Memoria de materiales y coste de ejecución de las obras

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Novel
Hola a todos.
Acabamos de finalizar la construcción de una casa aislada cerca de Barcelona y estamos tramitando la inscripción en el Catastro para poder dar de alta el IBI. Entre la información que nos piden, figura una memoria de materiales y calidades y el coste de ejecución de las obras.
¿Alguien conoce cómo debe presentarse esta información? ¿La memoria de materiales y calidades debe ser algo muy exhaustivo? ¿Qué coste de ejecución de las obras se debe incluir? ¿Hay que aportar todas las facturas? ¿O simplemente un documento que incluya todas las partidas y el precio pagado? ¿O es suficiente con incluir el presupuesto presentado al ayuntamiento en su día para pagar la tasa de licencia de obras?
Como veis, estoy muy perdido en este tema. Cualquier ayuda será bien recibida.
Muchas gracias por adelantado.
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bicilindro

Titanio
- Memoria de calidades. Copia de la memoria de proyecto si no has hecho nada raro. En algún sitio dirá cosas como "Fachadas", "Calefacción".
- Coste. Documento de recepción firmado por constructor o declaración tuya. Al Catastro no le interesan tus facturas de los grifos de oro.
Al ayuntamiento sí le interesan un poco, pero a veces aplican un baremo propio al final de la obra.
A Hacienda le interesa bastante si hay grifos de oro y si pagaste el IVA correcto por ellos.
Con alguna frecuencia el aparejador (por ejemplo) se encarga de preparar y tramitar ese papeleo.
 

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Novel
Gracias @bicilindro.
¿Creéis que es un papeleo que puedo preparar yo mismo?
Con todos los desvíos de la obra, estoy más seco que la mojama...

Consejo para futuros autopromotores: no os creáis a nadie que os diga que el precio de una obra es de 1.000 €/m².
O son manitas que se lo hacen ellos todo o se autoengañan para no asumir su fracaso.
 

bicilindro

Titanio
Sí, lo puedes hacer tú porque es pedir papeles y todo lo que falte te lo dirán en el Catastro porque están para ayudar.
Entra en la web del Catastro y mira lo que te piden. Nada más.
 
Consejo para futuros autopromotores: no os creáis a nadie que os diga que el precio de una obra es de 1.000 €/m².
O son manitas que se lo hacen ellos todo o se autoengañan para no asumir su fracaso
Seguro que en otras zonas es posible, pero en la provincia de Barcelona lo tenemos más complicado (ya veremos qué me sale cuando acaben la mía).
 

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Novel
Después de los desvíos... ¿a cuánto te ha salido el m²?
Prefiero no saberlo...
No paran de aparecer partidas inesperadas e impuestos no previstos por todos lados. Que si hay que instalar un reductor de presión porque el agua llega muy alta, que si hay que hacer un pequeño muro para contener el talud, que si hace falta ampliar escalera exterior, que si hay 5 trabajos adicionales de herrero no contemplados, que si hay que hacer un geotécnico al acabar la obra, etc.

Además, pensar el precio del m² es pensar únicamente en el precio de la construcción y hacerse una casa implica muchos mas gastos. Creo que es más honesto hablar de cuanto te ha costado el m² de la casa, incluyendo precio solar, tasas, impuestos, notarios, construcción, honorarios arquitecto... En mi caso, si hablamos de solo construcción mas de 2.000 m². Si lo sumamos todo, 3.500 € y quizás me quedo corto.
 
¿Es normal que ocurra esto de las partidas inesperadas en todas las obras? ¿No se supone que el arquitecto y el arquitecto técnico son los que tienen que revisar que esté todo contemplado? Pregunto ¡porque me acabo de asustar y mucho leyéndote!
 

bicilindro

Titanio
un geotécnico al acabar (…) 2.000 (…) 3.500 €
Será un topográfico. Lo piden algunos ayuntamientos.
Por aquí la construcción de "chaleses" está en 1.500 con una cierta tendencia a 2.500 a poco que se quiera. Sin técnicos ni impuestos ni solar, claro.

¿Es normal que ocurra esto
Una obra NO es un producto. Es un camino que se recorre. Me gusta pensar que es un viaje en avión.
El arquitecto dibuja el avión y el aparejador intenta que aterrice entero. Aterrizar aterriza, eso es seguro.
Si dedicas un año al proyecto, a buscar el constructor, a cerrarlo todo, es posible hacer una obra buena bonita y barata.

El caso frecuente es que el cliente se mete en algo que no puede pagar, con pocos conocimientos, lo quiere para ya y contrata a lo más barato que encuentra por ahí. La gente que trabaja deprisa o copia o inventa. De ahí surgen los imprevistos.
Y una buena parte de los sobrecostes está en la ineficiencia del constructor. Mucha de ella consiste en prisas, en que el Jefe de Obra está en otra la mayor parte del tiempo, el encofrador es un "náufrago del andamio" y así lo demás.

Los técnicos se encuentran con uno de varios encargos roñosos a los que ni pueden ni deben dedicar más atención de la mínima imprescindible para pagar facturas. Si alguien sabe como cambiarlo, tiene mi voto.
 

fitocat

Esmeralda
¿Es normal que ocurra esto de las partidas inesperadas en todas las obras? ¿No se supone que el arquitecto y el arquitecto técnico son los que tienen que revisar que esté todo contemplado? Pregunto ¡porque me acabo de asustar y mucho leyéndote!
Sí, es normal, y los pocos que lo hacen son una especie en extinción.
 
Hombre, imprevistos entiendo que aparezcan, pero no me imaginaba que tanto.
 
No hay que confundir imprevistos con otras cuestiones.

Un imprevisto es algo que no se podía prever, en rehabilitaciones, reformas, etc., salen normalmente porque no se ha gastado dinero suficiente antes en catas, ensayos, etc. Inicio de obra de rehabilitación, se empiezan las operaciones desde andamio y desvío de 13.000 euros (estimado) un 3% del presupuesto (y aún saldrán más).

En obra nueva puede suceder en la excavación y cimentación, es decir, bajo rasante por mucho que haya estudio geotécnico (normalmente cortos y escasos pero, por lo menos, ya no suelen existir arquitectos inconscientes que se lancen a hacer proyectos si EG).

Luego están los errores, olvidos, etc. Porque no es fácil medir bien un proyecto y hay que dedicarle tiempo y, como bien han dicho, poco dinero, malo. Pequeños errores, olvidos pueden considerarse "admisibles", se explica el olvido y te pones "colorao". Normalmente el importe es muy pequeño.

Luego están lo que no se puede coger por ningún lado, errores enormes de importe grande que puede poner al cliente en un brete. Esos se ven nada más coger un proyecto (hay que entender claro).

Y luego los poyaques y modificaciones que también pueden subir un pico como no se controle.

Y como tengas un mix de todos, tiembla.
 
Aunque, obviamente, tengo un presupuesto al que se supone que hay que ceñirse, siempre pueden aparecer "poyaques", gastos inesperados, gastos esperados pero de los que no conoces el importe hasta que te la clavan, etc.

Yo de lo único que estoy seguro es de lo que ya me he gastado, que incluye:

- Compra de casa vieja (entre medianeras, en núcleo urbano, ciudad de +200.000 habitantes en provincia de Barcelona), con sus impuestos, sus tasas, su notario y su canesú.
- Derribo de casa vieja.
- Solicitud de licencia al ayuntamiento (el ICIO aún no lo hemos pagado).
- Fianza de escombros.
- Alta del suministro de agua de obra.
- Estudio geotécnico.
- 71% de los honorarios pactados con el arquitecto.
- 39% de los honorarios pactados con el aparejador.
- 34% de la obra, según certificaciones, que incluyen tasas como la del uso de espacio público (andamios y demás).

Con todo esto, y todo lo que falta, de momento llevo unos 971 €/m², impuestos y gastos incluidos.

Si todo fuera según presupuestos, en el mejor de los casos estaríamos hablando de unos 1.625 €/m² como coste final de la operación. Aspiro a no llegar a 1.700 €/m² (je) contando algún que otro extra que pueda aparecer. La cuestión es que se puede considerar hasta barato, teniendo en cuenta cómo andan los precios de pisos de obra nueva aquí (no hay promociones de casas, todas las que se construyen nuevas en esta ciudad son en modo autopromotor).

La compra y derribo de la casa vieja supone en torno a un tercio de coste final previsto...
 
Entonces yo estaba en lo cierto, a mí me han llegado a dar presupuestos en los que se les había olvidado incluir partidas, ¡¡por ejemplo saneamiento!! Qué despiste, ¿no? Jejeje, que, ojo, puede pasar, pero en dos de ellas había muchos despistes. Yo he aprendido a medio comparar y a ver las partidas obvias, ahora, hay cosas que no conozco, por lo tanto no las echo en falta en un presupuesto, pero supuestamente para eso mi arquitecto y el aparejador lo revisan, ellos sí deben estar pendiente que no se olvide nada, son muchos ojos mirándolos. Los poyaques son inevitables, ya es cuestión de saber cómo debemos controlarnos, yo, por ejemplo, no quería chimenea y ahora lo estoy pensando...
Mi cimentación tiene unas piedras enormes que hay que rebajar un poco, lo bueno es que mi arquitecto tiene dos casas muy cerca de la mía que el suelo es el mismo, esto no quita que salga alguna complicación.
 

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Novel
Una obra NO es un producto. Es un camino que se recorre. Me gusta pensar que es un viaje en avión
Totalmente de acuerdo con tu metáfora. Es un camino que se recorre, y durante el camino van apareciendo diferentes opciones. Y no sé por qué, siempre se acaba imponiendo la opción más cara.
 
Pasa con muchas cosas, vas a ver coches, piensas algo normalito, yo, por ejemplo, pensé unos 20.000-21.000 (del año 1999) y al final fueron 27.500.

Si lo haces sobre 20.000 es más de un 35% el poyaque visito este concesionario...
 
Entonces yo estaba en lo cierto, a mí me han llegado a dar presupuestos en los que se les había olvidado incluir partidas, ¡¡por ejemplo saneamiento!! Qué despiste, ¿no? Jejeje, que, ojo, puede pasar, pero en dos de ellas había muchos despistes
Pero tú le habrás dado la medición de tu proyecto, que es lo que tienen que ofertar junto con todo el proyecto (claro).

Lo normal dárselo en formato Presto, BC3 o Excel.
 
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