Hipotecas autoconstrucción 2020

Maruja

Novel
Cuando el banco te retiene X dinero como provisión de gastos y al final de la liquidación te sale a favor X dinero, ¿cuándo te vuelven a ingresar lo que sobra?
 

Laudio

Novel
Cuando recoges las escrituras normalmente te devuelven lo que sobra.
 

Mountak

Esmeralda
Hola. Hoy firmé la hipoteca en notaría, todos los gastos, como han dicho, excepto la obra nueva y pagar Hacienda, en mi caso 4500 euros. El banco ha pagado 6000 y poco. Finalmente el día 30 me llamaron, que se les encendió la luz y me han hecho firmar la obra nueva, que en un principio me decían que no 😭😭😭 Me han pedido un certificado de obra nueva del arquitecto para adjuntarlo a la escritura. Total, ya esta hecho todo, ya no vuelvo a notaria hasta final de obra, me comentan que es menos dinero pero, ¿alguien sabe sobre cuánto?
 
Hoy he estado en otra entidad bancaria (Caja Rural de Granada) y me han ofrecido unas condiciones que me parecen buenas. Como yo sólo voy a pedir hipoteca para la compra de las dos parcelas, creo que el tipo fijo me interesa, puesto que no voy a tener que pedir mucho dinero. En principio es un interés fijo al 2,4%, pero con las bonificaciones que he ido consiguiendo se me queda al 1,8% a 20 años. También me dan la posibilidad de ampliar hipoteca una vez que tenga licencias y proyecto de ejecución de obras. ¿Cómo lo veis? Me están financiando el 70% del suelo. Normalmente para suelo urbano suelen dar entre el 50 y 60%.
 

el_ri

Novel
Hoy he estado en otra entidad bancaria (Caja Rural de Granada) y me han ofrecido unas condiciones que me parecen buenas. Como yo sólo voy a pedir hipoteca para la compra de las dos parcelas, creo que el tipo fijo me interesa, puesto que no voy a tener que pedir mucho dinero. En principio es un interés fijo al 2,4%, pero con las bonificaciones que he ido consiguiendo se me queda al 1,8% a 20 años. También me dan la posibilidad de ampliar hipoteca una vez que tenga licencias y proyecto de ejecución de obras. ¿Cómo lo veis? Me están financiando el 70% del suelo. Normalmente para suelo urbano suelen dar entre el 50 y 60%
Un poco como siempre, comento que toda operación viene determinada por las condiciones particulares de cada uno, si tienes otros prestamos, ingresos, etc., etc.

Ya, independientemente de eso, a mí me parece caro. No porque el 1,8% pueda o no mejorarse, sino porque estás hablando de llegar a él con vinculaciones y esas vinculaciones en mayor o menor medida tienen coste.
Tener la nómina puede que no, pero estás obligado a tenerla y si mañana no la quieres tener ya tendrás ese coste, ya no hablo de seguros, planes de pensiones, etc.

Yo, para ese fijo vinculado, valoraría un variable. Pero eso es personal.

Otra cosa es que nadie te financie ese porcentaje, que ahí no puedo decirte nada y que al final no queda otra que pagar más y sacar la operación a no poder realizarlo por no tener la financiación.
 
Buenas tardes.

Seguía el hilo de hipotecas de 2019 y hacía tiempo que no entraba y veo que ya hay uno nuevo de 2020 (y)

El caso es que estoy negociando con varios bancos, de momento me ofrecen el 1,4% fijo (con vinculaciones, que en mi caso no me importan, puesto que ya las tengo). Surge un "problema", el banco se fija en la tasación que hicieron del proyecto, cuyo importe es mucho más alto que lo que realmente me cuesta a mí. ¿Cuál es el problema? Que el banco dice que con lo que yo pido, más lo que yo tengo, no puedo hacer el proyecto, porque la tasadora dice que cuesta "x" €, con lo cual la operación no está aprobada (no es cuestión de ingresos). Mi propuesta es entregarles el presupuesto real del constructor. ¿Suelen hacer caso a presupuestos reales de ejecución (no PEM), o solo se fían de la tasación?

Un saludo.
 
Lo normal suele ser que se fijen en el presupuesto del proyecto, en mi caso es así, la hipoteca la valoran contra la tasación para el valor final de la casa, pero lo que va a costar realmente hacerla lo tienen que sacar del presupuesto del proyecto, que para eso está.
 
Me imagino que te darán el 80% de la tasación, que será superior al PEM que te dio la constructora/proyecto. Si es así, es normal que no sea viable.
 

Laudio

Novel
A mí lo que me ha pedido el banco es una tasación sobre el valor hipotético de obra terminada (donde se valora/tasa la suma de la parcela + el inmueble construido, en mi caso ya tengo la parcela pagada). Yo no tengo mucha idea, pero no se entendería que ese valor de tasación hipotética fuera, por decir, 1.000.000 € y la construcción solo cueste 200.000 €, salvo que tengas ya la parcela y el m² de esa parcela tenga un valor muy alto.

Como ejemplo, en el post 2019 se puede leer que hay personas a las cuales les han dado un XX% del valor de la parcela más un XX% de la vivienda con lo que debe dar para hacer la construcción.
https://www.soloarquitectura.com/foros/threads/hipotecas-autoconstruccion-2019.108704/page-51

Un saludo.
 
Yo tenía parcela pagada... y a la hora de la tasación se sumó al valor de la obra, y luego me dieron el 80% de lo tasado, que cubría casi el 100% de lo que cuesta la autopromoción.
 
Me imagino que te darán el 80% de la tasación, que será superior al PEM que te dio la constructora/proyecto. Si es así, es normal que no sea viable
Voy a intentar explicarlo con números, simplificando:

PEM: 100 euros.
TASACIÓN (construcción): 200 euros.
TASACIÓN (construcción + parcela): 300 euros.
COSTE REAL (presupuesto constructor): 150 euros.

Pido 100 (la parcela está pagada), más 50 que tengo, 150. El banco me dice que no, porque la tasación son 200, con lo cual necesito tener 50 más. Operación denegada. Lo que voy a intentar es aportarle el presupuesto del constructor (es un presupuesto perfectamente válido y real). El tasador, además, me dice que lo hace por comparación con casas en venta por la zona.

A mí lo que me ha pedido el banco es una tasación sobre el valor hipotético de obra terminada (donde se valora/tasa la suma de la parcela + el inmueble construido, en mi caso ya tengo la parcela pagada). Yo no tengo mucha idea, pero no se entendería que ese valor de tasación hipotética fuera, por decir, 1.000.000 € y la construcción solo cueste 200.000 €, salvo que tengas ya la parcela y el m² de esa parcela tenga un valor muy alto.

Como ejemplo, en el post 2019 se puede leer que hay personas a las cuales les han dado un XX% del valor de la parcela más un XX% de la vivienda con lo que debe dar para hacer la construcción
Efectivamente, no se entendería que haya una diferencia muy grande, pero no sería raro una diferencia del 30%, sobre todo si los métodos de tasación son por comparación. Además, en mi caso, lo que estoy pidiendo es menos dinero, y es por eso por lo que dicen que no lo ven viable, puesto que la construcción va a costar lo que dice el tasador.
 
Pues no tiene sentido... Lo normal, si la tasación es más alta que tu PEM, sea más factible para que te lo den... Igual estoy equivocado.
 
Yo tenía parcela pagada... y a la hora de la tasación se sumó al valor de la obra, y luego me dieron el 80% de lo tasado, que cubría casi el 100% de lo que cuesta la autopromoción
Buenas tardes. Mi pareja y yo estamos empezando a mirar bancos para construir una casa en un terreno que es de nuestra propiedad. Por lo que he leído en tu comentario, @garridokia, si he entendido bien, el % que te financia el banco es un tanto por ciento de la suma de lo que cuesta construir la casa (proyecto) + valor del terreno. ¿Ha sido así en tu caso?
Nosotros fuimos a Bantierra y eso nos pareció entender, lo que era muy buena noticia para nosotros.
 

Laudio

Novel
Efectivamente, no se entendería que haya una diferencia muy grande, pero no sería raro una diferencia del 30%, sobre todo si los métodos de tasación son por comparación. Además, en mi caso, lo que estoy pidiendo es menos dinero, y es por eso por lo que dicen que no lo ven viable, puesto que la construcción va a costar lo que dice el tasador
Bueno, la cosa tiene una solución muy sencilla, vista así de pronto... Diles que sí, que efectivamente quieres 200 de préstamo, y cuando la casa esté acabada amortiza de golpe esos 50 k de más.
 
El caso es que estoy negociando con varios bancos, de momento me ofrecen el 1,4% fijo (con vinculaciones, que en mi caso no me importan, puesto que ya las tengo). Surge un "problema", el banco se fija en la tasación que hicieron del proyecto, cuyo importe es mucho más alto que lo que realmente me cuesta a mí. ¿Cuál es el problema? Que el banco dice que con lo que yo pido, más lo que yo tengo, no puedo hacer el proyecto, porque la tasadora dice que cuesta "x" €, con lo cual la operación no está aprobada (no es cuestión de ingresos). Mi propuesta es entregarles el presupuesto real del constructor. ¿Suelen hacer caso a presupuestos reales de ejecución (no PEM), o solo se fían de la tasación?
¿En qué banco te han hecho esa oferta? ¿Y cuáles son las vinculaciones?
¡Es de lo más bajo que he oído en los últimos tiempos!

Yo, finalmente contacté ayer con una fintech de la que se ha hablado varias veces por el foro y con la que se han obtenido buenas ofertas.
Sólo había ido a hablar con 3 bancos, pero la última visita me dejó con la moral un poco baja y con pocas ganas de seguir con “la ruta de los bancos”, así que me ha parecido una buena opción. A ver cómo va... ¡¡¡ya os contaré!!!
 
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