Hipotecas autoconstrucción 2020

riurau

Novel
Sí, tenemos 2 hipotecas (1 de cada uno, con pisos en alquiler) que suman 1050 €. Andbank nos dijo que estábamos muy endeudados (sin comentarios), tenemos alguna propiedad más sin cargas, todo y que no sería problema en aportarlo como garantía, no nos han planteado esa necesidad. Eso sí, ¿cuánto sube el porcentaje con respecto al terreno que necesitáis? Hay bancos que dan el 80% incluido el terreno, el 100% sin contar el terreno. En nuestro caso el terreno costó 125.000, la construcción esperamos que salga por 250.000 (pero si es más no habría problema) y es el importe que pedimos.
 

riurau

Novel
Ah, y tenemos una dificultad añadida, que ya veremos, aunque BBVA ha dicho que sin problemas, Bankia lo rechaza por ese motivo. Y es que el terreno, y por tanto la construcción que se haga encima, es de un 1 solo titular, la hipoteca de 2 (porque si no, no salen los números). La de BBVA dijo que no era habitual, pero como no lo enviaba a riesgo, porque esos importes (ingresos y gastos) como directora lo podía autorizar, pues que no lo enviaba a riesgo. Como en todo, depende mucho del gestor/interlocutor que te toque. Sí que es verdad que los que llaman de Helloteca al menos están acostumbrados a llevar hipotecas, también de autopromotor, que no siempre pasa.
 

JC37

Novel
Vuestra situación es muy similar a la nuestra, ya que también tenemos propiedades sin cargas y el terreno nos costó 105.000, por lo que al pedir 250.000 no llegamos al 80%, en lo que sí nos diferenciamos de vosotros es que el terreno lo tenemos los dos en propiedad al 50% cada uno.
 
¿Me podría decir alguien por experiencias o conocimientos si veis factible nuestra operación?
Pues lamentablemente yo sí creo que te pasas de nivel de riesgo. Muchos bancos establecen ese límite en el 35% (algunos menos) de los ingresos fijos garantizados, lo que excluye a los dos alquileres que estás cobrando. El 35% de 5700 son 2000 €. Si ya tienes unos gastos fijos de 1100 te quedaría que la cuota de la hipoteca no puede sobrepasar de 900 €. Una hipoteca media de 250.000 € a 25 años en la mayoría de los casos sobrepasará los 900 € de cuota.

¡Ojo con la cuota!, porque entiendo que la mayoría de los departamentos de riesgo no contemplan la cuota que podrías pagar con todas las reducciones de tipo por vinculaciones, porque lo que están evaluando es el riesgo, así que mirarán la cuota con el tipo sin vinculaciones, la cual suele ser mucho más alta que la cuota que mucha gente paga al final.

No por mucho, pero sí que sobrepasas los umbrales de riesgo.

La solución pasaría por aumentar el número de años, pero con uno de los prestatarios en los 52 años tampoco es fácil.

En cuanto a las respuestas de los bancos, hay que tomarlo con cautela, hasta que no lo vea el departamento de riesgos... todo es humo.
 

riurau

Novel
En nuestro caso la directora nos dijo que con esos valores no tenía que enviarlo a riesgo, si pedíamos más de 250.000 sí tenía que enviarlo a riesgo, pero hasta ahí no.
Los alquileres siempre los cuentan, algunos bancos al 50% otros al 100%, pero algo siempre lo cuentan. Nuestro plan B era declarar más alquileres esta renta, para pagar Hacienda no pone pegas, y tema solucionado. Pero no creo que sea necesario, esperemos que el tema no se pare tanto como para no tener licencia en la mano, y propuesta del banco antes de que termine el plazo de la renta, que en nuestro caso, y dada la situación actual, vamos muy justos.
 

JC37

Novel
Bueno, por lo de los años, al tener 52 me dijeron que no hay problemas en hacerlo hasta 30 años, porque en mi trabajo me queda al día de hoy una pensión de 2400 €, al fin de bajar la cuota también he preguntado por un interés variable y que se nos quede en unos 800 para ver si así les cuadran la cuentas en riesgo, pero bueno, a ver que pasa, si no tendremos que esperar y cancelar una de las hipotecas que tenemos.
 

BMA

Novel
Sin ser un experto, al final necesitas una cantidad X a través de financiación hipotecaria y un máximo de cuota al mes Y. Esto es más fácil de conseguir con dos hipotecas, que con tres, es más, si tienes un inmueble libre de cargas, que puedas dar de garantía, hay entidades que te darán el 100% de la tasación del nuevo proyecto.

Si lo que ya tienes amortizado de las dos hipotecas que tienes fuera suficiente para la obra, podrías plantearte renegociar estas dos y obtener la financiación para la obra de ellas y dejar esta libre de cargas, tendría el dinero desde el minuto 0 y te dejarías de la historia de las certificaciones.
 

riurau

Novel
@BMA, interesante, pero me cabe la duda, porque un préstamo hipotecario es para la compra de una casa, o una nueva casa, Pero si las casas ya están compradas (las que están libres de cargas) aunque las hipotequemos, como no son para su compra, entiendo que lo tomarían como préstamo personal, con garantías de viviendas.
@JC37, vamos detrás de vosotros, porque aún no tenemos el proyecto ni la licencia, pero no tiréis la toalla, porque 1 o 5 bancos os digan que no, por cierto. También hay empresas que se dedican a buscarte la financiación (ellos tienen contacto directo con los directores) estos también me confirmaron, 2 bancos con las cuentas (ingresos/gastos). Uno era el Santander y el otro no lo recuerdo (sin embargo, el Santander con mi gestora y el departamento de riesgos denegado, pero no me sabía decir qué importe sería aceptado. Yo siempre pido importe máximo, que el resto ya me espabilo, pero ese discurso no lo suelen entender. Pide un importe, te lo deniegan, pide menos a ver si... (me aburro).
Eso sí, las empresas que buscan crédito te sale a un módico 4% (nosotros tenemos un amigo en una y nos lo dejaría a un 2%). Sí, sí, una pasta, pero es más caro no construir.
Así que tenemos 3 planes: A, que nos den la hipoteca sin más como ha dicho el BBVA, B aumentar los ingresos en la renta en junio y C contratar los servicios de una gestora de créditos.
Valoraremos también las condiciones de la hipoteca, ya que las del BBVA eran peores que las que conseguía la gestora (cobran comisión alta, pero si las condiciones en los siguientes años son mejores puede compensar).
Paralelamente a ver si a través de Helloteca los gestores de los que nos pasen ofertas (de momento solo ha contactado 1 banco), a ver si aceptan y a ver qué oferta.
Vamos, está el tema entretenido, porque como terminemos decidiéndonos por aumentar los alquileres en renta, tenemos que volver al rosario de consultar a los bancos (también el que dijo que no, porque habrán cambiado las condiciones económicas...).
En fin, si no entretiene empezar con una obra, lo de los bancos ya es de traca.
Por cierto, @JC37, ¿con qué sistema constructivo queréis haceros la casa? ¿y en qué provincia?
 

BMA

Novel
interesante, pero me cabe la duda, porque un préstamo hipotecario es para la compra de una casa, o una nueva casa, Pero si las casas ya están compradas (las que están libres de cargas) aunque las hipotequemos, como no son para su compra, entiendo que lo tomarían como préstamo personal, con garantías de viviendas
Bueno, yo he dicho o bien renegociar las hipotecas existentes, o incluir una propiedad libre de cargas como garantía en la nueva hipoteca.
 

riurau

Novel
Ups, perdón, no lo entendí bien, Si incluimos propiedad libre de cargas, que no habría problema, igualmente entramos en certificaciones, ya que sería incluir más garantías para la nueva hipoteca de autopromotor. Bueno, ahí vamos, dándole vueltas, graciassss.
 
Buenas tardes, hace tiempo participé en este hilo. Os actualizo la situación:

Firmé la hipoteca la primera semana de marzo con Liberbank, tipo fijo al 1,4% con las vinculaciones típicas, que en mi caso no me importaban.

La cuestión ahora es que con esta situación tengo la obra sin empezar.
 

JC37

Novel
Queremos construir con el sistema tradicional, aunque nos gustan mucho las construcciones modulares y es en Málaga,
 

Nibelungo01

Bronce
Hola, os quería hacer una pregunta a los que ya hayáis pasado por esto, a ver si me podéis decir vuestra experiencia. Me ha llamado el banco y me dicen que la tasación del proyecto la tengo que pagar yo. Según tenía entendido por familiares y amigos que han firmado recientemente una hipoteca después de la entrada en vigor de la nueva ley, las tasaciones las han pagado sus bancos. Eso si eran compraventa de inmuebles y no autopromotor.
 
A principio del año pasado los bancos aún asumían ese gasto, pero más o menos desde el verano eso cambió y ahora mayoritariamente te la hacen pagar a ti.
 

Nibelungo01

Bronce
Muchas gracias. No entiendo por qué lo tenemos que pagar nosotros si al final es lo mismo que en una hipoteca normal, es decir, los interesados en saber el valor para poder generar la hipoteca son ellos.
 
La tasación, tanto en compraventa como autopromoción, la pagas tú. Luego puede haber bancos, compañera el caso de Bankia al menos en diciembre, en la que ellos asumen el gasto. Pero eso lo incluyen en su política comercial para atraerte, no es una obligación legal.
 
No entiendo por qué lo tenemos que pagar nosotros si al final es lo mismo que en una hipoteca normal, es decir, los interesados en saber el valor para poder generar la hipoteca son ellos
Porque es otro impuesto revolucionario que tienes que pagar, sin más.
Yo tengo la mía y da asco verla, pero es obligatorio y serán como 500 lereles más al río.
 
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