IVA en la compra de construcción no terminada

#1
Hola, me ha surgido una buena oportunidad para adquirir un terreno donde un promotor estaba levantando un unifamiliar que por motivos personales ha tenido que dejar a medio construir.

El promotor (una sociedad limitada) me vendería la parcela junto con el proyecto, al que debería subrogarme, y lo que ya está construido. La vivienda sólo requiere terminar la fachada y los interiores (poner Pladur, tarimas, suelos, etc.). Ya he contactado con la dirección original de la obra (arquitecto y aparejador), con el ayuntamiento para saber que la licencia de obra es correcta y no hay alegaciones y con un constructor que me está presupuestando el final de la obra.

MI duda proviene sobre el tipo de IVA que tendré que pagar en la compra de la parcela y la parte ya construida. Lo lógico sería aplicar el 10%, puesto que se trataría de una vivienda nueva (sin terminar, eso sí), y que a posteriori yo, como autopromotor, pagase igualmente el 10% de IVA al constructor que termine el trabajo, pero he leído por ahí que dado que la venta me la va a hacer una sociedad en lugar de un particular, el IVA pasaría a ser del 21%.

¿Alguien me lo podría aclarar?
 
#2
Si esta sin terminar, como es el caso, no te están vendiendo una vivienda, sino una obra, por tanto, es IVA general al 21%.
 
#3
¿Cambiaría la foto si la venta me la hiciese un particular? Asumiendo que la sociedad actual pudiera traspasar la propiedad (por su cuenta) a las personas físicas que la componen (que son únicamente dos) entiendo que en este caso al tratarse de una transacción entre particulares hablaríamos del ITP y no del IVA.
 
#4
No, no cambia absolutamente nada, en este caso el IVA aplicable, es porque es una obra y no una vivienda lo que se transmite, fuera un particular, una sociedad o un banco, tributa IVA y no ITP, tributando además al tipo general.
 
#6
Perdón por ser pesado, pero si compro un terreno urbanizable a un particular le pago el ITP (8%) y si es a una empresa le pago el IVA (10%). Si lo que compro es la obra terminada ídem a lo anterior.
Parece un sinsentido que en el caso intermedio se pague el 21%.
Ya sé que en el mundo fiscal abundan los sinsentidos, pero este parece especialmente absurdo.
 

Palmeras

Gran experto
#7
(...)

Claro como el agua.

Cachis. No va el enlace.

Si el objeto de la entrega es un edificio totalmente terminado y apto para su utilización como vivienda, la operación tributa al tipo reducido del 10% (o del 4%, si es una V.P.O. de régimen especial o promoción pública). Las ulteriores entregas están sujetas y exentas (segundas transmisiones) o no sujetas (si no se transmiten en el ejercicio de una actividad empresarial).
Si el objeto de la entrega es un edificio en construcción (no terminado), la operación está sujeta y no exenta, tributando al tipo del 21%.
 

Palmeras

Gran experto
#9
Consulta vinculante DGT.

132550-ENTREGA: VIVIENDA: TRANSMISIÓN SOBRE PLANOS

Pregunta:
Un promotor transmite una vivienda sobre plano (antes de terminar la construcción pero ya inscritas las escrituras de obra nueva y división horizontal). El adquirente (S.A.) transmite nuevamente la vivienda antes de concluida la construcción. Tipos.

Respuesta:
La tributación de las entregas dependerá del objeto de las mismas (edificio construido o en curso de construcción) con independencia de que el contrato se haya acordado antes de la terminación de las obras.
Si el objeto de la entrega es un edificio totalmente terminado y apto para su utilización como vivienda, la operación tributa al tipo reducido del 10% (o del 4%, si es una V.P.O. de régimen especial o promoción pública). Las ulteriores entregas están sujetas y exentas (segundas transmisiones) o no sujetas (si no se transmiten en el ejercicio de una actividad empresarial).
Si el objeto de la entrega es un edificio en construcción (no terminado), la operación está sujeta y no exenta, tributando al tipo del 21%.
 
#10
Uyyyy, creo que hablamos de situaciones muy diferentes, en este caso el promotor no tiene inscrita la vivienda ni hay división horizontal... en el Registro sólo figura como propietario de un terreno urbanizable y el adquiriente de este ejemplo (que es una SA, no un particular) "transmite nuevamente la vivienda antes de..." en cuyo caso hablamos de cosas que creo no son equiparables. En este caso el adquiriente (llegado el caso sería yo) es una persona física que no va a revender la vivienda, porque es para mi uso personal.

De todas formas, veo que el tema es menos claro de lo que parecía al principio y tendré que consultar con un notario o un asesor fiscal.
 
#12
y si es a una empresa le pago el IVA (10%)
Si compras un terreno urbanizable a un particular pagas ITP (el que sea según C. A.) y si le compras un terreno urbanizable a una empresa es IVA (un 21%, no un 10%), te lo digo por experiencia.
Otra cosa es que tú no quieras pagar un 21% o no quieras verlo.
 

Legu...

Gran experto
#13
De todas formas, veo que el tema es menos claro de lo que parecía al principio y tendré que consultar con un notario o un asesor fiscal
Efectivamente. Debieras plantearte no consultar en un foro de Internet, sino a un asesor fiscal, pagándole sus honorarios. Naturalmente.
Y quizás empezaría por plantearse, como hipótesis a verificar, si es posible comprar la sociedad promotora en lugar de comprar ese terreno.
En fin, que parece claro precisas asesoramiento profesional.
 
#14
Y quizás empezaría por plantearse, como hipótesis a verificar, si es posible comprar la sociedad promotora en lugar de comprar ese terreno
Uyssss, ingeniería financiera a la vista, pero ya te digo que es tela complejo para un “normal“ meterse en sociedades y lo que significa y no he hecho una sino varias para "privasociedades", varios parámetros comunes y otros menos comunes entre ellos.
 

Palmeras

Gran experto
#16
En este caso el adquiriente (llegado el caso sería yo) es una persona física que no va a revender la vivienda, porque es para mi uso personal
Punto y aparte.
Punto y aparte.
Venga. Un último intento.
No hay vivienda inscrita, porque no hay vivienda.
Hay una obra.

Y habrá que ver si la licencia está en vigor y si lo que te gastas en, te lo ahorras con.
Si está en ajustado a normativa lo construido.
Si pesan deudas.
Si.

Vamos que:
De todas formas, veo que el tema es menos claro de lo que parecía al principio y tendré que consultar con un notario o un asesor fiscal
No es mala idea, no.
 
#18
Planteas dudas muy razonables. La mayoría de las cuales, por cierto, son extensibles a la compra de cualquier tipo de propiedad, acabada o sin acabar, de promotor o de particular, pero que no tienen nada que ver con el IVA que haya que pagar.

Por supuesto que no hay vivienda, obviamente hay una obra. Que una obra destinada a vivienda, comprada por un particular (no otro promotor) que no la va a revender en el corto o medio plazo, tenga que pagar el 21% en lugar del 10% que pagaría por una parcela u obra terminada es lo que tengo que determinar con la notaría.
 
#19
Amigo, ya te lo han dicho, en la compra de un terreno, si te deben repercutir el IVA, será al 21%, no el 10%.

No vas a comprar una vivienda, luego no pueden aplicarte un 10%.

Da igual que seas el particular más particular del mundo. Vas a comprar un terreno y una obra a medio hacer y cuando te pongas a terminarla serás particular y promotor, autopromotor.

Como es un tema con muchas aristas (estado de la obra, licencias, cargas sobre la finca, etc.), mejor que te asesores y documentes bien, más allá de un foro de Internet, para no comprar problemas.

Suerte.
 

Palmeras

Gran experto
#20
Yo no planteo dudas.
Me limito a enlazar lo que opina al respecto la D (Dirección) G (General) de T (Tributos).
Que lo tiene claro.
O es vivienda, o es obra.
Si es vivienda, depende.
Y, si es obra, al 21%.
 
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