Libro del edificio ¿incluido en honorarios del proyecto?

anjesan

Novel
Hola, amigos

ingreso en este foro por necesidad ya que no tengo muy claro el asunto del libro del edificio.

Vereis:

soy un particular y he hecho una ampliacion en una vivienda unifamiliar de dos plantas. la planta de arriba estaba deshabitada y ahí he hecho la ampliación, de manera que me queda un apartamento de más 100m2 sobre la planta baja que sí está habitada.

me dice mi arquitecto que me va a cobrar el libro del edificio, algo que no aparece en el proyecto, en lo que es el presupuesto. es decir me lo quiere cobrar aparte.

haciendo mis pesquisas, me dicen otros arquitectos que cada uno es libre con sus honorarios y que cada uno cobra lo que le parece (éste no me va a cobrar cien euros ni nada así, sino una burrada); ahora bien, esos mismos arquitectos me dicen que ellos mismos por deferencia y cortesia con su cliente no les cobra ese libro del edificio porque para ellos supone simplemente darle a un botón e imprimirlo, o a lo sumo echar una tarde.

pero es que, en el colegio oficial de arquitectos me dicen que para mi tipo de obra de ampliación no me hace falta, que a lo sumo el manual de uso y mantenimiento; pero es que mi notario me dice que tampoco me hace falta para en el futuro escriturar y hacer division horizontal.

y por supuesto el arquitecto dice que están equivocados y que sí me hace falta.

y la cosa está calentita...así que necesito un poco de ayuda. ¿qué podeis aportarme, por favor?

gracias de antemano.
 

jmoreno

Diamante
Creo que la redacción del libro de edificio está regida por las comunidades autónomas. En la mía, el director de la obra, junto con el final de obra, está obligado a visar, no sólo el certificado, sino también las instrucciones, el uso y el mantenimiento del edificio, que formará parte del libro del edificio. Si el arquitecto me exige que le pague los honorarios a parte, yo también le exigiría rigor en el documento que redacte.

Formalizar el libro del edificio, aunque sea de un unifamiliar sencillo, no es una tarea fácil. Conlleva recabar mucha información y no se trata de apretar un botón para que el ordenador lo imprima sólo.
 
A partir de la pagina 12 tienes unas bonitas instrucciones de uso y mantenimiento de índole muy general (no me ha dado tiempo a analizarlo todo :p) que esta muy bien, la fusilas y listo, por supuesto me refiero al arquitecto, NO AL PROPIETARIO.

Sigo sin ver que tenga que recabar tantos datos, el que tiene que recabar los datos es la contrata y el DEO, y dárselo al promotor.

El promotor pues alguna por supuesto tiene que añadir pero pocas, bastante pocas, normalmente vinculados con datos suyos, escrituras, licencia, agentes que haya contratado o subcontratado, poquito, poquito mas, (ten en cuenta que no me ha dado tiempo a analizar los datos).

Aquí lleva a la sin razón de que un notario pidio el libro del edificio visado, aún esta esperando .... (no entro en normativas "ortonómicas").
 

jmoreno

Diamante
A partir de la pagina 12 tienes unas bonitas instrucciones de uso y mantenimiento de índole muy general (no me ha dado tiempo a analizarlo todo :p) que esta muy bien, la fusilas y listo, por supuesto me refiero al arquitecto, NO AL PROPIETARIO.
Ya te digo que ese documento depende del rigor del director de la obra. Esas instrucciones son generales y no todos los edificios son como dictan esos guiones.

Por otro lado, formalizar el libro requiere a una persona que pierda toda una mañana ordenando la información recopilada, que mencionaste antes. Añade también el proyecto de final de obra y todas las modificaciones que ha sufrido la obra (incluyendo el alicatado por estuco en cuartos de baño, terrazo por granito en suelos, etc.). Como aquí tenemos inspecciones gratuitas de viviendas promovidas por la administración, si te pillan en cualquier detalle mal hecho, sea de ejecución o de recopilación, te sancionan, según la Ley de Calidad. En el estudio donde hemos estado trabajando estos tres años, hemos recibido encargos de formalización del libro del edificio y, entre el arquitecto, el delineante y yo, tardábamos cinco mañanas de cuatro horas para redactarlo e imprimirlo. Eso incluye recabar la información, pues te la mandan incompleta (muchas llamadas de teléfono). Y, además, si el edificio es de viviendas, o de locales, también tienes que formalizar el libro de la unidad de ocupación.

Por suerte descubrimos que la fotocopiadora también es escáner a dos caras, por lo que en ese sentido, las escrituras tardábamos poco en digitalizarlas.
 

anjesan

Novel
¿cuanto dice que te quiere cobrar por el libro del edificio?
pues me quiere cobrar entre 700 y 800€, ¿qué os parece?; y lo quiere cobrar ya cuando aún no ha terminado la obra.

Formalizar el libro del edificio, aunque sea de un unifamiliar sencillo, no es una tarea fácil. Conlleva recabar mucha información y no se trata de apretar un botón para que el ordenador lo imprima sólo.
La verdad es que no sé el trabajo que supone, pero los tres arquitectos a los que les he preguntado, aparte del decano y el secretario tecnico del colegio de arquitectos, todos me dicen lo que yo os he puesto; es más, me dicen que el manual de uso y mantenimiento es coger un modelo ya hecho y cambiarle unos datos.

Ellos me comentan que por cortesía y deferencia con el cliente no les cobran ese libro porque lo consideran dentro de los honorarios del proyecto presupuestado. Me comentan que ese libro no debe exceder de los 150-200€.

Ah, y por otro lado en cuanto al tema de la dirección de la obra, ésta la lleva entre él y el aprejador; según ley el aparejador se lleva un 30% y el arquitecto un 70%, pero también dice que si el aparejador se lleva 500€, él se tiene que llevar 700€.

¿Qué os parece todo lo expuesto?
 
La pregunta es porque no contrataste a quien te "regala" el libro del edificio? Eso de la "cortesía" es muy simpático y poner lo que vale el trabajo de otra persona también, no hagas demasiado caso a esos comentarios de barra de bar.

En fin
 

anjesan

Novel
Bueno, si te parece simpatico y de barra de bar por qué me lo preguntas. estoy pidiendo consejo a los profesionales que sois vosotros, no?

en cuanto a por qué no contraté a quien me regala, pues lo contraté por una relación de cliente que tiene con mi hermano que es constructor. estamos hablando de una persona que ha ganado muhco dinero con los encargos que le ha hecho mi hermano, y que además es un amigo de la familia, y confiabamos en él muchísimo. Ahora me doy cuenta que no solo quiere cobrar lo que aun no esta hecho sino que además lo que otros profesinales no cobran, cuando debería haberse portado mejor.

No sé como será en otras comunidades, yo estoy en Andalucía y todos me dicen lo mismo.
 
Eso de que en Andalucía TODOS regalan el libro del Edificio, es falso.

El libro del edificio es una documentación que tiene que montar el propietario y como tal lo hace él o paga porque se lo hagan, y no creo que nadie regale su trabajo, otra cuestión es que un arquitecto te oferte INCLUIDO el libro del edificio, por supuesto que los hay, pero INCLUIDO no significa GRATIS, que es distinto.

Por otro lado hay empresas que se dedican a redactar libros de edificios, contrátalos a ellos y solucionas el tema.
 

anjesan

Novel
Yo no he dicho que en Andalucía se regale el libro. Habeis hecho mencion a que en cada comunidad autónoma hay una normativa, por eso he mencionado la mía. Yo no sé nada al respecto, por eso pregunto. Parece que me malinterpretasintencionadamente. Si supiera algo no me habría registrado para consultaros.

Lo que sí sé es que yo no tengo que montar ningún libro y es por lo que me dicen los arquitectos que he consultado. A mí me dicen que ese libro lo tiene que dar el arquitecto al promotor y este al propietario. En mi caso parece ser que por mi obra no lo necesito, y en tal caso dicen que es el constructor el que tendría que darmelo a mí.

Lo único que estoy pidiendo es un poco de ayuda. Y encima me estás atacando como si yo estuviera insultando a la profesión. Las ideas que yo expongo no son mías, estoy citando palabras textuales de arquitectos, de profesionales colegiados.

Nada más. Si vas a seguir discutiendo conmigo sin resolverme ninguna duda, te pido por favor con todo el respeto que te retires del tema y que otro compañero responda.
 
Yo no discuto con nadie hace mucho tiempo, pero me molesta las falsedades, los comentarios de fuera, etc...

Si no te diste cuenta le pegue un toque a jmoreno, porque no aclara cosas y me largo el muerto de extremadura, será mam.... pero aún no ha contestado por cierto.

A ti te habrán comentado cosas pero evidentemente no te has enterado, porque mezclas instrucciones de uso y mantenimiento con libro del edificio son cuestiones diferentes, así que estando en Andalucía, hablemos por partes que estoy en la misma comunidad.

1.- Los trabajos se pagan, porque todos queremos cobrar por nuestro trabajo.
2.- La ley de ordenación dice textualmente lo siguiente

Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

En Andalucía no esta regulado, pero se ha interpretado, como otras comunidades si han hecho es que es un documento administrativo que tiene que hacer el promotor (en este caso tú) para darselo al usuario (en este caso tú también), cosa curiosa, pero es así, incluso si te lees todas las normativas de comunidades, verás que practicamente todas entienden que es una obligación del promotor de viviendas, al igual que te tiene que dar Cedula, boletines, etc...

Ahora que entra en dicho libro del edificio

Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los
correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los
agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

Ahora desglosemos

1.- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio (QUE NO ES EL LIBRO), planos modificados, etc... esto te lo tiene que facilitar el arquitecto, esta incluido en sus obligaciones por ley
2.- Certificados de materiales, listado de subcontratistas, etc.... esto te lo tienen que recopilar entre aparejador y contratista, te lo tienen que dar porque esta incluido en sus obligaciones por ley.

Que te queda para tener el libro del edificio?

Pues hacer una copia de tu proyecto, meter todo esto que te han dado y añadir el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación y cualquier otra cosa que consideres oportuna, aconsejamos siempre meter copia de la licencia de obra.


Ahora si quieres montar un libro "presentable" tiene un tiempo de maquetación, escanear todo, montarlo ordenado, etc... tiene un tiempo y depende de la cantidad de información papel generada, pero si quieres por salir del trámite, haces tres copias de todo y ya tienes el libro del edificio.

Es decir el libro lo MONTAS tu, tienes muy poquito que rellenar (en nuestra comunidad) el resto pueden ser simples fotocopias y encarpetar..... bien montado 700 €, pues no se, desde luego tiene un tiempo.

Espero que ahora te haya quedado claro, porque estoy seguro que te habran dicho cosas de las instrucciones, del libro de los certificados y tendrás la cabeza hecha un lío.

En cuanto al notario, hay notarios que para TU vivienda interpretan que no hay usuario y no es exigible y hay notarios que interpretan que no importa que seas el promotor-usuario y hay que presentarlo, criterios interpretativos de la legislación, por aquí para unifamiliar unos si y otros no.

Espero que ahora te haya quedado mas claro y no mezcles instrucciones de uso y mantenimiento (que vergüenza que te dica un Decano que es un copia y pega, lamentable..., es un documento que hay que hacer y no largar un "estandar") con libro y como resumen, si el notario no te lo pide, pués listo si no quieres entretenerte en hacer nada.
 

Nano

Diamante
En Galicia, por la ley 18/2008 de Vivenda, se especifica en el art. 24 que "es obligación del DIRECTOR DE OBRA elaborar el libro del edificio y entregarlo al agente promotor". Por tanto, me toca a mi hacerlo.

Por experiencia, es un trabajo tedioso, siempre falta algún papel, alguna historia, hay que fotocopiar, escanear (que suerte jmoreno que tienes un escaner de esos rápidos a doble cara y si ya lo pasan a PDF directamente, la bomba), redactar el manual de uso y mantenimiento... y de ahí a darle a un botoncito hay un mundo... No es cosa de una mañana ni un día.

Había un baremo que establecía los honorarios del libro del edificio en un 10% de los honorarios de proyecto, por lo que, a lo mejor, 700 € no es nada del otro mundo. Otra cosa es que nadie te reclame el libro (aunque creo que es obligatorio por ley, por lo menos aquí) y tu arquitecto lo quiera hacer igual y cobrarte... Eso asegúrate bien y discútelo con él, porque si ahora le dices que no lo quieres y luego alguien te lo reclama, a ver con que cara vas a pedírselo... :rolleyes:

Yo ya te digo que no cobro ese 10%, pero tampoco ni lo regalo ni cobro 100 €... Pero también lo advierto al elaborar el proyecto... ;)

Ah, y por otro lado en cuanto al tema de la direccion de la obra esta la lleva entre él y el aprejador; según ley el aprejador se lleva un 30% y el aruitecto un 70%, pero también dice que si el aparejador se leva 500€, él se iene que llevar 700€.

¿Según qué ley? :confused:

De los honorarios de arquitecto del proyecto, el 70% corresponden al Proyecto Básico y de Ejecución, y el 30% a la Dirección de Obra. El aparejador fija sus honorarios a parte, por la Dirección de Ejecución y, si decide llevarla también, por la Coordinación de Seguridad y Salud. Antes se decía que los honorarios del aparejador coincidían con el 30% que llevaba el arquitecto por la Dirección, pero eso ya es historia.

Ahí no se que números echaron, pero vamos... :confused:
 
Evidentemente Nano si tienes una Ley de ámbito autonómico que dice eso, realmente no se le puede contestar porque la LOE no dice QUIEN lo tiene que redactar, lo que esta claro es que no es documento de proyecto, ni obligación del DO, aquí entraríamos en temas de competencias.

Evidentemente tu tienes que cobrar por redactar el libro y las instrucciones de uso, por redactar el proyecto, etc.... si tienes una obligación debes tenerlo en cuenta a la hora de presupuestar y listo.

Aquí en Andalucía no es obligado que sea el D.O.
 

anjesan

Novel
Hola, ayer no pude contestar porque estuve trabajando hasta bien tarde.

El manual de uso y mantenimiento sé que tiene que ir en el interior del libro del edificio, sólo que ellos me dicen que a mí sólo me hace falta ese manual en mi caso.

Si en el presupuesto del proyecto no aparece desglosado por ningun lado la partida de ese libro del edificio, ¿qué hago?

¿Es algo que pueda hacer yo solo entonces?

¿Qué es el D.O. y por qué no es necesario en Andalucia?

Y Octopussy disculpa si lo expuesto te ha molestado, pero es lo que me han dicho no son palabras ni ideas que vienen de mí. Lo único que puedo hace es pedirte disculpas a ti y a cualquier otro usuario del foro.
 
Yo no me peleo con nadie anjesan y entiendo que os comentan en el bar o donde sea y muchas veces el que comenta no lo hace bien y otras veces no os enteráis, cosa lógica con tanto papeleo.

D.O. Es director de Obra el arquitecto, en Andalucía no existe ninguna reglamentación que diga que lo tiene que redactar él (el libro) pero esta obligado a darte el manual de uso y mantenimiento del edificio, porque forma parte del proyecto y de sus obligaciones, no puede escudarse en nada, el te ha dicho que te hace proyecto y dirección y es obligación que el manual este incluido en la documentación, sin tener que abonar nada distinto de sus honorarios pactados.

El resto de documentación, certificados de ensayos, materiales, etc... te lo tienen que conseguir entre el contratista y el D.E.O. (Directot de Ejecución de Obra = Aparejador).

Montar el libro del edificio a partir de esta documentación tienes varias formas

Aportas tu licencia de obra, acta de inicio de obra (tienes que tenerla ya), un listado de los agentes intervinientes (mira la ley de ordenación de la edificación y te enteras de los agentes).

Ya lo tienes todo en papel, pues fácil, vas a una copisteria, que te hagan dos o tres copias y te lo encuadernen, o tiras de escaner y montas un libro digital en formato legible (por ejemplo pdf) y listo, en caso de escaner es tedioso y si lo quieres poner "guapo" un coñazo (aquí el arquitecto es tela de pijo y le gusta hacerlo medianamente presentable, a ver si compra un escanera automático).

Pero ahora que estas tranquilito, no te creas siempre lo que te digan en la barra de un bar .... incluso tampoco lo que te digan en un foro, otra cosa es que mas o menos todos coincidan, pero enterate bien de lo que te dicen, una cosa es LIBRO DEL EDIFICIO, otra MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO (no te chillo, es para que lo veas claro).

Ya te he comentado que aquí hay notarios que NO lo exigen para unifamiliar, pues no se hace y listo, es perdida de tiempo.

PD: Decir, como ya te comente que las instrucciones es un corta y pega, es decir, que no debes cobrar por eso...

Pero eso es cubrir el expediente, aquí se hace especifico por edificio, no tiene sentido hablar de mantenimiento de las instalaciones de cobre, si estan hechas en polibutileno, ni hablar de carpintería de acero si es toda de aluminio, es hacer las cositas medio bien.
 

Nano

Diamante
Claro y conciso ;)

Una duda, a ver si me aclaro :) ... Vale que UN notario te pueda decir que no vas a necesitar el libro del edificio, pero que dice en vuestro caso (Andalucía) la Ley, ¿obliga en todo caso a la redacción del Libro?, porque entonces el que no lo pida un notario no implica que el Libro no se tuviera que hacer... En caso de futura venta, ¿el comprador no puede exigir el Libro?...

No se, son cuestiones que se me ocurren... Octo, ¿cómo lo ves?...
 
Nano El libro del edificio y las instrucciones de uso y mantenimiento solo sirven para una cosa (en general) y es para meteros mano bien metida .....

Bueon también sirve para salvarse de reclamaciones a cuatro o cinco años, porque ninguna comunidad cumplira lo establecido por Ley.

A tu respuesta te remito a la LOE, que dice que tiene que darlo el promotor al usuario.
 

Nano

Diamante
No hay parte de un proyecto en la que no nos puedan meter mano hasta el codo... :(

El promotor se lo da al usuario, y si eres autopromotor pues ya tú mismo... :rolleyes:
 
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