Materiales proyecto vs. materiales construción

Buenas tardes a todo@s:

Estoy con el proyecto del arquitecto y estoy deciciendo la calidad de los materiales de acabado que voy a utilizar en mi nueva casa. Todavía no me decido en algunas cuantas cosas, dependerá del dinero que tenga a la hora de decidirme si poner ventanas de PVC o ventanas de pino. El arquitecto por su parte quiere saberlo para poder seguir con el proyecto.

Mi pregunta es lasiguiente: ¿La casa que voy a consturir tiene que ser igual que el proyecto? No hablo de abrir ventanas, construir porches...solamente serían algunos cambios que no afectarían a la estructura de la casa.

Si alguien me podría ayudar...
 

brunch

Esmeralda
Si quieres tener un proyecto definido con todos sus detalles constructivos y las mediciones sin ningún tipo de ausencia, cuanto mayor sea la concreción en los materiales, mejor.

De todas formas, en obra siempre podrás ir cambiando alguna cosa. No es lo mismo partir de un proyecto de ejecución trabajado y cuidado en todos sus detalles, que un proyecto que se olvide de mil cosas, sencillamente porque no se han pensado. Si desconoces cómo se solucionará constructivamente algo, difícilmente estará reflejado en las mediciones del proyecto. Con lo cual, habrá infinidad de cosas que no se presupuestarán y acabarán saliendo.

Y no hablemos de la improvisación en obra... en lugar de anticiparte y tenerlo todo controlado, vas detrás de los problemas solucionándolos de cualquier modo. Pero bueno, son maneras de entender un proyecto. No todos los arquitectos lo vemos igual.
 
Gracias por tu rápida respuesta.
Entonces, según tu no tendría ninguna inconveniencia a la hora de cambiar algunas cosillas. Es que aún que antes no lo haya planteado mi arquitecto me va a cobrar un porcentaje del precio del PEM. Así que tal vez me interese que en proyecto aparezcan materiales de acabados baratos, y luego, si es que puedo, poner el material que yo vea conveniente. No sé si me explico.
 

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Esmeralda
Entonces, según tu no tendría ninguna inconveniencia a la hora de cambiar algunas cosillas.
Depende de la magnitud de esos cambios... si hablamos de cambiar un pavimento interior de gres por un parquet, evidentemente no. Si cambias los materiales que definen los cerramientos de la vivienda, ya es otra cosa.

Lo importante, bajo mi punto de vista, es lo que te comentaba antes. Que el proyecto de ejecución esté muy definido.

Es que aún que antes no lo haya planteado mi arquitecto me va a cobrar un porcentaje del precio del PEM. Así que tal vez me interese que en proyecto aparezcan materiales de acabados baratos, y luego, si es que puedo, poner el material que yo vea conveniente. No sé si me explico.
Desconozco el criterio que aplicará tu arquitecto a la hora de pasarte honorarios. En cualquier caso, debes saber que el PEM del proyecto no será el presupuesto real para construir tu vivienda. En principio, los materiales que acabe teniendo tu casa no deberían influir demasiado en el PEM.

En ocasiones, a la hora de calcular el PEM, se establece alguna diferencia si los acabados está previsto que sean de calidades bajas, medias o altas. Lo que no acabo de entender es cómo influye todo esto en el presupuesto de tu arquitecto. Si estás empezando con el proyecto, tu arquitecto debería haberte pasado unos honorarios cerrados por su trabajo (proyecto y dirección de obra), y éstos son independientes del PEM que saldrá cuando el proyecto esté encajado. De todos modos, existen contratos de todo tipo y no sé cómo será el tuyo con tu arquitecto.
 
Hola Brunch:
Ahora mismo no tengo el contrato encima y no sé exactamente cómo está redactado. Pero sé que el arquitecto me va a cobrar el 8 % de presupuesto de ejeccución del material (PEM) que aparezca en el proyecto. Si a la hora de construir la casa el PEM sube o baja es igual.

Por eso, tengo miedo que el arquitecto me infle el proyecto para que de esa manera, el gane más.

Aneriormente he hablado de los materiales de los acabados, no me meto en los materiales de construción; tengo claro que una buena casa tiene unos buenos cimientos. Por lo que dices entonces no variaría el precio a la hora de poner materiales de acabados más baratos. No variaría el precio a la hora de poner tres escaleras de pino que valen 1500 euros o 3 escaleras de roble macizo que valen 4000 euros. Yo pienso que sí.

¿Que me dices?
 

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Esmeralda
A ver cómo lo explico. Habitualmente, el PEM de un proyecto se calcula en función de diferentes parámetros (tipología edificatoria, superficie construida, localización, etc). Como he dicho antes, existe la posibilidad de introducir la calidad de los materiales de los acabados, pero eso no debería influir excesivamente en tu caso. Además, según el colegio, la manera de calcular este PEM podría ser diferente.

Yo no le daría demasiadas vueltas a esto. Desconozco en qué fase del proyecto te encuentras, pero si ya estáis hablando de materiales, exígele a tu arquitecto que te pase unos honorarios cerrados. Entiendo que ya debe haber un proyecto encajado con una superficie que no cambiará demasiado. Y si lo hace, y tu arquitecto te aplica ese incremento en el PEM, no será un cambio sustancial.

De todos modos, nosotros no lo hacemos así. Como muy tarde, en la segunda o tercera reunión pasamos unos honorarios que ya son definitivos. Claro, si en mitad del proceso las condiciones del encargo cambiaran radicalmente, se vuelve a hablar del tema para acordar una solución.

No le daría tanta importancia a este asunto. En cambio, si valoraría (y mucho) que haya una buena sintonía entre cliente y arquitecto, que estés satisfecha con el trato recibido hasta ahora, y que te guste el trabajo que te ha ido mostrando.
 

brunch

Esmeralda
... de nada, Mirentxus. Si algo de lo dicho te ha podido ayudar, me alegro por ti.

Una última cosa. En algún momento has citado el porcentaje sobre el PEM que te aplicaba tu arquitecto para calcular sus honorarios. Como los honorarios son libres, los baremos orientativos de los colegios profesionales ya han desaparecido. Aun así, hay arquitectos que todavía recurren a ellos a la hora de calcular honorarios. Yo prefiero comparar con encargos similares que hayamos podido hacer hasta ese momento (siempre que los haya, claro está).

Para tu tranquilidad te puedo decir que el porcentaje que aplica tu arquitecto está dentro de aquellos baremos orientativos. En este sentido, no deberías preocuparte. Entiendo perfectamente que quieras saber cuáles serán los honorarios finales de tu arquitecto. Ya lo dije antes, se los pides y tema resuelto.

Saludos.
 

Balder

Novel
Hola, buenas tardes... por si puede servir de algo te comento que en el mes de diciembre pagué por honorarios de arquitecto y así más o menos de cabeza (que no tengo a mano los datos) un 5,5% aprox. sobre el PEM... porcentaje que, si me equivoco me lo decís por favor, ¿se calcula sin gastos generales, beneficio industrial e IVA?

Otra cosa... la licencia de obras del ayuntamiento se calcula con el porcentaje que tenga asignado la localidad de turno (máximo 4%) del PEM ¿no?

Asi que para ésto convendría tener un PEM bajo...

Seguro que me equivoco porque estoy empezando en ésto...

Un saludo.
 

Ruskin

VIP
Depende de la magnitud de esos cambios... si hablamos de cambiar un pavimento interior de gres por un parquet, evidentemente no. Si cambias los materiales que definen los cerramientos de la vivienda, ya es otra cosa.

Lo importante, bajo mi punto de vista, es lo que te comentaba antes. Que el proyecto de ejecución esté muy definido.



Desconozco el criterio que aplicará tu arquitecto a la hora de pasarte honorarios. En cualquier caso, debes saber que el PEM del proyecto no será el presupuesto real para construir tu vivienda. En principio, los materiales que acabe teniendo tu casa no deberían influir demasiado en el PEM.

En ocasiones, a la hora de calcular el PEM, se establece alguna diferencia si los acabados está previsto que sean de calidades bajas, medias o altas. Lo que no acabo de entender es cómo influye todo esto en el presupuesto de tu arquitecto. Si estás empezando con el proyecto, tu arquitecto debería haberte pasado unos honorarios cerrados por su trabajo (proyecto y dirección de obra), y éstos son independientes del PEM que saldrá cuando el proyecto esté encajado. De todos modos, existen contratos de todo tipo y no sé cómo será el tuyo con tu arquitecto.
Aprovecho esta frase para hacer la siguiente reflexión, que quizás le sirva todavía a Mirentxus: ¿porqué ha de variar? Y esta claro que variar va más allá de un porcentaje tolerable, digamos un ±3%. Lo lógico es que el presupuesto que figurase en el proyecto sea el presupuesto real de tu casa, y si eso tiene como consecuencia que le tienes que pagar más, ya que sus honorarios son un porcentaje del presupuesto, lo pagarás encantado ya que al menos sabrás lo que te va a costar la casa. No entiendo eso de poner presupuestos como los calcula el colegio u otras pamplinas.
De esto se deduce que el proyecto de ejecución debe estar completamente definido, siendo esa por tanto no la mejor opción, sino la única correcta. Si de todas maneras te tienes que decidir, ¿porqué no lo haces ahora, que es el momento? ¿A qué esperar? ¿A que le pidas un cambio al contratista durante la obra y te cruja?
Solución: un proyecto completamente definido y que contenga el presupuesto real de la casa.

Saludos.
 

Ruskin

VIP
Hola, buenas tardes... por si puede servir de algo te comento que en el mes de diciembre pagué por honorarios de arquitecto y así más o menos de cabeza (que no tengo a mano los datos) un 5,5% aprox. sobre el PEM... porcentaje que, si me equivoco me lo decís por favor, ¿se calcula sin gastos generales, beneficio industrial e IVA?

Otra cosa... la licencia de obras del ayuntamiento se calcula con el porcentaje que tenga asignado la localidad de turno (máximo 4%) del PEM ¿no?

Asi que para ésto convendría tener un PEM bajo...

Seguro que me equivoco porque estoy empezando en ésto...

Un saludo.
Balder, tu pregunta no hace honor a tu nick. Supongo que si lees mi anterior post saldrás de dudas. El presupuesto del proyecto debe ser el real, así no hay duda de sobre qué se pagan las cosas. O si no, ¿crees que el arquitecto te ha puesto un PEM bajo para hacerte un favor?
Si al tiempo que te ha puesto ese PEM bajo en el proyecto, te ha dado uno real de la obra, la respuesta es "sí".
Si se ha despachado sólo con el del proyecto, la respuesta es "no".

Saludos.
 

Ruskin

VIP
Si hay un factor limitativo en la construcción, tanto para un pequeño promotor como para la mayor promoción (o como debería ser para la mayor obra pública, sobre todo) es el precio de esta.
Discusiones aparte de los profesionales que deben intervenir en el proceso edificatorio, o en el proyecto, que está claro que deben ser los mejores y los que conozcan cada disciplina (geotecnia, resistencia de materiales, instalaciones,...) y que mal que bien, se tienen en cuenta, ¿por qué no hacer especial hincapié en el factor presupuestario? Se entrega un proyecto de ejecución, y se le pregunta al proyectista ¿cuánto cuesta? y se despacha con que "eso ya te lo dirá el constructor", ¡tócate las narices! Y se queda el tío tan a gusto.
Y en una obra pública, imaginemos que hay un arquitecto decente que se ha preocupado de calcular el precio de la obra en condiciones, y se contrata con un 49% de baja,... otro despropósito que se permite (el constructor hace dos edificios por el precio de uno, eso ahora en el 2010, en el 2005 ni de coña). Es decir, no sólo es culpa del proyectista, sino de todos los agentes.
Por un lado, se pone un presupuesto muy bajo para que el promotor privado pague menos, y por otro uno que ya se sabe que va a sufrir una baja de acuerdo con los tiempos que corren, por tanto el documento "Mediciones y Presupuesto" se hace con los pies.
Para eso, mejor quitar el documento "Mediciones y Presupuesto" de los proyectos, sería más realista (ya verías que alegría se llevaban algunos).
 

brunch

Esmeralda
De esto se deduce que el proyecto de ejecución debe estar completamente definido, siendo esa por tanto no la mejor opción, sino la única correcta. Si de todas maneras te tienes que decidir, ¿porqué no lo haces ahora, que es el momento? ¿A qué esperar? ¿A que le pidas un cambio al contratista durante la obra y te cruja?
Solución: un proyecto completamente definido y que contenga el presupuesto real de la casa.
Totalmente de acuerdo. Pero debemos diferenciar entre PEM y presupuesto real de contrata. Como el cliente siempre quiere pagar las mínimas tasas posibles al ayuntamiento, interesa un PEM mínimo (ojo... esto también afecta a los gastos de visado del arquitecto). Por esta sencilla razón, siempre andamos con presupuestos de risa dentro los Proyectos de Ejecución (en él, estás obligado a ceñirte al PEM que se obtuvo con el Proyecto Básico).

Conclusión... hagamos un Proyecto de Ejecución totalmente definido asumiendo que el presupuesto que allí aparece no sirve para nada (hablo de precios... las mediciones están al dedillo). Los precios reales no queda otra que sacarlos en un documento fuera del proyecto visado. No veo otra solución... si alguien la tiene, adelante.

Lo de vincular honorarios de arquitecto al PEM, como dije anteriormente, no lo comparto. Prefiero pasar unos honorarios definitivos que no se vean afectados por pequeños cambios que puedan surgir durante el proceso.
 

Ruskin

VIP
Totalmente de acuerdo. Pero debemos diferenciar entre PEM y presupuesto real de contrata. Como el cliente siempre quiere pagar las mínimas tasas posibles al ayuntamiento, interesa un PEM mínimo (ojo... esto también afecta a los gastos de visado del arquitecto). Por esta sencilla razón, siempre andamos con presupuestos de risa dentro los Proyectos de Ejecución (en él, estás obligado a ceñirte al PEM que se obtuvo con el Proyecto Básico).

Conclusión... hagamos un Proyecto de Ejecución totalmente definido asumiendo que el presupuesto que allí aparece no sirve para nada (hablo de precios... las mediciones están al dedillo). Los precios reales no queda otra que sacarlos en un documento fuera del proyecto visado. No veo otra solución... si alguien la tiene, adelante.

Lo de vincular honorarios de arquitecto al PEM, como dije anteriormente, no lo comparto. Prefiero pasar unos honorarios definitivos que no se vean afectados por pequeños cambios que puedan surgir durante el proceso.
El beneficio que tendría (me hubiera gustado escribir "tiene") que el cálculo del presupuesto en el proyecto sea real, como es la obligación del proyectista, es mucho mayor que la diferencia impositiva y de gastos de tramitación, visado, etc. pueda suponer. Todo esto de PEM o Presupuesto de Contrata,... cómo le queramos llamar, me importa un bledo, se trata de que el promotor sepa lo que le va a costar, ¡diablos, lo que le cuesta! Se trata de calcular el precio del edificio.
Supongo que es una buena excusa decirle al cliente que se pone un precio en el proyecto para que pague menos, pero con esa excusa, en plan argumento "jesuitita" (como diría Stendhal), no se hace un presupuesto de verdad, no nos engañemos. Es eso lo que intento decir, y soy consciente de que se abre con esto una caja de Pandora, me atengo a las consecuencias.
 

Balder

Novel
Balder, tu pregunta no hace honor a tu nick. Supongo que si lees mi anterior post saldrás de dudas. El presupuesto del proyecto debe ser el real, así no hay duda de sobre qué se pagan las cosas. O si no, ¿crees que el arquitecto te ha puesto un PEM bajo para hacerte un favor?
Si al tiempo que te ha puesto ese PEM bajo en el proyecto, te ha dado uno real de la obra, la respuesta es "sí".
Si se ha despachado sólo con el del proyecto, la respuesta es "no".

Saludos.
Balder era un dios, no un arquitecto ni un constructor, que yo sepa, a no ser que su medio hermano Thor con su martillo Mjollnir se dedicara a la demolición de edificios en sus ratos libres...

...y dicho ésto y aclarando que yo tampoco soy precisamente un experto diré, por la experiencia que acabo de vivir que:
- el PEM que me ha entregado el arquitecto se aproxima bastante a lo que yo previamente hable con él en cuanto a diseño de la casa, puesto que lo que yo le expresé es mi deseo de que al hablar con los constructores no tuviera que variar en exceso mis deseos iniciales... así lo hizo...
- Los presupuestos de los contratistas... pues curiosamente, y tras leer mucho, pero mucho sobre el tema, los presupuestos de los contratistas no han subido en exceso del PEM, es más, el que ya he elegido me da un presupuesto practicamente igual al del PEM... nota: según petición expresa de los contratistas les entregué planos, memoria descriptiva y memoria constructiva... después nos hemos sentado constructores y servidor de ustedes y hemos hablado de algunos pequeños detalles... en el presupuesto final del contratista que he escogido se especifican con claridad todas las partidas y calidades, y, como he dicho, no difieren demasiado del PEM, ni en presupuesto final ni en construcción y calidades.

En definitiva... he hablado con el arquitecto y con el contratista confiando en ellos plenamente en su profesionalidad ya que a mi algunas cosas me sonaban y me siguen sonando a chino... eso si, a ellos, a los dos me ha parecido observar que cantaban a coro sin desafinar mucho el uno del otro...

Si, ya veremos luego que pasa, pero... es mi experiencia y así se la he contado... (je)

Por cierto... fue el arquitecto el que me dijo el otro día precisamente eso, que se intentaban hacer PEM´s a la baja para aligerar costes de licencias de obras... me chocó eso precisamente, que sus honorarios se basan en ese mismo PEM, aunque ¿luego no pone él el porcentaje que le parezca?

Ya digo que no entiendo mucho, ahora y poco a poco más porque antes era un zoquete en este aspecto (lo sigo siendo en muchos otros pero procuro aprender)

Un saludo.
 

Ruskin

VIP
Balder era un dios, no un arquitecto ni un constructor, que yo sepa, a no ser que su medio hermano Thor con su martillo Mjollnir se dedicara a la demolición de edificios en sus ratos libres...

...y dicho ésto y aclarando que yo tampoco soy precisamente un experto diré, por la experiencia que acabo de vivir que:
- el PEM que me ha entregado el arquitecto se aproxima bastante a lo que yo previamente hable con él en cuanto a diseño de la casa, puesto que lo que yo le expresé es mi deseo de que al hablar con los constructores no tuviera que variar en exceso mis deseos iniciales... así lo hizo...
- Los presupuestos de los contratistas... pues curiosamente, y tras leer mucho, pero mucho sobre el tema, los presupuestos de los contratistas no han subido en exceso del PEM, es más, el que ya he elegido me da un presupuesto practicamente igual al del PEM... nota: según petición expresa de los contratistas les entregué planos, memoria descriptiva y memoria constructiva... después nos hemos sentado constructores y servidor de ustedes y hemos hablado de algunos pequeños detalles... en el presupuesto final del contratista que he escogido se especifican con claridad todas las partidas y calidades, y, como he dicho, no difieren demasiado del PEM, ni en presupuesto final ni en construcción y calidades.

En definitiva... he hablado con el arquitecto y con el contratista confiando en ellos plenamente en su profesionalidad ya que a mi algunas cosas me sonaban y me siguen sonando a chino... eso si, a ellos, a los dos me ha parecido observar que cantaban a coro sin desafinar mucho el uno del otro...

Si, ya veremos luego que pasa, pero... es mi experiencia y así se la he contado... (je)

Por cierto... fue el arquitecto el que me dijo el otro día precisamente eso, que se intentaban hacer PEM´s a la baja para aligerar costes de licencias de obras... me chocó eso precisamente, que sus honorarios se basan en ese mismo PEM, aunque ¿luego no pone él el porcentaje que le parezca?

Ya digo que no entiendo mucho, ahora y poco a poco más porque antes era un zoquete en este aspecto (lo sigo siendo en muchos otros pero procuro aprender)

Un saludo.
Yo me refería a Bálder, el protagonista de "La sustancia interior" (Lorenzo Silva, 1996). En cuanto a cómo van las cosas con tu arquitecto, el presupuesto de tu casa, y el contratista, es cómo debería ser siempre, y a eso me he referido antes. Espero que cuando la termines eso también se cumpla.

Saludos.

Saludos.
 

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Esmeralda
En cuanto a cómo van las cosas con tu arquitecto, el presupuesto de tu casa, y el contratista, es cómo debería ser siempre, y a eso me he referido antes. Espero que cuando la termines eso también se cumpla.
La triste realidad es que no todos los clientes son como Balder :(. Lógicamente, quieren que las tasas a pagar sean las mínimas :)PEM mínimo). Del mismo modo, también quieren que lo sean los honorarios de su arquitecto, pero que el proyecto esté perfectamente detallado y sin omisiones... difícil ecuación.

Ojalá todos los clientes vieran las cosas como Balder. Un cliente que demanda un trabajo exigente para obtener un proyecto bien atado, un presupuesto real en proyecto y una obra sin sustos.

La realidad es que los problemas más serios suelen llegar al final del proceso. Y al principio, la mayoría de clientes lo que quiere es pagar menos por todo. Basta con darse una vuelta por el foro. Ya sé... pagar más no siempre te asegura un buen trabajo del arquitecto. Pero pagar menos, en la mayoría de casos significa menor implicación del profesional. El cliente elige.
 
Cuanto más pienses y detalles el proyecto con materiales, series y acabados mejor. Un autopromotor que modifica constantemente el proyecto abre un vía clara al constructor para colarte sus propias modificaciones.
Personalmente te recomiendo atarlo todo (reconozco que es dificil sobre todo si no te has hecho una casa antes) y advertirle al constructor que no se toca ni se cambia nada y que si "intuye algún extra" que te lo diga antes o calle para siempre, porque tu no pags más.
 
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