Juntas de compensación

#1
Juntas de compensación. Del antiguo foro (24/03/2003 a 13/10/2005):

@catalizador:

"Tenemos un plan de sectorización con ordenación pormenorizada, el instrumento de gestión es una junta de compensación. Entonces, la pregunta es: ¿podemos asociar directamente al propietario de la parcela la vivienda que la ordenación del plan de sectorización prevé sobre dicha parcela o por el contrario (como yo creo) le podrá corresponder a este propietario vivienda de otra tipología en otra parcela del mismo sector?"


@carsanor:

"Su aprovechamiento puede estar parte en su parcela, o nada en su parcela, o todo en su parcela, pero a la hora de distribuir, hay que priorizar que cada propietario tenga su aprovechamiento lo más cercano a su propiedad posible, ya que dependiendo de la ubicación hay parcelas con mejores características, y parcelas con menores, y también en cada zona hay distintas tipologías. No es lógico que si tiene la parcela en una esquina le toque el aprovechamiento en la otra esquina del sector.
Eso podría ocurrir, para mí, solo en el caso de que fueran propietarios de una pequeña cantidad de suelo, y a todos los más pequeños se les asignase su aprovechamiento en una determinada parcela."


@vorpal:

"Vamos a ver, primero habría que clarificar la situación de partida y algunos conceptos:
¿Estamos hablando de parcela inicial aportada por un propietario o parcela final recibida tras la gestión (proyecto de compensación, proyecto de reparcelación... o lo que sea)?
No es lo mismo.
Repasemos el proceso de reparto de beneficios en un sector que se gestiona:
1º El plan define un aprovechamiento unitario sobre ese sector en bruto (aprovechamiento medio o algo parecido). El aprovechamiento TOTAL del sector será el resultado de multiplicar el aprovechamiento medio por la superficie total del ámbito. Este aprovechamiento es GENÉRICO, sin detallar (todavía) la tipología ni el uso de los edificios. Se mide en UA (unidades de aprovechamiento), no confundir con edificabilidad.
2º Ese sector tiene una serie de propietarios. Cada uno de ellos participa con un porcentaje, normalmente proporcional a la cantidad de terreno que aporta al sector (fincas iniciales).
3º Durante la gestión, el proceso de reparto es bastante simple: a cada propietario le corresponde aprovechamiento (genérico, en UA) en proporción a su porcentaje de particiapación. 5 minutos con Excel.
4º El plan (o su planeamiento de desarrollo posterior, como un plan parcial o especial) habrá definido en concreto el uso y tipología característicos que pueden aplicarse sobre cada manzana, zona, parcela... esto son EDIFICABILIDADES concretas, es decir m² de techo de un uso concreto, por ejemplo, suelo residencial baja densidad, vivienda unifamiliar pareada, eEdificabilidad 0,4 m²t/m²s.
5º En el proyecto de reparcelación lo que se hace es CUANTIFICAR para cada parcela a cuantas UA "génericas" equivale en función de su uso, intensidad y tipología concretos. Para eso están los coeficientes de homogeneización o ponderación, que establecen equivalencias entre los distintos usos.
6º Las parcelas se asignan a los propietarios hasta que cada uno ha visto completado el cupo que le corresponde. Lo normal es asignar las parcelas con propietario único, de cara a facilitar el desarrollo edificatorio posterior. En el caso de "restos" de aprovechamiento que no se puedan completar porque generarían parcelas muy pequeñas (inferiores a la parcela mínima) se utilizan dos técnicas: la adjudicación en proindiviso (eterna fuente de problemas) y la compensación económica sustitutoria que se refleja en la cuenta de liquidación. El criterio natural de adjudicación es el de proximidad: se intenta que cada propietario reciba su nueva propiedad lo más cercana posible a la que aportó, pero no siempre es posible.
Según todo este proceso explicado, el propietario recibe TODO SU APROVECHAMIENTO SOBRE PARCELAS DE SU PROPIEDAD (RESULTANTES) que por lo general no coinciden con su parcela inicial. El aprovechamiento SIEMPRE ha de estar en la propiedad, va ligado al terreno.
Solo existe un caso en el que puede corresponderle a un propietario aprovechamiento en otro terreno que no es de su propiedad, y es cuando hay situaciones de parcelas excedentarias/deficitarias.
Si un propietario tiene unas parcelas en las que no puede materializar su aprovechamiento, le corresponderá ser compensado con aprovechamiento situado en una parcela excedentaria."
 
Me gustas: TLG
Arriba