Leyendo el msm de Vera y otros "futuros" promotores

cesc

Diamante
parece que hay un vacio entre arquitecto y una empresa o persona que relize un ... "una especie de project manager"

A la hora de estudiar la viavilidad de una autopromoción o te tropiezas con un CRAK de arquitecto o tienes muchas posibilidades de cagarla ...

No todo el mundo que quiere comprarse una parcela puede contratar a un arquitecto y pagar entre 1.500 o 3.000 euros para realizar un estudio tecnico economico financiero para ver la viavilidad de una futura promoción ...

No me digais como pero los arquitectos tendriais que tener un servició (que seguro que lo teneis, pero no se si bien planteado) de este servicio de gestión de proyectos ...

Disculpad la critica pero muchos de vostros estais mas pendientes de la combinación de colores o de que a un hierro le falta una seta o con el miedo de incumplir el nuevo CTE que de realmente poder llevar a buen puerto el proyecto, he llegado a la conclusión de que al ser un mundo en que intervienen tantos factores sinceramente creo que la mayoria no llegais ;)

con todo esto quiero ser constructivo y que mas de uno lo pueda ver como una oportunidad de negocio
 

saigremor

Diamante
Sin especie. A eso se le llama project manager. Yo he hecho un master de eso, pero como no tengo la experiencia suficiente, en algunos proyectos trabajo con uno. Sin embargo, en España tiende a verse como un bulto sospechoso. Generalizando, que hay de todo, los arquitectos no lo quieren ver, y los constructores tampoco.

Y curiosamente, los promotores, que son los que deberían estar más interesados, no ven que lo que cobra un PM evita que de 600 €/m2 pasemos a 1400, o que falten 6000 kilos de acero... :rolleyes:
 

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Esmeralda
parece que hay un vacio entre arquitecto y una empresa o persona que relize un ... "una especie de project manager"

A la hora de estudiar la viavilidad de una autopromoción o te tropiezas con un CRAK de arquitecto o tienes muchas posibilidades de cagarla ...

No todo el mundo que quiere comprarse una parcela puede contratar a un arquitecto y pagar entre 1.500 o 3.000 euros para realizar un estudio tecnico economico financiero para ver la viavilidad de una futura promoción ...

No me digais como pero los arquitectos tendriais que tener un servició (que seguro que lo teneis, pero no se si bien planteado) de este servicio de gestión de proyectos ...

Disculpad la critica pero muchos de vostros estais mas pendientes de la combinación de colores o de que a un hierro le falta una seta o con el miedo de incumplir el nuevo CTE que de realmente poder llevar a buen puerto el proyecto, he llegado a la conclusión de que al ser un mundo en que intervienen tantos factores sinceramente creo que la mayoria no llegais ;)

con todo esto quiero ser constructivo y que mas de uno lo pueda ver como una oportunidad de negocio
Ya que hablas del hilo de Vera.... allí mismo, Octopussy nos dice que han hecho ese estudio de viabilidad.... y de manera gratuita.
Parece que no les servirá de mucho.... el cliente se irá con aquel que le diga que su casa le cuesta la mitad.

En todo esto hay un problema que viene de lejos... Hasta hace poco, los despachos de arquitectura trabajaban de ese modo. Proyectos buenos o malos (según fuera el profesional) donde los precios reales no se tenían en cuenta (entre otras cosas, porque no dependen de éste, sino de otro agente que se llama constructor).

La situación ha cambiado... a mi modo de ver, el factor económico debe estar presente en el proyecto desde el primer momento. No se trata de acertar el precio por parte del arquitecto (misión imposible), pero sí de aproximarse a él con una desviación mínima. Todo esto no es tarea sencilla para los arquitectos. Como has visto, ya en fase inicial puedes perder un cliente por tratar de hacerle ver lo que no quiere.... ¿cómo actuar ante estas situaciones?
 

saigremor

Diamante
Ya que hablas del hilo de Vera.... allí mismo, Octopussy nos dice que han hecho ese estudio de viabilidad.... y de manera gratuita.
Parece que no les servirá de mucho.... el cliente se irá con aquel que le diga que su casa le cuesta la mitad.
Dos apuntes fundamentales. Lo que ha hecho Octopussy es la labor de un PM, y en mi opinión debería cobrarse. Otra cosa es que
a) El cliente no lo quiera pagar.
b) El cliente prefiera oír que su casa le va a salir más barata.

Esto con un contrato de esos de "cogidoporloswebs" se aclaraba rápido. Si sale por más de lo que me dices con una desviación, pagas tú. :cool::cool:
 

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Esmeralda
Dos apuntes fundamentales. Lo que ha hecho Octopussy es la labor de un PM, y en mi opinión debería cobrarse. Otra cosa es que
a) El cliente no lo quiera pagar.
b) El cliente prefiera oír que su casa le va a salir más barata.
.... en la mía también... otra cosa es que se consiga cobrar.
Si no existe contrato, cosa lógica a estas alturas, dependerá en gran medida del cliente.
 

saigremor

Diamante
.... en la mía también... otra cosa es que se consiga cobrar.
Ya, ya conozco el percal, ya... :rolleyes::rolleyes::( :(

Lo realmente triste es que lleguemos al punto de que un trabajo bien hecho sirve para perder un cliente en favor de alguien que le va a acabar saliendo más caro...
 

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Esmeralda
Ya, ya conozco el percal, ya... :rolleyes::rolleyes::( :(

Lo realmente triste es que lleguemos al punto de que un trabajo bien hecho sirve para perder un cliente en favor de alguien que le va a acabar saliendo más caro...
Tremenda contradicción.... por eso comentaba que la tarea del arquitecto resultaba tan compleja estos días. :( :(
 

Vera08

Novel
Un PM vendría a ser como un promotor al que habría que pagarle un tanto por ciento del coste total, no? Pero se supone que si te conviertes en autopromotor es para ahorrarte ese gasto, entonces no entiendo muy bien el sentido, y que conste que yo lo contrataría por ahorrarme problemas de este tipo, pero no a cualquier precio.
 

saigremor

Diamante
Un PM vendría a ser como un promotor al que habría que pagarle un tanto por ciento del coste total, no? Pero se supone que si te conviertes en autopromotor es para ahorrarte ese gasto, entonces no entiendo muy bien el sentido, y que conste que yo lo contrataría por ahorrarme problemas de este tipo, pero no a cualquier precio.
Aclarar varios puntos. Un PM es un representante del promotor con conocimientos técnicos y de economía. Es decir, tiene que estudiar si la obra es viable o no, y tiene que discernir y valorar los cambios en sistemas constructivos, etc. Si se acuerda, puede hacer las funciones también del contratista, y ser él quien valore y contrate las distintas partidas. Y el beneficio del PM puede ser a precio cerrado, con bonificaciones si la obra sale más barata o acaba antes, no tiene por qué ser un porcentaje de obra. Eso es según lo acuerdes con él.

En segundo lugar, un autopromotor es alguien que promueve su propia vivienda. ser autopromotor no necesariamente implica que te dediques a la contratación, puedes pedir un llave en mano, o contratar una constructora como tradicionalmente.

En tercer lugar, si crees que por ser tú el que negocia las partidas en vez de un contratista te estás ahorrando dinero, permíteme que lo dude. Sólo hablando de lo que te va a costar en salud y en tiempo, vas perdiendo. Las posibilidades de que te la líen parda, al no ser tú un experto en la materia, se multiplican. Un retraso implica dinero, y probablemente no lo gestiones igual de bien. Y es bastante posible que los mejores precios a los que llegues tú con las subcontratas no se acerquen a los que te consigue un contratista. Como mucho, te podrá salir igual. Y te habrá costado gran parte de tu salud mental... ;)

Hablo por supuesto desde la perspectiva de una media ponderada de los casos que conozco. Que haya algún crack que hasta le saque pasta, correcto. Que serán 1 entre 1000, también :)
 

RMG

Novel
homi, si yo tuviese todo el dinero del mundo, contrataría a un project manager, asesores fiscales, abogados, interioristas, paisajistas, al entrenador de perros de la tele y a la sarapova para que me entrene a mi.

Si vas limitado de pasta te ciñes a lo imprescindible: arquitecto, aparejador y constructor (este último es imprescindible para mi caso).

Cuando comencé esta aventura estuve mirando empresas que hacían todo el proceso, solo tenía que elegir de un catálogo de casas y cambiar formas, calidades,...lo que quisiera. Es una opción. Tengo claro que si contrato a un arquitecto, diseñará una casa en base a mis gustos y a los suyos, que cumpla las normativas, no se caiga, no tenga humedades, hace una estimación de lo que cuesta y... punto.
 
Esto ya viene de muy lejos... ahora se mira el euro; pero antes también. Fue gracias a la figura del "project manager" con lo que pudimos proyectar obras tan lejos como cantabria... alla... en los "Años del Carleston".

Se ha visto de todo... yo ha trabajado en "proyectos" que se construían con UN sólo plano!!! ...y también en otros en los que hemos tenido que alquilar una furgoneta para llevarlo al Colegio.

En fin.. un Project Manager es una figura muy especial... si fuera obligatorio contar con un estudio de viabilidad económica anexo al proyecto, ya aparecería empresas especializadas en ello... como aparecieron otras especializadas en seguridad y salud en las obras, control técnico, control de calidad, etc. A lo mejor lo que pasa es que la LOE se olvidó de ponerlo...

Yo siempre abogo por que sea la figura del aparejador quien asuma esas tareas... y sí, conozco a varios que actúan como verdaderos contratistas... pero claro; también cobran como tales, con lo que se dedican (o más bien se dedicaban ) a obra grande... un autopromotor difícilmente se puede permitir semejantes lujos... a no ser que nosotros como técnicos los tengamos en cuenta a la hora de cobrar...
 
El project no sólo gestiona los recursos... también gestiona el tiempo, la financiación, los cambios en las obras...

Un desarrollo de "Producción" para un proyecto de arquitectura que sólo se base en los costes finales no tiene sentido... un estudio de viabilidad para la financiación y poco más... es inútil. Hay que tener un planning de obra y saber, en todo momento, lo que se lleva hecho, lo que se va a hacer a corto y medio plazo (mañana, pasado, la semana que viene y dentro de un mes), las tareas que se pueden desarrollar paralelamente, las que tienen que ir unas detrás de otras... poner todo esto en relación con la disponibilidad de medios (económicos y humanos) necesarios, con las posibilidades de tal o cual empresa para entrar en este o en otro momento...

Es un bicho vivo... va cambiando cada día... cada hora. Cuando se hace algo, dependiendo de cómo quede, de como se haya hecho y de lo que llevó; cambia la previsión para todo lo demás... El planning tiene que mantenerse diariamente... un previsión... pues es eso... previsión: igual que nuestro PEM+B+GG=1000€/m2...
 

jano

VIP
El Proyect Manager pasa que en Espaňa no lo quiere ver ni cristo rey. Si los promotores fuesen inteligentes, se les vería más el pelo, pero como la mayoría son un atajo de:

a) ignorantes
b) imbéciles
c) mafiosos

Y escógase una, dos o las tres opciones, pues al final resulta que el arquitecto es quien tiene que -si puede y/o quiere- hacer labores de PM en ocasiones en las que NO tendría por qué hacer.

Aquí estamos siempre con que si fuma la abuela o no fuma. Creo que es un error de base pensar que un arquitecto te va a decir por cuánto te va a salir un proyecto. El arquitecto tiene una función que es la de realizar el proyecto y llevar la ejecución. PUNTO. El que quiera saber por cuánto le va a salir la obra, que contrate a un PM, que se haga él sus cuentas (muchos promotores también controlan números y saben de proyect management), o que se lo pida al arquitecto... y él se lo dará como valor aňadido a su trabajo, bien cobrando, bien sin cobrar. Pero a priori un arquitecto no tiene ni por qué conocer el mercado en el que va a construirse la casa, ni las desviaciones que puede haber por el terreno, ni el hecho de que una batería de baňo se haya multiplicado por 10 su valor así "de buenas a primeras". Ni por supuesto las rebajas en material que pueda conseguir la constructora, ni su margen de beneficio...

Es que a ver si también el arquitecto va a tener que hacer las funciones de la seňora del promotor cuando ella no esté disponible.
 

Encartado

Plata
ya entiendo...

MODO IRONICO:eek:N...lo que el arquitecto debe hacer es hacer cuatro planos firmar y cobrar... y darse por la obra un par de paseos para charlar con la gente cuando este aburrido en casa...

efectivamente, no es necesario que conozca nada de precios, ni nada del sector de la construccion, ni dle mercado en que va a construirse la casa, ni tiene por qué decir cuánto costará lo que proyecta... qué demonios le importa a él eso!!!

el lo que hace es proyectar y PUNTO... y cobrar por supuesto...

y los que les encargan proyectos y de los que por tanto comen y viven, son unos ignorantes, unos imbeciles y gilipollas, cuando no delincuentes mafiosos... y si quieren saber lo que costara pues que contraten a otro tio y que paguen mas !!! que cojones!!! sera por dinero!!!

estoy totalmente de acuerdo con todo ello...MODO IRONICO: OFF

por desgracia eso es lo que hacen la mayoria de arquitectos... proyectar y PUNTO
 
Lo que ha hecho Octopussy es la labor de un PM, y en mi opinión debería cobrarse
No, eso es después ;) ;)

Esto que se ha hecho es muy fácil, tan fácil que lo puedo hacer incluso yo :D :D :D, puesto que no deja de ser una hoja de excell que tiene el arquitecto hecha, fruto de la experiencia, que pones los datos y te dice cuanto va a costar la broma, evidentemente esto se precisa luego mas, pero ahora sin planimetría es para que el cliente no se embarque si no puede.

Hace poco nos pidieron un pequeño proyecto, valoraron a un precio, por indicación del cliente, no mas de 31.000 € + IVA.... precio de contrata al final sin ajustar aún 32.651 + IVA, hablando como os gusta se valoro a 800 € redondeado al entero superior y ha salido a 848 €/m², por supuesto toda la valoración sin planos.

Eso si, se puede ajustar aún mas, ya le tenemos localizados los aprietes y la bajada de calida para quitar, si es necesario esos 1.651 euros de mas.

Calidades, impermeabilización con EPDM, pared aislamiento de 60mm de panel de lana de vidrio, en techo manta de 50mm (sobre el forjado, encima lleva empalomado para las tejas), solería porcelánica de 35 € PVP, vamos que se puede retocar en calidades dos cosas y se ajusta.

Vamos de lujo para lo que tiene al lado, ya que se trata de una pequeña ampliación de una planta, con cimentacion y pilares calculada para meterle una planta mas.
 

jano

VIP
Evidentemente la LOE no hay en más sitios que en Espaňa, porque es una ley de ámbito nacional. Pero distinción de competencias las hay en casi todos los países, o sea que por ahí no vamos, y tampoco sé de dónde has sacado eso, la verdad.

El PM no lo quiere el promotor, no el arquitecto, que aquí no pinta nada. Puede quejarse, puede llorar, pero el PM es del promotor. ES el promotor, sin poner dinero. Y es quien controla el proceso y quien revisa las cuentas.

Por supuesto que como factor limitante del diseńo, es un jodido grano infectado en algunas ocasiones. Y la verdad, entiendo que ellos vayan a comisión, pero a veces son un coňazo que no me veas, a mí me han tirado para atrás diseňos que no eran más caros que otros, simplemente "porque lo parecían". En fin, cosas de la vida, esto pasa también con un promotor "en vivo y en directo". El tema está en trabajar con el PM como un acompaňante y no como un enemigo. Entender qué hace y qué defiende, y tú defender tu parte.

Y entender que cobra, claro. Pero que vale lo que cobra. Eso no lo entiende el promotor espaňol, no es culpa del arquitecto.
 

saigremor

Diamante
El PM no lo quiere el promotor, no el arquitecto, que aquí no pinta nada.
Poquitos arquitectos conozco que trabajen a gusto con un PM. Por muy del promotor que sea, he visto muchos ejemplos de arquitectos que se dedican a boicotear el trabajo del PM para que se lo quiten de la chepa.

El tema está en trabajar con el PM como un acompaňante y no como un enemigo. Entender qué hace y qué defiende, y tú defender tu parte.
Hombre, pedir eso en un país en el que se ve a un técnico de obra de OCT como una amenaza potencial... :D:D:D
 

jano

VIP
Hombre, pedir eso en un país en el que se ve a un técnico de obra de OCT como una amenaza potencial... :D:D:D
hombre, vistas ciertas historias que se comentan por aquí, la verdad es que da que pensar :rolleyes:
Esto es como todo, el buen arquitecto no tendrá problemas con el buen PM. El buen PM le hará la vida imposible a un mal arquitecto. El buen arquitecto le tocará las gónadas a un PM malo. Y ambos dos "malos"... pues para eso mejor no tener PM :D

El promotor deberá tener a un PM de confianza, y si el arquitecto se pone tonto, el promotor sabe a quién dar una patada en el culo.
 
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