Informe filtraciones muro sótano garaje pre-CTE

Tengo que realizar un informe sobre unas filtraciones en un muro de sotano destinado a garaje. Dichas filtraciones son de aguas fecales provenientes del saneamiento en mal estado del vecino de al lado.

Por una parte requiero a la comunidad vecina a que arregle su saneamiento.

Por otro lado me planteo la duda de si había obligación alguna de impermeabilizar ese muro antes del CTE y de la LOE. Se trata de un muro realizado a una cara contra un edificio; por tanto no se preven aguas de lluvia en ese muro. El nivel freático esta por debajo del nivel de la solera.

¿Habria algo en que basarme para obligar a la impermeabilización de ese muro por parte del promotor o constructor?
¿Que tipo de vicio es?
 

Greg58

Oro
Tengo que realizar un informe sobre unas filtraciones en un muro de sotano destinado a garaje. Dichas filtraciones son de aguas fecales provenientes del saneamiento en mal estado del vecino de al lado.

Por una parte requiero a la comunidad vecina a que arregle su saneamiento.

Por otro lado me planteo la duda de si había obligación alguna de impermeabilizar ese muro antes del CTE y de la LOE. Se trata de un muro realizado a una cara contra un edificio; por tanto no se preven aguas de lluvia en ese muro. El nivel freático esta por debajo del nivel de la solera.

¿Habria algo en que basarme para obligar a la impermeabilización de ese muro por parte del promotor o constructor?
¿Que tipo de vicio es?
Mi opinion es que no habia obligacion de impermeabilizarlo, ya que el nivel freatico esta por debajo de la solera y se realizo a una cara contra otro edificio existente, por tanto no estaba previsto el que en ese paramento hubiese agua (salvo claro esta en el caso que nos ocupa en la que existe una fuga de aguas fecales del vecino)
Ha sido practica habitual, hasta la aparición del CTE el no impermeabilizar ese tipo de muros.
Creo que se trata de un problema causado como dices por que el edificio vecino tiene la red de saneamiento en mal estado, con fugas y estas pasan al menos de alguna manera a traves del muro al interior del sotano.
Por tanto es un problema regulado en el codigo civil (vertido de agua al predio vecino).
Lo normal es reclamarle al vecino que resuelva el problema, y arregle su saneamiento, ya que ademas de causar un vertido de aguas al vecino, puede provocar daños a su propia cimentación si se producen arrastres de finos que deriven en asientos diferenciales indeseables.
 

calderin

Platino
Por otro lado me planteo la duda de si había obligación alguna de impermeabilizar ese muro antes del CTE y de la LOE. Se trata de un muro realizado a una cara contra un edificio; por tanto no se preven aguas de lluvia en ese muro. El nivel freático esta por debajo del nivel de la solera.

¿Habria algo en que basarme para obligar a la impermeabilización de ese muro por parte del promotor o constructor?
¿Que tipo de vicio es?
Todo depende del proyecto y su vinculación con la normativa en vigor en ese momento.

Deberás revisar el proyecto para detectar si el técnico voluntariamente se vincula a determinada normativa, como por ejemplo la NTE ASD (mira criterios de diseño de muros de sótano), si son viviendas de VPO o VPP.

También está la Orden de 29 de febrero de 1.944, aunque creo recordar que se habla de impermeabilizar muros de sótano, no recuerdo bien si el uso tenia que ser exclusivamente de viviendas, repásalo por si acaso.

Revisa planos, mediciones memoria y pliego, era muy usual dejar coletillas como “todo ello construido según NTE ASD….”), bastará que localices algo así para que dicha normativa fuera vinculante al proyecto.

Por último añadir que no todo es normativa, también está lo que se denomina la buena práctica constructiva, normalmente recogida en las leyes y normas, que también obligaba a construir con determinados criterios de protección, entre ellos la de impermeabilizar convenientemente todas las estructuras enterradas y en contacto con el terreno..

Mi opinion es que no habia obligacion de impermeabilizarlo, ya que el nivel freatico esta por debajo de la solera y se realizo a una cara contra otro edificio existente, por tanto no estaba previsto el que en ese paramento hubiese agua (salvo claro esta en el caso que nos ocupa en la que existe una fuga de aguas fecales del vecino)
Confundir presencia de agua (nivel freático) con impermeabilizar un muro o solera suele ser un error bastante usual, a la par que garrafal.


Ha sido practica habitual, hasta la aparición del CTE el no impermeabilizar ese tipo de muros.
No hay que generalizar, normalmente hablamos de lo que conocemos, que por lo general no suele ser lo universal.


En cualquier caso habrá sido una mala práctica habitual.

Creo que se trata de un problema causado como dices por que el edificio vecino tiene la red de saneamiento en mal estado, con fugas y estas pasan al menos de alguna manera a traves del muro al interior del sotano.

Lo normal es reclamarle al vecino que resuelva el problema, y arregle su saneamiento, ya que ademas de causar un vertido de aguas al vecino, puede provocar daños a su propia cimentación si se producen arrastres de finos que deriven en asientos diferenciales indeseables.
Te voy a poner un ejemplo, para que veas que no todo es blanco o negro.

De acuerdo, al vecino se le rompe una canalización de saneamiento (accidente) pero puede suceder que el edificio perjudicado haya diseñado mal las juntas de hormigonado de su muro de contención, ha empleado un hormigón poco compacto, con excesivas coqueras, no ha impermeabilizado,…..Resumir y culpabilizar al vecino es lo mas inmediato, pero quizás no sea lo correcto.

Habrá que estudiar con bastante detenimiento como sucedieron las cosas, para llegar a conclusiones mas precisas.

Saludos
 
Todo depende del proyecto y su vinculación con la normativa en vigor en ese momento.

No le veo ninguna vinculación.

Deberás revisar el proyecto para detectar si el técnico voluntariamente se vincula a determinada normativa, como por ejemplo la NTE ASD (mira criterios de diseño de muros de sótano), si son viviendas de VPO o VPP.

Son viviendas libres,no se hace referencia, ya que no se habla de los drenajes; y menos en un muro a una cara, en el que es casi imposible colocar. Por tanto no veo aplicación respecto NTE

También está la Orden de 29 de febrero de 1.944, aunque creo recordar que se habla de impermeabilizar muros de sótano, no recuerdo bien si el uso tenia que ser exclusivamente de viviendas, repásalo por si acaso.

Solo es para viviendas

Revisa planos, mediciones memoria y pliego, era muy usual dejar coletillas como “todo ello construido según NTE ASD….”), bastará que localices algo así para que dicha normativa fuera vinculante al proyecto.

Nada de nada

Por último añadir que no todo es normativa, también está lo que se denomina la buena práctica constructiva, normalmente recogida en las leyes y normas, que también obligaba a construir con determinados criterios de protección, entre ellos la de impermeabilizar convenientemente todas las estructuras enterradas y en contacto con el terreno..

No veo forma de defender la mala practica habitual.

Confundir presencia de agua (nivel freático) con impermeabilizar un muro o solera suele ser un error bastante usual, a la par que garrafal.

Yo tambien lo cometo; por lo menos ahora tenemos el CTE-HS1, que si lo cumplimos, pues tenemos una defensa, ya que se establece en función de terreno, y presencia de agua.

En cualquier caso habrá sido una mala práctica habitual.

Ha sido una practica que en muchos casos nos ha dado problemas.

De acuerdo, al vecino se le rompe una canalización de saneamiento (accidente) pero puede suceder que el edificio perjudicado haya diseñado mal las juntas de hormigonado de su muro de contención, ha empleado un hormigón poco compacto, con excesivas coqueras, no ha impermeabilizado,…..Resumir y culpabilizar al vecino es lo mas inmediato, pero quizás no sea lo correcto.

Con este ejemplo es como si al vecino de arriba se le inunda el baño y me cae agua. La responsabilidad es del vecino de arriba; no se puede ir contra contructor por no estar impermeabilizado el baño.


Habrá que estudiar con bastante detenimiento como sucedieron las cosas, para llegar a conclusiones mas precisas.

Saludos
Las cosas son que se producen filtraciones de aguas sucias provenientes de la finca colindante, que aparecen en puntos puntuales en la parte alta del muro.
 

calderin

Platino
Con este ejemplo es como si al vecino de arriba se le inunda el baño y me cae agua. La responsabilidad es del vecino de arriba; no se puede ir contra contructor por no estar impermeabilizado el baño.
Si ves paralelismo entre ambos ejemplos, pues vale.

Ver solo una parte del problema es reducir el campo de visión.

Las cosas son que se producen filtraciones de aguas sucias provenientes de la finca colindante, que aparecen en puntos puntuales en la parte alta del muro.
¿Justo cerca del encuentro forjado muro?

Saludos
 
En unos puntos si; en otros un poco mas abajo, pero cerca de ellos.
 

calderin

Platino
Es bastante seguro que el agua se esté filtrando por la junta hormigonado forjado-muro.

Saludos
 
Seguro que si.

Pero la cuestión es:

¿Debería el arquitecto y constructor haber impermeabilizado ese muro?
 

calderin

Platino
¿Debería el arquitecto y constructor haber impermeabilizado ese muro?
Si tal y como dices no existen vínculos entre el proyecto y determinadas normativas de voluntario cumplimiento, está claro que la única opción a valorar es la de si el referido muro se ejecutó conforme a las buenas practicas constructivas locales, y esto no es otra cosa que averiguar si en la localidad donde se ha ejecutado el edificio lo habitual era impermeabilizar el muro o justo lo contrario.

Saludos
 
efectivamente la practica habitual no es impermeabilizar muros, y menos los situados a una cara. A no ser que tengan aguas de lluvia detrás.

Por lo que casi seguro, quitemos al constructor y tecnicos de esta demanda, y la centremos en los vecinos lindantes.
 

Greg58

Oro
Veo que Calederin ya esta de acuerdo con el hecho de que esa patologia de entrada de aguas fecales por muro de sotano, era reclamable al predio vecino.
Hace unos años tuve un caso identico, es decir entrada de aguas fecales por un muro de hormigon ejecutado contra un edificio preexistente que carecia de sotano, y que en concreto es el garaje donde meto el coche, (la vivienda la tengo en un edificio proximo), y desde un principio a quien se reclamó fue al propietario del edificio colindante, y al final tuvo que reparar la fuga y el problema de entrada de aguas fecales (nada agradable por cierto desapareció). Por cierto el arquitecto de ese edificio donde meto el coche era yo mismo.
Cuando construimos un edificio, estamos obligados a cumplir con la normativa vigente, ir mas alla de ese cumplimiento esta muy bien y por supuesto es mejor que no hacerlo, (por ejemplo haber impermeabilizado ese muro, sobredimensionar una estructura para hacerla mas segura, aislar por encima de los estandares establecidos, etc), pero en algun momento tienes que poner un limite y ese limite normalmente es ecónomico.
 

calderin

Platino
...Cuando construimos un edificio, estamos obligados a cumplir con la normativa vigente, ir mas alla de ese cumplimiento esta muy bien y por supuesto es mejor que no hacerlo, (por ejemplo haber impermeabilizado ese muro, sobredimensionar una estructura para hacerla mas segura, aislar por encima de los estandares establecidos, etc), pero en algun momento tienes que poner un limite y ese limite normalmente es ecónomico.
Yo discrepo, para mi el limite está en hacer las cosas lo mejor posible y en ello incluyo las buenas prácticas constructivas.

Siempre busco que mi cliente no tenga problemas en el futuro, así que para mi el que determinados puntos de la construcción se ejecuten de forma correcta es algo irrenunciable.

La estructura y la envolvente exterior (fachada, cubierta, y muros y suelos en contacto con el terreno) deben de construirse con criterios de durabilidad y para ello me esfuerzo en evitar futuras patologías.

Que no entre agua, ni ruido, que no se formen fisuras, que los recintos interiores tengan un confort térmico lo mas optimo posible, etc… son mis obsesiones. Si después el propietario no tienen para comprar un buen aparato sanitario, pues que ponga un Roca Victoria, ya vendrán tiempos mejores.

Si m¡ proyecto no se publica en la revista de arquitectura local (esa por la que todos se parten el culo por aparecer, pero siempre aparecen los mismos), no pasa nada, mi compromiso es con mi cliente, no con mi ego.

Afortunadamente las cosas van mas allá de la normativa, el cumplir o no cumplir es lo fácil, el compromiso de construir convenientemente es lo difícil.

Saludos
 

kruel

Novel
Hola, reabro este tema!!!...estoy en una situación parecida, realizando un informe para el propietario de una vivienda unifamiliar exenta, con filtraciones de agua en el semisotano, donde en proyecto no se proyecta ningún tipo de imperbeabilizacion de muro ( ni se menciona), y ahora tiene graves filtraciones. el proyecto tiene licencia de noviembre de 2006, 6 meses después de aprobarse la CTE, con lo que según creo le influye tan solo la NBE-QB90, por lo q no existía obligación de impermeabilizar. en mi opinion, segun las buenas practicas constructivas, aunque el nivel freatico no influya, siempre se debería impermeabilizar este tipo de muros. ahora el problema es si legalmente se le puede reclamar al constructor-proyectista.......vamos a verlo.
 
Afortunadamente las cosas van mas allá de la normativa, el cumplir o no cumplir es lo fácil, el compromiso de construir convenientemente es lo difícil.
Explícame pues como impermeabilizas ese muro a una cara...? :

Juntas expansivas arriba y abajo en el muro?
Manta de bentonita en toda la superficie exterior?
Impermeabilizo por el interior?
Cámara bufa?
Dejo preparadas boquillas para inyecciones?
Hormigón hidrófugo?

Y todo eso quien lo paga...?

Ir más allá de la normativa está bien, pero ser infalible sale muy caro, y normalmente es un lujo que nadie se puede permitir... :cool:
 

calderin

Platino
arckko, tan sencillo como construir bien, que no necesariamente significa encarecer desmesuradamente una obra.

Plantéate que es mejor, desde el pinto de vista de la durabilidad, la calidad y la economía, construir a limite normativo, siendo consciente que cualquier mínimo error durante la ejecución puede acarrear futuras patologías (y costosas reparaciones) o ir un poco mas allá de ese límite y garantizar óptimos resultados.

Explícame pues como impermeabilizas ese muro a una cara...?
Siempre hay que atender a la particularidad de cada circunstancia. Por lo general hay que prestar especial atención a los puntos singulares, que en los sistemas de contención son:

a) Juntas de hormigonado en los alzados del muro
b) Junta de encuentro cimentación alzado de muro
c) Junta de encuentro forjado alzado de muro

Después pueden existir otro tipo de circunstancias que requieren atender otro tipo de soluciones constructivas:

a) Tipo de cemento a emplear según agresividad del agua procedente del terreno
b) Emplear hormigón hidrófugo
c) ……

Espero que no seas de esos que cuando compran un electrodoméstico adquieren uno de eficiencia energética D porque inicialmente son mas baratos, sin valorar lo que pueden ahorrar en recibos eléctricos a lo largo de la vida útil del aparato.:cool:

Saludos
 
arckko, tan sencillo como construir bien, que no necesariamente significa encarecer desmesuradamente una obra.

Plantéate que es mejor, desde el pinto de vista de la durabilidad, la calidad y la economía, construir a limite normativo, siendo consciente que cualquier mínimo error durante la ejecución puede acarrear futuras patologías (y costosas reparaciones) o ir un poco mas allá de ese límite y garantizar óptimos resultados.

Siempre hay que atender a la particularidad de cada circunstancia. Por lo general hay que prestar especial atención a los puntos singulares, que en los sistemas de contención son:

a) Juntas de hormigonado en los alzados del muro
b) Junta de encuentro cimentación alzado de muro
c) Junta de encuentro forjado alzado de muro

Después pueden existir otro tipo de circunstancias que requieren atender otro tipo de soluciones constructivas:

a) Tipo de cemento a emplear según agresividad del agua procedente del terreno
b) Emplear hormigón hidrófugo
c) ……

Espero que no seas de esos que cuando compran un electrodoméstico adquieren uno de eficiencia energética D porque inicialmente son mas baratos, sin valorar lo que pueden ahorrar en recibos eléctricos a lo largo de la vida útil del aparato.:cool:

Saludos
No, y no me compares...

El problema es que muchas veces la norma está redactada por gente que no toca obra en su vida. Que se pongan a hacer un muro a una cara y que vean lo sencillo, rápido y barato que resulta todo...
 
efectivamente la practica habitual no es impermeabilizar muros, y menos los situados a una cara. A no ser que tengan aguas de lluvia detrás.

Por lo que casi seguro, quitemos al constructor y tecnicos de esta demanda, y la centremos en los vecinos lindantes.
La demanda se centró en los vecinos lindantes, que ya han reparado su instalación de saneamiento; que curiosamente me encargaron.
 
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