Hipotecas autoconstrucción 2019

juncos

Plata
Te cuento mi caso, que no sé si será lo habitual. Yo pedí la hipoteca justo antes de empezar, la hipoteca se apertura pero no te dan un euro hasta que hagas la primera certificación, por tanto no pagas nada. Cuando ves que tú dinero ahorrado no es suficiente, entonces pides certificación y te dirán que llevas un X construido, pues te dan dinero a razón del X por ciento con respecto al dinero solicitado. En ese momento, cuando llega la liquidación mensual pagas el interés del dinero que te han dado y no del total.

Lo único que me dijeron es que no podían pasar más de 4 meses sin solicitar dinero desde la firma de la hipoteca.

Otra puntualización, si tú inicialmente has solicitado 200 k y finalmente vas a gastar 160 k no es necesario pedir esos 40 k restantes, aunque es decisión tuya.
 

JoseMMC

Novel
Eso ya depende de la capacidad de endeudamiento de cada persona, hay gente que tiene buenos sueldos pero no tienen capacidad de ahorro, en este caso sí es buena opción una hipoteca más grande, es la forma que tienen de ahorrar invirtiendo en su hogar, a pesar de los intereses... es algo muy personal
Sí, claro, cada persona es un mundo, y cada operación tiene muchas variables. Luego ya depende de cada uno lo que quiera endeudarse, pero endeudarse hasta los ojos para "ahorrar" muy coherente no es y más cuando si analizas el global de la operación has pagado, por ejemplo, 40.000-50.000 de intereses. En definitiva, cada uno puede endeudarse como crea oportuno, pero eso no significa que sea una buena operación.
 
Eso ya depende de cada uno, pero ten en cuenta que el banco una de las cosas que te analiza en la operación es la capacidad de deuda que tengas. Aun así, está claro que hay que ser coherente con los cálculos.
 
Que te financia, como máximo el 80% del valor hipotético de edificio terminado (HET).
Es decir, que el banco jamás te va a dar 50% de tu parcela + 80% del proyecto, aunque te digan que sí, es no.
Te darán el 50% del valor de la parcela en la primera disposición, pero ese 50% se restará del total de lo que te vayan a dar
A ver, no digo que no tengas razón, pero tal como lo expresas resulta confuso: en la primera frase hablas de 80% sobre el edificio terminado, el cual incluye el valor del solar, entre otros muchos conceptos. En la segunda frase el 80% lo aplicas al proyecto, que es una partida muy inferior al valor hipotético del edificio terminado.

No soy experto en valoraciones, pero lo que te indica la lógica es que un edificio terminado, después de obtener el solar, los permisos, haber hecho frente a riesgos y haber pagado todos los impuestos, tasas, poyaques y sueldos, es evidente que debe tener mayor valor que la simple suma de todos los conceptos, o en el peor de los casos el mismo valor.

Por consiguiente, en mi humilde opinión, el 50% de la parcela + el 80% del proyecto de ejecución siempre será una cantidad menor que el 80% del HET.

Un saludo.
 

chanit0

Novel
A ver, no digo que no tengas razón, pero tal como lo expresas resulta confuso: en la primera frase hablas de 80% sobre el edificio terminado, el cual incluye el valor del solar, entre otros muchos conceptos. En la segunda frase el 80% lo aplicas al proyecto, que es una partida muy inferior al valor hipotético del edificio terminado.

No soy experto en valoraciones, pero lo que te indica la lógica es que un edificio terminado, después de obtener el solar, los permisos, haber hecho frente a riesgos y haber pagado todos los impuestos, tasas, poyaques y sueldos, es evidente que debe tener mayor valor que la simple suma de todos los conceptos, o en el peor de los casos el mismo valor.

Por consiguiente, en mi humilde opinión, el 50% de la parcela + el 80% del proyecto de ejecución siempre será una cantidad menor que el 80% del HET
Te lo pongo con mis números.
A mí me tasaron la construcción por 350 k total.
De esos 350 me dan el 80%, porque 357 es el HET, que es lo que te va a dar la tasadora, ya que no hay nada construido.
Ahora vas al banco y te dice: muy bien, primera disposición de voy a dar el 60/70% de la parcela que corresponde a x, pongámosle 50.000.
Con esos números ya te quedan 280.000 - 50.000 (que te dan en primera disposición y que corresponden al famoso x de la parcela del que todos te hablan), por lo que solo te van a dar 220.000 más.

Es decir, que no te van dar jamás por un lado imagina el 50% de la parcela y el 80% de tu proyecto como si fueran dos hipotecas.
Te dan máximo el 80% del valor de tasación HET o bien del valor del proyecto que tengas de ejecución material o PEM. De estos dos cogen el valor más bajo, y se puede dar perfectamente que tu PEM sea de 400 k y la tasadora te diga que muy bonito, pero que tu HET es de 300 k, con lo que tendrás un problema.
No sé si me he explicado bien. Yo te digo, por la experiencia que llevo de 1 año y pico de bancos, y si hay alguien aquí que si que le hayan dado el 50% de la parcela aparte del 80% del proyecto que diga dónde y cómo, porque hasta a mí me interesa.
Uno de los bancos que más claro lo tiene es Triodos, te recomiendo que vayas y preguntes.
 

Fidias

Novel
Tengo dos opciones:
1.- Pedir 150.000 de hipoteca ahora (bueno, cuando empiece a construir).
2.- Ir tirando de los ahorros y ahorrar más y si para cuando me haga falta el dinero pedir sólo 120.000. Me ahorro lo correspondiente de apertura y además el banco me pondrá menos problemas, pero me da miedo a tener que parar la obra a la espera de que concedan la financiación.

En el caso 1, ¿cómo funcionaría el tema de las certificaciones? ¿Podría pedir al banco o primero tengo que tirar de mis ahorros?
En el caso 2, ¿cómo funcionaría el tema de las certificaciones?, porque la casa estaría a medio construir.
En ambos casos las certificaciones funcionan igual, el banco te paga en función del porcentaje construido. En el caso 2, la primera certificación ya la tendrás al 50% más o menos, así que además te ahorrarás alguna tasación intermedia del tasador del banco.
Si estás totalmente seguro de que te van a conceder la hipoteca yo tiraría por la opción 2, pero si no es así optaría por la opción 1 para no correr el riesgo de dejar la construcción a la mitad.
 

rosagq

Plata
Yo vuelvo a retomar esto, porque el arquitecto ya me ha comentado que a no mucho tardar tendré la licencia en mano. Esta semana y la próxima voy a volver a hacer ronda por los pocos bancos dispuestos a financiar en rústico (los cito por si a alguien le sirve de ayuda, presente o futura: BSCH, Caja Rural, Ibercaja, Unicaja y no estoy segura si La Caixa).

Ayer fui a Ibercaja con el siguiente resultado: me darían el 80% del importe pedido (suponiendo que este sea menor a la tasación, lo cual es lo esperable) con las siguientes condiciones: EUR + 2,7% sin vinculaciones (EUR + 1,4% con el máximo de vinculaciones) o 3,45% sin vinculaciones 2,15% con el máximo de vinculaciones). Esto sería a 30 años, si la pedía a 25 bajaba como un 0,05%.

No me parecen muy buenas... mañana iré a La Caixa (que creo que me ofrecía también el 80% con un tipo fijo alrededor del 3%) y ya iré poniendo, pero no tengo demasiado done elegir.

A todo esto, puesto que soy funcionaria, tanto BSCH como Unicaja (y ya no recuerdo si Caja Rural) me ofrecían el 100%.
 

rosagq

Plata
Ese fijo está fuera del mercado viendo lo que han puesto otros usuarios del foro, que le están ofreciendo entorno al 2%, incluso alguno menos de esa cifra
Pues eso es lo que yo veo, pero si me lo dicen todos poco voy a poder negociar...

Me resulta curioso que sigas denominando al Santander con esa nomenclatura
¿Ya no se llama así? No sé, el nombre de la variable no me importa mucho y tardo menos en escribirlo que Santander... pero si ahora se llama así, pues así lo llamaré.
 
Te lo pongo con mis números.
A mí me tasaron la construcción por 350 k total.
De esos 350 me dan el 80%, porque 357 es el HET, que es lo que te va a dar la tasadora, ya que no hay nada construido.
Ahora vas al banco y te dice
Te tasaron la construcción por 350 k, ¿ese es el valor de la construcción o el del edificio al final?
¿De dónde sacas el 357 k?

Es que como lo expresas no lo entiendo.
Si tú te vas a gastar en obras, arquitectos y zarandajas 350 k y el terreno vale 100 k, cuando termines de pagar los 350 k tendrás un edificio que debe valer en torno a 450 k.
Ahora bien, ¿el banco incluye en la financiación el terreno o no? Hay bancos que lo hacen y otros que no, el que lo hace te da el 80% sobre la tasación del edificio final, es decir, sobre los 450 k.

He estado buscando información, y quizás la confusión venga porque la tendencia ahora parece ser (yo ya no estoy buscando solar) que los bancos no financian la adquisición del solar, pero antes sí lo hacían.

Mira el siguiente enlace, especialmente el punto 2.
(...)

Un saludo.

Editado por el administrador:
Publi no, por favor. Aunque no sea intencionada.
 

chanit0

Novel
A ver... de 350 a 357 hay un numero puedes usar el que quieras.
La tasación incluye el terreno y el valor que le den a tu terreno es muy "variable". Mi tasación se supone que terminada obra y terreno son 350 no hay más vueltas.
La financiación del terreno NUNCA la incluyen. El terreno tiene que estar siempre a tu nombre y LIBRE DE CARGAS, al menos en los bancos de territorio español.
Vuelvo a hacer ahínco en que vayas a una entidad y te lo expliquen si mis líneas no te ayudan.
 

UnoT

Novel
Estás en lo cierto, @chanit0. En la actualidad es muy complicado que una entidad te financie el terreno.

Por si a alguien le sirve y para evitar equivocaciones, el valor clave para saber el dinero que el banco te va a dejar para la hipoteca es el valor de... TASACIÓN. Se le puede dar las vueltas que queráis, pero sobre este valor y al porcentaje que marque la entidad (80% lo habitual para primera vivienda, 60-70% para segundas) es el tope de lo que el banco nos va a dar. Si los demás valores (presupuesto de ejecución material o presupuesto de contrata) están dentro de este rango se puede conseguir la financiación. La distribución de lo concedido por el banco va en función de la entidad, disposición inicial, disposiciones intermedias y final.
Por cierto, como es mi primer comentario aprovecho para daros muchíiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiisimas gracias a todos por vuestras aportaciones, me están sirviendo mucho.
 

rosagq

Plata
Respecto a las tasaciones, ¿recomendáis hacer una de forma independiente y usarla en todos los bancos? ¿O decidir el banco antes y entonces hacerla con ellos? Lo digo porque en el segundo caso, si me quedo con ese banco, entonces correría a su cargo (o sea, yo la pago pero ya me lo descontarían) pero no sé si es mejor hacerla (y pagarla sí o sí, claro) por mi cuenta.

Y lo que comentaba antes de que igual las condiciones eran por ser rústico he caído en que no puede ser eso porque hasta el final, cuando ya lo tenía, no caí en recordarle que es rústico. Así que no entiendo por qué tan malas condiciones. A ver mañana qué me cuentan.
 

chanit0

Novel
La tasación yo la he hecho por mi cuenta. Depende del banco te la acepta o no (casi todos han aceptado), lo bueno de hacerlo por tu cuenta es que puedes gestionarlo tú y apretar o preguntar si te tasan más bajo, y en caso de que no te guste la tasación pues volverla a hacer y ver si otra tasadora te lo tasa mejor.
Eso sí, que esté avalada por los bancos la tasadora, no puede ser cualquiera, tiene que estar bajo el arco de las que son aceptadas por los bancos, vaya.
 
No entiendo que se hagan algunas afirmaciones tan rotundas que puedan llevar a error. Los bancos, algunos, sí pueden financiar el suelo. Obviamente, tiene que estar a tu nombre para que construyas... pero la compra del suelo suele ser un paso previo. Haces una primera hipoteca para la compra del suelo (se tasa y te dan un porcentaje, en nuestros caso nos daban hasta el 50% del valor de tasación). Y ya tienes tu parcela. Para ampliar la hipoteca e incluir la construcción tienes que tener proyecto completo y licencia. Te vuelven a tasar todo (parcela con proyecto, es decir, la casa terminada). En ese momento dependerá del banco y lo que negocies lo que te den, nosotros podíamos pedir hasta el 80% de la tasación sin sobrepasar el 100% del presupuesto de construcción. Las condiciones que te da el banco dependen mucho del cliente: ingresos, contrato, ahorros... si al banco le interesa te ofrecen algo, a nosotros en algunos nos dijeron que sin parcela en propiedad nada y en otros sí la financiaban.
 

UnoT

Novel
Hay entidades que las están pagando ellos (dicen que como acción promocional). Si te cuadran sus condiciones puede ser una buena forma de empezar. Otra cosa será si la tasación no da para que con el 80% llegue para el dinero que necesitas financiar, en este caso igual te convendría solicitar una aparte con una tasadora permitida por el Banco de España y que la entidad donde vayas a pedir el dinero la "acepte" (lo entrecomillo porque la ley dice que la deberían aceptar si cumple la condición anterior, pero si les obligas a aceptar igual surge algún "inconveniente" que no te permite cerrar la operación con esa entidad).
 

chanit0

Novel
No entiendo que se hagan algunas afirmaciones tan rotundas que puedan llevar a error. Los bancos, algunos, sí pueden financiar el suelo. Obviamente, tiene que estar a tu nombre para que construyas... pero la compra del suelo suele ser un paso previo. Haces una primera hipoteca para la compra del suelo (se tasa y te dan un porcentaje, en nuestros caso nos daban hasta el 50% del valor de tasación). Y ya tienes tu parcela. Para ampliar la hipoteca e incluir la construcción tienes que tener proyecto completo y licencia. Te vuelven a tasar todo (parcela con proyecto, es decir, la casa terminada). En ese momento dependerá del banco y lo que negocies lo que te den, nosotros podíamos pedir hasta el 80% de la tasación sin sobrepasar el 100% del presupuesto de construcción. Las condiciones que te da el banco dependen mucho del cliente: ingresos, contrato, ahorros... si al banco le interesa te ofrecen algo, a nosotros en algunos nos dijeron que sin parcela en propiedad nada y en otros sí la financiaban
Creo que a día de hoy ninguna entidad ya financia el terreno.
O al menos en todas las que yo he pisado.
 
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