Hipotecas autoconstrucción 2019

Fidias

Plata
Tengo dos opciones:
1.- Pedir 150.000 de hipoteca ahora (bueno, cuando empiece a construir).
2.- Ir tirando de los ahorros y ahorrar más y si para cuando me haga falta el dinero pedir sólo 120.000. Me ahorro lo correspondiente de apertura y además el banco me pondrá menos problemas, pero me da miedo a tener que parar la obra a la espera de que concedan la financiación.

En el caso 1, ¿cómo funcionaría el tema de las certificaciones? ¿Podría pedir al banco o primero tengo que tirar de mis ahorros?
En el caso 2, ¿cómo funcionaría el tema de las certificaciones?, porque la casa estaría a medio construir.
En ambos casos las certificaciones funcionan igual, el banco te paga en función del porcentaje construido. En el caso 2, la primera certificación ya la tendrás al 50% más o menos, así que además te ahorrarás alguna tasación intermedia del tasador del banco.
Si estás totalmente seguro de que te van a conceder la hipoteca yo tiraría por la opción 2, pero si no es así optaría por la opción 1 para no correr el riesgo de dejar la construcción a la mitad.
 

rosagq

Oro
Yo vuelvo a retomar esto, porque el arquitecto ya me ha comentado que a no mucho tardar tendré la licencia en mano. Esta semana y la próxima voy a volver a hacer ronda por los pocos bancos dispuestos a financiar en rústico (los cito por si a alguien le sirve de ayuda, presente o futura: BSCH, Caja Rural, Ibercaja, Unicaja y no estoy segura si La Caixa).

Ayer fui a Ibercaja con el siguiente resultado: me darían el 80% del importe pedido (suponiendo que este sea menor a la tasación, lo cual es lo esperable) con las siguientes condiciones: EUR + 2,7% sin vinculaciones (EUR + 1,4% con el máximo de vinculaciones) o 3,45% sin vinculaciones 2,15% con el máximo de vinculaciones). Esto sería a 30 años, si la pedía a 25 bajaba como un 0,05%.

No me parecen muy buenas... mañana iré a La Caixa (que creo que me ofrecía también el 80% con un tipo fijo alrededor del 3%) y ya iré poniendo, pero no tengo demasiado done elegir.

A todo esto, puesto que soy funcionaria, tanto BSCH como Unicaja (y ya no recuerdo si Caja Rural) me ofrecían el 100%.
 

rosagq

Oro
Ese fijo está fuera del mercado viendo lo que han puesto otros usuarios del foro, que le están ofreciendo entorno al 2%, incluso alguno menos de esa cifra
Pues eso es lo que yo veo, pero si me lo dicen todos poco voy a poder negociar...

Me resulta curioso que sigas denominando al Santander con esa nomenclatura
¿Ya no se llama así? No sé, el nombre de la variable no me importa mucho y tardo menos en escribirlo que Santander... pero si ahora se llama así, pues así lo llamaré.
 
Te lo pongo con mis números.
A mí me tasaron la construcción por 350 k total.
De esos 350 me dan el 80%, porque 357 es el HET, que es lo que te va a dar la tasadora, ya que no hay nada construido.
Ahora vas al banco y te dice
Te tasaron la construcción por 350 k, ¿ese es el valor de la construcción o el del edificio al final?
¿De dónde sacas el 357 k?

Es que como lo expresas no lo entiendo.
Si tú te vas a gastar en obras, arquitectos y zarandajas 350 k y el terreno vale 100 k, cuando termines de pagar los 350 k tendrás un edificio que debe valer en torno a 450 k.
Ahora bien, ¿el banco incluye en la financiación el terreno o no? Hay bancos que lo hacen y otros que no, el que lo hace te da el 80% sobre la tasación del edificio final, es decir, sobre los 450 k.

He estado buscando información, y quizás la confusión venga porque la tendencia ahora parece ser (yo ya no estoy buscando solar) que los bancos no financian la adquisición del solar, pero antes sí lo hacían.

Mira el siguiente enlace, especialmente el punto 2.
(...)

Un saludo.

Editado por el administrador:
Publi no, por favor. Aunque no sea intencionada.
 

chanit0

Novel
A ver... de 350 a 357 hay un numero puedes usar el que quieras.
La tasación incluye el terreno y el valor que le den a tu terreno es muy "variable". Mi tasación se supone que terminada obra y terreno son 350 no hay más vueltas.
La financiación del terreno NUNCA la incluyen. El terreno tiene que estar siempre a tu nombre y LIBRE DE CARGAS, al menos en los bancos de territorio español.
Vuelvo a hacer ahínco en que vayas a una entidad y te lo expliquen si mis líneas no te ayudan.
 

UnoT

Novel
Estás en lo cierto, @chanit0. En la actualidad es muy complicado que una entidad te financie el terreno.

Por si a alguien le sirve y para evitar equivocaciones, el valor clave para saber el dinero que el banco te va a dejar para la hipoteca es el valor de... TASACIÓN. Se le puede dar las vueltas que queráis, pero sobre este valor y al porcentaje que marque la entidad (80% lo habitual para primera vivienda, 60-70% para segundas) es el tope de lo que el banco nos va a dar. Si los demás valores (presupuesto de ejecución material o presupuesto de contrata) están dentro de este rango se puede conseguir la financiación. La distribución de lo concedido por el banco va en función de la entidad, disposición inicial, disposiciones intermedias y final.
Por cierto, como es mi primer comentario aprovecho para daros muchíiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiisimas gracias a todos por vuestras aportaciones, me están sirviendo mucho.
 

rosagq

Oro
Respecto a las tasaciones, ¿recomendáis hacer una de forma independiente y usarla en todos los bancos? ¿O decidir el banco antes y entonces hacerla con ellos? Lo digo porque en el segundo caso, si me quedo con ese banco, entonces correría a su cargo (o sea, yo la pago pero ya me lo descontarían) pero no sé si es mejor hacerla (y pagarla sí o sí, claro) por mi cuenta.

Y lo que comentaba antes de que igual las condiciones eran por ser rústico he caído en que no puede ser eso porque hasta el final, cuando ya lo tenía, no caí en recordarle que es rústico. Así que no entiendo por qué tan malas condiciones. A ver mañana qué me cuentan.
 

chanit0

Novel
La tasación yo la he hecho por mi cuenta. Depende del banco te la acepta o no (casi todos han aceptado), lo bueno de hacerlo por tu cuenta es que puedes gestionarlo tú y apretar o preguntar si te tasan más bajo, y en caso de que no te guste la tasación pues volverla a hacer y ver si otra tasadora te lo tasa mejor.
Eso sí, que esté avalada por los bancos la tasadora, no puede ser cualquiera, tiene que estar bajo el arco de las que son aceptadas por los bancos, vaya.
 
No entiendo que se hagan algunas afirmaciones tan rotundas que puedan llevar a error. Los bancos, algunos, sí pueden financiar el suelo. Obviamente, tiene que estar a tu nombre para que construyas... pero la compra del suelo suele ser un paso previo. Haces una primera hipoteca para la compra del suelo (se tasa y te dan un porcentaje, en nuestros caso nos daban hasta el 50% del valor de tasación). Y ya tienes tu parcela. Para ampliar la hipoteca e incluir la construcción tienes que tener proyecto completo y licencia. Te vuelven a tasar todo (parcela con proyecto, es decir, la casa terminada). En ese momento dependerá del banco y lo que negocies lo que te den, nosotros podíamos pedir hasta el 80% de la tasación sin sobrepasar el 100% del presupuesto de construcción. Las condiciones que te da el banco dependen mucho del cliente: ingresos, contrato, ahorros... si al banco le interesa te ofrecen algo, a nosotros en algunos nos dijeron que sin parcela en propiedad nada y en otros sí la financiaban.
 

UnoT

Novel
Hay entidades que las están pagando ellos (dicen que como acción promocional). Si te cuadran sus condiciones puede ser una buena forma de empezar. Otra cosa será si la tasación no da para que con el 80% llegue para el dinero que necesitas financiar, en este caso igual te convendría solicitar una aparte con una tasadora permitida por el Banco de España y que la entidad donde vayas a pedir el dinero la "acepte" (lo entrecomillo porque la ley dice que la deberían aceptar si cumple la condición anterior, pero si les obligas a aceptar igual surge algún "inconveniente" que no te permite cerrar la operación con esa entidad).
 

chanit0

Novel
No entiendo que se hagan algunas afirmaciones tan rotundas que puedan llevar a error. Los bancos, algunos, sí pueden financiar el suelo. Obviamente, tiene que estar a tu nombre para que construyas... pero la compra del suelo suele ser un paso previo. Haces una primera hipoteca para la compra del suelo (se tasa y te dan un porcentaje, en nuestros caso nos daban hasta el 50% del valor de tasación). Y ya tienes tu parcela. Para ampliar la hipoteca e incluir la construcción tienes que tener proyecto completo y licencia. Te vuelven a tasar todo (parcela con proyecto, es decir, la casa terminada). En ese momento dependerá del banco y lo que negocies lo que te den, nosotros podíamos pedir hasta el 80% de la tasación sin sobrepasar el 100% del presupuesto de construcción. Las condiciones que te da el banco dependen mucho del cliente: ingresos, contrato, ahorros... si al banco le interesa te ofrecen algo, a nosotros en algunos nos dijeron que sin parcela en propiedad nada y en otros sí la financiaban
Creo que a día de hoy ninguna entidad ya financia el terreno.
O al menos en todas las que yo he pisado.
 

rosagq

Oro
Hoy en Caja Rural me han dicho que ellos sí financian el 50% del suelo (en mi caso, como es de mi propiedad, se puede sumar al 80% de la tasación/coste de la obra para así llegar al 100 si da para tanto).

Por otra parte, me han ofrecido fijo el primer año al 1,99 y EUR + 1,14 con nómina, tarjeta, seguro de hogar y seguro de vida (nómina y tarjeta bonifican el 0,5% cada una, los seguros 0,6% cada uno). Lo he visto mejor que Ibercaja hasta que he visto lo de 0,6% cada seguro, significa que si no hago los seguros con ellos me sube a EUR + 2,34% y eso me parece una burrada. Comisión de apertura 0,5%, sin cancelación y la tasación la pago yo (en Ibercaja la pagan ellos si me quedo con ellos, claro).

En La Caixa me dirán algo en breve supongo.

Y en cuanto a la tasación independiente o no, a ver, yo es que no creo que ninguno me vaya a dar valor más bajo que el coste de la obra, creo que eso sería muy raro, ¿no? Mal negocio estaría haciendo.
 

Delt4

Novel
Buenas.
Basándome en mi experiencia, te recomiendo una tasación independiente. No puedes imaginar la cantidad de discrepancias que hay entre técnicos. En mi primera tasación, una vivienda con eficiencia energética B (pongo esto para sintetizar y que podáis imaginar los materiales que iban a utilizarse, no porque sea concluyente de necesidad), me valoraron en 800 €/metro el coste de construcción. Con ese coste te haces a duras penas una granja de pollos.
Presta atención a cada paso que vayas a dar. La tasación va a determinar el importe a hipotecar.
 

Mountak

Diamante
Vengo de Unicaja, también meten el solar en la hipoteca, me ofrecen 1,5 primer año, 0,90 el resto. Con seguro de vida, nómina y seguro hogar. 2,5 si la quiero fija a 25 años. ¿Qué pensáis?
 

Mountak

Diamante
Sin comisión y sí los seguros con ellos para llegar al 0,9.
 
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