Hipótesis edificio terminado método residual estático

#1
Buenos días a todos.

Tengo una duda con el concepto de método residual estático en la parte de comparables y valor de repercusión, os llevo leyendo unos días a ver si encuentro una duda parecida, pero no he tenido suerte con el buscador.

Resulta que estoy haciendo una valoración de un suelo urbano y urbanizado de uso industrial por temas de expropiatorios para el cual tengo que usar el método residual estático.

[Números aproximados]

La parcela es de unos 8.400 m², y si nos vamos a la subsidiarias del municipio, donde se define la edificabilidad con los retranqueos y volumen por unidad de superficie, obtenemos una edificabilidad de 2,2 m²t/m²c. Eso significa que agotando la edificabilidad, se puede hacer la hipótesis de un edificio industrial de 3 plantas de 6.200 m² cada una (por el tema de retranqueos).

Mi duda es, a la hora de buscar comparables obviamente no encuentro testigos en la zona que cumplan esas características (que tenga esas 3 plantas y con esa superficie construida o en ese rango). Por tanto a partir de aquí tengo dudas. ¿Debería hacer una hipótesis donde sí vaya a encontrar comparables, como por ejemplo una nave de una planta de 6.200 m²?

En caso de que finalmente tome esa hipótesis, luego habría que multiplicar el valor de repercusión por la edificabilidad del solar y la superficie del mismo. ¿Sería esto correcto?

Es decir:

1) Busco comparables para una hipótesis de nave de 6.200 m².
2) Saco el valor de repercusión con el método residual estático.
3) Multiplico ese valor de repercusión por la superficie y por la edificabilidad, obteniendo el valor en euros.

Me surge esta duda porque me resulta algo injusto ir por ese camino; es como si hago una hipótesis del tipo de nave con el €/m² más caro que haya en el mercado (imaginemos que son las de 400 m²) y luego aplico ese valor a la totalidad de los m² edificables, cuando en mi premisa consideraba un edificio que ocupa solo una pequeña parte de la superficie del terreno.

Muchas gracias por vuestra ayuda, si hay algo que no he dejado claro, por favor, preguntadme y reformulo la redacción.
 
#2
Busca valores oficiales de la comunidad autónoma a efecto de transmisiones.
Si es para expropiación tienes una ley y un reglamento que debes aplicar obligatoriamente.
 
#3
Al final no apliqué la ECO, sino el RD 1492/2011 (era una expropiación). Y como ahí se habla siempre de precios por metro cuadrado, no me he comido la cabeza. He buscado el precio de nave industrial por metro cuadrado por la zona y he calculado la edificabilidad del terreno con las normas subsidiarias. Si alguien pasa por el foro y necesita saber algo, que me pregunte cómo lo terminé, que tengo el tema con seguimiento y me llega al correo.

Un saludo a todos.
 
#4
¿Aún tienes fresco el cálculo por el método residual?
Yo creo que es injusto respecto al valor real, pero claro de aplicar.
Y siempre puedes utilizar el de comparación si el precio es muy bajo, lo que ocurrirá si pretendes meter una construida que supere la edificabilidad.
 

ADAM

Gran experto
#5
¿Cómo...? :eek: ¿Tú valoras como "bueno" el exceso de edificabilidad?

Si lo haces así, puedes usar el método de comparación si quieres, pero no será siguiendo la orden ECO, ya que te saltas (al menos) uno de los principios de aplicación.
 
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