Hipotecas autoconstrucción 2019

rosagq

Oro
Hola. Una pregunta que ya no va de tipos de interés, sino de los estadios previos, que ya tengo un cacao en la cabeza... Cuando los bancos me dicen que me dan un % (entre el 80 y el 100, según quién) del proyecto... ¿se refieren a PEM o a PEC? Es que ya tengo mis dudas, porque no he conseguido que me hablen en estos términos ("proyecto", "coste del proyecto", "coste real del proyecto" son las palabras de donde no les saco).

Lo pregunto porque yo no contrato una empresa constructora que se encargue de todo, sino a los diferentes oficios de forma particular. El arquitecto, a la hora de calcular el PEM, ha bajado los precios dados por estos profesionales en un 19%, pues es la diferencia entre PEM y PEC, de modo que el PEC coincida con lo presupuestado (o sea, PEMx1,19 = PEC = suma de todos los presupuestos). Mi duda es: a ver si el banco se va a fijar en el PEM y entonces me mata.

En general, me dijeron que me dan el más bajo entre PEM y tasación, yo calculo que la tasación sea superior y por eso pregunto lo del PEM-PEC. ¿Me lo podéis aclarar alguien?

¡Gracias!
 

lufegut

Titanio
Eso te lo tiene que aclarar el banco, porque su criterio es cambiante y discrecional. Conozco casos en los que aplican el PEM a piñón (de todas formas puedes hacer un "modificado" de proyecto, para cambiar el PEM, si tienes problemas con el banco por esa bobada).
 

rosagq

Oro
Claro, pero en ese modificado no podré poner exactamente lo mismo pero más caro, ¿no? ¿O sí?

¿No me conviene más que el arquitecto me ponga como PEM los presupuestos "reales", o sea, lo que costará, sin restarle ese 19% de diferencia? Aunque así el PEC salga más caro...
 

lufegut

Titanio
Claro, pero en ese modificado no podré poner exactamente lo mismo pero más caro, ¿no? ¿O sí?
Sí.

¿No me conviene más que el arquitecto me ponga como PEM los presupuestos "reales", o sea, lo que costará, sin restarle ese 19% de diferencia? Aunque así el PEC salga más caro
El PEC, el PEM.... solo son números teóricos. Sirven al ayuntamiento para liquidar impuestos, y al banco para tocarte los pinreles.
El arquitecto puede poner ahí (dentro de un orden), el número que más te interese a ti.

Y el número que realmente te va a interesar, es el del presupuesto real de lo que te cueste la obra.
 

roargh

Plata
En mi caso autopromoción en Asturias. 1,6% tipo fijo a 25 años, sin comisiones (excepto un porcentaje muy bajo por amortización total) ni vinculaciones de productos bancarios. Obligan a seguro de vida con ellos y seguro de hogar libre. La entidad, Banco Sabadell
Hola, ¿puedes decirme en qué oficina? Porque estamos peinando y esas condiciones son muy buenas...
 

Impascual

Bronce
En mi caso autopromoción en Asturias. 1,6% tipo fijo a 25 años, sin comisiones (excepto un porcentaje muy bajo por amortización total) ni vinculaciones de productos bancarios. Obligan a seguro de vida con ellos y seguro de hogar libre. La entidad, Banco Sabadell
Joer, 1,6% fijo sin comisiones, me parece la ostia, aunque muchos pensáis que el variable interesa más, pero dormir tranquilo 25 años no tiene precio.

En 25 años pueden pasar muchíiiiiisimas cosas.
 

rosagq

Oro
El PEC, el PEM.... solo son números teóricos. Sirven al ayuntamiento para liquidar impuestos, y al banco para tocarte los pinreles.
El arquitecto puede poner ahí (dentro de un orden), el número que más te interese a ti
Bueno, el arquitecto me dice que hay partidas que se pueden subir y otras que cantaría mucho (por ejemplo, en ciertos materiales un aumento muy grande no sería creíble). Lo que hará es volver a poner el precio real de las cosas que bajó... aun así habría cosas que quedarían por debajo del coste real, no sé, a ver qué le sale.

Los bancos, hasta que no ven la licencia de obras, no se mojan...

Gracias por la respuesta.
 

Mountak

Diamante
He pensado comenzar la obra sin esperar al préstamo, tengo seguridad de que me lo van a conceder, pero ¿creéis que esto me puede venir mal en algún sentido que no pensara yo?
 

lufegut

Titanio
Lo peor que te puede pasar es que no te llegue la liquidez, y tengas que parar la obra hasta que te llegue la financiación. Con el consiguiente riesgo de que el constructor se marche a otra.
 

FloodeR

Novel
¿puedes decirme en qué oficina? Porque estamos peinando y esas condiciones son muy buenas
Hola, creo que es en Mieres (realmente nos pusieron en contacto con la oficina y no llegué a estar físicamente allí). Ojo, estuve preguntando en más entidades y en todas me ofrecían más o menos parecido, al final hay una diferencia pequeña en el porcentaje y alta en lo que te obligan a asumir por firmar con ellos (seguros o costes asociados).

Todo esto lo comento en mi caso y con mis condiciones, no puedo asegurar que sea lo que ofrecen de forma general.
 

Mountak

Diamante
OK, entonces creo que me arriesgaré, porque creo que podría asumir casi el 80%. Algunos dirán, pues para qué pides préstamo, pero claro, no quiero gastar los ahorros y es una forma de invertir y el día de mañana poder dejar mejor a mis niñas.

Lo que me daba cosa es adelantar dinero mío y que luego el banco no me pague esa certificación por estar ya abonada.
 

rosagq

Oro
Por otra parte, ¿piden los bancos facturas? ¿o basta con las certificaciones? ¿o depende del banco?
 

Ching

Novel
Estoy a punto de firmar la hipoteca.

Las mejores ofertas que tengo son con seguro de vida y hogar de vinculaciones.
0 comisiones en todo y la entidad se ocupa de todos los gastos incluso el tasador.

- Variable: primer año 1% del capital concedido, resto del préstamo +1 euríbor, con el actual estaría sobre el 0,70 de intereses.

- Fijo: primer año 2,30‰ del capital concedido, resto del préstamo 1,65%.

Ahora la eterna duda, fijo o variable. En caso de terminar la hipoteca en los 18 años la variable con el euríbor actual ahorraría 20.000 euros en intereses.

Mi intención es pagar la hipoteca antes de 10 años y en todos los bancos en mi caso me recomiendan variable al ser los primeros años cuando más pagas de intereses.
Todos (bancos, asesoría) me dicen que en los próximos 5-7 años no subirá mucho el euríbor de 0, pero ¿y si en 3 años está al 2‰?

Mi primera hipoteca hace años la contraté a +1,30 y el euríbor estaba a 4,8. Eso sí eran intereses...
 
Mi intención es pagar la hipoteca antes de 10 años y en todos los bancos en mi caso me recomiendan variable al ser los primeros años cuando más pagas de intereses.
Todos (bancos, asesoría) me dicen que en los próximos 5-7 años no subirá mucho el euríbor de 0, pero ¿y si en 3 años está al 2‰?
En 3 años no va a subir al 2% estando como están las cosas. En 8 o 10 años puede ser que esté al 2 o más, pero, según dices, si en 10 años te lo quitas, para cuando sea un tipo alto ya te quedará poco capital y los intereses no serán algo tan importante. Con lo que has dicho, variable sin pensarlo más, yo te calculo que en los 5 primeros años te vas a ahorrar dinero aunque el euríbor se dispare.
 
@Ching, yo también soy de variable. Pero solo comentarte que, en tu caso, tus condiciones a tipo fijo, 1,65%, son bastante buenas, mientras que lo que has conseguido a tipo variable, euríbor+1%, es, por decirlo de alguna forma, normalito. Vamos, que no está a la altura de lo que te han ofrecido en el fijo.
 

Impascual

Bronce
Cuidadín, cuidadín, quién hubiera dicho en el 2003 la que se venía encima, con el actual panorama mundial, un "cuesco" del Trump, del Kim, o del Boris, puede hacer que el panorama cambie.
El tema es que si las cosas se ponen feas, no debería ser por mucho tiempo, pero ese tiempo hay que aguantarlo, como en el 2008. Y ahí entra la situación personal de cada uno.

Yo entre un euríbor + 1 y un 1,6 fijo, me quedo con el fijo. Es como hacerte un seguro de la casa (cuántas casas se queman, etc.), realmente cuánta gente sufre un siniestro grande, muy pocas, pero todos lo tenemos POR SI ACASO.
 
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