Indemnizaciones por expropiación para ejecutar un plan parcial

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Indemnizaciones por expropiación para ejecutar un plan parcial. Del antiguo foro (24/03/2003 a 13/10/2005):

@_maga:

"Me surge una duda: en la valoración de una expropiación forzosa para ejecutar un plan parcial, ¿hay que indemnizar por una parte el vuelo (construcción) y por otra el suelo (con sus plusvalías) o según criterio de dar a cada uno otra vivienda más plusvalías habría que interpretar primero una vivienda igual (suelo más vuelo) y luego el suelo con las plusvalías del plan, el derecho a negocio?
¿Alguien sabe o tiene una opinión de esto?"


@vorpal:

"Buena pregunta, y difícil de responder a bote pronto.
Es más para letrado que para arquitecto.
Sospecho que lo que hay que hacer ya lo sabes, pero te comento como lo plantearía yo:
- Valorar el suelo objeto de expropiación.
- Valorar los bienes afectos al suelo expropiado (inmuebles, derechos reales, cosechas, plantaciones...).
- Valorar los costes de traslado de actividad si lo hubiere.
- Valorar el lucro cesante.
Todo eso puedes compensarlo al propietario o propietarios afectados bien en metálico o bien en especie (o una combinación de ambas).
La compensación en especie requerirá la valoración de los bienes que le entregas (vivienda sustitutiva, local...).
Espero que te haya servido de ayuda.
Saludos."


@_maga:

"Gracias, @vorpal. Sí, más o menos el procedimiento lo sé, pero me quedan dudas. He visto unos ejemplos y otros de expropiación y los criterios son muy distintos, ¿qué opinas, por ejemplo, en el valor del vuelo?
Valorar con respecto a valor de mercado y restar la repercusión de suelo correspondiente obtenida por reposición o valor con respecto a PEM si se construyera actualmente por coeficiente de contrata y honorarios, etc. depreciando la antigüedad.
En el segundo caso, la indemnización es ridícula, en mi opinión debería ser el primer procedimiento, pero legalmente no sé cuál prevalece, consultando en Ley de Expropiación Forzosa parece que hablan del primer caso, ¿que opináis?"


@vorpal:

"Olvídate de la LEF.
Las valoraciones de suelos a efectos expropiatorios se rigen por la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. Ahí te dice cómo hacer la valoración, que viene a ser una valoración de mercado.
El método de reposición, residual... solo los podrás utilizar cuando no tengas suficientes muestras de mercado para poder obtener un valor por comparación adecuado, o cuando detectes que el mercado se encuentre distorsionado.
Existen otras normas de valoración inmobiliaria como la Orden ECO/805/2003, creo, pero que se utilizan principalmente a efectos de garantías hipotecarias, provisiones de compañías de seguros, fondos de inversión... allí podrás ver también los métodos de valoración y su utilidad según la finalidad de la valoración. Tal vez te aclaren más las cosas.
Saludos."


@_maga:

"No se me entiende :cry:
La duda es muy concreta: en una expropiación, al propietario que se le indemniza porque su vivienda va a quedar fuera de ordenación, ¿se le indemniza el valor total (suelo más vuelo, valor de mercado) o se le da únicamente el valor del vuelo?
Saludos, y gracias por atenderme."


@vorpal:

"Hola @_maga.
Planteas dos cosas distintas, que nada o poco tienen que ver una con la otra: fuera de ordenación y expropiación. Son peras y manzanas. No deben ser confundidos. Fuera de ordenación es una situación de un edificio y expropiación es un sistema de actuación de la Administración.
1- Fuera de ordenación por motivos urbanísticos: lo que queda "fuera de ordenación" es el edificio o el uso del suelo. El suelo nunca está fuera de ordenación. Es una carga urbanística por incompatibilidad con el planeamiento de bienes sobre el suelo. Pero el suelo sigue siendo de su propietario y sobre el mismo, una vez demolido el uso disconforme, el propietario puede materializar un aprovechamiento compatible con el planeamiento. SIGUE SIENDO PROPIETARIO DEL SUELO.
Ejemplo: edificio antiguo afectado una alineación de un nuevo viario. La junta de compensación (u ente equivalente) del ámbito de reparto debe considerar la demolición de ese edificio como carga de urbanización. El propietario tendrá además derecho a percibir indemnizaciones por traslado de actividad, lucro cesante... si los hubiere.
2- Expropiación: no indemnizas, pagas un justiprecio por todo el bien inmueble que expropias (suelo más vuelo) porque lo enajenas completamente sin que el propietario pueda restituir ningún uso sobre ese suelo.. EL PROPIETARIO PIERDE COMPLETAMENTE LA PROPIEDAD.
Ejemplo: edificio antiguo afectado por la línea del AVE. Se trata de una infraestructura que no está incluida en ningún sector o ámbito de reparto, por lo que no se le puede compensar de ninguna forma que no sea con dinero el terreno ocupado o afectado.
Espero que quede más claro.
Saludos."


@vorpal:

"Se me olvidaba una cosa, @_maga, releyendo tu post inicial:
Si se trata del propietario incluido en un plan parcial u otro ámbito de gestión, que no se adhiere a una junta de compensación o similar, SE LE EXPROPIA, con todas las letras (para eso forma parte de la junta de compensación el ayuntamiento de turno, porque habilita a la junta para expropiar).
La expropiación incluye TODO: SUELO más VUELO, el significado de la palabra expropiación es claro: se pierde la propiedad por completo.
Saludos."


@_maga:
"Gracias @vorpal.
Tienes razón, a veces solo hay que entender bien las palabras, mezclaba conceptos.
El tema es un fuera de ordenación de un edificio porque no es compatible con la ordenación propuesta, y a su vez estos propietarios no entran a formar parte del reparto porque no llegan a la superficie mínima para entrar a participar en el juego.
Por tanto:
- Indemnización por edificio derruido.
- indemnización por suelo.
Problema: ¿cuál es el valor del edificio derruido?
Según reglamento de gestión:
'Las edificaciones que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo. La tasación de estos edificios (los que por razones no pueden conservarse) se efectuará con arreglo a las normas que rigen la expropiación forzosa'.
Según Ley de Expropiación Forzosa:
'Los solares se justipreciarán en el valor que tengan asignado para los efectos del arbitrio municipal sobre incremento de valor de los terrenos, aumentando en un 10%, o en su defecto, el valor en venta fijado a efectos de la contribución territorial' (valor de aprovechamiento/m²xm²).
'Los edificios se justipreciarán en la media aritmética que resultare del valor actual en venta de otras fincas análogas en el mismo Municipio y de la capitalización del tipo de interés legal del líquido imponible señalado para la contribución urbana' (valor de mercado).
Tema:
El valor total a percibir será valor del suelo (obtenido por aprovechamiento/m²xm²) más valor de mercado (valor que incluye vuelo más suelo).
Duplicamos entonces el valor del suelo, ¿es eso correcto?
Perdón por el rollo, es que tengo un tema entre manos sobre una reparcelación en que no han justificado ningún valor y tengo que andar desenredando todo.
Un saludo y gracias otra vez."


@vorpal:

"Vamos a ver @_maga, no te líes: no hay duplicidad en el pago:
1º EXPROPIACIÓN.
A partir de aquí ya no son propietarios, luego no hay indemnización que valga, Todo el inmueble expropiado (vuelo y suelo) pasa a ser propiedad de la junta, que lo demuele. El coste de demolición es una carga de urbanización más, la junta no se indemniza a sí misma.
Para valorar el inmueble a efectos expropiatorios se valora el suelo y el vuelo, las dos cosas. La valoración puedes hacerla por cualquier método reconocido (mira la orden Orden ECO/805/2003, creo que es esa), lo normal es utilizar el método de comparación, salvo que por ausencia de muestras de mercado suficientes o válidas tengas que ir a otro método.
Si en el edificio expropiado se desarrollaba alguna actividad, pues habrá que valorar el lucro cesante (por capitalización de rentas seguramente) y el coste de traslado de la actividad.
También si hay inquilinos arrendados hay que indemnizarles, o usufructos, o derechos reales de cualquier clase...
Saludos."


@_maga:

"OK, @vorpal, gracias mil.
Ya estoy aclarando el asunto.
Tasación por método de comparación o mercado por Orden ECO/805/2003, es la de entidades financieras pero es la única que regulariza el método de mercado de alguna forma, así que perfecto.
Saludos."
 
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