Método del valor residual estático

BSJL

Novel
Buenas noches a todos
He leido la orden ECO/805/2003 sobre métodos de valoraciones de terrenos y no he conseguido aclararme si para realizar el cálculo del valor de un terreno urbano para edificar viviendas por el método del valor residual estático, la unidad que se emplea son los metros útiles de las viviendas a construir, los metros construidos ó la superficie computable. Si alguien me lo pudiera aclarar se lo agradecería.
Necesito informarme porque tengo dos tasaciones de un terreno basadas en este metodo y emplean como unidad los metros útiles. El constructor que lo quiere comprar me dice que para el cálculo de venta de las viviendas, VM, se debe multiplicar por los metros útiles y Ci por los metros computables. Gracias.
 

antoni0

Platino
El método del valor residual estático se basa en la siguiente fórmula
Vv = Vs + Vc + Gg + Gp + Bp
siendo
Vs valor suelo
Vc valor construcción (EM + beneficio constructor)
Gg gastos generales (proyectos licencias control seguros, ...)
Gp gastos promoción
Bp beneficio promoción

para calcular el valor de cada uno de los términos puedes emplear el procedimiento que quieras, superficies útiles o construidas.

La fórmula de la ECO engloba Bp Gp y Gg, y además lo resuelve con un porcentaje, yo creo que erróneamente.
 

Rufo

Novel
Si vas a trabajar con con cantidades totales de parcela, podría dar igual las unidades que uses, pero hay que tener cuidado.
Para empezar, el aprovechamiento de la parcela normalmente se fija en m² construidos (computables); con la edificabilidad y la superficie de parcela obtienes la superficia construible total; para calcular el valor en venta, si lo que se conoce en el mercado es el precio por m² útil, primero tienes que transformar uno de los dos datos (o bien convertir la superficie construida en su correspondiente útil, o bien convertir el precio por m² útil en su correspondiente precio por m² construido).
Para calcular el coste total de la construcción, de nuevo daría igual, aunque habitualmente los datos externos que se pueden constrastar (costes de referencia en colegios de arquitectos, módulos del catastro, revistas de la construcción...) se refieren a costes por m² construido.
El resultado final del método residual te da el valor total de suelo para la parcela.
 

Rufo

Novel
Si lo que se va buscando es un valor de repercusiön por m² en una zona concreta, por ejemplo para valoraciones urbanísticas o exropiatorias, al final hay que calcular un valor por m² construido total, para aplicarlo sobre la edificabilidad imputable al terreno; por eso lo mejor es trabajar con datos respecto a superficie cosntruida total (sobre todo si se hace de manera genérica a partir del precio de 1 m² de inmueble)
 

BSJL

Novel
Muchas gracias por vuestras contestaciones. Ya me he aclarado un poco mas. Un saludo.
 
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