Informe sobre estado de edificación: edificación acabada

Nano

Diamante
Hola a todos.
No sabía bien donde poner esta consulta, así que voy a probar aquí.
Antecedentes: Un almacén agrícola construido hace 12 años sin licencia (Galicia), de unos 120 m2, estructura de muro de bloque de hormigón, tipo "split", con acabado incorporado, correas prefabricadas y cubierta de chapa ondulada. Unos 5 metros de alto a alero y 6 a cumbrera. Esto lleva desde casi el inicio con un proceso conflictivo entre el propietario del galpón y el vecino, abogados y concello mediante, que no viene al caso para la consulta que querría plantear.
El caso: Es que tengo que hacer un informe, donde dejo de lado todas estas circunstancias, que van por otra vía, y tengo que decir si, según mi leal saber y entender, esa edificación está o no acabada.
Después de mirar documentación y normativa, yo creo que aunque sea un almacén agrícola, un galpón, tiene un volumen que no creo que entre en la excepción del art. 2 de la LOE, como "escasa entidad"... Aunque realmente no deja de ser una solución técnicamente sencilla, sin carácter residencial o público y tiene una sola planta...
Lo mismo con el CTE, que además añade que "no afecte a la seguridad de las personas", y aquí se guarda maquinaria agrícola, aperos, y se almacena aquello que estime conveniente el propietario. Hay movimiento de personas en el interior.
Yo tiraría por llamarle a esto "edificación".
Cuenta, como dije, con fachadas de bloque que lleva acabado incorporado y tiene su cubierta. No tiene portalón. No tiene instalaciones. No tiene solado, es el propio terreno.
Yo creo que una edificación está acabada cuando sirve al uso para el que ha sido destinada. Para guardar un tractor o herramientas no le hace falta puerta, instalaciones o suelo, cumple perfectamente su función...
Pero también, leyendo el art. 3 de la LOE, apartado c.1, aunque se trate de un apartado destinado a la "habitabilidad", también se cita que "éste (el edificio) no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos"... y yo no sé si ya es rayarme o ir al límite, pero la maquinaria puede soltar grasas o aceites, una cuba puede perder líquido, y eso va al terreno, infiltra, y como la edificación casi ocupa el total de su miniparcela, puede salir a vía pública...
Me hace pensar si esto requeriría un solado y algún sumidero con separadora, pero buscando proyectos de este tipo de almacenes de esta entidad y uso simple, aunque todos llevaban un solado, no aparecía sumidero alguno.
También he consultado normativa autonómica variada, y algunas sectoriales dirigidas al sector agrícola o ganadero, pero poco he sacado en claro para esta tipología tan simple.
Llegado a este punto, me gustaría preguntaros como veis el asunto, y si tenéis constancia de norma específica a aplicar a este caso.
Muchas gracias.
 

JacoboCGB

Platino
Pues en modo :coffee: opino

Es una construcción que incluso un arquitecto técnico puede proyectar o un ingeniero agrónomo. Eso la saca un poco de la interpretación de edificación en tanto para uso humano principal. Evidentemente, un humano puede entrar en un sitio sin que este sitio sea específico para su uso. Yo la visualizo como una caseta grande para perros. Y con esta interpretación te evitas muchos males.

Dado que se trata de un almacén de inertes o inespecíficos (porque no se ha previsto almacenar nada que requiera drenajes o tratamientos separados) se podría considerar terminado. Pero solo en esa definición. No requiere aislamientos y no los tiene. No requiere instalaciones y no las posee. No necesita ventanas o iluminación específica y no se le ha dotado. Pues está terminado. Es un techado con paredes que solo puede servir para el uso que defines: almacén agrario.

Que se utilice erróneamente o con poca observancia de precauciones es otro asunto que puede terminar en cualquier momento. No lo consideraría.

Porque el paso siguiente del cliente es transformar ese almacén de inertes en un chalet y ahí tienes que dejar claro que tú informas de un galpón/cobertizo y no de otra cosa. Y si se quiere hablar de un chalet, no es que esté inacabado, es que está sin comenzar.

Como está hecho de bloques indaga si tiene sus columnas armadas y sus vigas macizadas necesarias, no vayas a decir que es conforme algo que es poco menos que una casa de Lego a la espera de un viento curioso. Además la cimentación será...
 
Creo que veo un poco por donde va la consulta, y estoy con un asunto similar así que también le di algunas vueltas.

Yo creo que una edificación está acabada cuando sirve al uso para el que ha sido destinada. Para guardar un tractor o herramientas no le hace falta puerta, instalaciones o suelo, cumple perfectamente su función...
No eres el único en creerlo. ¿Puede ser que alguna ley haga referencia a esas palabras concretas?

yo creo que aunque sea un almacén agrícola, un galpón, tiene un volumen que no creo que entre en la excepción del art. 2 de la LOE, como "escasa entidad"... Aunque realmente no deja de ser una solución técnicamente sencilla, sin carácter residencial o público y tiene una sola planta.

LOE:
"2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:

a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta."

Este enlace quizás aún te genere más dudas:
https://www.enginyersbcn.cat/media/upload/pdf/manualcte_28maig_editora_20_241_1.pdf

Aquí no puedo hacer más que decir mi opinión, otros con más experiencia en casos similares seguro que te aconsejan mejor. Por como lo describes para mi si entraría en esa excepción, pero el problema es que al no estar definido objetivamente queda a la interpretación de... (a quien le corresponda interpretarlo, suele ser un juez sin conocimientos en la materia).

En pérgola para aparcar un coche es de aplicación, y si son dos coches? Pues personalmente opino que por tener 120 m2, si las “vigas” que tienen van en consonancia con el tamaño me sigue pareciendo de “escasa entidad constructiva”. Si tuviera menos de 50 m2 sería algo más fácil justificarlo.

y yo no sé si ya es rayarme o ir al límite, pero la maquinaria puede soltar grasas o aceites, una cuba puede perder líquido, y eso va al terreno, infiltra, y como la edificación casi ocupa el total de su miniparcela, puede salir a vía pública...
Igual si es rayarse en exceso. Si no existiera el galpón y dejase el tractor a la intemperie pasaría lo mismo, o mientras circula mismamente. Si el uso implicase vertidos si, pero a priori no lo hace (lavar el tractor o los aperos de vez en cuando no lo contaría).
 

paules

Diamante
Leyendo los antecedentes me dije, aquí hay tomate.

Esa circunstancia me animó a hacer ayer la observación de que la administración urbanística, en supuestos como el presente de una obra realizada sin título habilitante, es posible que entienda que está totalmente terminada a partir del momento en que esté dispuesta para servir al fin o el uso previsto, sin necesidad de ninguna actuación material posterior.

No quisiera estar en medio del lío, si se diera el supuesto de que para para autorizar el uso o utilizar el galpón, la administración considerara que no está totalmente terminado el edificio por carecer de alguna instalación necesaria para la autorización.
 

Nano

Diamante
Bueno, había escrito un mensaje, que se ha perdido, dando las gracias a @JacoboCGB y @Zamburiñas, y haciendo algún comentario, así que amplío el agradecimiento a @paules y comento de nuevo ;)

Comentaba que, al hilo de lo que aporta @JacoboCGB, que el tema es que yo también entendía (dudas mediante :D) que para meter un tractorcillo, una cuba y cuatro herramientas, el galpón cumple perfectamente su función. La envolvente está rematada, la estructura parece fiable (tampoco es mi trabajo evaluarla) después de 12 años sin que se aprecie alguna fisura que delate movimientos en el terreno o en la propia estructura, y no es el típico caso de querer evolucionar hacia una vivienda, es más el típico caso del rural de "chantarle el ghalpón" al vecino delante de los morros y ahí me las den todas...

Y, como también comenta @Zamburiñas, siempre está la duda si la entidad y la sencillez depende de que sean más o menos de 50 m2, pero estoy de acuerdo que una estructura simple y una configuración como esta, casi da lo mismo cien que cincuenta, salvo que, añado, sobrepase un límite que se estime que ya no estamos ante una edificación auxiliar y sí ante una "nave" o construcción con otros fines. Pero tampoco es este el caso.

Y claro, aquí llega el tomate, como bien apunta @paules, con el añadido de lo fácil que hubiera sido una actuación inmediata al principio de los tiempos (van 12 años...), y eso que se le está dando vueltas desde el minuto cero sin llegar a nada, y ahora se ha llegado aquí, y aquí estoy yo a vueltas con el asunto :rolleyes:

Aunque me rayaba con el tema del solado, es bien cierto que el propietario del galpón lleva 12 años utilizándolo "sin necesidad de ninguna actuación material posterior", usando la definición de @paules, ya que para el uso que pretende se le adapta perfectamente, y, como dije, además la envolvente está acabada, que no es el típico caso de dejar el bloque sin revestir, o que tuviera algún tipo de instalación "en el aire" enganchada de cualquier manera, por lo que yo creo que, salvo que en la documentación que ando buscando y revisando aparezca algo que me aporte otro punto de vista, tiraré por la vía de informar que, con la envolvente terminada y sirviendo al uso que se pretende, está terminada.

Ese otro punto de vista que me puede hacer tambalear la idea que tengo, y lo comentaba en el primer post, es que encuentre normativa específica sobre almacenes agrícolas que obliguen a solarlos, que es mi rayada particular, pero no creo que la haya, y si la hay aún no di con ella...

Gracias a todos :giggle:
 
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