no sabemos qué hacer...
 

juncos

Plata
Para ese importe y ese plazo estoy seguro que puedes ir a varios bancos y que te quiten las vinculaciones asociadas a la hipoteca.

El tipo de interés siempre va a ser bastante más alto el del préstamo que el de la hipoteca, lo malo de la hipoteca es los gastos asociados (constitución y registro, obra nueva...)
Era un ejemplo para que se haga una idea, ni mucho menos digo que sea lo estándar. Es obvio, que un préstamo tiene mayor interés que una hipoteca, pero igual que los bancos quitan las vinculaciones a hipoteca, también puede ser que que encuentre un préstamo con un interés bastante mejor. Sin ir más lejos, hace un par de años me ofrecían préstamos personales al 3%.

Como bien decía @DYM-R, se trata de hacer números y ver qué interesa más.
 
Lo mismo pregunto yo... Nosotros fuimos al Sabadell y el comercial de turno nos prometió por activa y por pasiva que nos daban el 80% de la tasación, que nos daba para cubrir toda la reforma y algo de margen. Cuando ya lo hemos tenido todo hecho y pagado (proyecto, permiso de obra, etc.) nos dice la apoderada del banco que el tipo se equivocó y que no era cierto. Ahora estamos superperdidos, no sabemos qué hacer
Os he contestado en otro hilo: buscad más bancos y que le den viento fresco al que hoy te dice una cosa y mañana otra y os hace perder el tiempo y someteros a un mal trago indebidamente.

Abundando, te diré que yo financié la construcción de mi casa con Triodos y la operación se estudió de acuerdo al valor de tasación, no el PEM. Y no sé si será porque son banca ética o qué, pero las condiciones habladas durante el estudio y tramitación de financiación fueron las condiciones aplicadas y firmadas, que son las mismas para todo el mundo y tienes en su web (nada de regateos como si estuvieras en un zoco comprando una alfombra).
 

chanit0

Novel
Bueno confirmo con Cajamar 0,75 + euríbor sin vinculaciones.
Solo me han hecho una entrevista preguntándome cuánto quiero vincularme con ellos.
Me dicen que si mantengo nómina, una tarjeta mixta y un pago de 1.300 € por ser socio, que es un importe que está en el banco pero que es mío, entonces se quedan mis cuentas con 0 comisiones, pero me ha vuelto a insistir que no es vinculativo.
Que 0,75 + euríbor sin vinculaciones, pero que pensemos bien lo de arriba, pues les ha costado sacar el 0,75, jejejeje.
 

Icaro10

Novel
Hola, yo estuve por Cajamar hace dos semanas y me ofrecieron lo mismo, pero me dicen que con una comisión de apertura del 0,75% y que ¡¡es inamovible!! ¿Has tenido que negociar esa comisión?
Gracias, un saludo.
 

Membri

Novel
Si te sirve como ejemplo, ING está al 6%, para un préstamo de 60.000 a 7 años (no deja poner más), te saldría una cuota mensual de 875 € y se pagarían al final 73.500 euros, lo que supone 13.500 euros de intereses. A veces sacan promociones y te bajan el interés al 4% o incluso menos si eres buen cliente. Si lo comparas con su propia hipoteca con el mismo importe y a 9 años (no deja menos), pagarías un total 68.000, que suponen 8.000 euros de intereses. A eso hay que sumarle seguro de vida y de hogar y, como bien decía @DYM-R, necesitas declaración de obra nueva (la tasación en el caso de ING la pagan ellos). Suponiendo unos 600 euros de gastos de seguros anuales durante 9 años, son 5.400 euros.

Tienes préstamo personal por 13.500 euros, e hipoteca por 13.400, en este caso la diferencia es inexistente... yo me decantaría por el préstamo.

Si consigues un préstamo más barato, pues te interesaría más el préstamo
Claro, eso es lo que yo pensaba, lo malo que ahora mismo no hay promoción. Será cuestión de esperar o visitar otras entidades...
 

LBM22

Novel
Buenas noches, estamos apunto de firmar, por ahora estamos entre Bankinter Partner e Ibercaja.

Ibercaja, seguro de vida, hogar, 3 recibos, nóminas. Interés fijo al 1,90 para un capital de 142.000 a 30 años. Según ellos, esta semana tienen que bajar el interés para incentivar las hipotecas a tipo fijo.

Bankinter, nóminas, seguro de vida, hogar. 1,85 fijo para un capital de 142.000 a 30 años. Gastos y tasaciones a nuestro cargo. Disposiciones al 20%, 60%, 20% al final.
 
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