Hipotecas autoconstrucción 2020

gk3net

Novel
¡Hola! Soy nueva en el foro :) Actualmente estamos gestionando con el ayuntamiento la licencia de obras y en paralelo trabajando con el arquitecto en el proyecto de ejecución.
Respecto a toda la documentación que solicitan los bancos para hipotecas de autopromoción, en base a vuestras experiencias, quería consultaros si la declaración de obra nueva ante notario la habéis hecho antes de solicitar el préstamo, o conjuntamente con la entidad bancaria.
En caso que lo hayáis hecho por vuestra cuenta antes, ¿os han puesto alguna pega o problema respecto al importe declarado en la obra en escritura y el real (presupuesto contrata)?
 

desmodue

Novel
Hola. Yo la he hecho por mi cuenta, con el valor del ICIO. Alguna pega me han puesto, pero al final he desvinculado la declaración de obra nueva del tema de la hipoteca. A veces el banco intenta que escritures por el valor de tasación (como no pagan ellos...), y en esto influye el importe del préstamo solicitado.
 

gk3net

Novel
¡Gracias, @desmodue! Yo soy completamente primeriza e ignorante en este tema. ¿Hasta qué punto te pueden "obligar" a ajustar el valor de declaración y cómo lo has podido desvincular del importe del préstamo?
 

desmodue

Novel
Te "obligan" concediéndote o no el préstamo. La manera de desvincularse es negociar la hipoteca una vez tengas la escritura de declaración de obra nueva inscrita.
 

riurau

Plata
Ya, pero si ya la tienes inscrita, entiendo que te darán el importe más bajo, el escriturado o la tasación, tal como hacen con las hipotecas de compra de una vivienda, ¿no?
 

gk3net

Novel
Yo también lo veo así... lo veo un riesgo y estar a expensas de lo que quiera declarar la entidad. Para mí lo lógico sería escriturar por el ICIO o como mucho el presupuesto de contrata, pero nunca por el valor de tasación de supuesto terminado, que al final es lo que le interesa al banco si necesita ejecutar.
 
Es decir: unos bancos se fijan en el PEM, otros en el PEC, otros en el valor de tasación y otros en lo escriturado.

Me da que o tienes unos fondos propios bastante elevados desde el principio o existe un riesgo enorme de no conseguir la financiación adecuada... no digo que no se pueda, pero el riesgo está ahí. Me parece complejísimo planificar el aspecto económico yendo justo de pasta.

¿Me equivoco con mi razonamiento?
 

Leonidas

Plata
No te equivocas, es así... Si además haces la obra por oficios, aún necesitas más colchón, todas las empresas piden un % por adelantado...
 

gk3net

Novel
Entonces, lo mejor a nivel de "certidumbre" para otorgamiento de hipoteca, siempre que se cumplan los criterios de riesgos en la entidad, sería que la propia entidad fijase el valor a escriturar en obra nueva... y escriturar en el momento de hipotecar.
Lo malo de eso es que se dispara el impuesto de AJD.
 

riurau

Plata
Lo normal sería escriturar por el valor de compra, si se tuviera que comprar y por tanto de todo lo que se ha pagado. Me sorprendería mucho que el banco acepte que se escriture por el PEM o menos, si se va a conceder un % de la tasación, o del presupuesto del constructor.
 
Para mí lo mejor sería que la ley fuese clara y estableciese un único valor objetivo de referencia, que podría ser el de la tasación, suponiendo que las tasadoras fuesen independientes, que no sé si lo son. Y ese valor debería ser la referencia para todo. Pero no soy un experto y esto es hablar por hablar. Lo que está claro es que ahora mismo es todo bastante arbitrario.
 
Estoy a puntito de firmar, ya fui la semana pasada a la notaría a hacer la revisión y la semana que viene firmamos. Estoy contenta porque al final ha quedado bastante bien dentro de las opciones que tenía y con una sorpresa al último momento que ha sido positiva. A la que firme os doy los datos.

Una duda, ¿habéis notado que con el coronavirus las ofertas están siendo muy diferentes a hace dos o tres meses?
 

MarttaS

Novel
Hola. Llevo un tiempo leyéndoos . Estamos ya con temas de licencias en marcha. Antes de comprar la parcela hablé con el banco con el que trabajo habitualmente para ver si cumplía con los requisitos para optar a hipoteca de autopromoción y nos dijeron que sin problema.
Lo que a nosotros aparte de proyecto, licencia y tasación, nos pidieron presupuestos de absolutamente todo, y entre presupuestos de empresas y tasación propia nos comentó que el importe que aprobaban era el de menor coste. ¿A alguno os han pedido algo así? Gracias.
 

riurau

Plata
¿habéis notado que con el coronavirus las ofertas están siendo muy diferentes a hace dos o tres meses?
¿Muy diferentes significa más baratas, más caras? A mí en concreto un banco que veía posible la operación, me dijo que habían cambiado los criterios y ya no hipotecaban casas industrializadas. Así que en mi caso a peor.
 

gk3net

Novel
Yo he ido haciendo ronda de consultas iniciales hace unos meses, y es lo que comentas, excepto BBVA, que me dijeron que cubrían hasta un 80% del PEM. Le pregunté a la chica que me atendió como 3 veces, y me insistía "sí, sí, lo que presentes al ayuntamiento" :censored: Ahí se ha quedado, tampoco he vuelto a consultar con ellos. No sé si es un tema de desconocimiento o realmente condiciones de la entidad.
 
Salvo que la tasación salga más baja que lo que presentas al ayuntamiento. No sería la primera vez que alguien construye algo que no vale ni lo que cuesta construirlo.
 
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