Legalización de chalet con más metros de los permitidos (mya164)

#1
Buenas noches, estoy realizando la legalización de un chalet de más de 10 años en núcleo urbano; el problema es que el arquitecto municipal nos indica que la casa se pasa de metros construidos, la casa es en dos plantas 92 m² por planta y tiene un garaje en planta "no sótano" de 29 m², en parcela 1.008 m².
La normativa indica edificabilidad 0,20 m x m, ocupación 20% + 5 anexos en parcela de 1.000 m².
¿Alguien me puede ayudar? ¿Es correcto lo que me indica el ayuntamiento? ¿Está fuera de metros? En la misma zona hay casas que duplican la mía, según me indica el arquitecto que son ampliaciones ilegales o son metros de garaje en sótano que no computan.
 
#2
213 m² para una ocupación máxima de 201,6 m²...
El resto son ilegales, lo saben, pero ¿no hacen nada? :unsure:
Mira a ver si con un sobre... O haciendo un cuarto cerrado en el garaje de 12 m² para que no compute... o_Oo_O

El problema lo deberían tener los ilegales, con actuación del ayuntamiento para meterles dentro de la legalidad.
Y a ti te deberían indicar la mejor manera de hacerlo.
 
#4
¿Y cuántos metros con esta normativa puedo hacer por planta? ¿Y totales?
Una consulta: si en el garaje, que es donde tengo la caldera de gasoil, hago un cuarto con paredes de Pladur, ¿eso computaría como metros también o al ser una sala para la caldera se restarían de mis metros construidos?
Os agradezco mucho vuestra ayuda, estoy un poco desesperada con el tema, porque quiero legalizar y escriturar la casa para hacerlo bien y me encuentro con mil pegas.
 
#6
Para mí, lo mejor de ser arquitecto municipal es el privilegio de poder ordenar el relleno con hormigón en masa del clásico sótano-garaje-txoko que se pasa de metros. Ejecutar por administración y pasar la factura. Te tienes que quedar más a gusto...
 
#7
Consulta con el arquitecto municipal y con la ordenanza local cómo computan esos anexos. Tendrás que ser muy estricto a la hora de computar la superficie construida, no computes los huecos de escaleras e instalaciones, vuelos y esas cosas, el problema, por lo que cuentas, es de exceso de cabida o edificabilidad, no de ocupación. Habrá que medir bien y estudiar qué es lo más asequible que se puede hacer para reducir la superficie construida en esos 11,40 m², si no lo consigues justificar será necesario demoler o abrir algo.
 
#8
Para mí, lo mejor de ser arquitecto municipal es el privilegio de poder ordenar el relleno con hormigón en masa del clásico sótano-garaje-txoko que se pasa de metros. Ejecutar por administración y pasar la factura. Te tienes que quedar más a gusto
Dudo mucho que legalmente puedas hacerlo, tendrá que aprobarlo un juez.
 
#10
Dudo mucho que legalmente puedas hacerlo, tendrá que aprobarlo un juez
Pues si dudas, macho, te lees la ley de suelo de tu comunidad. Aquí la mía:

"a224.6.- La falta de ejecución de las órdenes de reposición de la realidad física alterada para la restauración de la integridad de la ordenación territorial y urbanística dará lugar a la imposición de hasta diez sucesivas multas coercitivas por plazos de un mes, así como al traslado de testimonio al Ministerio Fiscal en el supuesto de existir indicios de que los hechos fueran constitutivos de delito de desobediencia. El importe de cada una de dichas multas podrá ascender a la mayor de las siguientes cantidades: al 10% del coste estimado de las obras y los trabajos de reposición a ejecutar, o 600 euros. En todo caso, transcurrido el plazo para el cumplimiento voluntario derivado de la última multa coercitiva impuesta, la Administración actuante estará obligada a ejecutar subsidiariamente la reposición de la realidad física alterada, con cargo al infractor."

Vete llamando al juez.
 
#11
Mil no, sólo tienes una, no haber construido en su momento de modo legal
No quiero entrar en conflictos ni tampoco puedo dar muchos datos en un hilo publico, pero decirte que la casa tiene más de 12 años, que no la construí yo, que me he encontrado con este problema al cual quiero dar solución, aunque ya me informaron que ni se puede demoler ni me pueden multar ya que ha prescrito, pero me preocupa el hecho de que no esté todo correcto, ni poder registrar la casa en Registro de la Propiedad.
Igualmente, gracias por tu TREMENDA APORTACIÓN, VEO QUE ERES TODO UN EXPERTO EN EL TEMA.
 
#13
¿Lo tienes reconocido por escrito?, mucho ojito con esta afirmación, la carga de la prueba le corresponde al infractor, no a la Administración, que para eso ha sido él el que ha vulnerado la legislación, y no es fácil. Además, el plazo no empieza a computar hasta la total terminación de las obras. Y si ya ha prescrito, ¿qué quieres legalizar?, se legaliza lo ilegal, no lo que está fuera de ordenación.
 
#14
Consulta con el arquitecto municipal y con la ordenanza local cómo computan esos anexos. Tendrás que ser muy estricto a la hora de computar la superficie construida, no computes los huecos de escaleras e instalaciones, vuelos y esas cosas, el problema, por lo que cuentas, es de exceso de cabida o edificabilidad, no de ocupación. Habrá que medir bien y estudiar qué es lo más asequible que se puede hacer para reducir la superficie construida en esos 11,40 m², si no lo consigues justificar será necesario demoler o abrir algo
Muchas gracias por su ayuda, voy a revisarlo bien en el proyecto y con la vivienda (a ver si puedo rascar esos metros sobrantes).
Otra consulta, para considerar semisótano, ¿sabría indicarme desde qué metros/desnivel se considera semisótano y no planta baja? Me refiero porque el garaje está un poco por debajo del nivel de la acera de la calle.
 
#15
Se confunden términos y situaciones jurídicas, mucho cuidado con iniciar un expediente del que no se tiene claro cómo va a acabar.
 
#16
¿Lo tienes reconocido por escrito?, mucho ojito con esta afirmación, la carga de la prueba le corresponde al infractor, no a la Administración, que para eso ha sido él el que ha vulnerado la legislación, y no es fácil. Además, el plazo no empieza a computar hasta la total terminación de las obras. Y si ya ha prescrito, ¿qué quieres legalizar?, se legaliza lo ilegal, no lo que está fuera de ordenación
Según la información del Registro y otras entidades que he consultado, como colegio de arquitectos, me indican que hay que hacer un proyecto de legalización de la vivienda, para poder escriturar y registrar.
 
#18
El notario y el Registro no son el ayuntamiento. Solo legaliza el ayuntamiento. El registrador te dice lo que necesitas para poder registrar la vivienda, no entra en si el inmueble es legalizable o no, y el colegio de arquitectos puede decir misa, se limita a cobrarle su porcentaje al arquitecto que te redacte el proyecto, si luego no es legalizable se la fuma.
Pero si inicias un expediente de legalización, y esta no se puede, procede demolición.
Ponte en manos de quien sepa, que luego vienen las lamentaciones y a veces lo mejor es el virgencita que me quede como estoy. Y si tienes tan clara la prescripción de la infracción, solicita la declaración del fuera de ordenación.
 
#19
Los suministros no son indicación de nada (piensa un poco, que hay una vivienda, vale, pero no tenía por qué ser la que hay ahora...).
 
#20
De acuerdo, gracias. Lo que intento conseguir, como efectivamente dice el compañero de más arriba, el problema lo tengo con metros construidos de más (pocos metros). Quería buscar información (trucos), eliminar metros. Por ejemplo, tengo una terraza acristalada, no sé si abriéndola como terraza me podría ayudar a computar menos metros, cosas de este tipo.
 
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