Informe pericial: duda

luisss

Novel



Buenas tardes a todos.
La cosa es que me han encargado un informe pericial de una obra de ampliación
una vivienda en la que han aparecido humedades. Se trataba de añadir un volumen adicional para albergar un baño en
el lugar donde habia una una zona de terraza ( con solera y pavimento ) cubierta por
una pérgola de hormigon formada por la prolongación del zuncho del forjado y viguetas metálicas. La terraza pergolada entre los dos volúmenes de la casa coincide exactamente en dimensión con el nuevo baño que se albergará en su puesto.
El proyecto propone demoler la pérgola y la solera y levantar el nuevo volumen en su lugar. El método constructivo sería cimentación de zapata corrida, forjado sanitario ( forjado apoyado en muretes de ladrillo albergando una cámara de aire debajo de 20+5 unidireccional de viguetas y bovedillas de hormigón), cerramiento de muro de carga de 1 pie y forjado de 20+5 unidireccional de viguetas y bovedillas de hormigón.

El caso es que al hacer un par de catas he visto que lo que han hecho es pasar de tirar nada y aprovechar lo que había.
-El suelo de la párgola para apoyar bovedillas de hormigón y alcanzar la cota deseada y hacer el forjado de suelo con rasillones cerámicos de 1 metro por 50cm por 4cm (no estoy seguro de la dimensión), y echar mortero encima y pavimentar, no ralizando el forjado sanitario como indicaba proyecto.
-La estructura de la pérgola existente para apoyar el forjado de techo, también de tralero de rasillón cerámico, no haciendo el forjado de 20+5 ni apoyando sobre muro de carga.

Yo quiero proponer por tanto demoler el baño entero y ejecutarlo según proyecto.
En la parte del forjado de suelo me parece que se puede justificar muy bien porque no han efectuado la cámara de aire, por lo que se producen humedades.
El forjado de techo lo justificaría diciando que no se ajusta a la estructura de proyecto.
Pero me gustaría saber si alguine me podría aclarar lo siguiente:
Sobre el techo del baño va una cubierta transitable, y en la memoria dice que debe resistir 670 kg/m2. Puedo decir que este forjado de rasillón sobre la pérgola no tiene esa capacidad resistente y así alegar su demolición y reconstrucción acorde a proyecto???

A ver si alguien que haya hecho informes e ido a juicio me puede decir como lo ve.
Yo como ya he dicho, propongo demoler el baño entero, la antigua la solera, el pavimento, la cimentación de la solera y ejecutarlo según decía el proyecto. Con la cimentaión de zapata corrida, forjado sanitario, muro de carga y dorjado de 20+5.
(además al no picar la antigua solera no se ha podido realizar la arqueta a pie de bajante ascienden humedades por capilaridad en los muros...).
También la cubierta transitable sobre el baño la han ejecutado mal, no haciendo el solape de 15 cm (por lo que entra agua al techo) y ejecutando mal las capas colocando priemero la lamina impermeable de betun y luego el soporte base sin junta de dilatación perimetral y sin poner también el aislante térmico. Por lo que propongo levantar las cubiertas y volver a hacerlas según proyecto y normativa NBE-QB-90.

A ver que os parece y sobre todo lo de reaprovechar la pérgola para apoyar de techo de rasillón en vez de hacer el de 20+5, es lo que me gustaría asegurarme de que se puede solicitar que se tire alegando que incumple normativa, ya sea por resistencia o por cualquier cosa. No sea que se pueda hacer así y hayan decidido modificarlo en obra.

Muchísimas gracias. Espero que alguien que tenga experiencia en estos temas me pueda dar su opinión. Como lo ve para el juicio.....
Yo he calculado que la obra de reahacer el baño y 40 m2 de terrazas invertidas transitables mal ejecutadas se valoraría en 22.500 euros y eso es lo que vamos a reclamar....
Muchas gracias otra vez.
Saludos.
 

bicilindro

Titanio
Me extraña que digas que vas a "solicitar" la demolición.
A quién, al alcalde?
Respecto a la capacidad portante de la pérgola y su forjadillo, puedes alegar lo que quieras, pero también puedes peritar la estructura, a ver lo que sale. A lo mejor está a punto de colapsar y a lo mejor no.
Si hay Proyecto y hay Licencia, y hay Dirección, y hay Fin de Obras tu cliente puede que tenga algo que reclamar al constructor, al arquitecto, y al aparejador, o puede que no.
Si tiene algo que reclamar, será dinero, porque si vais a juicio está claro (?) que no te lo van a rehacer, a menos que ejecute la obra el cliente y reclame los 22.500 euros de facturas.
Me extraña también, que al constructor, al arquitecto y al aparejador Y AL CLIENTE se les pasara por alto el detallito de no poner viguetas en el forjado.
 
Si existe un proyecto;
-¿Donde estaba el director de obra cuando se ejecutó?
-¿Quien dió autorización a que se construyese de ese modo?
-¿Sobre que va la demanda? ¿sobre humedades o sobre capacidades estructurales?
-¿A quien se va a demandar y por qué motivo?
-Quien realizó la obra; ¿conocía el proyecto y de su existencia? ¿ hizo su propuesta económica y alguien se la aceptó? ¿En dicha propuesta se especificaba lo que se iba a realizar o se ajustaba a proyecto?
-¿Se realizó lo ofertado en el presupuesto del contratista?
-¿La solución dada por el contratista esta de acuerdo a normativa? ¿Quien aceptó dicha solución?



¿POR DONDE APARECEN LAS HUMEDADES Y POR QUE MOTIVO?


Porque a ver si aprovechando que el pisuerga pasa por Valladolid demandamos lo que no tenemos que demandar; y a quien no tenemos que demandar. Y luego nos toca pagar las costas del juicio que suponen mas que el arreglo en cuestión.
 
bicilindrico ha dicho:
Me extraña también, que al constructor, al arquitecto y al aparejador Y AL CLIENTE se les pasara por alto el detallito de no poner viguetas en el forjado.

ja, ja, ja la vida esta llena de pequeños detalles, sin lugar a dudas, detalles sin importancia. :p

Ahora el ritual de las preguntas :cool:

luisss ha dicho:
La cosa es que me han encargado un informe pericial de una obra de ampliación

¿Quien te ha encargado el informe pericial? :eek: :eek:

El juzgado a propuesta de una de las partes o de su señoría.
Es un informe solicitado por el propietario para presentar la demanda.

Luisss ha dicho:
Puedo decir que este forjado de rasillón sobre la pérgola no tiene esa capacidad resistente y así alegar su demolición y reconstrucción acorde a proyecto???

Evidentemente como perito puedes decirlo, eso si, puede que en la vista te pidan no que lo digas, sino que justifiques tal afirmación (si no lo hace el abogado de una de las partes es que esta loco) y ten cuidado a ver si te sacan los colores y con el video grabando.

Por tanto lo que digas en la pericial es recomendable que este demostrado, contrastado y justificado en la pericial, porque tu pregunta me hace suponer que ahora mismo no estas en condiciones de demostrarlo (si es que procede).

Evidentemente como perito decir que se tienen dudas acerca de que dicho forjado efectuado sea resistente, deja mucho que desear.

Un saludo
 
juer carsanor, creo que serás mas fácil que me conteste a mí .... pero luego una vez que sepamos mi respuesta :p :p entonces es más facil decidir las que nos interesan de las tuyas ;) ;)
 

luisss

Novel
respuesta

¿Donde estaba el director de obra cuando se ejecutó?
La dirección facultativa, arquitecto y aparejador, no se donde estarían cuando se ejecutó. Se supone que estarían en la obra o por lo menos era su obligación.
-¿Quien dió autorización a que se construyese de ese modo?
No se quien autorizó. Lo tiene que autorizar el arquitecto. Firmó el certificado final de obra, luego está conforme con la obra. Por lo tanto pienso que o lo autorizó él o no pisaría la obra y no se enteraría de que lo habían hecho así.
-¿Sobre que va la demanda? ¿sobre humedades o sobre capacidades estructurales?
Mi peritación comienza en el análisis de las humedades del techo y del suelo.
El informe consiste en la descripción de unos daños, el análisis de las causas, propuesta de reparación y valoración estimativa de la misma.Algunos incumplimientos del proyecto son causa directa de daños : la cubierta invertida mal ejecutada que provoca las humedades del techo y el contacto del suelo del baño con el terreno que provoca humedades por capilaridad (no se ha ejecutado el forjado sanitario como indica el proyecto).
Luego aparecen otros que no son causa de daños directos, pero que han salido a relucir después de las catas. Como que no demolió la pergola de hormigón y viguetas metálicas y tampoco se hizo la nueva cimentación del baño ya que no se demolió la solera existente....
La demanda sería entonces por un incumplimiento contractual por parte de constructor, aparejador y arquitecto. Por no ajustarse al proyecto y no justificar estos cambios o reflejarlos en planos y libro de ordenes , que dudo que lo hayan hecho, aunque no tengo acceso a éste ( esto al aparejador y arquitecto ), y al constructor por reflejar en el contrato de obras partidas no ejecutadas como la demolición de la solera, la nueva cimentación, arqueta a pie de bajante que no han hecho, no hacer forjados de 20+5 etc...... y por no ajustarse al proyecto.
Lo que que me gustaría asegurarme que estos cambios aunque se hubiesen autorizado, no son legales.
- Ejecutar la cubierta de manera distintinta a proyecto y no realizar el solape de 15cm lo que produde humedades, pienso que es ilegal que esté así pues incumple la normativa NBEQB90.
- Ejecutar el forjado de suelo como lo han hecho también pienso que no es legal, porque no es solución técnica adecuada ya que ascienden humedades del terreno. Además no demoler la solera también les hace ejecutar mal el saneamiento al no realizar la arqueta a pie de bajante.
- Lo que tengo menos claro es lo del cambio de hacer el forjado de techo aprovechando la pérgola. Eso es lo que me gustaría que alguien me dijese con certeza que no es legal haber efectuado ese cambio. Bien por que no se ajusta al proyecto de estructura visado o bien porque no tiene la capacidad resistente que se le exige ( supongo que alguien que calcule estructuras podría decirlo).
Como conclusión a tu pregunta creo que habrá una demandas:
- una para los tres por lo arriba indicado, solicitando el importe de 22.500 euros para la reconstrucción conforme al proyecto.
-Además probablemente haya otra solo para el contructor por cobrar metros cuadrados de más en comparación con la obra realmente ejecutada.

-¿A quien se va a demandar y por qué motivo?
Contestado arriba
Quien realizó la obra; ¿conocía el proyecto y de su existencia? ¿ hizo su propuesta económica y alguien se la aceptó? ¿En dicha propuesta se especificaba lo que se iba a realizar o se ajustaba a proyecto?
La obra la realiza una constructora. Conocen el proyecto y en el contrato aparece reflejado que cobran la cimentación, los forjados de 20+5, arqueta a pie de bajante, la demolición de la solera y el paviemento de la antigua terraza, la cubierta invertida como está en proyecto etc........
-¿Se realizó lo ofertado en el presupuesto del contratista?
Como ya he comentado la pregunta anterior, muchas cosas no.
- ¿La solución dada por el contratista esta de acuerdo a normativa? ¿Quien aceptó dicha solución?
Como he contestado antes, pienso que la solución de cubierta y la unión al terreno del volumen creo que no no están en normativa.
No tengo tan claro que lo de reaprovechar la pergola para forjar con rasillón se pueda hacer si se documenta correctamente. Pienso que no se ajusta por temas de resistencia para cubierta transitable y por no reflejar lo que hay en los planos del proyecto.
La solución como ya comenté la acepta la dirección facultativa al firmar el certificado final.
¿POR DONDE APARECEN LAS HUMEDADES Y POR QUE MOTIVO?
Como ya he comentado antes hay dos tipos.
- en el techo del baño, por la mala ejacución de la unión del impermeabilizante con el peto, que se corta a ras, en vez de subir 15 cm como dice la normativa NBE_QB_90.
- Las del suelo del baño, que ascienden por capilaridad por los muros y por debajo del plano del suelo por no haberse ejecutado la solución de proyecto de forjado sanitario, que aisla el suelo y los muros del terreno y evita que asciendan las humedades.



Muchas gracias por responder al mensaje.... si en función de lo que te contesto te suscita alguna opinión o pregunta más que me pueda ayudar, estaré encantado de respondertela, pues creo que va muy encaminado todo lo que me has dicho.
Un saludo.
 

Legu...

Diamante
Pero que no dé muchos datos sobre la localización de las obras.
Luisss ya ha puesto hasta el importe que piensan demandar y este foro lo lee mucha gente; quizás también lo lean los técnicos que algún día defenderán a los demandados, arquitecto, aparejador, etc.
 

bicilindro

Titanio
Pues necesitas el proyecto. Sin duda.
Vamos por partes.
---
Fecha de la obra: si es antes de la LOE, diez años ( o quince ).
Si es después, 10+2 para la estructura, 3+2 para la habitabilidad y 1+2 para los acabados.
Si es con el CTE ( que creo que no ) pues lo mismo pero prestacional y con más papeles.
---
Estructura: necesitas peritar lo que hay si vas a reclamar por mala ejecución. No es ilegal hacer un tejadillo sobre una pérgola, ni un suelo sobre supermahón, si está bien hecho y cumple con el cálculo( y el cálculo está bien).
---
Humedades por capilaridad: si el Proyecto o la memoria o el presupuesto o el libro de ordenes dice que debe haber barrera el el cerramiento y no la hay: pues aparejador y constructor.
Si el proyecto no lo dice, y hay humedades, pues Arquitecto y aparejata.
---
Humedades por filtración: si era de aplicación la QB-90 y puedes demostrar los de los 15 cms, pues defecto de ejecución o vicio oculto.
---

Pero yo veo tres asuntos:

1-Humedades, como es habitual, daño causado al continente y al contenido con la corrección por el uso de las cosas y coste de la investigación y reparación. Hasta ahí una reclamación de aseguradora corriente y moliente.

2-Defectos de la construcción, vicios ocultos, defecto de proyecto o de ejecución. Coste de la reparación, restitución, rehabilitación y reclamación a quién corresponda.
Si hay que tirar, se tira.

3- Estafa. Si al cliente le han cobrado por un forjado, a precio de forjado, y no hay tal forjado, pues blanco y en botella. Y si la DF estaba en el ajo, y se han ido de p_tas con el dinero de la obra, pues lo mismo.

Pero me extraña tanto que el cliente no supiera nada...
 

luisss

Novel
Pues necesitas el proyecto. Sin duda.
Vamos por partes.
---El proyectobásico y de ejecución como ya he comentado lo tengo.De ahí saco todos los datos. Lo que no tengo es el libro de ordenes, porque me tiene que autorizar el arquitecto para poder consultarlo, por si hubo modificaciones durante la obra.
He solicitado ver el expediente en el ayuntamiento y estoy a la espera. Estoy casi seguro de que no va a haber planos de obra ejecutada, ya que al parecer al hacer una obra de ampliación, parece ser que no tienen que hacer libro del edificio, por lo que no adjuantan los planos de obra modicada. Pero bueno hasta que no lo vea no lo puedo asegurar....Si pienso que aunque hubiese esos planos, como ya he comentado antes, ya hay cosas que pienso que estan mal.
Fecha de la obra: si es antes de la LOE, diez años ( o quince ).
Si es después, 10+2 para la estructura, 3+2 para la habitabilidad y 1+2 para los acabados.
Si es con el CTE ( que creo que no ) pues lo mismo pero prestacional y con más papeles.
---La obra es del 2003, posterior a la LOE. Luego la reclamación de los daños serían de tres años los que afectan a habitabilidad y 10 los que afectan a la estabilidad del edificio.
Pero yo lo estoy enfocando como un incumplimiento contractual, ya que considero que han incumplido el proyecto y el contrato de obras, que son los dos contratos entre el promotor y los distintos agentes. Y estaría dentro del plazo decenal (ampliable a 15 años mas, si los daños apareciesen en el ultimo día en que fuese a expirar dicho plazo, luego te cubre 25 años cuando es contractual).
La reclamación de las humedades por ejemplo, estarían fuera de plazo, si se hubiese ejecutado correctamente la cubierta pero hubiese filtraciones. Pero al no ajustarse al proyecto ni a la normativa, es responsabilidad contractual, por lo que sí está en plazo.
Estructura: necesitas peritar lo que hay si vas a reclamar por mala ejecución. No es ilegal hacer un tejadillo sobre una pérgola, ni un suelo sobre supermahón, si está bien hecho y cumple con el cálculo( y el cálculo está bien).
--Eso intento hacer. Decir lo que hay y lo que tenía que haber habido si se hubiese ejecutado el proyecto visado. Y además, justificar que lo que se ha hecho no es legal, esté o no reflejado en libro de ordenes o en los planos de obra ejecutada ( que no creo que esté). Para solicitar el cliente solicite el importe de la demolición y reconstrucción conforme se tenía q haber hecho.
El calculo que acompaña al proyecto, obviamente es el que acompaña al proyecto visado que no es la solución que se ha realizado.


Humedades por capilaridad: si el Proyecto o la memoria o el presupuesto o el libro de ordenes dice que debe haber barrera el el cerramiento y no la hay: pues aparejador y constructor.
Si el proyecto no lo dice, y hay humedades, pues Arquitecto y aparejata.
El proyecto dice que se construya un forjado sanitario sobre zapata corrida(lo que evita que asciendan las humeades). Ellos echan cuatro bovedillas sobre el suelo existente para alcanzar la altura y con rasillones crean el plano del suelo, echando una capa de mortero encima. Esta solución no creo
---
Humedades por filtración: si era de aplicación la QB-90 y puedes demostrar los de los 15 cms, pues defecto de ejecución o vicio oculto.
---

Pero yo veo tres asuntos:

1-Humedades, como es habitual, daño causado al continente y al contenido con la corrección por el uso de las cosas y coste de la investigación y reparación. Hasta ahí una reclamación de aseguradora corriente y moliente.

2-Defectos de la construcción, vicios ocultos, defecto de proyecto o de ejecución. Coste de la reparación, restitución, rehabilitación y reclamación a quién corresponda.
Si hay que tirar, se tira.

3- Estafa. Si al cliente le han cobrado por un forjado, a precio de forjado, y no hay tal forjado, pues blanco y en botella. Y si la DF estaba en el ajo, y se han ido de p_tas con el dinero de la obra, pues lo mismo.
En general todo acaba yendo a lo mismo. No se ha ejecutado el proyecto si no otro distinto.
Estoy buscando justificaciones para afirmar que lo que se ha hecho, no es correcto.
Se autorizasen o no esos cambios.
Yo veo culpable a los tres. A unos por no vigilar y a los otros por construir lo que les de la gana.
Y se ha autorizado. A unos por hacer cambios ilegales y a otros por cobrar cosas distintas de las que se han realizado.
Pienso que es la opción primera: que no han piasado la obra y el constructor a hecho lo que le ha dado la gana...


Pero me extraña tanto que el cliente no supiera nada...
Obviamente creo que no vas a pagar por algo que no están haciendo. Pero indiferentemente de esto, si tu haces un proyecto y lo diriges, y ejecutas un proyecto conforme a un contrato de obras, creo que tienes la obligación de ceñirte a proyecto y contrato de obras, este el cliente o no al corriente..... que como te repito, me parece que no está al corriente y lo entiendo, ya que no es ni aparejador, ni constructor, ni arquitecto, por lo que no tiene ninguna obligación de saber interpretar un proyecto y de ver si lo que se está haciendo se ajusta o no a este.
Eso es obligación de los técnicos que proyectan y dirigen, y del constructor que ejecuta, con el proyecto de la licencia como base.
Igualmente sería otro juicio distinto, ya que los tres antes mencionados seguirían cometiendo un delito.
 
Vamos a ver luisss tu no juzgues, eres el perito no el juez, di lo que hay lo que incumple, etc... pero no te metas en cosas como

Pero indiferentemente de esto, si tu haces un proyecto y lo diriges, y ejecutas un proyecto conforme a un contrato de obras, creo que tienes la obligación de ceñirte a proyecto y contrato de obras, ...

Si el que contrata, el cliente, ante los presupuestos elevados, hace movimientos de no me quiero gastar mas que esto puede que no sea tán fácil decir

este el cliente o no al corriente..

Puede que el cliente fuera un "artista" que los hay.

Error común en los arquitectos y aparejadores, comerse el marrón de que el cliente no puede pagar la solución correcta y luego comerse también la demanda, por eso una buena renuncia a tiempo es a veces lo mejor.

Por supuesto no digo que sea el caso, pero no te creas nunca todo lo que te dice "el pobre" de tu cliente.
 
luisss, me gustaría ver tus obras.

Por otro lado, si hay incumplimiento contractual, deberías dejar eso en manos de abogados y jueces.
Metete en lo tuyo como perito forense técnico.


Y no te olvides de que tienes que decir tanto lo que pueda favorecer, como lo que pueda perjudicar a tu cliente.


Tambien me gustaría ver la cara del juez que según las fotografías ve unas manchas de humedad y el "perito" dice que la solución es tirarlo todo.
 

luisss

Novel
respuesta

Lo priemero, me gustaría daros las gracias a todos por el tiempo que me estais dedicando.
 

luisss

Novel
respuesta a casanor

Te vuelvo a dar las gracias personalmente por tu atención casanor.

luisss, me gustaría ver tus obras.

Por otro lado, si hay incumplimiento contractual, deberías dejar eso en manos de abogados y jueces.
Metete en lo tuyo como perito forense técnico.
A esto te voy a responder reproduciendo tus priopias palabras en el primer mensaje que enviaste:
"Porque a ver si aprovechando que el pisuerga pasa por Valladolid demandamos lo que no tenemos que demandar; y a quien no tenemos que demandar. Y luego nos toca pagar las costas del juicio que suponen mas que el arreglo en cuestión"
Por eso lo comento, para ver vuestra opinión, porque no quiero que mi cliente demande algo que está prescrito.


Y no te olvides de que tienes que decir tanto lo que pueda favorecer, como lo que pueda perjudicar a tu cliente.
Estoy totalmente deacuerdo contigo.

Tambien me gustaría ver la cara del juez que según las fotografías ve unas manchas de humedad y el "perito" dice que la solución es tirarlo todo.
Después de escuchar vuestros consejos, y en este caso el de bicilindro, habría que testar la estructura de lapergola y la cimenación existente para poder afirmar que hay que tirarlo todo.
Lo que si tengo claro es que no se han seguido los planos de proyecto basico y de ejecución que detallan la estructura, con una cimentación que no se ha hecho, un muro de carga que tampoco , y dos forjados de 20+5 que tampoco se han hecho, ( y que todo se ha cobrado). Y eso es lo que puedo decir de momento. Asegurar que la estructura esté en peligro de colapso, no. Habría que testarla.
Pero no solo hay unas manchas de humedad....
 

luisss

Novel
Nadie esta diciendo de hacer una prueba de carga. Estaba siguiendo tu propio consejo de peritar la estructura para ver si lo que se ha hecho ( QUE NO COINCIDE CON EL PROYECTO), es correcto.
 

aladna

Esmeralda
El informe consiste en la descripción de unos daños, el análisis de las causas, propuesta de reparación y valoración estimativa de la misma.
para juzgar esta el juez, no lo digo con mala fe COBRA BASTANTE MAS QUE NOSOTROS POR ELLO no es preciso que le ayudemos en este aspecto, un informe pericial donde la parte oponente encuentre signos de juicio (que no de analisis u OPINIÓN TÉCNICA) tiene muchas papeletas de terminar convirtiendose en una espiral de preguntas por parte del abogado de enfrente hacia ti.

El Señor Juez va a flipar cuando vea el informe y por unas goteras hacen una prueba de carga
lo que has de dejar claro es que a raíz del problema de las humedades se han detectado todos los "problemas"

Yo incluso te diría, analizar si la estructura es segura o no, si la construcción existente es real o no, no es motivo de tu peritaje; tu peritaje se reduce al problema de humedades no? pues ciñete a esto.
Como técnico coherente y responsable, describes todo el pastel que descubriste y planteas las dudas respecto seguridades, correspondiencias proyecto-obra,,,

La valoración de los trabajos los reduciría a las humedades, si quieren que les perites la estructura, si ha de reconstruirse según proyecto o no, eso se otro cantar. Te digo esto pues, empiezas haciendo (y tus honorarios se ajustan a ello) un pequeñito informe, y terminas planteandote pruebas de carga, presupuestar una reconstrucción completa...
Que te hagan el encargo nuevo y lo realizas.

UN SALUDO.
 
Arriba