Mercado de parcelas

dieb11

Oro
Buenos días de nuevo. Llevo más de un año siguiendo el mercado de las parcelas por la zona donde me gustaría construirme una casita algún día, y me gustaría plantearos algunas cuestiones para leer vuestra opinión. Me gustaría construir en la zona noroeste de Madrid, por Boadilla del monte ya que pozuelo y Aravaca son totalmente prohibitivos. Suelo mirar en páginas web como miparcela para seguir la evolución de los precios y la oferta que hay, pero aun me parecen tremendamente caros (para mi bolsillo), y no han bajado casi nada el último año. Por menos de 400 mil hay poca cosa... Hoy por hoy, es casi mas barato comprarse una parcela con un chalet ya construido!

La pregunta es, ¿como veis el mercado de las parcelas? ¿Esperáis bajadas importantes de precios? ¿Hay alguna otra manera más adecuada de encontrar parcelas en venta que la de buscar en los portales de internet?

Un saludo a todos y gracias de antemano por vuestra atención.
 

dardhal

Esmeralda
Yo también llevo aproximadamente un año observando desde la lejanía el mercado de las parcelas, pero no en Madrid y no de la tipología típica. El caso es que llevo seguimiento de todas las parcelas que me interesan, y te puedo decir que sólo en uno o dos casos de casi 25 he visto bajadas nominales de precio DE SALIDA en los portales típicos de la cosa, como el que mencionas. Y sí he visto, sin embargo, algunas parcelas (las que más me interesaban :mad:) desaparecer del sitio web como "vendidas".

Lo que pasa ahora mismo y lo que veo en los sitios web es que el anuncio se deja tal cual se puso originalmente, sin que el particular o intermediario baje el precio de salida, pero si la parcela en 2008 tenía un precio innegociable, ahora se da por supuesto que va a haber negociación, y por eso se tiende a no bajar el precio de salida, sabiendo que en la negociación generalmente se puede obtener una rebaja apreciable.

Cuánto bajará el precio de las parcelas es difícil de decir, las parcelas son un mercado muy distinto al de vivienda terminada. Y no es lo mismo una parcela de gran tamaño en un nuevo desarrollo urbanístico, parcelas de decenas de hectáreas y decenas de millones de euros de precio, que una parcela que queda libre en una urbanización de cierto nivel, y que su propietario no tiene necesidad de vender para salir adelante.

A mi de momento me han "levantado" dos parcelas muy interesantes aparentemente, no por esperar a que bajaran de precio (son parcelas por debajo de los 50.000 €, el ahorro potencial es ridículo frente al riesgo de perder una parcela interesante), sino por falta de un plan concreto de qué hacer en la parcela, y de la conveniencia o no de embarcarse en el momento presente en esta aventura. Personalmente, y mientras se disipa un poquito el futuro a medio plazo, prefiero estar en liquidez. Por lo que pueda pasar.
 

cesc

Diamante
yo he bajado una parcela que tengo en venta de 200.000 euros iniciales (hace 2-3 años) a 120.000 actuales, hace 1 o 2 años recibia 1 o 2 llamadas mensuales, ahora llevo meses sin una llamada... ahora he desistido y me he concienzado a no venderla ya que en la actualidad no necesito el dinero

como consejo ponte en contacto con algun vendedor y hazle una oferta a ver que tal...
 
Es lo que apunta @dardhal
Las rebajas se producen no en el papel (anuncio) sino en la negociación por una cuestión lógica de estrategia de venta. Si tú rebajas un precio (además muchas veces consta así como rebaja con una flecha para abajo o símbolos simulares) estás dando una imagen de prisa y desesperación que es totalmente contraproducente.
Ahora que si lo llamas, ves la parcela, os veis la cara y le preguntas ¿es negociable?, ahora "casi siempre" lo es.
 

ciudalcampo

Esmeralda
Pues mira, otro osado como yo en busca de parcela para una casa en madrid jejejee

En fin te comento un poco, me he pateado lo indecible hasta llegar donde estoy, y de tu post me faltan algunos datos, como por ejemplo:

tamaño?
vistas?
seguridad?
urba. priv?
Despues de este pequeño interrogatorio, aun quedan cosas que pensar, ya que luego hacer frente a vivir en determinados sitios puede confinarte al sofá del salón.

Aquí a la espera de respuesta y ya sabes si quieres alguna infor más concreta dímelo.
 

dieb11

Oro
Gracias a todos por las respuestas. Por la zona donde estoy buscando (boadilla del monte) las parcelas son de 1000 m2 para arriba. La zona es arbolada y por lo general no suelen tener vistas espectaculares (montañas y eso). Lo mejor de esta zona, bajo mi punto de vista, es lo cerca que esta de la ciudad, los tamaños de las parcelas, y lo bonito de la zona (campos de encinas, etc.). Son urbanizaciones con vigilancia pero también hay parcelas en zonas sin ella.

Lo de negociar el precio, también lo he pensado mucho y cuando la gente dice que es negociable piensa que negociar se trata de bajar de 400 a 390. Yo creo que por una parcela de estas, de 1000 m2/1500 m2, no se debería pagar mucho mas de 250.000. Me baso en los precios de chalets construidos en la zona, y se consiguen chalets en parcelas de 1800 o 2000 m2 y 350 metros por 550.000

El problema es que la gente sigue viendo su parcela y piensa "aqui se puede construir una mansión que luego se puede vender por un millon de euros".
 

cesc

Diamante
has probado de llamar a varios vendedores de por ejemplo miparcela.com y ofrecerles 250.000 euros? no te costara nada y saldras de dudas ;)
 

ciudalcampo

Esmeralda
ok, en realidad la gente está un poco subida, pero debes considerar que el mercado de las parcelas tiene otras fluctuaciones diferentes, de hecho casi no fluctua, tiene un crecimiento lento aunque siempre ascendente, y solo se ven grandes escalones cuando declaran urbanizable algo que no lo era.

La zona de boadilla: tienes muchas urbanizaciones por allí, te advierto que no son lo mismo, monte principe con monte alina que... no sé ciudad jardin por ejemplo.

Si tienes hijos o plan de tenerlos, la zona de monte principe y monte alina está muy bien, es una zona con acceso a madrid muy en la media de todos los accesos, así que si tienes que bajar por las mañanas, un poco de paciencia, pero ya te digo no es de lo peor, de hecho es de lo mejor.

Hablas de la zona de pozuelo, salvo somosaguas, no encontraras nada medio digno, todo está masificado, son casas colmena a millon de euros. y por supuesto en somosaguas por los precios que comentas ni de blas encontramos nada. Por supuesto la finca, tiene una zona de chalets a 10 millones de euros y otra zona que no es pa tanto, pero es como bien dices, ni vigilancia ni nada, vives en la finca pero sin lo mejor de la finca.

Monte alina, ahí estamos hablando de algo mas rural, su acceso es a una carretera general, con dos rotondas una a derecha y otra a la izquierda, que haran que tus mañanas al curro sean muy amenas, ya que la gente tiende a urgarse bastante la nariz... como consecuencia de la lentitud del tráfico. por comunicaciones, pues en bus. Urbanización muy segura, una única entrada, de hecho aquellas calles que daban acceso a la urb, las han cortado, dejando unas casas fuera y otras dentro. Entorno muy natural y sin atisbos de cambiar ya que linda con zona protegida.

Monte alina, vigilancia solo presencial ya que tiene numerosas calles con entrada donde solo hay una vaya de coches, los ladrones y demás entran andando o en moto. mucho transito aunque muy rápido ya que dentro de poco abriran el nuevo acceso a la M40 desde la M501, muy buen colegio por si tienes hijos, para de bus que lleva con bastante regularidad, y acaba de llegar el metro. Urb muy consolidada.
 

ciudalcampo

Esmeralda
por cierto, me olvidaba del El Bosque, urb, en villaviciosa de odón, buenos colegios, no hay seguridad, bueno si unas cámaras a la entrada que regulan la entrada y salida de vehículos.
Urb con muchos años pero bien estructurada y con una linea general bastante buena, tiene acceso a villaviciosa y a boadilla.
 

dardhal

Esmeralda
Y yo creo que si fueras tú el propietario de esas parcelas, seguro que no pedirías por ellas los 250.000 € que dices, sino el medio millón que dices piden sus propietarios legítimos. Que una cosa es lo que nos gustaría, y otra lo que es. Y hay que mantener, como mínimo, la coherencia. No se puede exigir para los demás lo que uno mismo no se aplicaría, ¿o realmente crees que como propietario de una parcela la ibas a poner a un 50% del precio del resto de parcelas de su tipo y ubicación, porque sinceramente creyeras que su precio justo es ese?
 
El mercado de parcelas se divide en dos:

Las que estan al mismo precio.

Las que la propiedad esta a punto de perderla y/o asfixiado de dinero.

Las primeras están al mismo precio o mínimos descuentos, las segundas depende donde las pilles, el otro día nos ofrecían una por 90.000 € en un sitio donde el precio del resto son exactamente el doble, la causa, le queda poco mas de un mes para la ejecución de un embargo.
 

menok

Bronce
Efectivamente.
Yo he comprado una parcela embargada a muy buen precio para la zona. Eso si, 8 meses desde el contrato de arras para que se levantara el embargo... Ha sido una desesperación :(
 
Pero si el precio merece la pena, que seguro que si, la espera es muy rentable, @menok.

Aqui hay promotores con dinero que están cogiendo suelo, no construyen, pero si compran suelo para cuando esto cambie y dedicándose exclusivamente a este tipo de suelo.
 

ciudalcampo

Esmeralda
El problema es que te encapriches de una parcela, cuya propietaria no necesita liquidez así que de negociación nada de nada...
 

paules

Diamante
Me temo que en las zonas que has descrito de chollos muy pocos, en el otro extremo de Madrid o mas al sur no te digo que no.
 

carduelis

Bronce
yo la compre en la zona norte de madrid en una inmobiliaria a finales del año anterior donde querian cerrar los balances con las menos perdidas posibles, rondaron los 430-500 euros el metro cuadrado, claro esta volaron todas, asi que hay que buscar y buscar, la que a mi me gustaba en otra zona eran unos 200 m2 y me pedian 300.000 sin negociar, porque en su momento le ofrecieron ese dinero e incluso valian 350.000, le intente razonar que claro en su momento pero ese momento no esta ni seguramente vuelva, pero eran 2 personas mayores y en definitiva como si hablas con la pared, al final se haran la casa alli sus nietos porque nadie le va a pagar mas de 200.000 por esa parcela
un saludo
 

ciudalcampo

Esmeralda
En efecto, en las zonas que comento, los chollos son casi invisibles, pero siempre hay alguien con necesidades en esta coyuntura económica.
Realmente, cuando yo buscaba por aquellas zonas, si encontre cosas asequibles, es cierto que a 250.000 no encontré nada. quizás la A1, A6 y zonas de boadilla pozuelo y tal... está algo prohibitiva, pero no pierdas la esperanza, tienes que estar al loro y ver muchas cosas porque cuando menos lo esperas, encuentras lo que puedes pagar.

En los alrededores de la R2, hay algunos pueblos que aún conservan precios asequibles y no están tan lejos de madrid, busca por algete, zona de caraquiz, paracuellos, valdebebas...
 

dieb11

Oro
Muchas gracias por las respuestas! @ciudalcampo, veo que conoces la zona a la perfeccion. La zona especifica donde estoy mirando en boadilla son las ubanizaciones como Las Lomas, Valdecabañas, Parque Boadilla, Bonanza. Son algo mas baratas que Monte Alina o Monte Principe.

Sobre los 250.000 y lo que yo pediría por la parcela si fuera mía, está bien, tienes razón. Lógicamente yo querria que me pagaran 400, o 600 a poder ser. Yo he dicho lo de los 250 basandome en los precios de construccion y lo que piden pos chalets en la zona construidos y con parcelas de mayor tamaño.

Hay un chalet de 350 m2, en una parcela de 1800 m2 por 550 mil. Entiendo que es un chalet antiguo, y que no te lo has contruido tú, pero a lo que quiero llegar es que mientras los precios de las casas se han ajustado lo suyo, las parcelas siguen estando carisimas (en relacion a estas casas). Si una parcela de 1800 m2 me sale por 450.000 y me construyo un chalet de 300 m2 (50 m2 menos que el chalet mencionado arriba), los 750.000 no me los quita nadie. En cambio, si esa parcela me cuesta 250, y me gasto otros 300 en hacer mi casa, ya estamos en los 550 de los que hemos hablado, y ahí si tendría algo mas de sentido el hacerlo, ¿no os parece?
 

user

Novel
Un poco de cronología:
-Lo gordo de la crisis empezó en oct de 2008 aunque ya había signos evidentes desde meses antes y en el mundo de las inmobiliarias se veía un declive desde incluso 2007.
-a finales de 2008 los bancos cierran el grifo y las inmobiliarias y constructoras se quedan sin liquidez.
-empiezan a quebrar esas inmobiliarias debido a que tienen deudas y de golpe se dejan de vender casas por dos motivos:
1._porque la gente ya no obtiene dinero de los bancos para comprarse la casa.
2._porque los que tienen el dinero saben que ahora se invierte la tendencia y lo que antes no hacia más que subir, ahora sólo puede bajar, y por tanto es preferible esperar a que los precios bajen.

Todo esto para ilustrar donde nos encontramos ahora: durante todo 2009, se produjo un fuerte ajuste. Al que le pilló con liquidez y sin deudas ha podido agachar la cabeza y capear el temporal, pero al que no, le ha dado fuerte (y no sólo inmobiliarias, sino también empresas, trabajadores, etc). Durante 2009 se ha visto muchas empresas que han cerrado. Y ahora, un año y medio después de lo gordo de la crisis todo se ha PARADO. Las inmobiliarias que no han quebrado ya no lo van ha hacer. Yo vengo tiempo diciendo que hasta abril 2010 los PRECIOS DE LAS PARCELAS VAN HA SEGUIR BAJANDO. Aunque al final más lentamente. A partir de ese momento lo dejarán de hacer de forma gradual y del centro de Madrid hacía la periferia. Si antes las casas subían una media del 20% anual (2005, y otros) todavía hay gente esperando que el precio de la vivienda y parcelas baje a ese mismo ratio. Eso no va a pasar. Tan sólo ha bajado entorno al 8-10% en un año. A partir de ahora se va a acabar el negociar, ya que el que vende no se va a ver forzado a hacerlo y los excesos de los precios pasados están muy cercanos todavía.
Mi consejo:
Si lo que quieres es comprar para luego vender y ganar en el intercambio (cosa que no comparto pero que es legítima), no lo recomiendo, porque esa época ya pasó y la gente y bancos afortunadamente no compran a cualquier precio
Si lo que quieres es comprar una parcela para hacerte tu casa como la mayoría de los que estamos en este foro, pues apresúrate que el momento está pasando y por lo que cuentas tú mismo te estás dando cuenta. Quizá no conviene obcecarse con una parcela o zona concreta, te digo esto porque la diferencia de precio por tan sólo 15-20 Km de distancia puede ser de hasta 10 veces más.
A unos 30 Km de la Puerta del Sol todavía he encontrado parcelas entre 50.000 y 75.000 Euros, muy por debajo de los 300.000 o 400.000 que se ha comentado, y en urbanizaciones de nueva construcción. En nuestro caso levábamos 5 años buscando parcela, y mientras hace unos años nadie vendía suelo porque hasta el más despistado sabía que se ganaba mucho más poniendo antes la casa, ahora, con la crisis esto cambió algo, y es lo único que podemos agradecerle a la situación actual. Nosotros la compramos el año pasado.
 
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