Inicio de nuevo proyecto (Bassub)

#1
Buenas noches.

En primer lugar me presento, que es lo primero que hay que hacer. Somos una pareja de Sevilla, de un pueblo cercano, y que queremos iniciar nuestro periplo por el mundo de la autopromoción.

Llevo tiempo leyendo en la sombra y familiarizándome con el mundo de la construcción y su vocabulario. Ambos somos de mundos profesionales lejanos a este, y nuestro desconocimiento es elevado (vamos aprendiendo poco a poco).

Comienzo a contar el caso. Tras años viviendo de alquiler, hemos pensado dar el paso. Tenemos visto un terreno interesante y en buena zona, que actualmente es de una entidad bancaria.

Lo primero que hicimos fue contactar con un arquitecto que vino un día a ver el terreno, ya que este tiene el movimiento de tierra hecho y la losa de hormigón plantada. Se ve que se quedaron en su día sin dinero para proseguir. El arquitecto nos dijo in situ que habría que hacer pruebas de ese hormigón, que los hierros aunque estén oxidados se pueden chorrear con pistola de arena y que si todo está bien y nos podemos adaptar a ese sótano, podemos darle uso y comenzar a diseñar en base a él.

Le pasamos la información del terreno que facilita el banco y nos informó sobre metros que podemos construir, que no tiene servidumbres en el plano de ordenación, etc. Nos dio el "visto bueno".

Disponemos de dinero para pagar el terreno, y algo más para iniciar la obra, aunque nuestra idea es pedir una hipoteca y comenzar a construir en breve.

Nos surgen muchísimas dudas, y cuanto más leo, más dudas. Supongo que las resolverá el arquitecto y mi confianza en él debe ser plena.

¡Os dejo unas fotos del terreno por si podéis valorar algo desde la pantalla! Son 530 metros de terreno, y la posibilidad de construir una totalidad de 265... No necesitamos una casa tan grande.

Tiene pozo, una estructura con una puerta ya construida, no sé si de utilidad, está pegada al pozo.







¿Algún consejo para un novato? ¿Es aprovechable lo ya construido?
 
#2
más dudas. Supongo que las resolverá el arquitecto y mi confianza en él debe ser plena
Desde una pantalla poco más podemos decir que un profesional que ha visto in situ la obra y tiene toda la información. Me quedo con la frase que he remarcado, ya que es fundamental.
 
#3
Esta mañana le estaba comentando el caso a un arquitecto que pasa por mi trabajo. Me ha comentado que la licencia de obra del terreno, puede pasar mediante una remodelación del proyecto a la nueva edificación que quiero hacer, y así ahorrar costes.

He mandado a mi padre a Urbanismo (está jubilado y tiene tiempo... jeje) y al parecer eso es correcto. ¿Así de fácil? Evidentemente, papeleo de por medio.
 
#6
Te iba a preguntar si era posible utilizar el proyecto anterior y si dicho proyecto cumplía con vuestras expectativas
Debemos buscar ese proyecto, ya que el terreno ahora es de un banco. ¿Alguna idea de cómo poder acceder a él? Supongo que lo debe tener el antiguo dueño, y no sé si alguna copia está en el colegio de arquitectos o en Urbanismo.
 

lufegut

Gran maestro
#7
En el ayuntamiento hay copia. En el colegio de arquitectos hay copia.
Desde cualquiera de los dos localizas al arquitecto.
 
#9
Disponemos de dinero para pagar el terreno, y algo más para iniciar la obra, aunque nuestra idea es pedir una hipoteca y comenzar a construir en breve
"Algo más para comenzar la obra".... te aconsejo que lo hagas al revés, partiendo de los metros aproximados de la futura vivienda, plantees en un Excel todos los gastos asociados que se generarán y meditar bien el resultado. El resultado después de contabilizar todas las partidas, impuestos, comisiones, etc, y restar eso de lo que hay en la hucha.

Ese dato será la hipoteca que tendréis que pedir al banco. Y antes de mover un dedo, y meterse en proyectos, licencias, etc. conviene saber el índice de probabilidad que tenéis de conseguir esa hipoteca (contabilizando nóminas, préstamos actuales, cargas, etc.).
Con esto tendrás una idea aproximada (la casilla de imprevistos es la única que no se puede aproximar, pero cuanto más alta mejor dormiréis).
No mola construir un bonito sueño y ver que luego nuestro amigo banco lo convierte en pesadilla.

Otro punto a meditar es si lo que hay hecho hasta ahora es válido, yo miraría de encontrar el estudio geotécnico del terreno visado por el colegio de geólogos (e. g. con garantías) o hacer uno nuevo para ir sobre seguro, pero vamos, seguro que el arquitecto ya te lo ha dicho.

¡Suerte!
 
#10
Eso mismo pensábamos hacer. Mi pareja es muy meticulosa, y ya había creado una hoja de Excel.

El problema es que los gastos que podemos poner son aproximados, y nunca hemos pagado nada a plazos, ¡y mucho menos 20-30 años! Jeje.

Actualmente no tenemos préstamos ni cargas, tenemos ambos trabajo estable, creo que por ahí no hay problema (aunque nunca se puede dar nada por sentado).

Una última duda, ¿el estudio geotécnico puedo solicitarlo yo? ¿En Urbanismo? ¿Viene indicado en el antiguo proyecto?

El suelo se ve que es piedra de albero, parece duro y probablemente abrir ese agujero fue caro, eso que me ahorro.

Me rondan mil ideas por la cabeza, ¡muchas gracias por la ayuda!
 
#11
El problema es que los gastos que podemos poner son aproximados, y nunca hemos pagado nada a plazos, ¡y mucho menos 20-30 años!
Los gastos los puedes saber con antelación, mejor dicho, los HAS de saber:
- Una vez que sabes la ubicación de la parcela, comprueba la normativa municipal del ayuntamiento que corresponda el % del PEM que grava de ICIO y tasa de licencia urbanística. También puede ser que utilicen tablas, coeficientes para su cálculo según el tipo de vivienda y seguramente pagareis esa cantidad y a final de obra "haréis cuentas con el coste real y efectivo". Esto último es así en mi caso pero cada ayuntamiento define sus normativas.
- El cálculo del PEM "de oficio" también se sabe, se define aplicando coeficientes según unas tablas del colegio de arquitectos que toque (tu arquitecto te lo puede confirmar).
- Y a partir de aquí, una vez realizado el PEM, buscáis constructor que, viendo el PEM y valorando lo que hay que hacer os de un presupuesto. Este presupuesto contendrá todas las partidas necesarias para construir, más su beneficio, más los gastos generales, aquí según las calidades y antes de comenzar, intentar ser lo más realista posible ya que según las calidades y los extras que se añadan podéis ir de 1.000 €/m² a... hasta el infinito y más allá. En esta parte, es vital que el proyecto del arquitecto se ajuste lo máximo al presupuesto del constructor que finalmente os "lleve al huerto".
- Añade IVA (viene de banco, 21%) de lo que cueste la parcela y gastos notaría y Registro.
- Suma gastos de escritura de obra nueva (según C. A.), IAJD, notaría y Registro.
- Suma gastos de constitución de hipoteca, again IAJD, tasación, notaría y Registro.
- Suma geotécnico y topográfico si no valen los que hay o no existen.
- Suma honorarios de arquitecto (DF), aparejador (DO) y coordinador de seguridad (normalmente realizado por la DO, pero tiene su coste). En mi caso DF es un 10% y DO + CS es un 4%, los dos se calculan en base PEM. Pero vamos esto dependerá del arquitecto, complejidad de la obra, etc.

La suma de todo (más imprevistos) te dará una cantidad muy aproximada de lo que tendrás que pedir al banco.

Respecto al estudio geotécnico, hay empresas especializadas que los hacen, busca una por tu zona de la que tengas referencias, el arquitecto te puede aconsejar.

Menudo tocho...
 

JuanAMB

Gran experto
#12
Los gastos/el coste de la casa solo lo sabrás una vez acabada... Y depende como ni entonces lo sabrás
Los gastos los puedes saber con antelación, mejor dicho, los HAS de saber
Cuando por aquí suelo leer estas afirmaciones pienso, "cierto así ha de ser", pero por otro lado pienso/recuerdo mi caso ¡y es muy diferente!
Año 2009, en plena crisis, yo estoy pagando la hipoteca de mi vivienda habitual y tengo dinero para comprar el terreno para una segunda residencia aunque no para construirla. Compro el terreno y luego ya veremos.
No sé cuánto me puede costar hacer la casa, pues total no tengo el dinero para hacerla... pero cuando ahorro dinero para el arquitecto le encargo el proyecto avisándole de que compraré materiales a medida que ahorre e iré haciendo yo con mis manitas la mayoría de los trabajo y si tardo 10 años en acabar pues es lo que hay.
En 2010, sin prestar atención al tan nombrado por aquí PME empiezo el fregao, con dinero para hacer lo justito sin correr mucho para no acabar con los fondos.
En 2014 obtengo licencia de primera ocupación, aunque sigo trabajando de lo lindo (sobre todo en la parcela) hasta el 2016. En 2016, además, cancelo la hipoteca de mi vivienda habitual.
Ahora sé el coste real, todo anotado en un libro de cuentas (ni siquiera un Excel). Coste real tanto en euros pagados como en horas dedicadas.
NO, no soy más listo que los demás, no gano una fortuna al mes, no tengo nadie que me ayude económicamente... pero cada caso/persona/casa es diferente.
 

Palmeras

Gran experto
#14
Tenemos visto un terreno interesante y en buena zona, que actualmente es de una entidad bancaria
Nos dio el "visto bueno"
¿Algún consejo para un novato?
Es leer entidad bancaria y ponérseme los pelos como escarpias.

- Para empezar, vas a pagar IVA (21%) sobre el precio de venta. Si compras (y no siempre) a particular, pagarás ITP (sensiblemente inferior).
- Pide los recibos de IBI se los últimos 4 años. Que sí, que no te corresponde pagarlos a ti. Pero lo van a intentar.
- ¿Hay junta de compensación en esa urbanización? ¿Está recepcionada?¿Alguien ha pedido nota simple y certificado urbanístico de la misma?
- ¿Tiene acceso a luz, alcantarillado, agua...?
- ¿Hay cerramiento?
- ¿Servidumbres?

Ale, que te dejo los deberes para las Navidades.
P. D.: Llegar a saber que esas preguntas existían me costó más que encontrar las respuestas.
P. D. 2: Yo compré.
😎
 
#15
El 21% de IVA lo contemplo, 50.000 más ese 21%.

El arquitecto me dijo que no tenía servidumbres en el plano de observación.

Acceso a luz y alcantarillado tiene.

El tema de Urbanismo lo veré mañana, no pesan cargas sobre el terreno, con lo del IBI me pillas, ¡habrá que asegurarse de todo!

¡Gracias por los aportes!
 
#17
Cuando por aquí suelo leer estas afirmaciones pienso, "cierto así ha de ser"
A ver, puntualizo puesto que estoy en los principios. Los gastos que has de saber son los que he puesto. El ICIO es fijo, notaría, Registro, IAJD, PEM según tablas, luego vendrán los variables, el variable gordo que es el constructor, y es ahí donde se verá si el PEM que ha realizado el arquitecto se ajusta lo máximo posible a la realidad del mercado exterior.

En mi caso, te lo diré cuando acabe, y aunque (también dicho) habrá imprevistos espero y deseo que cuadre lo máximo posible.

Comparto, no obstante, que cada uno es un mundo.
 
#18
Difícilmente te deberían dar información desde el ayuntamiento, ya que, la ley de protección de datos no permite dártela, más allá de lo que es público, te pueden decir si tiene licencia, información urbanística, etc. Para mí, querer estudiar la posibilidad de compra, no demuestra interés legítimo, es una información que debería suministrarte el banco o en su defecto, como propietarios darte autorización para obtener dicha información.
 

Palmeras

Gran experto
#19
El arquitecto me dijo que no tenía servidumbres en el plano de observación
Servidumbres hay de dos tipos:
Visibles. Ejemplo: un poste de la luz.
No visibles, pactadas...: como te dice @Pauralota, ha de estar registrada.

no pesan cargas sobre el terreno
¿Seguro?
Porque tiene una pinta de "no suelto más pasta y te dejo empantanado" por parte del banco, que tira de espaldas.
Pide la nota simple y la cédula urbanística.
Ah, y ya que estamos, pide al banco la copia de la escritura. Y revisa hasta la numeración de las páginas (que son la leche).
 
#20
NO, no soy más listo que los demás
Más listo no sé, pero mucho más paciente que yo TE LO ASEGURO ;);)
Y mucho más aventurado también, decías que:

No sé cuánto me puede costar hacer la casa, pues total no tengo el dinero para hacerla... pero cuando ahorro dinero para el arquitecto le encargo el proyecto avisándole de que compraré materiales a medida que ahorre e iré haciendo yo con mis manitas la mayoría de los trabajo y si tardo 10 años en acabar pues es lo que hay
Hombre, aun no teniendo el dinero para la casa todavía y solo disponiendo del pago de arquitecto, supongo que sí qué sabías que tipo de casa querías (o podías permitirte). Porque los 10 años rápidamente se convierten en 20.

Admiro a la gente que se lanza a algo así son tener una idea clara de cuándo acabará, ¡¡ya tuviera yo esa paciencia!!

En mi caso, o acabo antes de octubre del 2019 o me llamará Montoro para ajustar cuentas...
 
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