Me está volviendo loco el urbanismo

#1
A ver si me podeis aclara un pequeño lio que tengo de cabeza. En esto de urbanismo digamos que llevo poco tiempo, intentando comprender como funciona. Aunque ya os pedi ayuda hace unos dias con una unidad de actuacion, os voy a plantear mi duda, ya que no me salen las cuentas.

Empiezo: Si miras el pgou, te dice que para v1 la edificabilidad es de 0,40, para v2 0,30, bien, yo entiendo que para calcular la superficie construible, se multiplica los metros cuadrados del solar por la edificabilidad correspondiente (corregirme si estoy equivocado). En casi todas la fichas de las unidades de actuacion, salen las cuentas perfectas, salvo en cuatro o cinco que para que te salga la superficie construible que dice la ficha tienes que multiplicar por 0,50 o incluso por 0,70, mi pregunta es la siguiente. ¿es normal en un pgou que algunas unidades de actuacion no cumplan las caracteristicas principales del pgou o se puede deber a algun error del que redacto el plan?

Y entrarian los viales en esa superficie construible que te sale?
Muchas gracias de antemano.
Ciao.
 
#2
HOLA: Primero tienes que dar más datos, lo que tu llamas v1 y v2, que son?
Si son Unidades de Actuación, tienes que multiplicar la superficie por ejemplo 20.000 m2 x 0,4 = 8.000 m2 de edificabilidad.

Desconozco tus conocimientos, pero sin querer molestarte veo que utilizas la expresión de superficie construible que te puede inducir a error. Mira la edificabilidad es la superficie que se puede construir (edificar) entre todas las plantas, no te confundas con la ocupación, que es la superficie se puede construir en planta baja.

Por tanto la edificabilidad del ejemplo, los 8.000 m2 sería lo que se puede edificar entre todas las plantas, en todo el suelo con aprovechamiento lucartivo que son las parcelas urbanizadas, es decir quitando las calles, zonas verdes, dotacionales e infraestructuras.

En un PGOU puede haber varias tipologias y varios aprovechamientos y consecuentemente varios coeficientes de edificabilidad.

Tambien puede haber errores en un PGOU, pero lo más facil es que no hayas interpretado adecuadamente los coeficientes y las tipologias del Plan.

Si tienes mas dudas facilitanos los datos precisos.
 
#3
+ Datos

Gracias de antemano, y molestar para nada, cuando se esta aprendiendo, cualquien ayuda o correccion es de agradecer.

Haber si me explico mejor.
Se trataria de un solar en suelo urbanizable para hacer viviendas con el rango v1(aislada, pareada o en hilera). Estaria interesado en hacer adosados, bien. Piden un frente minimo por vivienda de 8 metros,y cada agrupacion no superara un desarrollo maximo de 40 metros en fachada, la altura maxima 7 metros y dos plantas,ocupacion maxima no se establece, y la edificabilidad maxima es de 0,40 m2/m2 sobre parcela neta (¿que significa esto?). Y el solar tiene unos 1750 metros.

¿Como lo hariais vosotros?

Muchs gracias

Ciao
 
#4
desde mi humilde opinión, hay que ver con que estamos trabajando, si con peras o manzanas, que no es lo mismo, una cosa que es edificabilidad y otra es aprovechamiento, y son distintas.

En un suelo urbanizable o urbano no consolidado, lo normal es utilizar la técnica del aprovechamiento medio (hay CCAA que lo llaman de otra manera pero viene a ser lo mismo). Básicamente es un instrumento de reparto entre los propietarios de suelo de un ámbito de gestión (sector, polígono, unidad...). Cuando en un ámbito te dicen que tienes un aprovechamiento medio de 0.4 m2tb/m2sb, quiere decir que a cada propietario le correspondería 0.4 m2 de techo bruto (antes de cesiones) de uso y tipología caracterísitico por cada m2 de suelo bruto (sin descontar viario, parcela inicial).

Ese aprovechamiento que le corresponde a cada propietario es una figura abstracta, el proyecto de reparcelación (o figura análoga equivalente) debe encargarse de concretarlo sobre el terreno, ubicándolo sobre una parcela concreta del plan, y entonces se le podrá aplicar una ordenanza de zona o una tipología concreta, entonces se traducirá a edificabilidad tipo V1 o tipo V2, o industrial, o lo que sea, para lo cual el plan debe tener definidos unos coeficientes correctores para cada uso o tipología (coeficientes de homgeneización), porque no es lo mismo 1 m2 de nave industrial que 1 m2 de residencial unifamiliar. O sea, y resumiendo después de este tocho infumable: EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN TRADUCE EL APROVECHAMIENTO (ABSTRACTO) A EDIFICABILIDAD (CONCRETA).

Vamos al grano.
Fíjate en tu caso excatamente qué es lo que te estan diciendo y sobre todo si se ha hecho la reparcelación, eso es determinante, porque si no se ha hecho estaríamos hablando de aprovechameinto y si se ha hecho estaríamos hablando de edificabilidad. SOLO PUEDES MATERIALIZAR EDIFICABILIDAD.
Otra cosa, además de la edificabilidad has de tener en cuenta otras limitaciones: ocupacion y densidad.
En tu caso no te fijan ocupacion, pero si densidad (de forma indirecta) pues te regulan el frente mínimo de parcela (habría que ver si es posble hacer división horizontal tumbada :D :D :D ).
Si no fuera posible hacer división horizontal tumbada, deberías dividir el frente de fachda de tu solar por 8 m, y obtendrías el nº de parcelas indpendientes que podrías sacar ahí, o lo que es lo mismo el nº de viviendas (sin DHT)

Saludos.
 
#5
HOLA: Además de lo que te ha explicado VORPAL, si bien tengo que aclarar que para hacer división horizontal tumbada, es imprescindible que se permita la vivienda colectiva.

Los datos que facilitas no me encajan, ya que si se trata de suelo urbanizable es porque no está urbanizado y consecuentemente tendrías que cumplir los deberes de urbanización y los de cesión que marque el planeamiento y la normativa de tu comunidad autonoma. Pero en el suelo urbanizable no se suele determinar la edificabilidad sobre parcela neta, sino sobre la bruta, es decir por los 1.750 m/2 y la parcela neta será la que resulte despues de realizar el viario y las cesiones que le correspondieran. Tambien te falta un dato muy importante, que es la parcela mínima, tendrias que ver lo que dice la ficha. Si bien puede resultar que no se establezca parcela mínima, aunque resulta muy raro.

Por tanto facilitanos esos datos y dinos si realmente es urbanizable o es urbano, tiene hecha la calle?
 
#6
Me parece a mi que aparte de volverme loco, os voy a volver locos a vosotros.

A ver, ahora si acierto a daros todos los datos correctos.

Se trata de una finca en suelo urbano :) :) , donde pasa una calle por la parte de abajo de la finca y otra calle por la parte de arriba,y la parcela minima es de 250 metros, mi idea seria hacer una calle por el medio comunicando las dos calles (ya que la parcela es cuadrada) y construir a los lados, es lo que me parece mas correcto para aprovechar mas. Y no se que mas deciros yo creo que ahora esta todo correcto, la unica duda es que para saber los metros que puedes construir, habria que tener en cuenta esa calle tambien?

Gracias y perdonad

ciao
 
#7
APA ha dicho:
HOLA: Además de lo que te ha explicado VORPAL, si bien tengo que aclarar que para hacer división horizontal tumbada, es imprescindible que se permita la vivienda colectiva.
Pues yo he hecho división horizontal tumbada con unifamiliares :D :D :D :D
Saludos.
 
#8
HOLA: Vorpal para hacer unifamiliares con división horizontal tumbada, tiene que estar permitida la vivienda colectiva, es decir, en un suelo que solo se permita vivienda unifamiliar (adosada, pareada o aislada) no se puede en LEGALIDAD hacer división horizontal tumbada, por las siguientes razones:
La division horizontal es valida para edificios multifamiliares y según tu opinión no repetariamos la parcela minima. quedaria dicha limitación fuera de lugar.

Sobre que tu las has hecho, mira actualmente yo estoy haciendo los siguientes bloques de viviendas unifamiliares, uno tiene 4 viviendas unifamiliares, otro de 5 viviendas y otro de 3 viviendas. El planeamiento marca parcela minima de 250 m2, que no podemos cumplir y como se permite la vivienda colectiva de 2 plantas, estamos haciendo lo que te cuento.

Es más te pongo el siguiente ejemplo que conozco perfectamente, en Santa Pola por ejemplo y en otros municipios de la provincia de Alicante, habrás visto infinidad de bloques de viviendas unifamiliares que llaman bungalow, tienen una fachada de 4 metros y una parcela de unos 50 a 80 metros cuadrados, obviamente no se cumpliria la parcela minima, que por ejemplo donde yo tengo una, la parcela minima es de 250 m/2, como se hace. Pues muy sencillo sobre una parcela de 700 m/2 se meten 10 bungalow de 70 metros en planta baja (jardin de 20 m/2 y vivienda de 50 m/2) Pero porque se permite la vivienda colectiva, si no estuviera permitida no se puede hacer división horizontal tumbada. Un Saludo.
 
#9
HOLA HORMIGON: Vamos a ver si te aclaras, si tienes una parcela de 1750 m2 y es cuadrada y da a dos calles paralelas, para que necesitas una calle.
Vamos a ver, tienes una parcela de unos 42 x 42 y si la parcela minima es de 250 m2, puede hacer un maximo de 7 viviendas por lo que puedes optar por hacer 6 viviendas (14 fachada x 21 fondo) o si quieres sacar las 7 tienes que jugar con las dimensiones para localizar 4 en una calle y 3 en la otra, es simplemente dibujar.

Si haces la calle, vas a perder más de 250 m2, por lo que tu finca será más pequeña y consecuentemente tendrás menos viviendas, osea olvidate de abrir calles y edifica a las calles que dispones.

Si tienes una edificabilidad de 0,4 puedes edificar 1750 x 0,4 = 700 m2

Por lo que podrias hacer 7 viviendas de 100 m2,
Si optas por hacer 6 viviendas, podrias edificarlas de 116,67 m2

Ante los resultados o obtenidos, me parece una edificabilidad muy pequeña, vuelve a informarte, que a lo mejor el 0,4 es la ocupación y la edificabilidad es otra, si no fuera así, los resultados son lo que te cuento
 
#10
Gracias por todo

Vale vale, muchas gracias por todo. El 0,40 es fijo la edificabilidad, la verdad no se porque narices la ponen tan baja, pero viendo esto, casi me decanto por 6 porque hacer 7 de 100 metros me parece, muy poco. La idea de la calle era que la finca al ser cuadrada, pues se metia una calle partiendola a la mitar comunicando las dos calles existentes, y construir a cada lado de la calle, pero no descarto lo que tu dices de pasar de la calle. Me parece que me voy a poner a hablar con el arquitecto, y a ver que se decide, porque ya sabes en estos momentos para dar opinion, todo el mundo se convierte en arquitecto. Muchas gracias por todo y ya os ire contanto, ya que la finca ya esta practicamente comprada,y espero que por el precio que se compro sea interesante sino menudo marron, encima todavia no han aprovado el pgou, asi que a esperar.

Supongo que la edificabilidad, una vez aprobado el plan, no habra manera de cambiarlo.

Un saludo y ya os ire contando haber que tal me va a salir el negocio.

Ciao
 
#11
APA ha dicho:
HOLA: Vorpal para hacer unifamiliares con división horizontal tumbada, tiene que estar permitida la vivienda colectiva, es decir, en un suelo que solo se permita vivienda unifamiliar (adosada, pareada o aislada) no se puede en LEGALIDAD hacer división horizontal tumbada, por las siguientes razones:
La division horizontal es valida para edificios multifamiliares y según tu opinión no repetariamos la parcela minima. quedaria dicha limitación fuera de lugar.

Sobre que tu las has hecho, mira actualmente yo estoy haciendo los siguientes bloques de viviendas unifamiliares, uno tiene 4 viviendas unifamiliares, otro de 5 viviendas y otro de 3 viviendas. El planeamiento marca parcela minima de 250 m2, que no podemos cumplir y como se permite la vivienda colectiva de 2 plantas, estamos haciendo lo que te cuento.

Es más te pongo el siguiente ejemplo que conozco perfectamente, en Santa Pola por ejemplo y en otros municipios de la provincia de Alicante, habrás visto infinidad de bloques de viviendas unifamiliares que llaman bungalow, tienen una fachada de 4 metros y una parcela de unos 50 a 80 metros cuadrados, obviamente no se cumpliria la parcela minima, que por ejemplo donde yo tengo una, la parcela minima es de 250 m/2, como se hace. Pues muy sencillo sobre una parcela de 700 m/2 se meten 10 bungalow de 70 metros en planta baja (jardin de 20 m/2 y vivienda de 50 m/2) Pero porque se permite la vivienda colectiva, si no estuviera permitida no se puede hacer división horizontal tumbada. Un Saludo.
Amigo APA, no estoy del todo de acuerdo con tu apreciación.

Creo que es perfectamente posible hacer división horizontal tumbada de viviendas unifamiliares sobre una única parcela aunque no se permita la vivienda colectiva por la sencilla razón de que una vivienda unifamiliar entiendo que es una tipología en si misma, independientemente que se ubique una por parcela o cinco: Cinco viviendas unifamiliares sobre UNA parcela siguen siendo cinco viviendas unifamilaires, no son vivienda colectiva o multifamiliar.

Las únicas forma que conozco para eliminar esta pequeña trampa (o grande según se mire) es a traves de estos mecanismos:

- limitando la densidad (en nº de viviendas por ha o una vivienda por cada x m2 de techo,...)
- estableciendo un tamaño mínimo de vivienda.
- especificando que la vivienda unifamiliar implica UNA vivienda por parcela.

Vamos al caso que se plantea en este hilo por HORMIGÓN:

Supongamos ese terreno de 1750 m2, está claro que esa parcela cumple holgadamente con la parcela mínima. Le corresponden 700 m2 de techo, supongamos que puedos distribuir 10 viviendas de 70 m2 (es un ejemplo), pero si divido la parcela está claro que me saldrían 10 parcelas de 175 m2 por debajo de la parcela mínima, y por lo tanto ilegal, pero ¿y si no divido? ¿y si directamente coloco las 10 viviendas sobre la finca inicial de 1750 m2 SIN DIVIDIRLA? Es el momento de buscar otras limitaciones en el planeamiento, las limitaciondes de densidad, o las de vivienda mínima, o bien que se especifique que se tratará de UNA vivienda por parcela.

Lo se de buena tinta, porque me han marcado goles así en mis años de arquitecto municipal y he marcado goles así cuando me he pasado al "lado oscuro" :D :D

Saludos.
 
#12
Muy interesante todo lo comentado..
respecto a como "evitar" desde el punto de vista del redactor del plan parcial, el que te cuelen mas viviendas por "manzana" (o parcela) evitando subdividirla yo creo que lo mas operativo es fijar una densidad maxima de viviendas por "manzana" o "parcela", de esta manera permites (si interesa permitirlo) la solucion de viviendas mancomunadas unifamiliares con zona libre privada comun y quiza garaje compartido bajo rasante pero evitas que te cuelen mas vivienditas de las deseables... ¿que opinais, alguna solucion mejor?
 
#13
A ver si lo entiendo

A ver, si lo que exponeis es como lo estoy pensando yo. La finca no se reparcela en parcelas de 250 metros, sino que es se aprovecha la misma parcela pra edificar con las condiciones del pgou, entonces los espacios libres, serian propiedad de todos los adosados que salgan (corregidme si estoy equivocado). La unica duda que tengo es que luego cada casa podria cerrar el trozo de finca que tenga delante? Y eso en el registro se prodria registraar a cada casa o no.

Gracias, Ciao
 
#14
El espacio libre sobrante seria de propiedad mancomunada, albergando normalmente las tipicas pistas de squash y la piscina, esto debera constar en el registro de la propiedad, tendria el mismo tratamiento juridico que las zonas comunes de cualquier edificio de vecinos y su mantenimiento seria uno de los gastos generales de esta, nuestra comunidad.. normalmente en estas urbanizaciones elavadillos debido a la piscinita. Si alguien de motu propio vayase el terreno de delante seria apedreado por sus convecinos y si lo hiciesen de mutuo acuerdo y todos a la vez.. pues no se pero quizas hasta no estarian haciendo nada ilegal.
En tu caso fijate en las ordenanzas a ver s i hay una limitacion de densidad de viviendas.. porque en ese caso ni con este truco (perro donde los haya) de la propiedad horizontal tumbada podras hacer mas viviendas de las que te marque...
 
#15
HORMIGON ha dicho:
A ver, si lo que exponeis es como lo estoy pensando yo. La finca no se reparcela en parcelas de 250 metros, sino que es se aprovecha la misma parcela pra edificar con las condiciones del pgou, entonces los espacios libres, serian propiedad de todos los adosados que salgan (corregidme si estoy equivocado). La unica duda que tengo es que luego cada casa podria cerrar el trozo de finca que tenga delante? Y eso en el registro se prodria registraar a cada casa o no.

Gracias, Ciao
Claro que puedes dividir las zonas comunes: puede haber zonas comunes de uso privativo :D :D :D . Una cosa es la unidad registral y otra la separacion "fisica" de la finca. :D :D :D
En realidad sería una comunidad de propietarios, con un porcentaje de participación sobre el comun de cada uno, puedes "identificar" ese porcentaje de particiapción de cada uno y deslindarlo con muros, setos, vallas,... para uso privativo.

Saludos.
 
#16
HOLA:

SOBRE LA RESPUESTA DE VORPAL: Amigo discrepo contigo, cuando el planeamiento establece para una parcela uso Residencial Unifamiliar, solo se puede hacer una vivienda, cinco viviendas unifamiliares no es uso Residencial Unifamiliar, Uni... es Uno y cinco es multi... ´

Además la división horizontal es un mecanismo juridico-registral para las viviendas colectivas o multifamiliares.

Para el ejemplo que pones de la finca de Hormigon de realizar 10 viviendas unifamiliares de 70 m2 de techo y hacerlo como división horizontal tumbada, según mi criterio solo se podría realizar si se permite la vivienda colectiva. La solución es muy sencilla, que pase Hormigón por los servicios tecnicos municipales y pregunte si se lo autorizan. Ya sabes que esto es un reino de taifas, yo no he encontrado Arquitectos tan majos como tú y ese gol no le podido marcar nunca, salvo cuando el uso de la parcela permite la vivienda colectiva o multifamiliar. La más grave que me ocurrió fue que sobre una parcela de 1900 m2, en una urbanización con parcela mínima de 1000 m2, preguntamos al Ayuntamiento la posibilidad de hacer un solo edificio con dos viviendas una principal y otra auxiliar de menor superficie para el guarda (que en realidad era para el hijo), no dijeron que si. Hicimos el proyecto y cuando solicitamos la licencia, hubo cambio de Corporación y la nueva Corporación nos nego la licencia bajo la justificación de que eran dos viviendas. La solución que proponia la nueva corporación, era una sola vivienda con todo el techo que te permite la edificabilidad y destinar unas habitaciones para los dueños y otras para el servicio. Pero de dos viviendas nada de nada, ni división horizontal, ni nada.

El ejemplo es aplicable a la famosa Moraleja de Madrid, según tu teoria podriamos hacer viviendas unifamiliares de 70 m2 en cualquiera de las parcelas, pasate por el Ayuntamiento de Alcobendas y preguntalo.

SOBRE LO QUE DICE AL: Si se puede hacer por ejemplo en la parcela de hormigón, si el planeamiento lo permite y el Tecnico municipal lo acepta, hacer 7 viviendas unifamiliares de por ejemplo 150 m2 de parcela privativa y una zona mancomunada de 700 m2 en la que se aloja una piscina, el mecanismo es utilizar una vinculación OB REM, que significa anejo inseparable, de forma que cada vivienda tiene 1/7 parte de la zona mancomunada y cuando se transmite la propiedad de la parcela se transmite la cuota que posee en la zona mancomunada o vinculada.
 
#17
Muchas gracias por todo. Cuando sepa y me digan que puedo o no puedo hacer ya os mantendre informados, aunque a ver porque el pgou no esta aprovado todavia, dicen que en dos meses esta, pero ya sabeis como es esto y encima se comenta que un par de abogados lo han denunciado, y que igual se paralizaba, para joder mas el tema haber lo que pasa.

Ciao y ya os ire contando como sale la cosa.

Lo de preguntar al arquitecto del ayuntamiento, no se, porque es el tipico arquitecto que no tiene voz ni voto y medio alcoholico, lo decide todo el alcalde, como ya me dijo una vez. Asi que supongo que tendre que pedir cita y a ver para cuando me la da.
 
#19
AIKENE ha dicho:
hola a todos

Entonces el 0.4 es el indice de edificabilidad para todas las CCAA, ??? Gracias
No, ni de coña.

El indice de edificabilidad no lo puede fijar una comunidad autónoma. Cada ayuntamiento los estalece en su municipio por zonas, ni siquiera una misma ciudad tiene un único índice de edificabilidad.

Saludos.
 
#20
vorpal ha dicho:
El indice de edificabilidad no lo puede fijar una comunidad autónoma

Hola a todos.

Bueno, lo que sí fija mi CCAA a través de la Ley del Suelo son los mínimos y máximos para suelo urbanizable, dependiendo de la densidad(máxima, mínima, etc)

...
 
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