Hipotecas autoconstrucción 2020

Djbjavi

Novel
Ya tengo lectura para mañana. No tenemos ninguna intención en cambiar nada del básico al ejecutivo en planos, en materiales aún no hemos visto nada. El caso es que mi ayuntamiento (en condiciones normales) tarda entre 15 días y 1 mes (sin más). Y el banco me dijo que cuando le trajera los papeles contará con 2 meses mínimo para firmar. ¿Los bancos también necesitan el ejecutivo y por tanto también hace falta para pedir la tasación?
Pues si el ayuntamiento tarda eso que dices, entonces sí que puedes ir avanzando en los bancos, lo que te comenta @cayalag, pregunta qué necesitan, porque suelen ser bastantes cosas y así las vas preparando, las entregas y por lo menos ya vas sabiendo qué condiciones te dan, a expensas de licencia y proyecto de ejecución para que puedas cerrar el préstamo. Así que metedle prisa al arquitecto para que os termine el de ejecución 😂
 

Djbjavi

Novel
¡¡¡Calla, calla!!! Me lo dijeron el otro día, creo que es un 1,5%, y si no estás listo, no usan el PEM, y te joden. Exigid que lo calculen sobre el PEM.
 

Djbjavi

Novel
Pues a un conocido le querían poner el coste total de ejecución... pero el PEM, como dices tú, está bien. Menos del PEM igual te ponen problemas, sí.
 

riurau

Oro
Lo calculan sobre el PEM, pero cuidado en bajarlo de más, algo que sea razonable
No tenemos intención de bajarlo. ¿Cuánto se suele cobrar en % de la obra para el ejecutivo, y cuánto tarda? Quiero decir, ¿solo hay que elegir materiales (si no hay cambios) y ya estaría? Bueno, mañana leo, que estoy mareando mucho, y así no lanzo preguntas al tuntún, como si no hubiera un mañana.
 

Dadico

Oro
¿Te refieres al proyecto, arquitect@ y arq. técnico? Esto es libre, te puedes encontrar alguien que te cobre un 4% y dos calles más allá uno que te cobre un 12% sobre el PEM.

Y tardar lo mismo, según el trabajo y el tiempo que le dedique a tu proyecto. A mí me tardó unos dos meses, habrá gente que más, gente que menos.
 

riurau

Oro
Pseeee, he hecho lectura del link donde explica todos los pasos y el proyecto básico y el de ejecución casi lo unen, de hecho, dice que muchos arquitectos presentan el proyecto básico y el de ejecución juntos. El tema es, con el proyecto básico se puede pedir la licencia y se puede ir al banco, ¿correcto? ¿y la tasación también, o mejor cuando esté el de ejecución?
 

Leonidas

Plata
Para ir al banco y que te den números reales necesitas la licencia. En mi ayuntamiento, que es también de Catalunya, necesitas el proyecto de ejecución para que te den la licencia...

Yo creo que los pasos correctos son:

- Proyecto básico con un presupuesto orientativo del arquitecto que sea lo más real... no el PEM.
- Tantear a los banco que te pueden financiar, aunque los números pueden variar, pero ya tienes una orientación.
- Presentas el proyecto básico al ayuntamiento para que haga las correcciones pertinentes y a continuación el proyecto de ejecución.
- Con el proyecto de ejecución empiezas a mirar constructores hasta que te den la licencia.
- Con la licencia ya vas al banco y firmas la hipoteca.
- Decides constructor y empieza la obra.

Todo esto ya sabes que son semanas o meses por cada trámite...
 

riurau

Oro
Ahora síii lo he pillado, graciasss. Los números ya me los hizo el banco (para confirmar que teníamos posibilidades de crédito). Ahora me queda claro que el proyecto básico es el primero que se presenta y después (si no hay requerimientos por el ayuntamiento y si los hay pues se modifica) el ejecutivo. El tema es que como en mi ayuntamiento (antes de toda la movida) decían que eran 15 días o 1 mes para la licencia no entendía cuándo entraba el ejecutivo en juego. Y que el banco me dijo que cuando le llevara los papeles, contara 2 meses y medio para la hipoteca y quería avanzar ese punto (al menos en pedir la tasación, pero estamos en las mismas necesito el ejecutivo para la tasación). Nada, hay que esperar. Graciasss.
 

mgomezgu

Esmeralda
En mi caso se presentó directamente el ejecutivo. Hay arquitectos que lo hacen así, creo que se presenta el básico para agilizar la licencia y mientras se hace el ejecutivo el ayuntamiento da la licencia condicionada a la presentación del ejecutivo.
 

rosagq

Oro
Hola. En mi caso el arquitecto también presentó ambos proyectos juntos, el PEM y el PEC. Por cierto, según donde estés y si va a ser residencia habitual o no, te puede salir más barata la declaración de obra nueva. En algunas comunidades, si va a ser vivienda habitual, pagas solo el 0,1% del PEM. ¿Dónde es tu obra?

Ahora vienen mis dudas, para quien me sepa responder:

1 - ¿Siguen trabajando los registros? Yo tengo lo mío en Registro que, por un defecto de cabida, debe notificar a los linderos. Hace 2 meses que lo presentamos y aún no han empezado a notificar (ahora sí que encontrarían en casa a todo el mundo, qué bien me vendría). Hasta que la escritura no esté efectivamente registrada el banco no se moja (aun así, riesgos está estudiando mi operación y me da que también estos tienen otras prioridades. La mía es complicada y quizás a pesar de todo se deniegue, cruzaré los dedos).

2- ¿Qué pasa, en la situación actual, con la caducidad de las licencias para las obras no empezadas? Con lo expuesto arriba, más el coronavirus, me caduca la licencia en mes y poco.
 
Los plazos administrativos están parados, así que no te puede caducar la licencia ni ningún otro plazo con la Administración.
 

rosagq

Oro
Sí, eso DURANTE el estado de alarma. Pero, una vez acabe, el tiempo que hemos estado así ¿se suma? ¿o se pierde? A eso me refiero. O sea, si me tiene que caducar en mayo y en estado de alarma estamos un mes (del 15 de marzo al 15 de abril), ¿me caducará cuando debía o un mes más tarde? (números a grosso modo, no creo que salgamos el 15 de abril).
 
Disposición adicional tercera. Suspensión de plazos administrativos

1. Se suspenden términos y se interrumpen los plazos para la tramitación de los procedimientos de las entidades del sector público. El cómputo de los plazos se reanudará en el momento en que pierda vigencia el presente real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.
 

riurau

Oro
Pseee, creo que ahora lo he pillado (cada loco con su tema), cuando se presenta el proyecto básico al ayuntamiento, NO se presentan números económicos, ¿correcto?
¿Y es cuando se presenta el ejecutivo cuando se presenta el PEM? Porque el ayuntamiento tiene que calcular el precio de su impuesto.
Y cuando se presenta al colegio de arquitectos, también tendrán que valorar el importe, para cobrar sus gastos.
Contratamos con la misma empresa todo, arquitecto y casa (que sera industrializada) al no haber podido elegir los materiales (por la situación actual) ya van a presentar el básico y me preocupa que los números de sus calidades medias, no coincidan con lo que finalmente decidamos (y que sea más alto) y en el banco serán los números que mirarían (los presentados al ayuntamiento).
Casi es un monologo que me hago, a ver si pillo algo, o alguien me enseña la luz.
 

Leonidas

Plata
Estas cosas creo que las tiene que hablar tu arquitecto con el arquitecto municipal. En mi caso está siendo así. Mi arquitecto me va informando de las novedades y conversaciones que tiene con el arquitecto municipal.

En mi caso se presentó el básico junto con el PEM, nos hicieron algunas apreciaciones por parte del arquitecto municipal y a continuación presentamos el proyecto de ejecución.

En tu caso, que por lo que veo todo lo va a llevar una empresa, desde el diseño a la construcción, ya que lo vas a pagar, no te preocupes tanto y deja a tu arquitecto que lo gestione. Las calidades no hace falta que estén al detalle en el proyecto de ejecución, ya las irás eligiendo más adelante.
 
Saludos.
Si alguno de vosotros sois autónomos, me gustaría consultaros algo.

Estoy terminando el básico, y tengo tanteados mi banco principal y otro más de momento, y la predisposición es buena. Mi duda recae en mi declaración de IRPF y en la de mi mujer, ambos autónomos.
Aproximando mucho los números, mi declaración computa después de gastos unos 35.000, con 10.000 de amortizaciones, por lo que mi base es 25.000. La de mi mujer es parecida.

Hablando informalmente con los bancos, me dicen que ellos tienen en cuenta la base (25.000 míos + 25.000 mi mujer) para estimar los ingresos anuales. Bajo mi punto de vista no tiene sentido, ya que también deberían tener en cuenta los (10.000 + 10.000) de amortizaciones, que realmente son ganancias que se deducen por amortizarse un activo, pero son ganancias al fin y al cabo.

Si alguno estáis en un caso parecido, ¡se agradece la ayuda!
 
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