Hipotecas autoconstrucción 2020

Efepe

Novel
Buenos días, os cuento lo que hemos conseguido por ahora, a ver qué os parece.
Comisión apertura: 0,25.
A 30 años.
Vinculaciones: seguro vida, hogar y tarjeta crédito sin uso obligatorio (40 euros año), el total de todo esto supondría 700 euros anuales.
Certificaciones por el arquitecto.
Disposición inicial 50 por ciento del valor del terreno.
Carencia 1 año.
Me dan hasta el 80 por ciento del valor de la obra, por lo que me cubre el total de la construcción.
Intereses a tipo fijo 1,5. Intereses a tipo variable EUR+0,99.

Amortizaciones en fijo (2 por ciento hasta el décimo año y 1,5 después -según me han dicho viene fijado por ley- A variable hasta el tercer año 0,25 por ciento y después gratis).
 

EvaDB

Novel
Hola,

Yo estoy esperando el presupuesto del constructor para poder empezar a ir a los bancos en un par de semanas. Me surge una duda, el presupuesto de constructor que presentas al banco y/o tasador, si al final, es más bajo, ¿qué pasaría con la hipoteca? Me explico, el presupuesto que recibiré la semana que viene, es el primero, pero tenemos intención de, ahora o durante la obra, rebajarlo bastante cambiando algunas calidades (aislamiento más económico, puertas interiores laminadas en lugar de macizas, etc.). Queremos entregar el presupuesto más alto al tasador para que la hipoteca sea los más alta posible, pero si después cambiamos algún material, ¿el banco nos podría decir algo? No sé muy bien cómo funciona y si cuando las certificaciones se piden facturas, etc. ¿Cómo lo habéis hecho vosotros?

¡Gracias!
 

bicilindro

Titanio
La certificación es como el presupuesto pero solo la parte que ya se ha hecho.
Ejemplo : 100 m2 de fábrica de obra vista a 65€/m2 ( en presupuesto había 200 ).
Certificación número 5 ( la del mes pasado ) fueron 80.000 €
Certificación 6, la de ahora : 86.500.
Factura de 86.500 - 80.000 = 6.500 menos retención -si la hay- menos anticipos -si los hay- menos acopios -si los hay- más IVA.

Sobre el volumen del préstamo, el Banco vive de prestarte dinero. Si le pides más, mejor para él.

El cliente le dice al banco que la obra está al 50% ( 100 m2 de fábrica y otras partidas ).
El banco envía al tasador o se fía del certificado del aparejador o el arqui de 50%.
Un caso típico es que el tasador y el aparejata quedan en la obra -hola buenas- y hacen un repaso de cómo está todo. Como son expertos coinciden en que la obra está al 50%. Certificado de avance, certificación de constructor ( u oficios ) y tasación coinciden, banco suelta pasta, constructor cobra, obra sigue.
 

cayalag

Novel
Yo estoy esperando el presupuesto del constructor para poder empezar a ir a los bancos en un par de semanas. Me surge una duda, el presupuesto de constructor que presentas al banco y/o tasador, si al final, es más bajo, ¿qué pasaría con la hipoteca? Me explico, el presupuesto que recibiré la semana que viene, es el primero, pero tenemos intención de, ahora o durante la obra, rebajarlo bastante cambiando algunas calidades (aislamiento más económico, puertas interiores laminadas en lugar de macizas, etc.). Queremos entregar el presupuesto más alto al tasador para que la hipoteca sea los más alta posible, pero si después cambiamos algún material, ¿el banco nos podría decir algo? No sé muy bien cómo funciona y si cuando las certificaciones se piden facturas, etc. ¿Cómo lo habéis hecho vosotros?
el banco te dará lo que ha cerrado en la hipoteca... sin embargo, tú también pagarás más impuestos en la declaración de obra nueva, ya que se supone que la casa va a costar X, cuando en realidad será X-lo que le bajes.
 

boalin

Novel
Estoy en proceso de autopromotor, terreno que voy a comprar en breve y construcción de casa prefabricada (llave en mano). Al ser un tipo de construcción muy peculiar (no ves movimiento en el terreno más que la cimentación y ya posteriormente la instalación de la casa) estoy teniendo problemas con los bancos en cuanto a las disposiciones/tasaciones intermedias ya que no hay nada que tasar puesto que se hace en fábrica y, claro, por otro lado el constructor de la casa necesita dinero para ir haciendo la casa y si el banco no me lo da hasta que no vea algo en el terreno...

La pregunta es: ¿alguien sabe qué bancos suelen trabajar con autopromotor y sus condiciones de disposiciones, si son especiales para estos casos o algo así?
Hola, yo también estoy en la misma situación que comentas. Tenemos terreno pagado y estamos hablando con bancos para ir viendo qué condiciones dan, aunque aún no tenemos la licencia. Yo no consideraba que lo de que fuera prefabricada fuera nada diferente, pero estoy viendo que sí. Me llamaron de Arquia a través de Helloteca y al decir que era prefabricada me dijeron que lo iban a consultar, pero que pensaban que no financiaban ese tipo de construcción. En el Sabadell están mirándolo y estoy esperando llamada de Triodos que es mi banco (aunque creo que sus condiciones no son muy buenas). Abanca y Eurocaja Rural tienen un acuerdo con la empresa que nos hace la casa, así que esos sí nos la darían, aunque aún no me han dicho toda la "letra pequeña" (vinculaciones hay y algunas, como el seguro de vida, muy altas). Si vas teniendo ofertas y quieres compartirlas te lo agradezco, porque me parece que va a ser más complicado de lo que creía.
 
Buenos días. No teníamos pensado pedir financiación, pero viendo los presupuestos que nos están llegando hemos decidido preguntar por si acaso nos hiciera falta.

Sin comisión de apertura.
Mixta a 30 años: 1,5% los 5 primeros años y después 0,60 + E.
La fija 30 años: 1,6%.
Vinculaciones: NÓMINAS, TARJETAS, SEGURO DE VIDA Y SEGURO DE HOGAR.
Lo tenemos ya todo vinculado con ellos, eso no sería problema.

¿Cómo lo veis?
 
estoy esperando llamada de Triodos que es mi banco (aunque creo que sus condiciones no son muy buenas)
Yo tengo la hipoteca con Triodos y bastante bien, la verdad. Las condiciones puede que no sean las mejores en lo que a diferenciales se refiere, pero el seguro de vida y el de hogar lo tengo con quien quiero, no con quien me diga el banco, y ahí se puede ir mucha pasta, que son muchos años de hipoteca.

Experiencia en autopromoción tienen, es la sensación que me dieron en su momento. Eso sí, el matiz de que sea prefabricada no sé cómo encajará con el desembolso de pagos/disposición de préstamo habitual en un autopromotor.

Insísteles a ver qué te cuentan, aunque sin tener licencia concedida, tampoco te van a decir muchos más que lo que ponga la web. Pero que te aclaren si financian prefabricadas y cómo sería el desembolso del préstamo, para ver si te cuadra con lo que tengas acordado con la constructora.

Las condiciones de mi hipoteca fueron las que ofrecían en la web para la hipoteca variable, hasta el 80% del valor de tasación, y con el añadido de que había carencia de 1 año y un tipo de interés fijo en ese período del 3% o 3,5% sobre el capital dispuesto y se debían hacer tasaciones intermedias al pasar el 25%, 50% y 75%. Ahora habrá subido algo para compensar eso de que es el banco quien paga los gastos registrales y de notario de la hipoteca (el pagano, directo o indirecto, siempre es el hipotecado).
 

boalin

Novel
Gracias, pues a ver si me llaman y me cuentan. Yo en cuanto a los pagos es que lo tengo muy fácil, puedo pagar yo el 40% al inicio (35% porque ya hemos adelantado un 5% de señal) con lo que tendremos de la venta de nuestra casa y el resto lo pagaría al final de la construcción con el préstamo autopromotor, vamos que no necesitamos certificaciones intermedias con esta empresa.
 
Entonces no deberías tener problema, salvo que no financien prefabricadas, pero me extrañaría si hablamos de una casa con su proyecto, licencia, etc.
La mía es de madera y donde algunos bancos me decían que no financiaban madera, Triodos no puso objeciones.
Te recomiendo que tengas toda la documentación escaneada y organizada para mandársela al banco fácilmente (este o el que sea). Por lo pronto, pedirán ese contrato firmado y el justificante del pago del 5%. Pero como decía, no creo que ningún banco te pida papeles "en serio" hasta que no tengas la licencia concedida.
¡Ya nos contarás qué tal te va todo, espero que bien!
 
Hola, yo también estoy en la misma situación que comentas. Tenemos terreno pagado y estamos hablando con bancos para ir viendo qué condiciones dan, aunque aún no tenemos la licencia. Yo no consideraba que lo de que fuera prefabricada fuera nada diferente, pero estoy viendo que sí. Me llamaron de Arquia a través de Helloteca y al decir que era prefabricada me dijeron que lo iban a consultar, pero que pensaban que no financiaban ese tipo de construcción. En el Sabadell están mirándolo y estoy esperando llamada de Triodos que es mi banco (aunque creo que sus condiciones no son muy buenas). Abanca y Eurocaja Rural tienen un acuerdo con la empresa que nos hace la casa, así que esos sí nos la darían, aunque aún no me han dicho toda la "letra pequeña" (vinculaciones hay y algunas, como el seguro de vida, muy altas). Si vas teniendo ofertas y quieres compartirlas te lo agradezco, porque me parece que va a ser más complicado de lo que creía.
Buenas, @boalin.

Si te sirve de ayuda, la empresa con la que yo quiero hacerlo tiene acuerdo con Triodos, por lo que está claro que financian casas prefabricadas, además tienes la experiencia del compañero @Cajero Jefe. A mí me enseñaron las condiciones y no las vi mal del todo (las rescataré del correo y las pondré por aquí). Hoy he estado hablando con Sabadell y me han dicho que 50% terreno y 80% construcción me financian a 1,45 fijo con vinculaciones (no hemos profundizado pero serán las típicas). Voy a seguir hablando con ellos. También he hablado hoy con Targo y me lo van a mirar el tema de prefabricado que no lo había hecho nunca el chaval de la sucursal.

Yo tengo que analizarlo bien porque yo tengo para el terreno (75.000 €) pero cero euros para la casa :LOL: (160.000 €), así que tengo que ver según las condiciones con quien me conviene hacerlo.

Por último tengo una duda, si presento proyecto de 160.000 € y finalmente son 140.000 (estamos entre dos versiones que harían variar el precio en ese montante), ¿el banco me daría los 160.000 € o como que se daría cuenta al final que solo he necesitado 140.000 €? No sé si me explico. Aunque tenga que pagar más impuestos, me compensaría.

@boalin te mando MP.

Un saludo.
 
Por último tengo una duda, si presento proyecto de 160.000 € y finalmente son 140.000 (estamos entre dos versiones que harían variar el precio en ese montante), ¿el banco me daría los 160.000 € o como que se daría cuenta al final que solo he necesitado 140.000 €? No sé si me explico. Aunque tenga que pagar más impuestos, me compensaría.
Yo con Triodos como funcionaba era que me hacía certificación el arquitecto, la constructora emitía factura y les mandaba ambas cosas para que realizaran la disposición de préstamo para el pago de esa factura. No podía disponer del dinero libremente, solo lo necesario para pagar la obra.

Al banco en su momento le tuve que aportar el contrato con la constructora, donde ya venía el precio acordado. Otra cosa son los imprevistos de obra, que siempre encarecen un poco, por lo que lo importante es que la tasación y el porcentaje máximo que te financiarían cubra el coste de construcción y tengas un colchón para imprevistos, que sin duda te saldrán.
 

xangroba

Novel
Hola, yo también estoy en la misma situación que comentas. Tenemos terreno pagado y estamos hablando con bancos para ir viendo qué condiciones dan, aunque aún no tenemos la licencia. Yo no consideraba que lo de que fuera prefabricada fuera nada diferente, pero estoy viendo que sí. Me llamaron de Arquia a través de Helloteca y al decir que era prefabricada me dijeron que lo iban a consultar, pero que pensaban que no financiaban ese tipo de construcción. En el Sabadell están mirándolo y estoy esperando llamada de Triodos que es mi banco (aunque creo que sus condiciones no son muy buenas). Abanca y Eurocaja Rural tienen un acuerdo con la empresa que nos hace la casa, así que esos sí nos la darían, aunque aún no me han dicho toda la "letra pequeña" (vinculaciones hay y algunas, como el seguro de vida, muy altas). Si vas teniendo ofertas y quieres compartirlas te lo agradezco, porque me parece que va a ser más complicado de lo que creía.
Hola.
Mi situación es semejante, estoy a la búsqueda de empresas con las que construir una prefabricada en un terreno en Pontevedra y al consultar con Abanca me han dicho que eso podría ser un problema debido a las certificaciones. ¿Podrías indicarme la empresa que tiene ese acuerdo con Abanca y que permitiría salvar el escollo de las certificaciones parciales?
 

foxcub

Novel
De lo que buscas tú, prefabricado, hace un par de años contacté con una empresa de Santiago que tiene una vivienda en exposición en el centro comercial As Cancelas que tenía un acuerdo con Abanca, en concreto con la oficina de Arzúa.
 
¡Hola! Hace ya bastante que no me paso por aquí a escribir, pero sí os leo, es MUY interesante y MUY útil todo lo que publicáis, gracias por hacerlo 🙏

Yo estoy ahora en fase negociación de hipoteca. Buscando a tipo fijo para un capital de 170.000 € a 25 años, que nos cubre aprox el 60% del coste total (incluye un 10-20% de exceso para cubrir posibles extras que aparezcan pues aunque no creo que lo vayamos a usar, todas nos ofrecen apertura y amortización cero, así que...):
  • Bankinter: 1,09% vinculando nómina, tarjetas, seguros de vida y hogar.
  • Kutxabank: 1,18% vinculando nómina, tarjetas, seguros de vida y hogar y con certificado energético "reconocido" >A+.
  • Santander: 1,25% vinculando nómina, tarjetas, seguros de vida y hogar y con certificado energético "reconocido" >A+.
  • Sabadell: 1,55% vinculando nómina, tarjetas, seguros de vida y hogar sólo los 3 primeros años, luego mantienen el interés aunque no los contrate.
  • Abanca: 1,55% vinculando nomina, tarjetas, seguros de vida y hogar.
  • CaixaBank: 1,65% vinculando nomina, seguros de vida, hogar y alarma (esto último me pareció tan timo que ni volví por allí, hasta tenían en la mesa un pequeño expositor de alarmas y actuaba casi como un comercial, muy amable, eso sí).
  • BBVA: solo variable, EUR+0,99% (ni apunté las vinculaciones, pues apenas es mejor que los tipos fijos que me ofrecen las demás).
  • ** Todo lo anterior consultado en noviembre de 2020.
Tras echar cuentas, Bankinter suena muy apetecible, salvo por dos cosas: disposición final del 20% (aunque no me preocupa mucho porque tenemos suficientes fondos propios, eso sí, con cuidado de no despistarnos) y que la vinculación del seguro de vida es del 0,60% (hogar solo 0,10%), que básicamente te "obliga" a contratarlo sí o sí la mayor parte de los años. Por el contrario, con el Santander el seguro de vida vincula el 0,15% (hogar 0.10%). Luego están las tasaciones y certificaciones, que cada una va a su aire y es casi imposible saber cuánto te va a costar. De momento, en estudio, que ahí hay dineros en juego y al hablar de décimas en los intereses, lo que ahorras por un lado se te va fácil íntegramente por el otro.

La Kutxa apenas tiene presencia en Galicia, la siguiente oficina más próxima está a +60 km y la red de cajeros es inexistente, el uso de los de otras entidades es reducido. Con Bankinter pasa algo parecido pero al menos tiene convenios con Abanca y Sabadell, que sí tienen una implantación fuerte en el territorio. Y la financiación es más barata :)

¿Cómo veis el tema? Estar atado con el seguro de vida, que además no es obligatorio, me tira para atrás pero como 1,09% vs. 1,25% nos sale a unos 3700 € en intereses adicionales (aprox.), daría para más de 10 años de seguro de vida (aprox².): básicamente nos saldría el seguro de vida gratis la mayor parte de los años con la esperanza de que la reducción de capital compense el aumento de edad (aprox³.).

P. D.: Las vinculaciones de nómina y tarjetas son muy corrientes, tipo "tener nómina" y "comprar 3 cosas con tarjeta al trimestre", si no cambian las comisiones/condiciones asociadas en el futuro, no le veo problema.
P. D. 2: En general me parecen MUY buenas condiciones pues partía de un 2,25-2,50% ya bonificado en la mayoría de las entidades en la primera visita. Es posible incluso que tire del exceso de hipoteca para reservar parte de fondos propios para "financiar" coche/muebles/etc. pues he visto TIN del 8-10% en los concesionarios... ¿O estoy entendiendo algo mal?
P. D. 3: Perdón por el tocho 🤪 ¡Podéis preguntar/criticar lo que queráis!
 

riurau

Oro
Muy buen estudio. Pregunta lo que te cuesta el seguro de vida en Bankinter, a mí me pidieron en otra entidad 1.500 anuales, había acordado que haría el primer año y el resto no. Cuando los envíe un poquito a paseo, me lo bajaron a 480 por arte de magia.
 
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