Hipotecas autoconstrucción 2020

Creo que intentamos comparar todas las situaciones en igualdad de condiciones externas (sueldos, valor del terreno, si está pagado, etc.) y los bancos miran todos estos parámetros para dar un scoring de riesgo y función de ese numero, salen las condiciones.

En mi caso, tengo ofertas que están entre el 1,75% y el 1,85% fijo para una hipoteca de 300.000 € a 25 años solo vinculando como máximo la nomina, con terreno, arquitecto, aparejador y licencia pagados. El valor del PEM es de 300.000 € y el presupuesto total de la obra es de 500.000 € y Tinsa la ha valorado en 700.000 €
En ese caso, ¿te solicitan demostrar que tienes los 200 restantes hasta el coste de la obra, o los 400 hasta la tasación?

¿Entregaste el presupuesto del constructor o les valió el PEM?
 

jmunoz

Novel
Que responda él, pero entiendo que de lo que le pedirán evidencias es de que dispone de 200 k de liquidez, que junto con los 300 k de hipoteca y los 200 k que habrá desembolsado (para terreno + proyecto + aparejador + licencia) te hacen el total de los 700 k en los que le están tasando la casa 🏠
 

Acrux

Novel
Ese soy yo, me ofertaron a 30 años 0,95 fijo en Liberbank (aunque finalmente no la hice con ellos, pues no me daban nada para poder iniciar la obra).

Al final 1,65 a 30 años, fijo, sin ninguna vinculación y amortizaciones parciales al 0%
¿Y esta última oferta de qué entidad es, si no es mucho preguntar? Gracias.
 
Supuse, seguramente erróneamente, que los 700 eran la tasación solo de la vivienda sin terreno
Estás en lo correcto. La tasación de 700 es por el valor de la vivienda una vez construida. Creo que lo llaman valor de reposición. El solar y demás costes no están incluidos en esa cantidad.

Me han solicitado demostrar la diferencia entre lo que solicito y el presupuesto de la constructora (200). El PEM ni lo han mirado, ya que saben que no sirve para nada y la tasación solo les sirve para ver que % sobre el valor del proyecto estás hipotecando. De todas formas, esa tasación solo sirve para solicitar la hipoteca y no tiene ningún valor a posteriori, ya que el proyecto puede decir calidades A y tú construir con calidades B. Una vez acabado el proyecto vuelven a tasar para darte el remanente retenido y confirmar que está dentro del % que el banco espera.
 

Josant

Bronce
Las tasaciones incluyen el suelo y un valor hipotético de la vivienda una vez concluida, ahora el suelo tiene un valor x y una vez concluida tendrá un valor z, que es la suma de suelo y vivienda.
 
Estás en lo correcto. La tasación de 700 es por el valor de la vivienda una vez construida. Creo que lo llaman valor de reposición. El solar y demás costes no están incluidos en esa cantidad.

Me han solicitado demostrar la diferencia entre lo que solicito y el presupuesto de la constructora (200). El PEM ni lo han mirado, ya que saben que no sirve para nada y la tasación solo les sirve para ver que % sobre el valor del proyecto estás hipotecando. De todas formas, esa tasación solo sirve para solicitar la hipoteca y no tiene ningún valor a posteriori, ya que el proyecto puede decir calidades A y tú construir con calidades B. Una vez acabado el proyecto vuelven a tasar para darte el remanente retenido y confirmar que está dentro del % que el banco espera
Con lo que comentas, el banco sí se ha fijado en el presupuesto de la constructora, o digo más, es el documento válido para darte el dinero. En mi caso de momento ponen en duda la diferencia entre el presupuesto de la constructora y la tasación.
 
Buenas tardes. Os comento nuestro caso, por si nos sacáis de dudas. Somos tres parejas las que hemos comprado un terreno para construir nuestras viviendas habituales. Será un bloque con tres viviendas independientes. Ya tenemos el proyecto básico y de ejecución sellado, la licencia de construcción muy cerca de que se nos conceda. Vamos a empezar con la ruta de los bancos. La duda que tenemos es si nos conviene hacer una tasación independiente a nuestro nombre y entregar esa en los bancos para que nos vayan estudiando la viabilidad del proyecto o con el proyecto básico sellado por el colegio de arquitecto podemos ir moviéndonos. Muchas gracias a tod@s. Es de gran ayuda este foro.
 
Las tasaciones incluyen el suelo y un valor hipotético de la vivienda una vez concluida, ahora el suelo tiene un valor x y una vez concluida tendrá un valor z, que es la suma de suelo y vivienda
Y en caso de empezar la construcción con fondos propios, ¿cómo se hace para pedir la hipoteca cuando ya está avanzada la obra, digamos al 40%?

Un saludo.
 

Fidias

Novel
Somos tres parejas las que hemos comprado un terreno para construir nuestras viviendas habituales. Será un bloque con tres viviendas independientes. Ya tenemos el proyecto básico y de ejecución sellado, la licencia de construcción muy cerca de que se nos conceda. Vamos a empezar con la ruta de los bancos. La duda que tenemos es si nos conviene hacer una tasación independiente a nuestro nombre y entregar esa en los bancos para que nos vayan estudiando la viabilidad del proyecto o con el proyecto básico sellado por el colegio de arquitecto podemos ir moviéndonos
Mejor espera a tener la licencia. Con licencia y proyecto de ejecución ya podrán estudiarte la viabilidad de la operación.
 
Muy buenas.

El otro día pasé por una oficina del Santander para ir pidiendo info antes de pedir la hipoteca de autopromoción y estoy un poco sorprendido con los gastos. Espero que podáis aclararme si es lo normal, para mentalizarme de la cantidad que necesito ahorrar antes de empezar la construcción. Un dato a tener en cuenta es que acabamos de comprar un terreno con ahorros. Os expongo los datos de la simulación para una hipoteca de 224.000 €:

GASTOS HIPOTECA:
Tasación 447 €
Registro 462 €
Nota simple 15 €
Notaría 959 €
Gestoría 380 €
AJD/ITP 3997 €
Total: 6261 €

GASTOS PROYECTO:
Registro 414 €
Notaría 774 €
Gestoría 380 €
AJD/ITP 28.000 €
Total: 29.568 €

A continuación dicen que los gastos de la hipoteca (entiendo que los 6261 €) serán asumidos por el banco. Entonces, ¿para pedir una hipoteca de 224.000 € son normales unos gastos de casi 30.000 €? ¿Es esto correcto?

Saludos,

Diego
 
Los gastos de hipoteca, si los asume el banco, ni preocuparse. Asegúrate que te incluye también la tasación, porque eso no todos los bancos lo asumen. Lo demás, sí.

¿28.000 euros de AJD/ITP? ¿Eso qué es?
 
Yo entiendo que será el AJD de la escritura de obra nueva en curso, pero 28.000 euros no tiene sentido. Y que sea el IVA, ¿qué sentido tiene meterlo ahí?

No lo sé, él nos explicará mejor.
 
Hola de nuevo.

Por lo que veo, los datos de simulación los hicieron, erróneamente, para un préstamo hipotecario de compra de de vivienda usada. Os lo pondría, pero no sé subir una imagen.

El AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) entiendo que se tendrá que pagar, pero entiendo que el ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), que se aplica cuando hay una transmisión o venta de bienes entre particulares no se debería aplicar, ¿no?

A ver si alguien que haya firmado la hipoteca o esté negociándola nos puede sacar de dudas sobre los gastos que conlleva una hipoteca de autopromoción.

¡Gracias!
 
¡Hola!

En principio ahora todos esos gastos los paga el banco, por ley.

Pero tú sí pagas los de AJD (el otro impuesto no, es para compraventa).

Luego el tema notaría no estoy segura de si también se tiene que encargar el banco. Los AJD son un 1,5% del valor de la vivienda.
 
Creo que te han hecho los cálculos como si fuera una hipoteca de una venta entre particulares, que en este caso lleva ITP, aquí en Cataluña del 10%.

Para una hipoteca de autopromotor no tiene ningún sentido ese impuesto, pues eres tú el promotor...
 
Pues me voy quedando más tranquilo, porque yo me hacía a la idea de empezar (con el terreno pagado) con 30 o 40.000 € ahorrados para pagar arquitectos, licencias, etc. Pero si tenía que ahorrar otros 25 o 30.000 € para gastos de hipoteca la cosa se iba a tener que retrasar mucho más tiempo 😓
 

jrome

Novel
El AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) entiendo que se tendrá que pagar, pero entiendo que el ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), que se aplica cuando hay una transmisión o venta de bienes entre particulares no se debería aplicar, ¿no?
Hola.

Como me parece que tu construcción va a ser en Cataluña, ¿sabes si para la declaración de obra nueva que te va a tocar pagar a ti, en el impuesto de AJD te aplicarán será de un tipo del 1,5% o del 2%?

Por ejemplo, según esta noticia de julio del año pasado del diario Expansión, el Govern subió el tipo de 1,5 al 2%:
https://www.expansion.com/economia/2019/07/09/5d248ac5468aebe24b8b45c6.html

P. D.: Según esa noticia, al banco en sus escrituras de constitución de hipoteca también deberían aplicarle el 2% en el impuesto de AJD.

¡Saludos!
 
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