Informe de viabilidad con incongruencias con el plan parcial

Buenas.
A ver qué opináis de lo siguiente. Estoy comprobando el informe de viabilidad de un plan parcial, en relación con el art. 22 del TRLSRU y en el cálculo del valor de suelo utiliza el método residual dinámico. Hasta ahí bien, por ser un suelo urbanizable. La cuestión es que como el horizonte temporal es muy importante para los resultados de suelo, he visto que lo hacen técnicos distintos el informe y el plan parcial y los periodos que considera en el informe de viabilidad son 10 años y no se corresponde con el programa de actuación o plan de etapas del plan parcial que son 16 años. ¿Qué importancia le doy? Gracias.
 
Yo en general opino que el residual dinámico, siendo el más utilizado en urbanizables, es de los métodos más ambiguos por su alta sensibilidad a la variación del tiempo, pues manteniendo las hipótesis de ingresos y gastos produce grandes diferencias de valor variando solo el horizonte temporal.

Y de los tiempos, me creo los dos y no me creo ninguno, pues tratan de adivinar el futuro aventurando unos plazos en los que previsiblemente se puede llevar a cabo una actuación urbanística, lo cual es poco riguroso.
 

antoni0

Platino
Pero intentar valorar sin tener en cuenta el tiempo tampoco parece muy riguroso.
Y eso que con los intereses actuales la financiación no pesa mucho.
Hay un procedimiento alternativo que consiste en dividir la valoración en fases.
Cuando se aprueba el plan parcial se produce un incremento de valor, beneficio. Cuando se aprueba la reparcelación ocurre lo mismo. Y finalmente cuando se inicia la urbanización y se conceden licencias hay otro incremento.
 
Interesante lo de dividir en fases, sería que en cada fase de transformación el suelo obtendría una nueva plusvalía.
Dándole una pensada...

1. Fase planeamiento = P, con Costes Cp y Beneficio Bp
2. Fase gestión = G, con Cg y Bg
3. Fase urbanización = U, con Cu y Bu
Así obtendríamos:

VS urbanizado = VS bruto + Cp + Bp + Cg + Bg + Cu + Bu

Y despejando VS bruto = VS urbanizado - Cp - Bp - Cg - Bg - Cu - Bu

¿Cómo se llamaría este método, del coste de reposición pero aplicado solo al suelo? ¿Residual?
 

JCM

Plata
Efectivamente, la estimación de plazos influye muchísimo en un residual dinámico, creo que es la parte donde más realista hay que ser y ya dependerá del riesgo que el promotor quiera asumir para ser más o menos garantista con los plazos. La aprobación de los diferentes documentos, plan parcial, reparcelación, proyecto de urbanización, etc., hace que sea más fácil estimar los plazos restantes hasta finalizar la promoción y por tanto más ajustado podrá ser la estimación y el cálculo.
@antoni0, ese método que planteas no lo conozco, pero no le veo la ventaja con respecto al residual dinámico, puesto que de nuevo necesitarás tener en cuenta la variación del tiempo en la inversión y especificar los plazos en que cada fase va a desarrollarse, así que tendrás el mismo problema, pero "troceado". Si puedes comentar un poco más como se llevaría a cabo, sería interesante conocerlo.
 
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